Men vid tillträdesdagen fanns inga "kända krav" på åtgärd av brandskyddet, eller?Nyhusägare19 skrev:
Går det att påvisa att säljaren hade kännedom om att det krävdes åtgärd före det att myndighetsbeslutet hade kommit?
Och vad säger säljaren om du tar en första kontakt! Är säljaren medveten om de krav som ställs på åtgärd?
Det finns inget case här. Du har köpt ett radhus troligen från runt 70-talet. Det är vida känt att det saknades brandavskiljande väggar på vinden på radhusen från den tiden. pga av denna brist kan man årligen läsa om x radhuslängor som brinner ner.
Rent formellt har säljaren inte gjort något fel i att inte berätta om brandskyddsinspektionen.
Om jag hade varit säljare så hade jag sett detta som ett dilemma. Å ena sidan anser jag mig helt oskyldig till ev. anmärkningar från inspektören (enl. resonemang högre upp i tråden). Å andra sidan skulle man ju vilja att köparen blir förberedd på att något kommer från kommunen.
Samtidigt skulle man som säljare vara orolig att köparen (enl. mig) felaktigt skulle ta detta som intäkt för att kräva prisavdrag eller strula på annat sätt vid tillträdet.
I det läget skulle jag nog prioritera att få klart affären utan strul. Skulle någon sedan i ett senare läge kunna övertyga mig om att jag har fel, jag är ansvarig för anmärkningarna, ja då får jag betala senare. Till detta kommer ju alltid en möjlighet att man vill stå för en del som ren goodwill, för att ha en bra relation till den andra parten, men det blir ju en annan bedömning.
Det spelar ingen roll om säljaren i samband med inspektionen förstod att brandskyddet behöver åtgärdas. Felet i fastigheten fanns redan när köpeavtalet skrevs på, det var inget dolt fel (ex. kunde ju brandskyddsinspektören se felet vid sin undersökning). Därmed har köparen "köpt felet".A AndersS skrev:
OM det hade kommit ett myndighetsföreläggande under tiden mellan kontraktskrivning och tillträde. Då är själva föreläggandet som är ett myndighetsbeslut, en sorts fel, som man kan hävda har tillkommit. Jag köper ett hus som inte är påverkat av något föreläggande, men jag tillträder ett hus med ett föreläggande som måste åtgärdas. Men här har inte kommit något föreläggande före tillträdet. Det kan tom. vara så att "felet" inte har uppkommit förrän föreläggandet vunnit laga kraft, alltså inte längre går att överklaga.
I den här historien finns ev. två parter som har gjort fel, och kan vara skadeståndsskyldiga.
1. bes. mannen från Anticimex, eventuellt formellt ansvar för bristerna i besiktningen beror helt på hur avtalet mellan köpare och bes. man är formulerat, ev. generella friskrivningar i bes. protokollet.
2. Mäklaren. OM mäklaren har lurat i köparen att besiktningen från anticimex var tillräcklig, det behövs ingen ytterligare undersökning, ni har fullgjort undersökningsplikten. Detta är ett vanligt "brott" som mäklare gör sig skyldiga till. Och OM det är så det gått till så bör man anmäla mäklaren till fastighetsmäklarinspektionen, som kommer att utfärda en varning, eller dra in mäklarens registrering. En mäklare är strikt skyldig att försöka få en köpare att fullgöra sin undersökningsplikt.
Men detta bygger ju på antaganden och spekulationer från mig. Vi vet inte vad som varnades för i bes. protokollet, vanligt med friskrivningar som kan vara svåra att förstå hur breda de är. Vi vet inget om avtalsförhållande mellan bes. man och köpare.
Och vi vet inte hur mäklaren har agerat för att säkra att köparna inte skulle undersöka och hitta bristerna. Ofta är det lagom luddigt så mäklaren går fri.
Det finns nog ingen statistik över hur vanligt det är men det händer säkert då och då. Därför är det så viktigt som köpare att kontrollera dessa funktioner före köp så att man undviker överraskningar. Det är vanligt att till exempel avlopp inte ingår i standardbesiktningar. Mäklaren har ett ansvar att informera om undersökningsplikten. Man bör om möjligt undvika lång tid mellan avtal och tillträde, för att minska risken för problem. Fast i detta fall var tiden kortM -MH- skrev:
När jag köpte min kåk stod de följande i kontraktet:
"Säljaren garanterar även att annat åläggande från miljö- och hälsoskyddsnämnd eller annan myndighet inte föreligger än vad som angivits i detta kontrakt"
Ett föreläggande från brandmyndigheten skulle mycket väl kunna hitta in under en sådan klausul, då åtgärdande är ett åläggande från en myndighet. Då spelar dolda fel eller besiktning ingen roll.
