Avtalsservitut för väg
Jag har en tomt som avstyckades i mitten av 1940-talet. Fastigheten har inte bytt ägare sedan dess utan jag har förvärvat den via arsvsskifte.
- I "mitt" köpekontraktet finns en klausul som lyder: "Ägaren till det försålda området tillförsäkras rätt att använda nuvarande väg över fastigheten xxxx."
- Vid avstyckningen antecknades det i protokollet: "Med det avstyckade området följer samma rätt till utfartsväg, som eventuellt tillkommer stamfastigheten."
Det första "avtalsservitutet" är inte inskrivet hos domsagan och detta har medfört att den nuvarande ägaren av stamfastigheten vägrar godta detta."
Det andra servitutet är inskrivet och klassas som ett officialservitut som belastar grannfastigheten.
Min fråga är:
A) Vad innebär formuleringen "Med det avstyckade området följer samma rätt till utfartsväg. som eventuellt tillkommer stamfastigheten."
Detta servitut är inskrivet att det belastar grannfastigheten, på vilket sätt?
B) Stamfasigheten har sålts två gånger. Uppfartsvägen som går över grannfastigheten (stamfastigheten) har använts av oss fram till det sista ägoskiftet.
Den nye ägaren ville inte kännas vid någon rätt för mig att använda vägen över stamfastigheten. Han menade att han inte informerats om detta och att det därför inte gäller.
Några veckor senare bygger grannen ett uthus intill min tomtgräns som förhindrar mig att använda utfartsvägen.
Vid tillfället var det helt uppenbart att detta var den enda väg som finns till min fastighet. Jag har ett skaft på min tomt men detta är brant (25%) och kräver omfattande anläggningsarbete för bli farbart. Skaftet har dessutom under alla år spärrats av ledningsstolpar som används för att försörja min egen fastighet och grannfastigheterna.
Vad köpare och säljare avtalat kan jag inte bevisa. Sakkunskap jag anlitat säger att avtalsservitutet inte längre gäller. Blev min rätt förverkad då den nye ägaren inte upplystes av den förre ägaren angående förhållandena?
Jag har även letat lite på nätet och hittade följande dokument
http://www.kth.se/polopoly_fs/1.33676!EX-06-153.pdf
På sidan 81 finns formuleringen:
"För servitutsavtal som ingicks med stöd av SerL, det vill säga före den 1 januari 1972 då JB trädde ikraft. fanns inga formkrav för upplåtelser mer än rätten att det skulle gälla mellan fastigheter. Avtalen behövde inte vara skriftliga för att vara giltiga. Omskrivna avtal är fortfarande giltiga, det vill säga de blev inte ogiltiga i och med att JB:s regler för nya formkrav trädde ikraft."
Skall jag helt ge upp hoppet om att ha rätt att använda till denna utfartsväg. Jag tänker bygga och måste ha en väg till tomten.
//
- I "mitt" köpekontraktet finns en klausul som lyder: "Ägaren till det försålda området tillförsäkras rätt att använda nuvarande väg över fastigheten xxxx."
- Vid avstyckningen antecknades det i protokollet: "Med det avstyckade området följer samma rätt till utfartsväg, som eventuellt tillkommer stamfastigheten."
Det första "avtalsservitutet" är inte inskrivet hos domsagan och detta har medfört att den nuvarande ägaren av stamfastigheten vägrar godta detta."
Det andra servitutet är inskrivet och klassas som ett officialservitut som belastar grannfastigheten.
Min fråga är:
A) Vad innebär formuleringen "Med det avstyckade området följer samma rätt till utfartsväg. som eventuellt tillkommer stamfastigheten."
Detta servitut är inskrivet att det belastar grannfastigheten, på vilket sätt?
B) Stamfasigheten har sålts två gånger. Uppfartsvägen som går över grannfastigheten (stamfastigheten) har använts av oss fram till det sista ägoskiftet.
Den nye ägaren ville inte kännas vid någon rätt för mig att använda vägen över stamfastigheten. Han menade att han inte informerats om detta och att det därför inte gäller.
Några veckor senare bygger grannen ett uthus intill min tomtgräns som förhindrar mig att använda utfartsvägen.
Vid tillfället var det helt uppenbart att detta var den enda väg som finns till min fastighet. Jag har ett skaft på min tomt men detta är brant (25%) och kräver omfattande anläggningsarbete för bli farbart. Skaftet har dessutom under alla år spärrats av ledningsstolpar som används för att försörja min egen fastighet och grannfastigheterna.
Vad köpare och säljare avtalat kan jag inte bevisa. Sakkunskap jag anlitat säger att avtalsservitutet inte längre gäller. Blev min rätt förverkad då den nye ägaren inte upplystes av den förre ägaren angående förhållandena?
Jag har även letat lite på nätet och hittade följande dokument
http://www.kth.se/polopoly_fs/1.33676!EX-06-153.pdf
På sidan 81 finns formuleringen:
"För servitutsavtal som ingicks med stöd av SerL, det vill säga före den 1 januari 1972 då JB trädde ikraft. fanns inga formkrav för upplåtelser mer än rätten att det skulle gälla mellan fastigheter. Avtalen behövde inte vara skriftliga för att vara giltiga. Omskrivna avtal är fortfarande giltiga, det vill säga de blev inte ogiltiga i och med att JB:s regler för nya formkrav trädde ikraft."
Skall jag helt ge upp hoppet om att ha rätt att använda till denna utfartsväg. Jag tänker bygga och måste ha en väg till tomten.
//
Ja, det ser mörkt ut för ditt "avtalsservitut". Det är bra att skriva in sina servitut (skall jag säga som har ett icke inskrivet avtal om kommunalt vatten från grannen).
Har du pratat med lantmäteriet/plankontoret? Vad säger de?
Din granne verkar lite knepig, hur är hans förslag att du skall komma ut till vägen?
Har du pratat med lantmäteriet/plankontoret? Vad säger de?
Din granne verkar lite knepig, hur är hans förslag att du skall komma ut till vägen?
Någon som kan tolka vad som menas med det officialservitut (inskrivet) som belastar grannens fastighet. Innebär det någon rätt till väg över grannens tomt?
Officialservitut:
"Med det avstyckade området följer samma rätt till utfartsväg, som eventuellt tillkommer stamfastigheten."
Jag har frågat lantmäterienheten och den jag talade med kunde inte på rak arm förklara. Samme förrättningslantmätare var tveksam till avtalsservitutet men sa att officialservitutet är giltigt och belastar ju grannens fastighet på något sätt. Frågan är hur.
//
Officialservitut:
"Med det avstyckade området följer samma rätt till utfartsväg, som eventuellt tillkommer stamfastigheten."
Jag har frågat lantmäterienheten och den jag talade med kunde inte på rak arm förklara. Samme förrättningslantmätare var tveksam till avtalsservitutet men sa att officialservitutet är giltigt och belastar ju grannens fastighet på något sätt. Frågan är hur.
//
"Med det avstyckade området följer samma rätt till utfartsväg. som eventuellt tillkommer stamfastigheten" är en formulering jag tolkar så att tuntorps fastighet A får del i alla de rättigheter stamfastighet B har (och kan komma att få) att ta sin väg över alla de ANDRA fastigheter sista biten ut till allmän väg.
Mycket mer är det svårt att säga utan att se avstyckningskartan och känna till förhållanden i övrigt. Tillexempel förstår jag inte riktigt om avtalsservitutet och officialservitutet berör olika utfartsvägar eller samma vägområde. I en annan tråd på detta forum nämner tuntorp att han överväger att bygga ny väg över ett tomtskaft. Kan man bygga den utan stöd av något servitut alls ända till allmän väg?
För övrigt stämmer det att avtalsservitut inte har samma tyngd som officialservitut. Men inskrivningen (som sådan) förändrar inte avtalets giltighet. Om två ägare avtalar att en fastighet ska betjäna en annan fastighet (med exempelvis vägrättighet) överlever avtalet ett vanligt ägarbyte. Ett korrekt (OBS korrekt!) skriftligt (OBS skriftligt!) upprättat avtalsservitutet är i fara bara vid t.ex. exekutiv försäljning av tjänande fastighet.
Vid tvist efter ett vanligt ägarbyte om ett sådant avtal får den nye ägaren rättsligt ansvar i första hand. Men han kan i sin tur ställa krav på förre ägaren, som förtigit det avtal som belastat fastigheten. Köparens undersökningsplikt kan rimligen bara omfatta att 1. kolla alla servitut hos inskrivningsmyndigheten och 2. begära skriftligt besked av säljaren vilka andra avtal han därutöver känner till.
Mycket mer är det svårt att säga utan att se avstyckningskartan och känna till förhållanden i övrigt. Tillexempel förstår jag inte riktigt om avtalsservitutet och officialservitutet berör olika utfartsvägar eller samma vägområde. I en annan tråd på detta forum nämner tuntorp att han överväger att bygga ny väg över ett tomtskaft. Kan man bygga den utan stöd av något servitut alls ända till allmän väg?
För övrigt stämmer det att avtalsservitut inte har samma tyngd som officialservitut. Men inskrivningen (som sådan) förändrar inte avtalets giltighet. Om två ägare avtalar att en fastighet ska betjäna en annan fastighet (med exempelvis vägrättighet) överlever avtalet ett vanligt ägarbyte. Ett korrekt (OBS korrekt!) skriftligt (OBS skriftligt!) upprättat avtalsservitutet är i fara bara vid t.ex. exekutiv försäljning av tjänande fastighet.
Vid tvist efter ett vanligt ägarbyte om ett sådant avtal får den nye ägaren rättsligt ansvar i första hand. Men han kan i sin tur ställa krav på förre ägaren, som förtigit det avtal som belastat fastigheten. Köparens undersökningsplikt kan rimligen bara omfatta att 1. kolla alla servitut hos inskrivningsmyndigheten och 2. begära skriftligt besked av säljaren vilka andra avtal han därutöver känner till.
Medlem
· Södermanlands län0
· 983 inlägg
Din granne tycks platsa i det här gänget: https://www.flashback.org/t278921
Mitt skaft går till en väg som förvaltas av en vägförening. Grannens tomt ansluter likväl till samma samfällda väg.
De första 20 m av skaftet, från vägen räknat, används av mig för parkering. Sedan finns bara en brant gångväg till tomten.
Utfartsvägen (avtalsservitutet) över grannens tomt har varit nödvändig för skaftet är egentligen inte lämpligt för väg, vilket framgår av min andra tråd. Skaftet fungerar givetvis för ledningar, vatten avlopp och dylikt.
På skaftet har i alla år stått elledningsstolpar som betjänar min och båda grannfastigheterna. Dessa elstolpar står i vägen och måste tas bort innan man kan tänka på att lägga en väg här.
Jag anser att det varit helt uppenbart att den enda körbara väg som finns till min tomt går över grannens tomt. Detta har varit solklart hela tiden. Efter grannens påpekande att den uppenbara vägen inte har förbehållits (vilket jag inte kan bevisa) så verkar det som om jag blivit utan rätt till uppfartsväg. I köpeavtalet är det tydligt att det är utfartsvägen över grannfastigheten som avses. Det står även att ägaren TILLFÖRSÄKRAS tillgång till vägen. Jag tolkar det som att det skall vara något bestående.
Nu har jag hittat en text i ett examensarbete i fastighetsjuridik där det står:
"För servitutsavtal som ingicks med stöd av SerL, det vill säga före den 1 januari 1972 då JB trädde ikraft. fanns inga formkrav för upplåtelser mer än rätten att det skulle gälla mellan fastigheter. Avtalen behövde inte vara skriftliga för att vara giltiga. Omskrivna avtal är fortfarande giltiga, det vill säga de blev inte ogiltiga i och med att JB:s regler för nya formkrav trädde ikraft."
Min tolkning är att avtalsservitut före 1972 kan vara giltiga utan inskrivning. De skrevs inte in eftersom de var giltiga utan inskrivning. Det var först 1972 när den nya Jordabalken trädde i kraft som de nya formkraven skall gälla. Någon kommentar?
Det andra inskrivna officialservitutet talar om "utfartsväg". Kan det betyda att vi har samma rätt till utfartsvägen. Det är inte bestämt exakt hur den dras över grannfastigheten utan bara att vi har samma rätt att nyttja den? Byggnader och annat kan ju komma till så att denna väg kan etableras lite olika beroende på omständigheter. Finns det någon kommentar till denna tolkning? Det står inte att vi har samma rätt till den samfällda vägen utan det är utfartsväg det är fråga om.
Ännu en upplysning är att mitt hus ligger längst in på den ursprungliga fastigheten och är den äldsta byggnaden. Utfartsvägen har ursprungligen gått till den del som nu ligger på min tomt. Grannens hus är nyare och ligger ungefär halvvägs ut mot den allmänna vägen.
//
De första 20 m av skaftet, från vägen räknat, används av mig för parkering. Sedan finns bara en brant gångväg till tomten.
Utfartsvägen (avtalsservitutet) över grannens tomt har varit nödvändig för skaftet är egentligen inte lämpligt för väg, vilket framgår av min andra tråd. Skaftet fungerar givetvis för ledningar, vatten avlopp och dylikt.
På skaftet har i alla år stått elledningsstolpar som betjänar min och båda grannfastigheterna. Dessa elstolpar står i vägen och måste tas bort innan man kan tänka på att lägga en väg här.
Jag anser att det varit helt uppenbart att den enda körbara väg som finns till min tomt går över grannens tomt. Detta har varit solklart hela tiden. Efter grannens påpekande att den uppenbara vägen inte har förbehållits (vilket jag inte kan bevisa) så verkar det som om jag blivit utan rätt till uppfartsväg. I köpeavtalet är det tydligt att det är utfartsvägen över grannfastigheten som avses. Det står även att ägaren TILLFÖRSÄKRAS tillgång till vägen. Jag tolkar det som att det skall vara något bestående.
Nu har jag hittat en text i ett examensarbete i fastighetsjuridik där det står:
"För servitutsavtal som ingicks med stöd av SerL, det vill säga före den 1 januari 1972 då JB trädde ikraft. fanns inga formkrav för upplåtelser mer än rätten att det skulle gälla mellan fastigheter. Avtalen behövde inte vara skriftliga för att vara giltiga. Omskrivna avtal är fortfarande giltiga, det vill säga de blev inte ogiltiga i och med att JB:s regler för nya formkrav trädde ikraft."
Min tolkning är att avtalsservitut före 1972 kan vara giltiga utan inskrivning. De skrevs inte in eftersom de var giltiga utan inskrivning. Det var först 1972 när den nya Jordabalken trädde i kraft som de nya formkraven skall gälla. Någon kommentar?
Det andra inskrivna officialservitutet talar om "utfartsväg". Kan det betyda att vi har samma rätt till utfartsvägen. Det är inte bestämt exakt hur den dras över grannfastigheten utan bara att vi har samma rätt att nyttja den? Byggnader och annat kan ju komma till så att denna väg kan etableras lite olika beroende på omständigheter. Finns det någon kommentar till denna tolkning? Det står inte att vi har samma rätt till den samfällda vägen utan det är utfartsväg det är fråga om.
Ännu en upplysning är att mitt hus ligger längst in på den ursprungliga fastigheten och är den äldsta byggnaden. Utfartsvägen har ursprungligen gått till den del som nu ligger på min tomt. Grannens hus är nyare och ligger ungefär halvvägs ut mot den allmänna vägen.
//
Vanligen brukar LM-besluten hänvisa till bilagd förrättningskarta. Finns det inga vägar inritade där?
Ett tips kan vara att kolla upp fastighetsbildningshandlingarna för inte bara den nyare fastigheten A utan också för den äldre fastigheten B. Dessutom bör man kolla upp urkunderna för vägsamfälligheten C. Begär fram dessa akter, och sitt ner en stund med någon lantmätare innan du ansöker om förrättning.
