För att svara på trådskaparen så vill jag säga att det inte låter som en lockande affär alls faktiskt. Dessutom så har du inte räknat in något underhåll alls. Det måste göras även på nya hus
6,4% hade varit bra för en stabil fastighet tex ett hyreshus.
Få hyresgäster ökar vinsten till väldigt mycket mer än så för att det ska vara värt det.
Ta det från en som vid sidan av håller på med fastigheter. Ska du tjäna pengar på det så satsa på mindre hyreshus/garage eller maskinhall där kan du tjäna pengar och där kommer ordspråket att fastigheter alltid är en bra affär in på riktigt.
Till chris och markarbetaren så räknar man normalt på bådas vis. Fast på eget kapital enbart för att jämföras med andra sätt att tjäna pengar.
6,4% hade varit bra för en stabil fastighet tex ett hyreshus.
Få hyresgäster ökar vinsten till väldigt mycket mer än så för att det ska vara värt det.
Ta det från en som vid sidan av håller på med fastigheter. Ska du tjäna pengar på det så satsa på mindre hyreshus/garage eller maskinhall där kan du tjäna pengar och där kommer ordspråket att fastigheter alltid är en bra affär in på riktigt.
Till chris och markarbetaren så räknar man normalt på bådas vis. Fast på eget kapital enbart för att jämföras med andra sätt att tjäna pengar.
Synd att inte svenska staten anser detta. Om mitt hus har ökat med 50% i värde och jag belånar det till 75% så borde jag ju bara betala skatt på en fjärdedel som ökat med 50%.C Chris11 skrev:
Eller om jag startar ett företag och investerar 50K i aktiekapital och lånar 5Msek för att köpa maskiner och annan utrustning och gör en vinst på 50K så har jag alltså 100% i vinst?
Jag har faktist aldrig sett någon räkna på det sättet! För mig är avkastningen på en investering vad investeringen har kostat totalt sett, oavsätt om den är köpt kontant eller belånad. Det kvittar ju liksom om du har lånat pengarna av morfar eller banken, eller cashat kontant. Det är ju vad den kostat totalt som räknas och vad som sedan avkastas.
För mig som privatperson så är det självklart att räkna som beskrivet ovan, och det är nog så dom flesta tänker. För bolag så räknar man på en hel mängd olika sätt. Ebit, ebitda osv. allt beroende på vad man vill inberäkna i ekvationen "vinst".
Redigerat:
Glädjekalkyl...C Chris11 skrev:
En hyresfastighet har kanske 40-50 års ekonomisk livslängd => 3 000 000 / 50 = 60 000 kr/år i rena avskrivningar.
Övriga kostnader 31 200 kr täcker väldigt lite,.. Se till att ta med:
Uppvärming
Vatten & Avlopp
Sophämtning
Gräsklippning, Snöskottning & sandning
Drift, underhåll och admin...
Vakanser
Sist men inte minst hur värderas egen tid? De flesta hyresgäster lyfter inte ett finger. De har ofta valt att hyra för att slippa.
Nu är nog avkastningen hyfsat lätt att reda ut. Total avkastning är intäkt - operativa kostnader / eget kapital + lån. Dvs resultat + finansieringskostnaderna.
Det är alltså den avkastning du + banken får. Banken har dock endast en omvänd put option på tillgången dvs de tjänar ingenting på en ökning i värde av tillgången. Du däremot har en call option på tillgången där kostnaden för optionen är ditt egna kapital (15%). Du har dock oinskränkt rätt till vinsten.
Dvs här pratar vi om en privatperson skall göra denna investering och då är det hans/hennes avkastning på egna kapitalet som är intressant inte bankens del av avkastningen
Sen håller jag med, det är en total glädjekalkyl men nog så skall inte allt avskrivas på 50 år. Tomten är ju värd en del ändå så bara huset och kanske det till och med finns värde i det efter 50 år om det underhålls inom ramen för de 20%. Övrigt så tänkte jag att vi räknade kallhyra o
Det är alltså den avkastning du + banken får. Banken har dock endast en omvänd put option på tillgången dvs de tjänar ingenting på en ökning i värde av tillgången. Du däremot har en call option på tillgången där kostnaden för optionen är ditt egna kapital (15%). Du har dock oinskränkt rätt till vinsten.
