Blivit stämda pga ”fel i badrum i nyrenoverad bostadsrätt. Dolt fel?

[Claes Sörmland]

Att hur onödugt och dumt du än må tycka att branschreglerna är, finns de där av en orsak. Främst för att man anser att de skyddar mot fuktskador. Följer man inte branschreglerna, och man råkar ut för en vattenskada, är risken stor att försökringsbolaget nekar dig ersättning. Därför kommer ett hus, med ett regelvidrigt badrum INTE vara lika mycket värt.

Jag tycker branschreglerna är rätt vettiga men försäkringsbolagens implementering är kanske lite i stelaste laget. Men vad jag tycker ändrar inte på juridiken. Den juridik som vi avhandlar i detta forum.

 

[Farstatjej90]

Att hur onödugt och dumt du än må tycka att branschreglerna är, finns de där av en orsak. Främst för att man anser att de skyddar mot fuktskador. Följer man inte branschreglerna, och man råkar ut för en vattenskada, är risken stor att försökringsbolaget nekar dig ersättning. Därför kommer ett hus, med ett regelvidrigt badrum INTE vara lika mycket värt.

Andra möjliga orsaker till branschregler:

- Branschen vill sälja olika dyra mer eller mindre nödvändiga produkter.
- Branschen vill göra det komplicerat att göra rätt för hemmafixare så de istället väljer att betala för jobbet.
- Försäkringsbolagen vill ha olika kryphål för att slippa ersätta skador.
- Branschorganisationen vill se till att företagen betalar avgift för att vara med och är "certifierade".

 

[Robert Alfven]

Andra möjliga orsaker till branschregler:

- Branschen vill sälja olika dyra mer eller mindre nödvändiga produkter.
- Branschen vill göra det komplicerat att göra rätt för hemmafixare så de istället väljer att betala för jobbet.
- Försäkringsbolagen vill ha olika kryphål för att slippa ersätta skador.
- Branschorganisationen vill se till att företagen betalar avgift för att vara med och är "certifierade".

Branchregler handlar också om säkerhet så att ingen ska skada sig pga att någon har varit okunnig

 

[Claes Sörmland]

Enligt de flesta gränsdragningslistor jag sett så tillhör golvbrunnen lägenhetsinnehavarens ansvar och jag kan inte se att bostadsrättslagen säger nånting annat. Om det står i stadgarna att föreningen påtar sig underhållsansvaret för en golvbrunn så är det nog något frivilligt från föreningens sida, men jag tror det är en minoritet av föreningarna som åtar sig detta och definitivt inte någon jag bott i.

En vanlig lösning i BRF-stadgar är att rengöring av golvbrunn och klämringen underhålls av bostadrättshavaren medan själva golvbrunnen och avloppsgrodan ligger under föreningen. Det finns föreningar som har lagt över underhållsansvaret för hela golvbrunnen genom stadgarna på bostadsrättshavaren. Kanske även avloppsgrodan, vet inte hur vanligt det är. Men då förlorar styrelsen kontroll över detta, det står bostadsrättshavaren fritt att bila upp golvet utan att ens kontakta styrelsen. Kanske inte ett önskvärt upplägg i alla föreningar?

Sen hänger ju tätskiktet normalt sett ihop med golvbrunnen på något sätt. Jag tror att det skulle vara svårt att byta golvbrunn utan att byta tätskikt, men det kanske beror på konstruktionen i sig.

Ja så är det och vice versa gäller också i de fall BRFen inte har bytt golvbrunnen från 1990. Då ska man kan man inte fackmannamässigt ansluta ett modernt tätskikt till den. BRFen och bostadrättshavarna måste således lira boll och samarbeta här.

Det här känns som en mycket märklig teori. Att föreningen har underhållsansvar för något innebär inte på något sätt att åtgärder som utförs av lägenhetsinnehavaren formellt anses ha utförts av föreningen.