En handfast och enkel lösning verkar vara en gränsreglering, så att det gamla vägskaftet med gångväg och parkering för A överlåts till B i utbyte mot markområdet med befintlig väg.
Ett tips kan vara att kolla upp fastighetsbildningshandlingarna för inte bara den nyare fastigheten A utan också för den äldre fastigheten B. Dessutom bör man kolla upp urkunderna för vägsamfälligheten C. Begär fram dessa akter, och sitt ner en stund med någon lantmätare innan du ansöker om förrättning.
En handfast och enkel lösning verkar vara en gränsreglering, så att det gamla vägskaftet med gångväg och parkering för A överlåts till B i utbyte mot markområdet med befintlig väg.
Jag tror att den inskrivna texten handlar om din rätt till den samfällda vägen. Stamfastigheten verkar ha haft en eventuell rätt att använda den samfällda vägen, och den rätten ärvdes så att säga ned till din avstyckade fastighet. Efterssom du via skaftet är ansluten till den samfällda vägen så är det inte säkert att det avsågs att du skulle använda samfastighetens utfart till den vägen. men sedan finns det då tydligen ett avtalsservitut som givit dig den rätten.
Det finns ju en viss rimlighet i att avtalsservitut inte skall följa med fastigheten om inte en köpare av fastigheten blir informerad om att det finns ett avtal. Köparen kan ju omöjligen ta reda på om någon har ett avtalsservitut. Ett servitut behöver ju inte gälla en granne, det kan lika gärna röra en fastighet långt bort.
Det finns ju en viss rimlighet i att avtalsservitut inte skall följa med fastigheten om inte en köpare av fastigheten blir informerad om att det finns ett avtal. Köparen kan ju omöjligen ta reda på om någon har ett avtalsservitut. Ett servitut behöver ju inte gälla en granne, det kan lika gärna röra en fastighet långt bort.
Frågan är inte om köparen varit kunnig om fakta. Frågan är vad som faktiskt ÄR faktum.
Vi skruvar tillbaka klockan till mitten av 1940-talet, och funderar en stund på parternas syfte när denna passus skrevs in i köpeavtalet -
1. Den person som vid avtalets undertecknande tillförsäkras rättigheten nämns inte vid namn. Han kallas "ägaren". Denne person är vid avtalets undertecknande ännu inte "ägare", men kommer att bli det så snart avstyckningen är klar och köpeavtalet träder i kraft. Han kallas inte ens "köpare" utan "ägare", vilket ger hela avtalet en tyngre innebörd än om man överlåter en tillfällig förmån för någon viss person. Med samma logik gissar jag att parterna i avtalet yttrar sig om den nya fastighetens yta och andra saker som är ägnade att vara bestämda för all framtid. Oåterkalleligen! Och med ersättning och fångst enligt de formkrav som framgår av Jordabalken.
2. Om det varit så att avtalet syftat till att låta köparen nyttja befintlig väg bara tills dess han ordnat en ny väg på skaftet skulle han troligare blivit nämnd bara vid namn, och inte "ägare". I synnerhet inte om säljaren förmodat att arrangemanget skulle vara tillfälligt. En sådan överenskommels skulle dessutom ha kombinerats med avtalad tidsgräns. Man borde nämnt hur avtalet förlängs och hur parterna avslutar det, och kanske också att det inte får överlåtas.
3. Att ett avtalsservitut blivit inskrivet är - som jag redan nämnt - lika lite någon garanti för dess giltighet som motsatsen om avtalet inte blivit inskrivet hos domsaga.
4. Slutligen har sedan avtalet undertecknats ingen domstol eller annan myndighet bestämt att avtalsservitutet ska upphävas.
ALLTSÅ har avtalsservitutet god chans att stå sig i prövning. Köparna av grannfastigheten har brustit i sin undersökningsplikt, alternativt har säljarna slarvat med att informera. Och alldeles oavsett detta är avtalet alltjämt giltigt.