Dvs här pratar vi om en privatperson skall göra denna investering och då är det hans/hennes avkastning på egna kapitalet som är intressant inte bankens del av avkastningen
Sen håller jag med, det är en total glädjekalkyl men nog så skall inte allt avskrivas på 50 år. Tomten är ju värd en del ändå så bara huset och kanske det till och med finns värde i det efter 50 år om det underhålls inom ramen för de 20%. Övrigt så tänkte jag att vi räknade kallhyra o
Du räknar inte avskrivning på en fastighet utan räknar med underhåll som ska behålla värdet men det fungerar inte med en villaAmetrin skrev:
Vid nybyggnation är det svårt att räkna med underhåll eftersom du inte har något underhåll de första 10 åren. Men visst kan du använda dig av en schablon för drift underhåll för hyreslägenheter och justera den pga driftekonomi(mer vägg och tak att underhålla). Låt oss anta 600 kr/kvm -> 78 000 i drift och underhåll.F Fulbyggarn skrev:
https://www.scb.se/hitta-statistik/.../tabell-och-diagram/driftnetto-krm2-totalyta/
Redigerat:
Marken skrivs inte ned. Byggkostnaden var 3 MSEK och 50 år var ett skattat genomsnitt av komponenternas livslängd.C Chris11 skrev:
https://byggmentor.se/renovera/sa-lange-haller-huset-livslangd/
Övriga kostnader om 20% (31 TSEK) täcker inget underhåll. Bara fastighetsskatt, försäkring, VA, sophämtning och nät-avgift(el) är nästan 30 TSEK per år.
Redigerat:
Jag håller inte riktigt med eftersom du belånar tillgången, och att du är personligt återbetalningsskyldig. Därför ska hela den toatala investeringen räknas med, anser jag. Du har ju en risk att förlora mer än ditt insatta kapital. Sjunker värdet på investeringen med mer än din egna kontantinsats så har du mer än 100% i förlust, något man oftast bara ser i CFD's och andra högriskprodukter på börsen.C Chris11 skrev:
Beräkningen jämfört med TS börsavkastning på 17% blir ju helt skev annars.
Försöker bara belysa vad som är så som vi lär ut på universitet och hur det allmänt räknas inom finans och ekonomi. Sen om du har annan uppfattning så är det självklart ok men du får nog klargöra det så fort du pratar med andra om det eftersom du avviker från teori och praxis.
Du tog upp företag innan. Självklart räknas detta på samma sätt. ROE (avkastning på eget kapital) return on equity är nettovinst/eget kapital (inte genom totala tillgångar). Du måste hålla isär vem som får avkastning som jag skrev innan
Du tog upp företag innan. Självklart räknas detta på samma sätt. ROE (avkastning på eget kapital) return on equity är nettovinst/eget kapital (inte genom totala tillgångar). Du måste hålla isär vem som får avkastning som jag skrev innan
När man pratar fastigheter är "driftnetto" och "direktavkastning" de nyckeltal som är vanligast(praxis).C Chris11 skrev:
Jämför du avkastningen på fastigheten med avkastningen på aktier med måste det vara på samma villkor, belånad mot belånad eller obelånad mot obelånad, annars blir det som att jämföra äpplen med päron. Även aktier går ju att belåna.
Lite OT men... Hur räknar du ROE om jag går lång OMX30 för 1 MSEK och kort HM för 1 MSEK (marknadsneutral) och HM-aktier dyker 50%?
Redigerat:
Okej, inom aktieinvesteringar så känner jag inte igen det öht., att inte inräka belåningen i avkastningen. Om jag köper aktier för 100K, belånar dessa till 80% och köper fler aktier och på så vis hedge'ar min investering så brukar man inte räkna avkastningen på 100K. Den totala investeringen är ju på 180K, det är på det du gör vinst-räntekostnad=total avkastning. Annars kan man ju belåna aktier i ganska många steg och beräkna vinsten på din egna begynnelseinsats och slå dig för bröstet att du gjort 150% avkastning ett år. Men i själva verket ligger du på 30% eftersom totala avkastningen räknat på hela investeringen är lägre.C Chris11 skrev:
Sedan vad som är gängse praxis inom företag är en annan sak då vi pratar om en privatperson här.
Jag ska inte säga emot dig i sak. Känns lite som att prata mått med en engelsman. "Nä brädan är inte en tum, den är 25,4mm".
Hmm, är ju precis så man räknar avkastningen. Det är ju helt irrelevant vad den totala avkastningen är, den innehåller ju finansieringsbeslut. Det intressant är vad du tjänar. Och att man skulle räkna så inom aktier är fel, har jobbat i 25 år i finansbranschen har varit den som räknat ut avkastning hos fondbolag så om din fond har gått upp med 5% så var det det jag räknade ut. Har även jobbat i hedgefonder så vet precis hur belåningen hanteras. Börjar ta slut på olika sätt att säga detta, avkastningen beräknas åt den som äger kassaflödet. I fastighetsaffärer se tidigare inlägg, i obelånade aktieaffärer är eget kapital = totala tillgångar, i belånande aktieaffärer, exakt som beskrivet tidigare för fastigheter.
Precis vad jag sagt hela tiden!!
Beror hur du är belånad, obelånad så är eget kapital 2 msek och du har förlorat 500k så en förlust om 25%. Normalt belånas såna affärer 100% vilket gör 50% förlust. Förutsatt att OMX är +-0
Nej, direktavkastningen är ett obelånat mått eftersom det inte påverkas av belåningsgrad.C Chris11 skrev:
Direktavkastning fastigheter = driftnetto / fastighetsvärdet
Direktavkastning aktier = utdelning / aktievärdet
http://www.kungsleden.se/investerare/finansiella-data/nyckeltalsdefinitioner/
Redigerat:
