Avtalsservitut - tips kring giltighet - hur går vi vidare?
Hej, jag skulle uppskatta råd kring hur vi kan hantera ett avtalsservitut från 40-talet som vår fastighet är tjänande på.
Bakgrund:
För ca 1 år sedan köpte jag och min man en fastighet från 40-talet i Göteborg. Detta är vårt första husköp.
Vi tog köpeprocessen på stort allvar och förstod (trodde vi) köparens undersökningsplikt. Vi undersökte noggrant huset och alla ritningar med goda vänner som vi litar på (som är aktiva inom byggbranschen, en är exempelvis fuktexpert), vi begärde ut alla dokument från Lantmäteriet osv. Ingenstans nämndes ett servitut. Mäklaren tillhandahöll en frågelista med svar från säljaren där en av frågorna var: 'Har fastigheten något servitut knutet till sig?'. Svaret från säljaren var 'Nej'. Ärligt talat förstod vi inte ens vad ett servitut var men eftersom det inte fanns något servitut enligt säljaren var detta en icke-fråga för oss och vi tänkte inte mer på saken.
Vi vann budgivningen och dagen för kontraktskrivning kom. När vi satt hos mäklaren, tillsammans med säljaren, för att skriva kontrakt, säger säljaren plötsligt att han vill informera oss om att det finns ett gammalt servitut på fastigheten, med avtalet att granntomten får använda vår tomt för sitt avloppsrör. Det funkar på så sätt att grannen har dragit sitt avloppsrör delvis genom vår tomt och sedan kopplat det till vårt avloppsrör, som i sin tur är draget till det kommunala avloppet. Jag förstår nu i efterhand att vi borde ha reagerat där och då men säljaren formulerade sig som att detta är något bra för enligt detta servitut är grannen skyldig att återställa eventuella skador som skulle uppstå. Det hela formulerades alltså som något positivt och naiva som vi var tänkte vi att säljaren verkade trovärdig. Dessutom sa ju mäklaren inget och det hela verkade 'normalt'. Några minuter senare skrev vi på kontraktet och köpte fastigheten.
Nu har det gått ett år sedan vi flyttade in och jag är frustrerad. Sedan vi flyttade in har vi upptäckt följande:
- Fastigheten intill vår granne har kopplat sitt avlopp till grannens vilket innebär att vårt avlopp belastas med, inte bara två fastigheters (vår och grannens), utan tre fastigheters avlopp.
- Fastigheten som gränsar till vår granne har delat upp sitt hus och gjort ett tvåfamiljshus av det. Det innebär att vi kommer att ha, utöver vår familj, ytterligare tre familjers avlopp, kopplade till vårt avlopp.
- Detta innebär att belastningen på vårt avloppsrör är stort, vilket är relevant eftersom vi har upptäckt att röret läcker och är i behov av underhåll (vi har inte bestämt oss för om vi ska religna eller byta röret).
Servitutet gäller ju bara mellan vår och grannens fastigheter. Får man då göra såhär, att andra hushåll också kopplar upp sig mot grannens avlopps och i sin tur belastar vårt avlopp? Och var det verkligen lagligt av säljaren att informera om detta i sista sekund, när vi sitter och ska skriva avtal? Hur kan jag bäst hantera denna situation?
Bakgrund:
För ca 1 år sedan köpte jag och min man en fastighet från 40-talet i Göteborg. Detta är vårt första husköp.
Vi tog köpeprocessen på stort allvar och förstod (trodde vi) köparens undersökningsplikt. Vi undersökte noggrant huset och alla ritningar med goda vänner som vi litar på (som är aktiva inom byggbranschen, en är exempelvis fuktexpert), vi begärde ut alla dokument från Lantmäteriet osv. Ingenstans nämndes ett servitut. Mäklaren tillhandahöll en frågelista med svar från säljaren där en av frågorna var: 'Har fastigheten något servitut knutet till sig?'. Svaret från säljaren var 'Nej'. Ärligt talat förstod vi inte ens vad ett servitut var men eftersom det inte fanns något servitut enligt säljaren var detta en icke-fråga för oss och vi tänkte inte mer på saken.
Vi vann budgivningen och dagen för kontraktskrivning kom. När vi satt hos mäklaren, tillsammans med säljaren, för att skriva kontrakt, säger säljaren plötsligt att han vill informera oss om att det finns ett gammalt servitut på fastigheten, med avtalet att granntomten får använda vår tomt för sitt avloppsrör. Det funkar på så sätt att grannen har dragit sitt avloppsrör delvis genom vår tomt och sedan kopplat det till vårt avloppsrör, som i sin tur är draget till det kommunala avloppet. Jag förstår nu i efterhand att vi borde ha reagerat där och då men säljaren formulerade sig som att detta är något bra för enligt detta servitut är grannen skyldig att återställa eventuella skador som skulle uppstå. Det hela formulerades alltså som något positivt och naiva som vi var tänkte vi att säljaren verkade trovärdig. Dessutom sa ju mäklaren inget och det hela verkade 'normalt'. Några minuter senare skrev vi på kontraktet och köpte fastigheten.
Nu har det gått ett år sedan vi flyttade in och jag är frustrerad. Sedan vi flyttade in har vi upptäckt följande:
- Fastigheten intill vår granne har kopplat sitt avlopp till grannens vilket innebär att vårt avlopp belastas med, inte bara två fastigheters (vår och grannens), utan tre fastigheters avlopp.
- Fastigheten som gränsar till vår granne har delat upp sitt hus och gjort ett tvåfamiljshus av det. Det innebär att vi kommer att ha, utöver vår familj, ytterligare tre familjers avlopp, kopplade till vårt avlopp.
- Detta innebär att belastningen på vårt avloppsrör är stort, vilket är relevant eftersom vi har upptäckt att röret läcker och är i behov av underhåll (vi har inte bestämt oss för om vi ska religna eller byta röret).
Servitutet gäller ju bara mellan vår och grannens fastigheter. Får man då göra såhär, att andra hushåll också kopplar upp sig mot grannens avlopps och i sin tur belastar vårt avlopp? Och var det verkligen lagligt av säljaren att informera om detta i sista sekund, när vi sitter och ska skriva avtal? Hur kan jag bäst hantera denna situation?
Redigerat:
Vad står det i servitutet? Det måste ha upprättats skriftligt för att vara giltigt. Sedan har du följande att luta dig mot:
6 § Ägaren av den härskande fastigheten skall vid servitutets utövning förfara så, att den tjänande fastigheten icke betungas mer än nödvändigt.
Har den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastigheten väg, byggnad eller annan anläggning, åligger det honom att hålla den i sådant skick att skada eller olägenhet icke vållas onödigtvis.
7 § Har den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada.
8 § Är i fall som avses i 7 § vad den ene fastighetsägaren låtit komma sig till last av väsentlig betydelse för den andre och sker ej rättelse inom skälig tid efter anmaning, har denne rätt att häva servitutet och att erhålla ersättning för skada.
Så om denna vidarekoppling inte erkänns av avtalet, kan ni hävda att de överskrider sina befogenheter och att ni vill häva avtalet. Kan ni även påvisa att läckan kommer som ett resultat av överbelastning är de skyldiga att återställa anläggning. Nu verkar ju avtalet säga att kostnaden faller på grannen i alla fall så det vore ju okomplicerat att kräva att de står för fiolerna att fixa anläggningen.
Nu gynnas ni nog inte direkt av detta men om grannarna inte har någon annan möjlig väg ut till kommunens anläggning än över er fastighet kommer de få ett servitut oavsett och om så hade det nog varit bättre att bygga om en väl dimensionerad anläggning och driva det som en gemensamhetsanläggning.
6 § Ägaren av den härskande fastigheten skall vid servitutets utövning förfara så, att den tjänande fastigheten icke betungas mer än nödvändigt.
Har den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastigheten väg, byggnad eller annan anläggning, åligger det honom att hålla den i sådant skick att skada eller olägenhet icke vållas onödigtvis.
7 § Har den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada.
8 § Är i fall som avses i 7 § vad den ene fastighetsägaren låtit komma sig till last av väsentlig betydelse för den andre och sker ej rättelse inom skälig tid efter anmaning, har denne rätt att häva servitutet och att erhålla ersättning för skada.
Så om denna vidarekoppling inte erkänns av avtalet, kan ni hävda att de överskrider sina befogenheter och att ni vill häva avtalet. Kan ni även påvisa att läckan kommer som ett resultat av överbelastning är de skyldiga att återställa anläggning. Nu verkar ju avtalet säga att kostnaden faller på grannen i alla fall så det vore ju okomplicerat att kräva att de står för fiolerna att fixa anläggningen.
Nu gynnas ni nog inte direkt av detta men om grannarna inte har någon annan möjlig väg ut till kommunens anläggning än över er fastighet kommer de få ett servitut oavsett och om så hade det nog varit bättre att bygga om en väl dimensionerad anläggning och driva det som en gemensamhetsanläggning.
Ja, vi får börja med servitutstexten för att kunna tolka vad ändamålet är med servitutet, vilken rätt den ger härskande fastighet och vilket utrymme (och anläggning som t ex rörledning) den tar i anspråk på er fastighet.
Rent praktiskt: Se till att ni inte delar avloppsledning med härskande grannen så slipper ni koordinera underhåll med denne och reta er på om de inte sköter sin del. Att dra parallella avloppsledningar är tekniskt sett enkelt.
Rent praktiskt: Se till att ni inte delar avloppsledning med härskande grannen så slipper ni koordinera underhåll med denne och reta er på om de inte sköter sin del. Att dra parallella avloppsledningar är tekniskt sett enkelt.
Jag skulle säkerställa att avtalsservitutet är inskrivet och beställa kopior på din fastighet och grannens. Det är nog inte så ovanligt att gamla villaföreningen hade en gemensamhetsanläggning där samtliga tomter hade detta servitut inskrivet. Det är ju omöjligt att svara på vad som gäller innan man läst avtalet. Sedan har åren gått och kommunen har sedan tagit över ansvaret för anläggningen. (EDIT: Vet inte om detta gäller för din fastighet)
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 924 inlägg
G GbgHisingen skrev:
Så ni har först skriftligt informerats om att inget servitut finns, sen muntligt upplysts om att det visst gör det nära inpå kontraktsskrivning. Och ni har inte sett något faktiskt skriftligt servitut. Stämmer det?G GbgHisingen skrev:
Då får man ju börja med att reds ut om det faktiskt finns något servitut, om det är korrekt upprättat och om det gäller mot er.
Numer måste servitut som upprättas vara skriftliga för att gälla. Så var det dock inte på 40-talet, så är servitutet lika gammalt som husen så kan det gälla ändå. Skriftlighetskravet kom med 1970 års jordabalk.
I och med att ni bara upplysts om att grannfastigheten har servitut (låt oss kalla den B och er fastighet A) så finns det ingen rätt för någon annan att ha sitt avlopp gående där. Fastighet C har alltså ingen rättighet alls mot er. Möjligen kan denna ställa skadeståndskrav mot den som sålde till er om det tidigare fanns en rätt, men nu gör det det inte.
Huruvida B har någon rätt är knepigare. Ni fick ju kännedom om servitutet, om än på ett väldigt osnyggt sätt. Ett sätt att hantera det är att mena att det är ett avtalsvillkor och att sådana inte får vara muntliga. Informationen om servitutet skulle då inte gälla mot er då fastigheten som den skriftligen är beskriven inte belastas av något servitut. Det känns som den enklaste linjen att hålla. B skulle då kunna ställa skadeståndskrav på säljaren för att servitutskedjan brutits.
Ett annat sätt vore att kräva säljaren på ersättning för fel i fastigheten. Ni har ett avtal där det i en bilaga står att inget servitut finns, sen dras det fram (utom avtalet) vid sittande möte. Då erkänner ni att servitutet finns, men att säljaren på något vis sålt er nåt annat än avtalat. En sån linje får jag inte riktigt ihop, men det kanske funkar.
***
Utan servitutsbelastning får ni då en stark position mot grannarna. Ni konstaterar att de saknar servitut och erbjuder dem därefter sådana mot betalning, och med tydliga skrivningar om kostnadsfördelning vid om-/nyläggning av avloppen. Eller så säger ni bara att de måste koppla bort sig.
Oavsett väg så är det nog rimligt att inte bara acceptera att saker är som de är och att allt är ert ansvar. Och då är en rimlig utgångsposition för er att det inte finns några servitut. Kan B visa att det faktiskt gör det, och ni accepterar att ni blivit informerade om det på ett korrekt sätt före köpet så är ni som sämst tillbaka på ruta två, där B har servitut men inte C.
Hej och tusen tack för svar.
Vi erkänner helt vårt ansvar i denna situation och det vi vill göra är nu att hantera situationen bäst det går.
Det finns ett skriftligt avtal från 40-talet. Avtalet säger att grannfastigheten "för all framtid har rätt att anlägga, underhålla och bibehålla en avloppsledning".."utan ersättning för ledningen eller för skada på mark, där ledningen går fram". Det står också "ledningen skall ha den sträckningen över fastigheten, sådan den är nedlagd, dvs fram till Göteborgs stads gatugräns." Den sista meningen är intressant pga att grannens ledning inte går till Göteborgs stads gräns utan den är ju kopplad till vårt avlopp.
Sist i servitutet står: "dock får servitutet icke belasta fastigheten på sådant sätt, att penninginteckningshavarens rätt kränkes.". Men vad menas egentligen med "penninginteckningshavarens rätt", dvs vilken rätt? Detta specas inte i kontraktet.
Jag kommer att samla ihop alla grannar och ta en öppen diskussion om detta, som ett första steg.
Vi erkänner helt vårt ansvar i denna situation och det vi vill göra är nu att hantera situationen bäst det går.
Det finns ett skriftligt avtal från 40-talet. Avtalet säger att grannfastigheten "för all framtid har rätt att anlägga, underhålla och bibehålla en avloppsledning".."utan ersättning för ledningen eller för skada på mark, där ledningen går fram". Det står också "ledningen skall ha den sträckningen över fastigheten, sådan den är nedlagd, dvs fram till Göteborgs stads gatugräns." Den sista meningen är intressant pga att grannens ledning inte går till Göteborgs stads gräns utan den är ju kopplad till vårt avlopp.
Sist i servitutet står: "dock får servitutet icke belasta fastigheten på sådant sätt, att penninginteckningshavarens rätt kränkes.". Men vad menas egentligen med "penninginteckningshavarens rätt", dvs vilken rätt? Detta specas inte i kontraktet.
Jag kommer att samla ihop alla grannar och ta en öppen diskussion om detta, som ett första steg.
Tack för intressanta tankar. Det stämmer att vi först skriftligt informerats om att servitut inte finns. Den dokumentationen har jag idag, som bilaga till köpekontraktet (vi signerade också papper som bekräftar vilken information om fastigheten som delgavs inför köp, och i den dokumentationen finns en frågelista till säljaren där säljaren tydligt svarar att fastigheten inte har något servitut). Och precis innan kontraktsignering, i kontraktsigneringsmötet hos mäklaren, berättade alltså säljaren att servitut finns.
Det finns ett skriftligt servitutsavtal som vi sen ärvde av säljaren, se mitt inlägg ovan.
Tack igen!
Rimligen ska grannarna även bekosta underhåll och rep av avloppsanl som de nyttjar.. det har ju säljaren informerat er om.
Det låter ju rätt standard och rätt tydligt. Grannen kan ha sin ledning där. Ledningens läge är i servitutet lokaliserat till den utrymme som har tagits i anspråk för ledningen, d v s grannen får inte ta ny mark i anspråk på er fastighet utan får underhålla den ledning som nu är nedlagd.G GbgHisingen skrev:
En fråga är ju vems ledningen är i vilken sträckning med tanke på att ledningarna från era hus är ihopkopplade. Den får utredas utifrån kronologi, när las vilken delsträcka av ledningen och när skedde det i relation till datum för servitutets upprättande.
Nästa fråga är vad grannen får nyttja sin avloppsledning för? Om det inte finns annan info torde det vara spillvatten från den egna fastigheten.
Det är ju frågan. Eller så är ert avlopp kopplat till grannens servitutsledning. Det antyds i denna formulering att ledningen fanns där redan servitutet skrevs. Denna formulering lokaliserar också servitutet till just platsen för denna ledning som fanns där när servitutet skrevs.G GbgHisingen skrev:
Känns som att ledningen borde ha bytts sen 40-talet. Kan den ha kopplats ihop då? På 40-talet är det ha varit betongledningar eller möjligen Höganäskeramik. Betongen borde vara riktigt kexig idag. Krigsbetong och allt.
Om ni tar ett lån på er fastighet så fungerar er fastighet som säkerhet. Detta härskande servitut får inte utövas på så sätt att bankens säkerhet kränks, alltså att er fastighet minskar i värde. Tror jag...G GbgHisingen skrev:
Hej, ja det var vad säljaren sa men jag kan inte se hans påstående i skrift.S Supermyra skrev:
Normalt så har den härskande fastigheten ingen annan underhållsskyldighet än att ägaren sköter sin egen ledning. Och den måste också underhållas till den minsta nivå att den inte belastar tjänande fastighet mer än nödvändigt.G GbgHisingen skrev:
Det står inget i servitutet om att ni har rätt att använda härskande fastighets ledning för ert avlopp. Eller tvärt om. Så jag gissar att det är en lösning som har upprättat efter servitutets skrevs. Att man har valt att koppla ihop ledningarna av någon anledning.
Låter rimligt.Claes Sörmland skrev:
Om det nu skulle vara så att röret ursprungligen ägs av den härskande fastigheten och vi har kopplat in oss till det, vem underhåller då den gemensamma biten? Gäller servitutet över huvud taget i så fall?
Pratade precis med grannarna och de vet lika lite som jag, trots att de har bott i sitt hus i mer än 30 år...
I det fallet underhålls den gemensamma delen av ägaren av ledningen, alltså härskande fastighets ägare. Ledningen är trots att den ligger lagd på er fastighet, p g a servitutet ett tillbehör till härskande fastighet.G GbgHisingen skrev:
Generellt betraktas avloppsledningar som riskverksamhet och bristande underhåll har setts som skadeståndsgrundande då det är vårdslöst att inte underhålla avloppsledningar som går på annans fastighet.
Sen ska ju sägas att troligen kan grannen begära att ni ska koppla ifrån er från deras servitutsledning om det inte finns en rätt för er att använda servitutsledningen för ert avlopp. Det måste då ske i god tid eftersom att grannen då i praktiken säger upp ett löpande avtal om att ni får använda deras avloppsledning.
Eller så är det tvärt om, någon gång efter att servitutet skrevs har avloppledningen dragits om med en gemensam ledning som kanske inte alls omfattas i den gemensamma delen av servitutet. Det kanske är er ledning?
Alltid krångligt med gamla ledningar i mark där grannen har ledningar på annans mark. Ingen vid liv vet hur ledningen hamnade där och den skriftliga dokumentationen om den någonsin fanns har gått förlorad.G GbgHisingen skrev:
Lite mer praktiskt orienterat:
Om det går att gräva, d v s det inte ligger en massa stentrappor, uthus, stenläggningar o s v där avloppsledningen går så skulle jag gräva och lägga nytt helt nu avloppsledning. Eftersom även grannen behöver ett nytt avlopp är väl en rimlig deal att ni delar 50-50 på grävkostnaden. Sen lägger ni ert eget 110 mm plaströr till ert hus och grannen lägger sitt eget rör för sin fastighet där servitutet är lokaliserat. Samma schakt där det går. Om det sen blir så att era rör kopplas ihop i gatan vid kommunens förbindelsepunkt så får det väl vara så. Kolla med VA-huvudmannen hur det är löst med förbindelsepunkter för era fastigheter, t ex om ni har en gemensam sådan. Det verkar så.
Sen frågan om den fastighet som inte har servitut men som leder avlopp över er fastighet. Ja där får man fundera. Kanske skriva om servitutet så att de båda grannarna får ett gemensamt servitut mot någon ersättning? Eller kan de dra sin ledning utan att ha den på er fastighet?
Om det går att gräva, d v s det inte ligger en massa stentrappor, uthus, stenläggningar o s v där avloppsledningen går så skulle jag gräva och lägga nytt helt nu avloppsledning. Eftersom även grannen behöver ett nytt avlopp är väl en rimlig deal att ni delar 50-50 på grävkostnaden. Sen lägger ni ert eget 110 mm plaströr till ert hus och grannen lägger sitt eget rör för sin fastighet där servitutet är lokaliserat. Samma schakt där det går. Om det sen blir så att era rör kopplas ihop i gatan vid kommunens förbindelsepunkt så får det väl vara så. Kolla med VA-huvudmannen hur det är löst med förbindelsepunkter för era fastigheter, t ex om ni har en gemensam sådan. Det verkar så.
Sen frågan om den fastighet som inte har servitut men som leder avlopp över er fastighet. Ja där får man fundera. Kanske skriva om servitutet så att de båda grannarna får ett gemensamt servitut mot någon ersättning? Eller kan de dra sin ledning utan att ha den på er fastighet?