Beror på vad du menar, jag förstår inte riktigt. Om föreningen har ett underhållsansvar för vissa delar och styrelsen ger en bostadrättshavare OK att utföra åtgärder på dessa delar så har föreningen agerat inom sitt underhållsansvar. Bostadrättshavaren har inga rättigheter att utföra dessa åtgärder utan föreningens uppdrag.

En bostadrättshavare har t ex ingen rättighet att byta mattan i trapphuset men kan göra detta på föreningens (=styrelsens) uppdrag.

Allt som lägenhetsinnehavaren pillar på som tillhör föreningens ansvar (samt även en del sånt som inte tillhör föreningens ansvar) ska denne normalt sett erhålla föreningens tillstånd att pilla på (bostadsrättslagen, 7 kap 7§). Detta tillstånd kan vara förenat med krav, t.ex. fackmannamässigt installation och besiktning under arbetets gång. Ock även med tillstånd så innebär det inte att felaktigheter i utfört jobb som utförs av lägenhetsinnehavaren per automatik faller på föreningen att åtgärda.

Självklart och som jag har angett. Men du missförstår lagrummet. 7 kap 7 § gäller de åtgärder som omfattas av tillståndsplikt även om de ligger under bostadrättshavarens ansvar. Du får tänka ett varv till här, tog mig också ett tag att förstå detta lagrum.

När TS köpte bostadsrätten iklädde denne sig alla tidigare lägenhetsinnehavares förpliktelser gentemot föreningen. Därmed blir TS ansvarig gentemot föreningen för alla dumheter som tidigare lägenhetsinnehavare kan tänkas ha gjort.

Nej, detta är bara helt fel juridiskt. Du får tänka om här, detta stämmer helt enkelt inte.

Nu är jag ingen expert på golvkontruktioner, men jag tänker mig att beroende på badrumsgolvets konstruktion så kan nog fallet ibland anses vara en del av det som utgör föreningens ansvar, medan det i andra fall kan anses vara lägenhetsinnehavarens ansvar. Om det är föreningens ansvar så kan TS ta upp det med föreningen, men i den mån fallet påverkats av tidigare innehavares renovering så lär föreningen i så fall bara vända runt och kräva att badrummet återställs på TS bekostnad.

Håller med, detaljerna vad gäller gränsdragningen i golv regleras i stadgarna. Och det är en sörja. HDs dom Knoppens golvvärmesystem klargjorde också praxis nyligen på ett mer än spännande sätt.

Om det går att konstatera att bakfallet är ett fel som orsakats av de delar som föreningen är ansvarig för och om detta fel inte kan härledas till föregående lägenhetsinnehavares tilltag, ja då kanske TS kan få viss hjälp från föreningen.

Jag tror inte det. Möjligen kan köparen lyckas övertyga föreningens styrelse. Fast jag tror inte det, styrelser brukar hålla hårt i plånboken och av goda skäl.

 

[Leifur]

Jag tänker att TS har ett mycket begränsat ansvar mot BRFen då jag antar att ändringen har skett med styrelsen tillstånd och då kan styrelsen knappast komma årtal senare och klaga på att TS utförde föreningens underhåll på styrelsens uppdrag på ett felaktigt sätt.

Ungefär som att jag oljar portlåset på styrelsens uppdrag, det ger mig inte ansvar låsets funktion senare.

Föreningen lär inte ha gett föregående lägenhetsinnehavare i uppdrag att utföra underhåll. Det håller jag för osannolikt. Mer troligt är att föregående lägenhetsinnehavare, i samband med sin renovering, har utfört arbete som eventuellt ligger inom föreningens underhållsansvar och eventuellt har denne haft tillstånd att utföra detta arbete. Detta innebär inte på något sätt att lägenhetsinnehavaren är ansvarsfri för felaktigheter i arbetet, oavsett om arbetet utförts med föreningens tillstånd eller inte.

I grund och botten är det sittande styrelseledamöter vid tiden. som hade ansvaret. Och som vanligt i BRF-sammanhang så innebär det i praktiken mycket sällan en skadeståndsskyldighet.

Föreningen är en juridisk person som kan ha ett visst ansvar i detta. Styrelsen ska styra föreningens arbete efter bästa förmåga och styrelseledamöter har inte något individuellt ansvar med mindre än att dom agerat felaktigt av grov oaktsamhet eller med uppsåt. Det är föreningens valda revisorer som ska granska styrelsens arbete (folk verkar tro att revisorerna bara ska granska räkenskaperna) och sen är det föreningsstämman som beviljar styrelsen ansvarsfrihet.

Om du vill spela blame-game, så kan du skylla på föreningen medlemmar, för ytterst så är det de som har ansvar genom sin närvaro (eller sin underlåtenhet att närvara) vid föreningsstämman och de har därmed medverkat till att tillsätta styrelsen och sen vid påföljande år ge den ansvarsfrihet (och påfallande ofta återvälja samma styrelse).

 

[Farstatjej90]

Lustigt att du säger det, drömmer om detta
[länk]

Men ren kapitalförstöring på brf-marknaden i Sthlm antar jag.

Riktigt snyggt! Så fint tak också!

 

[Johnsson 56]

Typisk dum amatör. Bara att ignorera. De kommer ingenstans med detta

 

[Claes Sörmland]

Föreningen lär inte ha gett föregående lägenhetsinnehavare i uppdrag att utföra underhåll. Det håller jag för osannolikt. Mer troligt är att föregående lägenhetsinnehavare, i samband med sin renovering, har utfört arbete som eventuellt ligger inom föreningens underhållsansvar och eventuellt har denne haft tillstånd att utföra detta arbete. Detta innebär inte på något sätt att lägenhetsinnehavaren är ansvarsfri för felaktigheter i arbetet, oavsett om arbetet utförts med föreningens tillstånd eller inte.

Jo det är det troliga. Den vanliga lösningen är att golvbrunnen är föreningens ansvar enligt stadgarna och således får man som bostadsrättshavare uppdrag av föreningen via styrelsen att utföra detta när man frågar styrelsen om lov att genomföra denna åtgärd. Detta har alltså inte med tillståndskravet i 7 kap 7 § bostadsrättslagen att göra som handlar om installation och ändringar av t ex avloppsledningar, alltså inte vanligt underhåll. Bostadsrättshavaren har naturligtvis ett ansvar mot styrelsen när detta genomförs men det finns ju också en gräns för hur många år senare styrelsen i praktiken kan komma med krav.

Föreningen är en juridisk person som kan ha ett visst ansvar i detta. Styrelsen ska styra föreningens arbete efter bästa förmåga och styrelseledamöter har inte något individuellt ansvar med mindre än att dom agerat felaktigt av grov oaktsamhet eller med uppsåt. Det är föreningens valda revisorer som ska granska styrelsens arbete (folk verkar tro att revisorerna bara ska granska räkenskaperna) och sen är det föreningsstämman som beviljar styrelsen ansvarsfrihet.

Om du vill spela blame-game, så kan du skylla på föreningen medlemmar, för ytterst så är det de som har ansvar genom sin närvaro (eller sin underlåtenhet att närvara) vid föreningsstämman och de har därmed medverkat till att tillsätta styrelsen och sen vid påföljande år ge den ansvarsfrihet (och påfallande ofta återvälja samma styrelse).

Om du tror att styrelsens ledamöter formellt är utan ansvar så har du missförstått lagstiftningen. Att det sedan i praktiken inte utkrävs något ansvar är en annan sak.

 

[Bananskalare]

Blev nyfiken på vad som stod stadgarna när bodde i br.
Jag vet att vi gav inte en krona till de som gjorde om sitt badrum. Jag tror inte det stod något om det i stadgarna. Men Jag bygger det på att jag och ordförande hade pratat om det. ordförande va jurist och hade ganska bra koll. Nej jag använder inte honom som källa. Ni kan vara lugna 😀 Jag använder det som källa på vilken urusel koll jag har. Jag litar däremot till 100% på honom att stadgarna är vettiga stadgar.

