Bostadsrätt i gammal lokal
Hej!
Jag köpte nyligen en bostadsrätt där det i kontraktet tydligt står att det är en bostadsrätt jag köpt.
Under tiden jag är med i budgivning och pratar med säljaren får jag höra att det varit diskussioner länge mellan tidigare ägare och föreningen om det är en bostadsrätt eller en lokal.
Det var uppe i rätten under slutet av förra året och de tidigare ägarna vann och det blev på svart och vitt klart att det är en bostadsrätt.
Hela lägenheten i sig var en ganska nedgången lägenhet med mycket egna lösningar osv så den såldes som totalrenoveringsobjekt.
Nu när jag har påbörjat rivning och ska få godkänt på nya planlösningen så har styrelsen varit väldigt petiga och enligt mig ställer betydligt mer krav än vad jag kan läsa mig till i deras stadgar.
Detta utrymme var på ritning från att huset byggdes (ca 1910) cykelförråd, verkstad osv. Det gjordes sen en renovering under 1940 i hela huset. Men detta utrymme står inte benämnt i några papper alls på stadsbyggnadskontoret förrän 2004 när huset ombildades till en BRF.
Tidigare ägare hyrde redan innan ombildningen detta utrymme som lokal och när ombildningen skedde så blev det en bostadsrättslokal.
Han bodde i utrymmet fram tills han dog för något år sedan och efter det så har dödsboet bråkat med föreningen.
Under tiden han bodde i utrymmet så var han medlem i styrelsen och även ordförande, något som kräver att man bor i föreningen så de har bevisligen godkänt honom som fullvärdig medlem.
Dock var han lite av en buffel så han var inte speciellt omtyckt och gjorde saker på sitt egna sätt. Det är detta som känns som att föreningen tar ut på mig nu (som inte har någon koppling till tidigare ägare).
Han gjorde många egna fullösningar på bland annat köks frånluft som gick rakt över till tvättstugan och tog vatten från felaktiga ställen i huset. Det är detta jag nu vill åtgärda så det blir korrekt utfört och att jag inte drabbar övriga boenden med matos eller andra olägenheter.
Till problemet nu.
Trots att lägenheten benämns som lägenhet i lägenhetsregistret, den har ett andelstal i föreningen och ett lägenhetsnummer så anser styrelsen fortfarande att det är en lokal. Detta ställer till det väldigt mycket för mig just nu.
Nu när jag ska bygga upp köket på nytt får jag inte godkänt att koppla in frånluft i köket till en befintlig frånluftskanal (som är kontrollerad med förvaltare att det är en kanal som går hela vägen till taket och ej den som tidigare ägare använt till sitt kök).
Föreningen anser att då det är en lokal jag köpt så är den inte förberedd för att ha ett kök och det finns därför ingen tät frånluftskanal och därför inte godkänner att jag sätter in ett kök i lägenheten.
De vill att jag ska stå för kostnaden av filmning av frånluftskanalen och efteråt en tät relining.
Då detta ligger på bottenvåningen av ett 7 våninghus så är det en ganska stor kostnad.
Sen äger mig veterligen föreningen stammarna och då det är en bostadsrätt så måste de möjliggöra att det är förberett för mig att bo i lägenheten.
Jag skulle behöva lite hjälp med argumentationer och allmänna tips för att komma vidare i min diskussion här med föreningen.
Tack på förhand!
Jag köpte nyligen en bostadsrätt där det i kontraktet tydligt står att det är en bostadsrätt jag köpt.
Under tiden jag är med i budgivning och pratar med säljaren får jag höra att det varit diskussioner länge mellan tidigare ägare och föreningen om det är en bostadsrätt eller en lokal.
Det var uppe i rätten under slutet av förra året och de tidigare ägarna vann och det blev på svart och vitt klart att det är en bostadsrätt.
Hela lägenheten i sig var en ganska nedgången lägenhet med mycket egna lösningar osv så den såldes som totalrenoveringsobjekt.
Nu när jag har påbörjat rivning och ska få godkänt på nya planlösningen så har styrelsen varit väldigt petiga och enligt mig ställer betydligt mer krav än vad jag kan läsa mig till i deras stadgar.
Detta utrymme var på ritning från att huset byggdes (ca 1910) cykelförråd, verkstad osv. Det gjordes sen en renovering under 1940 i hela huset. Men detta utrymme står inte benämnt i några papper alls på stadsbyggnadskontoret förrän 2004 när huset ombildades till en BRF.