MEN åtminstone om en erfaren lantmätare antyder att servitutet faktiskt ÄR giltigt kan man lätt hamna i ett låst läge. Då finns det ingen skäl för LM att tvinga fram reglering av gränser och annat. Och en förrättning som förvandlar avtalsservitutet till officialservitut är bara frivillig. Om grannen så önskar kan han fortsätta tjura, och hårdnackat blockera vägen.
DÄRFÖR kan det vara bra att veta att man mycket väl kan tvinga grannen att resonera genom att stämma honom vid vanlig tingsrätt för den skada han vållar med sitt intrång. Om parterna inte under resans gång förlikas kommer rätten att pröva avtalets giltighet.
Vi skruvar tillbaka klockan till mitten av 1940-talet, och funderar en stund på parternas syfte när denna passus skrevs in i köpeavtalet -
1. Den person som vid avtalets undertecknande tillförsäkras rättigheten nämns inte vid namn. Han kallas "ägaren". Denne person är vid avtalets undertecknande ännu inte "ägare", men kommer att bli det så snart avstyckningen är klar och köpeavtalet träder i kraft. Han kallas inte ens "köpare" utan "ägare", vilket ger hela avtalet en tyngre innebörd än om man överlåter en tillfällig förmån för någon viss person. Med samma logik gissar jag att parterna i avtalet yttrar sig om den nya fastighetens yta och andra saker som är ägnade att vara bestämda för all framtid. Oåterkalleligen! Och med ersättning och fångst enligt de formkrav som framgår av Jordabalken.
2. Om det varit så att avtalet syftat till att låta köparen nyttja befintlig väg bara tills dess han ordnat en ny väg på skaftet skulle han troligare blivit nämnd bara vid namn, och inte "ägare". I synnerhet inte om säljaren förmodat att arrangemanget skulle vara tillfälligt. En sådan överenskommels skulle dessutom ha kombinerats med avtalad tidsgräns. Man borde nämnt hur avtalet förlängs och hur parterna avslutar det, och kanske också att det inte får överlåtas.
3. Att ett avtalsservitut blivit inskrivet är - som jag redan nämnt - lika lite någon garanti för dess giltighet som motsatsen om avtalet inte blivit inskrivet hos domsaga.
4. Slutligen har sedan avtalet undertecknats ingen domstol eller annan myndighet bestämt att avtalsservitutet ska upphävas.
ALLTSÅ har avtalsservitutet god chans att stå sig i prövning. Köparna av grannfastigheten har brustit i sin undersökningsplikt, alternativt har säljarna slarvat med att informera. Och alldeles oavsett detta är avtalet alltjämt giltigt.
MEN åtminstone om en erfaren lantmätare antyder att servitutet faktiskt ÄR giltigt kan man lätt hamna i ett låst läge. Då finns det ingen skäl för LM att tvinga fram reglering av gränser och annat. Och en förrättning som förvandlar avtalsservitutet till officialservitut är bara frivillig. Om grannen så önskar kan han fortsätta tjura, och hårdnackat blockera vägen.
DÄRFÖR kan det vara bra att veta att man mycket väl kan tvinga grannen att resonera genom att stämma honom vid vanlig tingsrätt för den skada han vållar med sitt intrång. Om parterna inte under resans gång förlikas kommer rätten att pröva avtalets giltighet.
"Servitut som ej är inskrivna måste förbehållas vid ägarbyte för att inte förlora sin giltighet mot en ny ägare som i god tro är ovetande om servitutet. Har förre ägaren missat att förbehålla servitutet vid försäljningen och detta på grund därav upphör, kan han bli skadeståndsskyldig gentemot servitutsinnehavaren"
"Fastighetsjuridik för skogs- och markägare", Dan westerberg
Det stämmer inte riktigt med vad Billy säger, va?
"Fastighetsjuridik för skogs- och markägare", Dan westerberg
Det stämmer inte riktigt med vad Billy säger, va?
Jo, tuntorps motpart får (om han har lust) regressa eventuellt skadestånd mot dem han köpte av utan att kolla urkunderna.