Har du någon liknande klausul i ditt kontrakt?
"Säljaren garanterar även att annat åläggande från miljö- och hälsoskyddsnämnd eller annan myndighet inte föreligger än vad som angivits i detta kontrakt"
Ett föreläggande från brandmyndigheten skulle mycket väl kunna hitta in under en sådan klausul, då åtgärdande är ett åläggande från en myndighet. Då spelar dolda fel eller besiktning ingen roll.
Har du någon liknande klausul i ditt kontrakt?
Men det fanns ju inget föreläggande vid kontraktsskrivning. Så en sådan formulering påverkar inte det här.
Allt som står i kontraktet ska gälla vid tillträdet, dvs det ska inte finnas några förelägganden innan dagen på tillträdet. Ska man hårklyva det så beror det på när brandmyndigheten utfärdade föreläggandet. Möjligen kan man hänvisa till dirarieföring etc, då de borde planerat besöket ett tag innan de var där. och inte bara hux flux knackat på.
I det här fallet fanns det ju inget föreläggande vid tillträdet. Det hade inspekterats, men det fanns inget myndighetsbeslut som krävde åtgärd. Lite osäkert från första inlägget om det finns något föreläggande ännu, de har tydligen fått någon form av skrivelse, men det framgår inte om det är ett föreläggande.
Räddningstjänsten har gjort en tillsyn hos dig och upprättat en tjänsteanteckning/protokoll.
Denna tjänsteanteckning är inget myndighetsbeslut och tvingar dig inte till någon åtgärd.
Om räddningstjänsten väljer att förelägga dig kommer du att få ut det i skriftlig form med krav på mottagarbevis.
När detta är genomfört har du tre veckor på dig att överklaga, annars ses det som att du accepterar föreläggandet och avser att genomföra åtgärderna inom den tid som räddningstjänsten skrivit i föreläggandet. Det är få av Sveriges räddningstjänster som väljer vägen med att förelägga i dessa fall men kommuner som exempelvis Uppsala har varit väldigt hårda.
Exakt vem som har vilken roll i denna fråga ligger utanför min kunskap så det låter jag någon annan svara på. MEN föreläggande riktar sig alltid mot den som är nyttjanderättshavare eller fastighetsägare vilket i detta fall är du. Alltså är det korrekt att du kommer vara motparten i föreläggandet.
Gällande det rätt byggnadstekniska brandskyddet så är detta en väldigt känd risk inom räddningstjänsterna i landet. Radhus byggdes framförallt på 60, 70 och 80 talet med osektionerade vindar. Detta leder till att en brand kan sprida sig från din "lägenhet" upp till vinden på kort tid då vindsbjälklagen sällan har något större brandmotstånd. Från vinden kan den sen sprida sig snabbt till övriga lägenheter. I många fall där det finns sektionering på vinden är dessa penetrerade när man gjort kabeldragningar och annat utan att täta dem.
I vissa fall brister även brandmotståndet i den avskiljande väggen på ett våningsplan. Detta är dock väldigt svårt för räddningstjänsten att bevisa utan att bryta upp väggen och börja räkna antalet gipsskivor.
En tredje vanlig brist är att man har en korrekt sektionering MEN har öppen takfot hela vägen fram till den brandavskiljande väggen. Detta tillåter då branden att "hoppa" genom takfötterna till nästa brandcell.
Det som brukar föreläggas att att korrekt brandavskiljning ska genomföras. En vägg byggs upp på vinden ifall en sådan inte finns och brandskyddas med gipsskivor. Detta kan i sig vara ganska enkelt. Det svåra är att få det tätt mellan vindsbjälklaget och väggen samt mellan väggen och taket. Sedan krävs ofta att takfoten ska vara tät 1 meter ut på varje sida om den brandklassade väggen. För den händiga går detta ofta att göra själv.
Ett viktigt tips är att ligga på räddningstjänsten om att specificera sina åtgärder. Ta fram ett förslag och tvinga dom att antingen godkänna förslaget eller komma med ett annat INNAN du lyfter upp hammaren.
Denna tjänsteanteckning är inget myndighetsbeslut och tvingar dig inte till någon åtgärd.