Tidigare ägare hyrde redan innan ombildningen detta utrymme som lokal och när ombildningen skedde så blev det en bostadsrättslokal.
Han bodde i utrymmet fram tills han dog för något år sedan och efter det så har dödsboet bråkat med föreningen.
Under tiden han bodde i utrymmet så var han medlem i styrelsen och även ordförande, något som kräver att man bor i föreningen så de har bevisligen godkänt honom som fullvärdig medlem.
Dock var han lite av en buffel så han var inte speciellt omtyckt och gjorde saker på sitt egna sätt. Det är detta som känns som att föreningen tar ut på mig nu (som inte har någon koppling till tidigare ägare).
Han gjorde många egna fullösningar på bland annat köks frånluft som gick rakt över till tvättstugan och tog vatten från felaktiga ställen i huset. Det är detta jag nu vill åtgärda så det blir korrekt utfört och att jag inte drabbar övriga boenden med matos eller andra olägenheter.
Till problemet nu.
Trots att lägenheten benämns som lägenhet i lägenhetsregistret, den har ett andelstal i föreningen och ett lägenhetsnummer så anser styrelsen fortfarande att det är en lokal. Detta ställer till det väldigt mycket för mig just nu.
Nu när jag ska bygga upp köket på nytt får jag inte godkänt att koppla in frånluft i köket till en befintlig frånluftskanal (som är kontrollerad med förvaltare att det är en kanal som går hela vägen till taket och ej den som tidigare ägare använt till sitt kök).
Föreningen anser att då det är en lokal jag köpt så är den inte förberedd för att ha ett kök och det finns därför ingen tät frånluftskanal och därför inte godkänner att jag sätter in ett kök i lägenheten.
De vill att jag ska stå för kostnaden av filmning av frånluftskanalen och efteråt en tät relining.
Då detta ligger på bottenvåningen av ett 7 våninghus så är det en ganska stor kostnad.
Sen äger mig veterligen föreningen stammarna och då det är en bostadsrätt så måste de möjliggöra att det är förberett för mig att bo i lägenheten.
Jag skulle behöva lite hjälp med argumentationer och allmänna tips för att komma vidare i min diskussion här med föreningen.
Tack på förhand!
Det finns inget motsatsförhållande därimellan. En bostadsrätt kan (namnet till trots) vara en lokal eller en bostadslägenhet.S sunq84 skrev:
Så du är nog tyvärr lite inne på fel spår. Det du måste försöka göra är att rota fram upplåtelseavtalet och ta reda på exakt för vilket syfte bostadsrätten upplåtits.
Tack för återkoppling. Det kontrakt som jag hittat (och fått ta del av) är det som tog slut precis i samband med att föreningen ombildades samt ett upplåtelseavtal när BRF bildades.C cpalm skrev:
Första kontraktet var ett hyresavtal för en lokal.
Upplåtelseavtalet står bara följande:
"BRF upplåter härmed bostadsrätten till lägenhet enligt följande:
Lägenhetsnr: XXX (anonymiserat)
Fastighet: YYY
Adress: ZZZ
Yta: XX
Andelstal: YY"
Sen framkommer vem det upplåts till och vilken årsavgift och att den upplåtes i befintligt skick.
Det står också att BRF upplåter bostadsrätten till köparen för att av denna nyttjas utan tidsbegränsning.
Det är tyvärr det enda jag fått ta del utav och det är det underlaget som presenterats som "bevis" i rätten när BRF förlorade.
Hmmm... Knepigt läge. Syftet med upplåtelsen nämns alltså inte överhuvudtaget i upplåtelseavtalet.S sunq84 skrev:
Det skulle vara intressant att veta mer detaljer kring denna dom du nämner. Hur de resonerar där?
Misstänker att man i avsaknaden av ett avtalat syfte får söka stöd i omständigheterna vid upplåtelsetillfället.
Syftet med upplåtelsen lär hur som helst vara den avgörande frågan här.
Här är så klart också intressant vad som står i överlåtelseavtalet med säljaren, om du har något att hämta där (dvs. hävda fel i köpet gentemot säljaren).