 

[Bananskalare]

Jo det är det troliga. Den vanliga lösningen är att golvbrunnen är föreningens ansvar enligt stadgarna och således får man som bostadsrättshavare uppdrag av föreningen via styrelsen att utföra detta när man frågar styrelsen om lov att genomföra denna åtgärd. Detta har alltså inte med tillståndskravet i 7 kap 7 § bostadsrättslagen att göra som handlar om installation och ändringar av t ex avloppsledningar, alltså inte vanligt underhåll. Bostadsrättshavaren har naturligtvis ett ansvar mot styrelsen när detta genomförs men det finns ju också en gräns för hur många år senare styrelsen i praktiken kan komma med krav.


Om du tror att styrelsens ledamöter formellt är utan ansvar så har du missförstått lagstiftningen. Att det sedan i praktiken inte utkrävs något ansvar är en annan sak.

Man brukar besluta om ansvarsfrihet på årsmötet. Om styrelsen får ansvarsfrihet. Så borde man ändå kunna nypa dem om man upptäcker att de haft hela näven i sylt burken

 

[Bananskalare]

Håller med, detaljerna vad gäller gränsdragningen i golv regleras i stadgarna. Och det är en sörja. HDs dom Knoppens golvvärmesystem klargjorde också praxis nyligen på ett mer än spännande sätt

Eftersom jag är lat men nyfiken
Har du möjligtvis nummer på domen? Tänkte jag behövde lite läsning

 

[Claes Sörmland]

Man brukar besluta om ansvarsfrihet på årsmötet. Om styrelsen får ansvarsfrihet. Så borde man ändå kunna nypa dem om man upptäcker att de haft hela näven i sylt burken

Det finns andra som är kunnigare än mig kring detta på forumet men beslutet kring ansvarsfrihet gäller bara med bakgrund av de uppgifter som var kända vid beslutet. D v s beslutet är mer a typen, "just nu tänker föreningen inte väcka talan mot någon som har varit styrelseledamot men vi kan återkomma senare".

 

[Claes Sörmland]

Eftersom jag är lat men nyfiken
Har du möjligtvis nummer på domen? Tänkte jag behövde lite läsning

https://lagen.nu/dv/generated/HDO/T2948-19.html

 

[Claes Sörmland]

Blev nyfiken på vad som stod stadgarna när bodde i br.
Jag vet att vi gav inte en krona till de som gjorde om sitt badrum. Jag tror inte det stod något om det i stadgarna. Men Jag bygger det på att jag och ordförande hade pratat om det. ordförande va jurist och hade ganska bra koll. Nej jag använder inte honom som källa. Ni kan vara lugna 😀 Jag använder det som källa på vilken urusel koll jag har. Jag litar däremot till 100% på honom att stadgarna är vettiga stadgar.

Bara för att föreningen t ex är ansvarig för underhållet av lägenheternas golvbrunnar enligt stadgarna så behöver föreningen inte betala något till den bostadsrättshavare som önskar byta den. Utan det som händer är att bostadsrättshavaren kontaktar styrelsen när denne vill byta golvbrunnen i samband med sin badrumsrenovering. Styrelsen svarar: "Ja det är OK om du står för hela kostnaden och du använder en rörmokerifirma som faller oss på läppen". Sen utför bostadsrättshavaren golvbrunnsbytet på föreningens uppdrag och enligt styrelsens krav. Den nya golvbrunnen fortsätter att ligga under föreningens underhållsansvar.

 

[Farstatjej90]

Branchregler handlar också om säkerhet så att ingen ska skada sig pga att någon har varit okunnig

Absolut det handlar om alla dessa saker. Det finns många intressen och aspekter av detta. Jag ville bara bidra till att saken belyses ur alla perspektiv.