Bygga nära samfällighet
Funderar på och bygga ett attefallshus men vet ju att man behöver medgivande från granne om närmare än 4,5m. Hur är det med medgivande från granne om det är en samfällighet. Jag har ganska bra relation med styrelseordförande men jag VET att de blir ner om de dras i styrelse för de tar stora risker om de ska godkänna alla såna utbyggnader. Är det något som godkänns i styrelse eller har man normalt delegation till någon på sånt beslut?
Det kan finnas en delegationsordning som styr detta. Det vanligaste är ju att även mindre frågor behandlas av styrelsen så inte enskilda personer blir personligt ansvariga.
Det beror på vad det är för samfällighet och hur marken är detaljplanerad, om alls.
Är marken detaljplanerad som allmän plats så kan du inte få ett giltigt grannemedgivande eftersom ingen kan företräda hela allmänheten. Då är det stopp för bygget.
Om marken inte är detaljplanerad eller detaljplanerad som kvartersmark så finns inte hindret ovan. Då är grannen dels den som äger marken och dels den som förvaltar eventuell gemensamhetsanläggning på den. Gemensamhetsanläggningar förvaltas ofta av samfällighetsföreningar och då kan styrelsen via ett beslut ge ett grannemedgivande, de fattar beslut med solidariskt ansvar.
Själva fastigheten kan ägas/förvaltas på olika sätt. Det kan vara en marksamfällighet, alltså en fastighet som ägs samfällt av flera fastigheter. Fastigheten kan alternativt ägas av kommunen eller en privatperson o s v och då ger den parten grannemedgivande. Det vara en samfällighetsförening som förvaltar en marksamfällighet enligt beslut av Lantmäteriet och då kan styrelsen ge grannemedgivande enligt ovan. Men det kan också vara så att marksamfälligheten är delägarförvaltad av alla samfällda fastigheter som äger den. Då måste du ha grannemedgivande från alla fastigheternas ägare var för sig.
Är marken detaljplanerad som allmän plats så kan du inte få ett giltigt grannemedgivande eftersom ingen kan företräda hela allmänheten. Då är det stopp för bygget.
Om marken inte är detaljplanerad eller detaljplanerad som kvartersmark så finns inte hindret ovan. Då är grannen dels den som äger marken och dels den som förvaltar eventuell gemensamhetsanläggning på den. Gemensamhetsanläggningar förvaltas ofta av samfällighetsföreningar och då kan styrelsen via ett beslut ge ett grannemedgivande, de fattar beslut med solidariskt ansvar.
Själva fastigheten kan ägas/förvaltas på olika sätt. Det kan vara en marksamfällighet, alltså en fastighet som ägs samfällt av flera fastigheter. Fastigheten kan alternativt ägas av kommunen eller en privatperson o s v och då ger den parten grannemedgivande. Det vara en samfällighetsförening som förvaltar en marksamfällighet enligt beslut av Lantmäteriet och då kan styrelsen ge grannemedgivande enligt ovan. Men det kan också vara så att marksamfälligheten är delägarförvaltad av alla samfällda fastigheter som äger den. Då måste du ha grannemedgivande från alla fastigheternas ägare var för sig.
Redigerat:
okej, då blev de krångligt. Får väl dra det med styrelsen då. Det hade varit så smidigt att bara stryka en medhårs nu blir det istället ganska svårt och lösa det.Claes Sörmland skrev:
hade de inte varit så dyrt om de blir fel hade jag nog chansat. Men risken e att de blir bakslag.
Det är ett radhusområde med gemensamma vägar så samfälligheten är nog delägd av alla men gissar att det kanske ändå ligger i samfällighetens styrelses ram att godkänna det. Känns sjukt komplicerat om det skulle vara alla 200 radhus då skulle det bli såna här ärenden oftare tror jag
Är det alltså vägmark det gäller? I så fall är den troligen detaljplanerad som allmän platsmark. Och då spelar det ingen roll om styrelsen medger bygge. Medgivandet blir inte giltigt.
Skulle säga detsamma. Kolla om marken som vägarna ligger på är detaljplanerad som allmän plats. Det ser du i detaljplanekartan som du hittar på kommunens hemsida. Du kan också ringa/emaila/appa kommunens servicefunktion för bygglovsfrågor så kan de berätta om vägen (ange namn) är allmän plats eller kvartersmark.
Och är den allmän plats så är det ju slutet för frågan, det går inte att bygga attefallare inom 4,5 m från den gränsen eftersom inget grannemedgivande kan ges. Allt som då byggs är bara vanligt svartbyggande.
Och är den allmän plats så är det ju slutet för frågan, det går inte att bygga attefallare inom 4,5 m från den gränsen eftersom inget grannemedgivande kan ges. Allt som då byggs är bara vanligt svartbyggande.
Medlem
· Stockholm
· 4 630 inlägg
Jag byggde mitt garage direkt mot en väg.
Vägen användes bara av mig, men hade ca 25 tomter som hade servitut på den vägen.
I det fallet skulle väghållaren tillfrågas om att bygga nära tomtgräns, och väghållaren var jag.................
Vägen användes bara av mig, men hade ca 25 tomter som hade servitut på den vägen.
I det fallet skulle väghållaren tillfrågas om att bygga nära tomtgräns, och väghållaren var jag.................
Detta förändras från den 1 december 2025, eller hur?
Kan en samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning (GA) som är en gata (allmän plats) lämna grannmedgivande efter den 1 december 2025? Om kommunen är markägare till marken som GA:n ligger på, behövs även kommunens medgivande? Det är enskilt huvudmannaskap för gatorna (allmän plats) i detaljplanen.
Grannemedgivandet som en huvudman för allmän plats kan ge regleras från december på följande sätt i nya 9 kap PBL:M martin.sveg skrev:
I propositionen framgår att lagstiftaren (via utredningen) nu har satt ned foten och definierat vad en huvudman är, något som tidigare har varit oklart för allmän plats under enskilt huvudmannaskap. Det är antingen kommunen för en allmän plats under allmänt huvudmannaskap eller en samfällighetsförening som förvaltar en GA som omfattar den allmänna platsen. Därmed kan det samfällda delägarkollektivet för en sådan GA som förvaltas via delägarförvaltning från och med nu inte anses vara en huvudman för allmän plats under enskilt huvudmannaskap. Eller någon som äger mark som är detaljplanerad som allmän plats under enskilt huvudmannaskap men där ingen GA har inrättats för markens förvaltning.
Jag uppfattar att samfällighetsföreningen i ditt fall enbart kan ge grannemedgivande för åtgärd närmare än 4,5 m från allmän plats men inte för närhet till grannfastighet. D v s i ditt exempel ska också markägaren (kommunen i ditt exempel) ge grannemedgivande, det krävs två grannemedgivanden, dels för närhet till annars fastighet (fastighetsgräns) och dels för närhet till allmän plats (detaljplanegräns). Det är samma idag med t ex gräns mot servitut, rättighetshavaren ska idag ge grannemedgivande om den bygglovsbefriade åtgärden hamnar närmare äm 4,5 m från gränsen mot den av servitutet belastade marken.
Notera följande vanliga exempel för samfällighetsföreningar som förvaltar GA för t ex vägar (eller VA) på allmän plats under enskilt huvudmannaskap:
Fastighet Bs ägare vill utföra en byggslovsbefriad åtgärd inom 4,5 m från fastighetsgränsen mot Fastighet A och även mot gränsen mot Allmän plats under enskilt huvudmannaskap och även mot en GA för väg. Men det blir inget med det trots lagändringen. För grannemedgivande kan inhämtas skriftligen från ägaren av Fastighet A samt samfällighetsföreningen som förvaltar GA för väg. Men eftersom GA inte omfattar hela den allmänna platsmarken inom 4,5 m från Fastighet B så finns ingen som kan ge grannemedgivande för denna mark. Alltså den allmänna platsen mellan GA och gränsen till Fastighet B.