Om räddningstjänsten väljer att förelägga dig kommer du att få ut det i skriftlig form med krav på mottagarbevis.
När detta är genomfört har du tre veckor på dig att överklaga, annars ses det som att du accepterar föreläggandet och avser att genomföra åtgärderna inom den tid som räddningstjänsten skrivit i föreläggandet. Det är få av Sveriges räddningstjänster som väljer vägen med att förelägga i dessa fall men kommuner som exempelvis Uppsala har varit väldigt hårda.
Exakt vem som har vilken roll i denna fråga ligger utanför min kunskap så det låter jag någon annan svara på. MEN föreläggande riktar sig alltid mot den som är nyttjanderättshavare eller fastighetsägare vilket i detta fall är du. Alltså är det korrekt att du kommer vara motparten i föreläggandet.
Gällande det rätt byggnadstekniska brandskyddet så är detta en väldigt känd risk inom räddningstjänsterna i landet. Radhus byggdes framförallt på 60, 70 och 80 talet med osektionerade vindar. Detta leder till att en brand kan sprida sig från din "lägenhet" upp till vinden på kort tid då vindsbjälklagen sällan har något större brandmotstånd. Från vinden kan den sen sprida sig snabbt till övriga lägenheter. I många fall där det finns sektionering på vinden är dessa penetrerade när man gjort kabeldragningar och annat utan att täta dem.
I vissa fall brister även brandmotståndet i den avskiljande väggen på ett våningsplan. Detta är dock väldigt svårt för räddningstjänsten att bevisa utan att bryta upp väggen och börja räkna antalet gipsskivor.
En tredje vanlig brist är att man har en korrekt sektionering MEN har öppen takfot hela vägen fram till den brandavskiljande väggen. Detta tillåter då branden att "hoppa" genom takfötterna till nästa brandcell.
Det som brukar föreläggas att att korrekt brandavskiljning ska genomföras. En vägg byggs upp på vinden ifall en sådan inte finns och brandskyddas med gipsskivor. Detta kan i sig vara ganska enkelt. Det svåra är att få det tätt mellan vindsbjälklaget och väggen samt mellan väggen och taket. Sedan krävs ofta att takfoten ska vara tät 1 meter ut på varje sida om den brandklassade väggen. För den händiga går detta ofta att göra själv.
Ett viktigt tips är att ligga på räddningstjänsten om att specificera sina åtgärder. Ta fram ett förslag och tvinga dom att antingen godkänna förslaget eller komma med ett annat INNAN du lyfter upp hammaren.
Säljaren bör ha varit medveten om risken i konstruktionen. Säväl även mäklaren och besiktningsmannen. Att inte nämna detta för köparen är ju att undanhålla information. Dessutom så visste man att brandskyddsbesiktning var på G. Jag skulle i första hand kräva nedsättning av priset. Om säljaren inte går med på det så måste han tala om vad han baserar det på. Ligg lågt med din argumentation så länge du inte vet vad som gäller.
Köparen har en undersökningsplikt som möjligen inte är fullgjord, så du ligger litet dåligt till där. Samtidigt har säljaren undanhållit något han sannolikt kände till.
Du ska också vara medveten om att säljarens besiktning är ett skydd för honom och inget du kan dra nytta av. Om köparens besiktningsman gjort fel så kommer din motpart att bli besiktande firmans jurister.
Du måste alltid göra en egen besiktning. I bland kan man köpa in sig i säljarens, men det är bättre att beställa en egen, om man inte har kunskap att besiktiga själv.
Köparen har en undersökningsplikt som möjligen inte är fullgjord, så du ligger litet dåligt till där. Samtidigt har säljaren undanhållit något han sannolikt kände till.
Du ska också vara medveten om att säljarens besiktning är ett skydd för honom och inget du kan dra nytta av. Om köparens besiktningsman gjort fel så kommer din motpart att bli besiktande firmans jurister.
Du måste alltid göra en egen besiktning. I bland kan man köpa in sig i säljarens, men det är bättre att beställa en egen, om man inte har kunskap att besiktiga själv.
Fast en riskkonstruktion är inte något som säljaren nödvändigtvis behöver upplysa en köpare om. Man kan tycka att det borde framgått efter säljarens besiktning, men vi vet inte vad för sorts besiktning som blivit gjord — vilket är varför man aldrig ska låta bli att besiktiga själv, eller för den delen själv läsa på om vanligaste riskkonstruktioner i den bostadstyp som man letar efter.lilytwig skrev: