Man bör kanske inte bli hyresvärd enbart för att tjäna pengar - man måste väl gilla den verksamheten och "fritidssysselsättningen" också. Det är inget för mig, men jag är glad att det finns andra som vill hålla på med det.
Med det antagandes säger du att alla bubblor är homogena. Inte riktigt så. Gemensamt för dessa ”bubblor” innan var märkliga utbud efterfrågefunktioner där tillgångsproxys användes då den verkliga varan hade nått fullt utbud. Tex så handlades lastutrymme på fraktbåtarna under tulpankrisen som ett derivat av tulpaner vilket i sin tur ökade utbudet av ”tulpaner” och fler investerare än vad som normalt skulle kunna eller vilja investera gjorde det och eftersom den underliggande tillgången (tulpaner) inte har något eget kassaflöde förutom vid realisation så var värdet egentligen obefintligt.
Samma gäller egentligen IT kraschen då onoterade bolag handlades som riktiga bolag och alla saknade kassaflöde.
Nu till fastigheter, där har vi en, iallafall i mellanlång tid, bestämt utbud och alla tillgångar har ett underliggande kassaflöde (kassaflödet är det vi betalar för att nyttja tillgången). Dvs det är ingen bubbla, det är som mest en hög värdering av en tillgång i en trång sektor.
Samma gäller egentligen IT kraschen då onoterade bolag handlades som riktiga bolag och alla saknade kassaflöde.
Nu till fastigheter, där har vi en, iallafall i mellanlång tid, bestämt utbud och alla tillgångar har ett underliggande kassaflöde (kassaflödet är det vi betalar för att nyttja tillgången). Dvs det är ingen bubbla, det är som mest en hög värdering av en tillgång i en trång sektor.
Hmm, vet inte riktigt hur det är räknat men jag får det till betydligt mer än 6,4%.Suhagg skrev:
Ett exempel
Total byggkostnad 3 500 000
85% belåning 2 975 000
Eget kapital 525 000
Räntekostnad 2% * 0,7 * 2 975 000 = 41 650kr
Hyresintäkter 12 * 13 000 = 156 000kr
Övriga kostnader (avsättningar) 20% = 31 200kr
Nettointäkter 156-41,65-31,2=83 150
NV/EK 83 150/525 000 = 15,84%
Sen får man ta hänsyn till skatten baserat på vilket upplägg man har
Men i denna beräkning tar du hänsyn till ränteavdraget, och sedan lämnar du lämpligtvis skatten som man ska betala utanför.
Sedan är det en stor skillnad mellan att tjäna 80tkr på en investering av 500tkr och att låna 3 miljoner och tjäna 80tkr på en investering av 3,5 miljoner.
Sedan bygger hela kalkylen på att man inte stöttar på berg eller lera med dyrare grundläggning som följd. Inte blir tvångsansluten till VA efter några år, inte får betala gatukostnader man inte räknade med.
Sedan är det en stor skillnad mellan att tjäna 80tkr på en investering av 500tkr och att låna 3 miljoner och tjäna 80tkr på en investering av 3,5 miljoner.
Sedan bygger hela kalkylen på att man inte stöttar på berg eller lera med dyrare grundläggning som följd. Inte blir tvångsansluten till VA efter några år, inte får betala gatukostnader man inte räknade med.
I kalkylen ingår allt och det ska inte vara några större överraskningar. Marginal måste så klart finnas.harry73 skrev:
Kalkylen bygger på vad en kompis betalat för precis samma bygge på tomten brevid nu.
Men det ska så klart finnas med marginaler men vilka anslutningsavgifter som ingår samt markförhållanden är klart.
För att summera så är att bygga för 3milj och sälja för 3,3-3,4milj och all risk det innebär blir ingen vidare investering.
Samma sak att bygga för 3milj och sedan hyra ut för 15.000kr inkl allt ger för låg avkastning.
Samma sak att bygga för 3milj och sedan hyra ut för 15.000kr inkl allt ger för låg avkastning.
Ericsson var väl både noterat på Stockholmsbörsen och hade några miljarder i kassaflöde när dom tappade 96% av sitt börsvärde i it-krashen? Kursen gick från 830kr till 23kr.C Chris11 skrev:
Så du räknar bara avkastning på eget insatt kapital? Den har jag aldrig sett förut, intressant! Så dom lånade pengarna ingår inte i risk/rewarden? Hur kan man vara garanterad att få tillbaka vad objektet kostat?C Chris11 skrev:
Det normala förfarandet är väl ändå att man får beräkna avkstningen på vad den totala insatsen i investeringen är? Om jag köper en bil för 100.000 med 10.000 i kontantinsats och sedan säljer den för 90.000 så är mitt utfall av affären 100% förlust?
En förlust uppstår inte förrän man säljer. Så långe man håller sig till tillväxtaktier som har hög utdelning så kommer dom oftast tillbaka ganska fort till samma kurs som innan ett eventuellt fall.
Kan ta som exempel D&G aktiefond, som investerar i bra lönsamma bolag, som sjönk 40% på typ 8 månader vid Lehmankraschen. Efter ytterligare 8 mån så hade den återhämtat sig och efter ytterligare ett år så var den upp 33%.