En parantes i sammanhanget - men det som gör det extra knepigt även om det skulle vara fastställt att det handlar om en lokal är att det är stor skillnad på lokal och lokal. Det ställs t.ex. helt andra krav på en kontorslokal jämfört med ett förråd. Här har helt klart föreningen gjort bort sig vid upplåtelsen.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 299 inlägg
Finns det en lagakraftvunnen dom på att det är en bostad och inte en lokal så är ju den saken utagerad.S sunq84 skrev:
Vad gäller gemensamma funktioner och deras skick är det knepigare. Dessa är förvisso föreningens ansvar att underhålla, men finns de inte lär frågan om föreningens eventuella skyldighet att anlägga dem vara preskriberad och överspelad.
7 kap. bostadsrättslagen är tillämpligt. Jag skulle särskilt titta på 12 § andra stycket:
”Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet.”
En rimlig kompromiss skulle i mina ögon vara att du betalar för anslutning till befintlig stam, men inte för renovering av den.
En lokal är också en lägenhet. Potentiellt upplåten med bostadsrätt vilket, som sagt, namnet till trots inte nödvändigtvis innebär att man har rätt att utnyttja den som bostad.D Dilato skrev:
Näe, det står inte så mycket mer än det jag skrev i upplåtelseavtalet.C cpalm skrev:
Jag ska försöka anonymisera dommen lite då jag helst inte vill att styrelsen ska söka upp denna tråden och se vad jag diskuterar här
Får lösa det imorgon så ni kan få se vad det står där. Men slutsatsen efter vittnesmål och baserat på de presenterade bevisen så kommer domslutet fram till följande: "Tingsrätten fastställer att upplåtelsen av lägenheten XXXX i BRF YY på adress ZZ för bostadsändamål gäller mellan parterna"
Det var vad tidigare ägare yrkade. Att det skulle fastställas att den var upplåten med bostadsändamål.
I det överlåtelseavtal som jag har med säljaren är att jag köpt en bostadsrätt. Dvs ett vanligt standardavtal från en större mäklarfirma.
Det enda som är tillagt i avtalet är en friskrivningsklausul gällande skicket på lägenheten. Men det gäller enbart för ytskikt och elinstallationerna inne i lägenheten. Inte sånt som tillhör föreningen.
Jag ska kolla på det det kapitel i bostadsrättslagen som du tipsade om Nötegårdsgubben.
Tack för alla svar, uppskattas väldigt mycket.
Ok, då har du en dom på att det är en bostad och inte en lokal.
Sedan har du Skatteverkets regler om vad som är en bostadslägenhet:
Enligt 9 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, ska som bostadslägenhet avses en lägenhet som helt eller till en inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad
Vid tillämpning av denna bestämmelse ska en lägenhet klassificeras som en bostadslägenhet, om den består av ett eller flera bostadsrum och är utrustad med kök, kokvrå eller kokskåp eller som har tillgång till gemensamt kök.
Vidare ska varje bostadslägenhet ha egen ingång direkt från det fria, trapphus eller korridor.
https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2024.1/373220.html
Sedan har du Skatteverkets regler om vad som är en bostadslägenhet:
Enligt 9 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, ska som bostadslägenhet avses en lägenhet som helt eller till en inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad
Vid tillämpning av denna bestämmelse ska en lägenhet klassificeras som en bostadslägenhet, om den består av ett eller flera bostadsrum och är utrustad med kök, kokvrå eller kokskåp eller som har tillgång till gemensamt kök.
Vidare ska varje bostadslägenhet ha egen ingång direkt från det fria, trapphus eller korridor.
https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2024.1/373220.html
Jag tror det enklaste är att släppa historien och vem som sa vad och vem som gjorde si och så. Det är naturligt att särskilt äldre grottar ned sig i historien men den är inte relevant för din juridiska relation med föreningen. Jag utgår nu att det finns en lagakraftvunnen dom som dödar argumentet att det inte är en bostadsrätt.
Föreningen har låtit installera kökets frånluft för köket i lägenheten via tvättstugan. Det är den frånluften som du har rätt att använda och som föreningen är skyldig att underhålla. Föreningen har rätt att ställa i princip vilka krav som helst för att du ska nyttja en annan kanal. Det beror på att det är föreningens underhållsansvar att sköta ventilationen och om du ändrar på ventilationen utanför lägenheten så gör du det på föreningens, alltså styrelsens uppdrag. Det är således inte orimligt att du får stå för kostnaden och den kan ju bli rätts stora summor med ventilationsprojektering, täthetsmätning, tätning, ny täthetsmätning o s v. Det är en dyr bransch, det är därför man så sällan petar på ventilation. Det krävs också bygganmälan till kommunens byggnadsnämnd för en sådan åtgärd.