Jag tror att detta är situationen i mitt lilla samhälle för många av tomterna. Vägföreningen här förvaltar enbart "befintliga vägar" men förvaltar inte grönområdena mellan tomterna (=bostadsfastigheterna).
(Lyckligtvis är detta så invecklat så jag gissar att kommunernas tillsynsmedarbetare inte kommer att förstå detta och nöja sig med ett skriftligt medgivande från en samfällighetsförening vare sig GA omfattar hela den allmänna platsmarken eller inte.)
Redigerat:
I praktiken tror jag, precis som du är inne på, att samfällighetsföreningen kommer få ge godkännande även för den allmänna platsmarken som ligger brevid själva GA:n. Och om inte så kanske det blir prövat i domstol någon gång i framtiden. Lagstiftningen skulle kunna tolkas som att all allmän platsmark i detaljplanen med enskilt huvudmannaskap hanteras av samfällighetsföreningen avseende medgivande, även om Lantmäteriet har satt något avvikande gränser för GA:n jämfört med detaljplanen. Det vore i alla fall sunt förnuft.
I det fall som jag tänker på så täcker GA:n hela den allmänna platsmarken, från tomtgräns till tomtgräns, så i det fallet finns ingen allmän plats som inte täcks av GA:n. Men behövs alltså verkligen även markägarens tillstånd? Jag tycker att det ser ut som att det räcker med samfällighetsföreningens medgivande.
Varför tycker du det? D v s vad ser du för indikation på att andra grannars rättigheter inte ska tas hänsyn till?M martin.sveg skrev:
Vad anser du gäller om exemplet varit att GA ligger direkt mot tomtgräns och åtgärden man söker medgivande för ligger en bit in på tomten så att dessa 4.5m bara berör GAn (alt GAn är minst 4.5m bred). Behövs fortfarande den underliggande fastighetsägarens medgivande eller skulle det enbart krävas om GA inte låg dikt an mot tomten alt åtgärden ligger direkt i tomtgräns och GA är smalare än 4.5m så den inte täcker hela längden utan markägaren fritt också blir en granne inom 4.5m?
Jag tänker att det kräver samfällighetsföreningens skriftliga medgivande för närheten till den allmänna platsen. Och fastighetsägarens skriftliga medgivande för närheten till till grannfastigheten. Och finns det t ex en ledning där i gatan också den fastighetsägarens skriftliga medgivande om servitutsmarken ligger inom 4,5 m från den bygglovsbefriade åtgärden.T TypRätt skrev:
Se t ex propositionens lagkommentar på s 433 avseende termen "granne" i lagtexten:
Redigerat:
Här är jag ute och cyklar. Det står uttryckligen i propositionen motsatsen:
"Om det har skett, är det den huvudmannen, dvs. samfällighetsföreningen eller delägarna i gemensamhetsanläggningen vid delägarförvaltning, som kan lämna ett grannemedgivande."
Se s. 170 i propen.
D v s det krävs inte en samfällighetsförening för att lämna ett skriftligt grannemedgivande, det räcker med ett delägarna skriver under vid delägarförvaltning av en GA.
Lagrådskommentaren på s. 433 repeterar detta:
Idag har riksdagen sagt ja till regeringens förslag om nytt regelverk för bygglov. Nu kommer Boverket starta arbetet med att ta fram vägledningar för det nya regelverket.
Jag tror att du har rätt @Claes Sörmland att även markägaren under gemensamhetsanläggningen behöver ge sitt medgivande, men jag tänkte så här:
1. När kommunen är huvudman för allmän plats löser de in marken (markägaren får ersättning) och sedan iordningsställer de den allmänna platsen.
2. När det är en enskild huvudman begär någon en lantmäteriförättning och Lantmäteriet bildar en gemenskapsanläggning (markägaren får ersättning) och sedan anlägger eller tar en samfällighetsförening över den allmänna platsen.
I båda fallen förlorar markägaren rådigheten över marken. Visserligen mindre så i fall 2 där markägaren fortfarande äger marken, men markägaren får inte sätta upp staket eller börja odla potatis i en GA som är väg, t.ex. Det markägaren kan göra är väl att ge tillstånd till ledningsdragning under jord. Därmed tänkte jag att rådigheten över marken övertagits av samfällighetsföreningen och att det därmed räcker med föreningens grannmedgivande.
Det står att grannen anses ha medgett åtgärden, om medgivandet har lämnats av huvudmannen för den allmänna platsen. Det tolkade jag som att samfällighetsföreningen här inte bara representerar den allmänna platsen, utan också markägaren under den. På samma sätt tolkar jag det som att det räcker med ett medgivande från järnvägens infrastrukturförvaltare, du behöver inte även markägarens medgivande (markägaren till marken som järnvägen ligger på).
Detta är säkert önsketänkande och det är säkert så att alla ledningsägare i gatan måste lämna medgivande (det kommunala VA-bolaget, elnätsbolaget), markägarna (det är några smala fastigheter och konstiga fastighetsgränser under gemenskapsanläggningen) förutom samfällighetsföreningen som förvaltar gemensamhetsanläggningen och som är huvudman för den allmänna platsen. Man behöver alltså både kolla i fastighetsregistret och göra en slagning med ledningskollen och samla in mängder av medgivanden innan man kan bygga en friggebod mot gatan. Men kommer verkligen tillsynen att kontrollera allt detta? Jag tror att många kommer undan med ett medgivande från enbart huvudmannen för den allmänna platsen. Faktum är att det redan står mängder av friggebodar inom 4,5 meter från allmän plats. De flesta har dock stått där i mer än tio år.
Jag tror att du har rätt @Claes Sörmland att även markägaren under gemensamhetsanläggningen behöver ge sitt medgivande, men jag tänkte så här:
1. När kommunen är huvudman för allmän plats löser de in marken (markägaren får ersättning) och sedan iordningsställer de den allmänna platsen.
2. När det är en enskild huvudman begär någon en lantmäteriförättning och Lantmäteriet bildar en gemenskapsanläggning (markägaren får ersättning) och sedan anlägger eller tar en samfällighetsförening över den allmänna platsen.
I båda fallen förlorar markägaren rådigheten över marken. Visserligen mindre så i fall 2 där markägaren fortfarande äger marken, men markägaren får inte sätta upp staket eller börja odla potatis i en GA som är väg, t.ex. Det markägaren kan göra är väl att ge tillstånd till ledningsdragning under jord. Därmed tänkte jag att rådigheten över marken övertagits av samfällighetsföreningen och att det därmed räcker med föreningens grannmedgivande.
Det står att grannen anses ha medgett åtgärden, om medgivandet har lämnats av huvudmannen för den allmänna platsen. Det tolkade jag som att samfällighetsföreningen här inte bara representerar den allmänna platsen, utan också markägaren under den. På samma sätt tolkar jag det som att det räcker med ett medgivande från järnvägens infrastrukturförvaltare, du behöver inte även markägarens medgivande (markägaren till marken som järnvägen ligger på).
Detta är säkert önsketänkande och det är säkert så att alla ledningsägare i gatan måste lämna medgivande (det kommunala VA-bolaget, elnätsbolaget), markägarna (det är några smala fastigheter och konstiga fastighetsgränser under gemenskapsanläggningen) förutom samfällighetsföreningen som förvaltar gemensamhetsanläggningen och som är huvudman för den allmänna platsen. Man behöver alltså både kolla i fastighetsregistret och göra en slagning med ledningskollen och samla in mängder av medgivanden innan man kan bygga en friggebod mot gatan. Men kommer verkligen tillsynen att kontrollera allt detta? Jag tror att många kommer undan med ett medgivande från enbart huvudmannen för den allmänna platsen. Faktum är att det redan står mängder av friggebodar inom 4,5 meter från allmän plats. De flesta har dock stått där i mer än tio år.