Samma sak med vattnet som tas från vad du beskriver som felaktiga ställen i huset. Vattenmatningen till lägenheten är återigen styrelsens beslut. Om du vill ändra på vattenledningarna inne i lägenheten behövs också styrelsens tillstånd. Om du ändrar på dragningen utanför lägenheten (utanför ytskiktet på väggarna) så gör du det istället på styrelsens uppdrag. De kan i det senare fallet ställa nästan vilka krav som helst.
Om sen styrelsen har rimliga krav eller inte är en annan fråga. Om de inte har rimliga krav argumentera emot. Om de inte sköter sig så kontakta revisorerna. Sista steget blir att dra upp det på stämman i form av en en motion.
Vad gäller de tillståndspliktigaändringarna av ventilation, och ledningar för avlopp och tappvatten inne i lägenheten så kan du överklaga styrelsens beslut om du inte är nöjd. Du vänder dig då till hyresnämnden. De kommer inte att bry sig om vad styrelsens ledamöter känner utan de sakargument om skada för föreningen framför. Har de inga sådana så förlorar de. Men detta gäller alltså bara de åtgärder som sker inne i själva lägenheten.
Föreningen har låtit installera kökets frånluft för köket i lägenheten via tvättstugan. Det är den frånluften som du har rätt att använda och som föreningen är skyldig att underhålla. Föreningen har rätt att ställa i princip vilka krav som helst för att du ska nyttja en annan kanal. Det beror på att det är föreningens underhållsansvar att sköta ventilationen och om du ändrar på ventilationen utanför lägenheten så gör du det på föreningens, alltså styrelsens uppdrag. Det är således inte orimligt att du får stå för kostnaden och den kan ju bli rätts stora summor med ventilationsprojektering, täthetsmätning, tätning, ny täthetsmätning o s v. Det är en dyr bransch, det är därför man så sällan petar på ventilation. Det krävs också bygganmälan till kommunens byggnadsnämnd för en sådan åtgärd.
Samma sak med vattnet som tas från vad du beskriver som felaktiga ställen i huset. Vattenmatningen till lägenheten är återigen styrelsens beslut. Om du vill ändra på vattenledningarna inne i lägenheten behövs också styrelsens tillstånd. Om du ändrar på dragningen utanför lägenheten (utanför ytskiktet på väggarna) så gör du det istället på styrelsens uppdrag. De kan i det senare fallet ställa nästan vilka krav som helst.
Om sen styrelsen har rimliga krav eller inte är en annan fråga. Om de inte har rimliga krav argumentera emot. Om de inte sköter sig så kontakta revisorerna. Sista steget blir att dra upp det på stämman i form av en en motion.
Vad gäller de tillståndspliktigaändringarna av ventilation, och ledningar för avlopp och tappvatten inne i lägenheten så kan du överklaga styrelsens beslut om du inte är nöjd. Du vänder dig då till hyresnämnden. De kommer inte att bry sig om vad styrelsens ledamöter känner utan de sakargument om skada för föreningen framför. Har de inga sådana så förlorar de. Men detta gäller alltså bara de åtgärder som sker inne i själva lägenheten.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 299 inlägg
Ser bra ut! Jag har svårt att se att någon här blir så mycket klokare av den faktiska domen, även om vissa säkert gillar att se den.S Domstolen skrev:
Gott så! Glöm inte preskriptionsfrågan bara. Vissa skyldigheter för föreningen kommer vara överspelade. Har det gått mer än tio år sedan avtalet som domen vilar på ingicks lär alla ursprungliga skyldigheter vara överspelade. Men sådant som underhållsansvar av det som faktiskt finns borde gå att utläsa där. Eventuellt går föreningens ansvar ännu längre genom stadgarna. Lagkraven är att se som minimikrav.S sunq84 skrev:
Bra bra, då är det ju detta du har att luta dig på.S sunq84 skrev:
Som @Claes Sörmland är inne på är det ju då hyresnämnden nästa om du och föreningen inte kan komma fram till en lösning.