Arv Reavinst mm
Mitt syskon är ointresserad men jag funderar på att överta mina föräldrars sommarstuga. Jag och mitt syskon kan ju komma överens efter en värdering av vad huset är värt. Min plan är att kanske behålla och använda det i typ 5 år renovera det och sedan sälja det. Hur blir skatten då? Om ett kommande dödsbo säljer det kontra att jag står som ägare och säljer det. Får även dödsboet reavinst?
Vad skall man tänka på när man skriver ett papper på huset med mitt syskon? Syskonet skall få ut sin del av sommarstugan vid arv.
Vad skall man tänka på när man skriver ett papper på huset med mitt syskon? Syskonet skall få ut sin del av sommarstugan vid arv.
Jag kan inte besvara alla dina frågor men så vitt jag vet så:
1. Gåvoskatten är borts, så om era föräldrar ger dig huset så är det ingen skatt.
2. Problemet blir då ditt syskon: Vad skall denne få?
Kan ni inte göra en värdering och så får dina föräldrar avstätta eller ge ditt syskon en likvärdig present. Förutsätter att dina föräldrar har god ekonomi.
3. Man kan inte göra sina barn arvslösa, men bara alla får minimidelen (25% tor jag) kan dina föräldrar väredera huset och skriva testemente på att ditt syskon då kommer ärev vad husset är väret mer än dig, vid den dagen....
Jag skulle konsultera en jurist
1. Gåvoskatten är borts, så om era föräldrar ger dig huset så är det ingen skatt.
2. Problemet blir då ditt syskon: Vad skall denne få?
Kan ni inte göra en värdering och så får dina föräldrar avstätta eller ge ditt syskon en likvärdig present. Förutsätter att dina föräldrar har god ekonomi.
3. Man kan inte göra sina barn arvslösa, men bara alla får minimidelen (25% tor jag) kan dina föräldrar väredera huset och skriva testemente på att ditt syskon då kommer ärev vad husset är väret mer än dig, vid den dagen....
Jag skulle konsultera en jurist
Skattemässigt så skall det inte spela någon roll om det är ett dödsbo som säljer eller om du först tagit över och sedan säljer. Dvs det beror lite på hur övertagandet går till. Om du tar över det på ett sådant sätt att du anses ha köpt huset, då utfaller reavinstbeskattning direkt på den som anses ha sålt huset. Och sedan får du senare skatta för den ev. värdeökning som sker under den tid du äger huset.
Om du får huset som gåva eller ärver huset, då utfaller ingen reavinst vid övertagandet, men du får senare skatta som om du ägt huset hela tiden (dvs även för dina föräldrars innehavstid).
Det som ev. kan skilja lite här är att det är lägre skattesats (tror jag fortfarande gäller) om du själv har bott i huset under viss tid före försäljningen (dvs du måste vara skriven, ärligt där).
Jag tror att det kan vara mycket svårt att ordna en millimeterrättvisa mellan dig och ditt syskon. Jag råder också: Kontakta en jurist.
Om du får huset som gåva eller ärver huset, då utfaller ingen reavinst vid övertagandet, men du får senare skatta som om du ägt huset hela tiden (dvs även för dina föräldrars innehavstid).
Det som ev. kan skilja lite här är att det är lägre skattesats (tror jag fortfarande gäller) om du själv har bott i huset under viss tid före försäljningen (dvs du måste vara skriven, ärligt där).
Jag tror att det kan vara mycket svårt att ordna en millimeterrättvisa mellan dig och ditt syskon. Jag råder också: Kontakta en jurist.
Om ni enas om saken kan ni syskon behålla dödsboet oskiftat, ungefär som en gemensamt förvaltad investering. Isåfall betalar den som använder huset marknadshyra till dödsboet. Från och med fjärde året efter dödsfallet deklareras bostaden som näringsfastighet. Från hyresintäken dras då (utöver eventuella ränteavdrag) också exempelvis uppvärmning, underhåll, reparationer och försäkring. Eventuellt överskott beskattas i dödsboet som inkomst av kapital.
Ni behöver bara löpande anpassa hyran rättvist, och förvalta huset klokt. Den dagen du vill sluta hyra huset kan ni själva välja vilket som är bäst: Då kan ni fortsätta hyra ut huset till någon annan, eller låta dödsboet sälja huset. När fastigheten väl är såld, och dödsboet endast redovisar kontanter, blir det mycket lätt att genomföra arvskifte.
Jag skulle råda till kontakt med snarast en revisor.
Ni behöver bara löpande anpassa hyran rättvist, och förvalta huset klokt. Den dagen du vill sluta hyra huset kan ni själva välja vilket som är bäst: Då kan ni fortsätta hyra ut huset till någon annan, eller låta dödsboet sälja huset. När fastigheten väl är såld, och dödsboet endast redovisar kontanter, blir det mycket lätt att genomföra arvskifte.
Jag skulle råda till kontakt med snarast en revisor.
Jag håller i stort sett med vad som framkommit ovan.
Var i en mycket snarlik situation själv förra året. Ett syskon som ville ta över medan vi andra inte var intresserade (mer än att det blev rättvis värdefördelning mellan syskonen). Sjuka och gamla föräldrar fanns även med i bilden, som gärna ville se stället kvar i släkten så länge de levde.
Vi kontaktade en jurist med specialinriktning på generationsskifte och gårdar via min bank. Kostade halvannan timme, men det var en oerhört effektiv och nyttig investering. Jag känner igen flera av Dina alternativ, vilka stöttes och blöttes.
Några slutsatser från vår process (dock kanske inte fullt applicerbart på Din):
1. Räkna inte med att kunna dela på det hela, eller att det kommer fungera att syskonen har något "innestående". Tider ändras, behov ändras och rätt som det är kan något syskon ha tänkt om eller - ännu vanligare - någon i dennes familj har tänkt om och påverkar syskonet.
2. Du skall fixa och dona med huset (vilket även mitt syskon skulle). Då är det ännu mer olämpligt att det finns passiva "ägare" till huset, utan Du skall äga huset. Spelar ingen roll hur sams Ni är nu, när huset är tillsnyggat och dollartecknen börjar rulla i tankarna kan allt hända. Punkt.
3. Husets värde bör fastställas, helst av två oberoende värderare. Även om Ni är överens nu, så är det bättre med två för att förekomma ev. framtida diskussioner (även "snackande" släkt m.m.).
4. Om föräldrarna skänker Dig huset bör de kompensera Dina syskon redan nu ekonomiskt med en gåva i motsvarande storlek reducerat med den latenta kapitalvinstskatten Du kommer få betala en gång. Redan här blir det tre problem:
A. Har föräldrarna kontanta medel för detta ?
B. Man kan aldrig veta exakt hur stor den latenta kapitalvinstskatten blir, eftersom man inte vet värdet av huset när det senare säljs av Dig. Detta kan också vara skäl till osämja.
C. Du får inget nytt ingångsvärde utan har en duktig kapitalskattebörda med i huset. Jag antar att de ägt det väldigt länge ? Inköpspris indexuppräknas tyvärr inte....
.
Vår lösning blev att syskonet köpte huset av föräldrarna till marknadspriset enligt punkt 3, och att köpeskillingen sedan (efter reduktion av kapitalvinstskatten som skulle betalas av föräldrarna) gavs tillbaka som gåva i lika delar till samtliga syskon. Köparen fick ett nytt ingångsvärde och allt "gammalt" samt kopplingen mellan hus och (ointresserade) syskon avslutades.
En ren och lättförståelig lösning, som dessutom blev avslutad i och med gåvan. Skattemässigt går det nog ungefär på ett ut, totalt sett.
Nackdelen är ju att Du måste betala lite för stugan. Men det hade Du ju fått göra förr eller senare ändå, och tänker Du Dig att sälja om ett par tre år är det ju Dina pengar och Din investering Du förvaltar.
Var i en mycket snarlik situation själv förra året. Ett syskon som ville ta över medan vi andra inte var intresserade (mer än att det blev rättvis värdefördelning mellan syskonen). Sjuka och gamla föräldrar fanns även med i bilden, som gärna ville se stället kvar i släkten så länge de levde.
Vi kontaktade en jurist med specialinriktning på generationsskifte och gårdar via min bank. Kostade halvannan timme, men det var en oerhört effektiv och nyttig investering. Jag känner igen flera av Dina alternativ, vilka stöttes och blöttes.
Några slutsatser från vår process (dock kanske inte fullt applicerbart på Din):
1. Räkna inte med att kunna dela på det hela, eller att det kommer fungera att syskonen har något "innestående". Tider ändras, behov ändras och rätt som det är kan något syskon ha tänkt om eller - ännu vanligare - någon i dennes familj har tänkt om och påverkar syskonet.
2. Du skall fixa och dona med huset (vilket även mitt syskon skulle). Då är det ännu mer olämpligt att det finns passiva "ägare" till huset, utan Du skall äga huset. Spelar ingen roll hur sams Ni är nu, när huset är tillsnyggat och dollartecknen börjar rulla i tankarna kan allt hända. Punkt.
3. Husets värde bör fastställas, helst av två oberoende värderare. Även om Ni är överens nu, så är det bättre med två för att förekomma ev. framtida diskussioner (även "snackande" släkt m.m.).
4. Om föräldrarna skänker Dig huset bör de kompensera Dina syskon redan nu ekonomiskt med en gåva i motsvarande storlek reducerat med den latenta kapitalvinstskatten Du kommer få betala en gång. Redan här blir det tre problem:
A. Har föräldrarna kontanta medel för detta ?
B. Man kan aldrig veta exakt hur stor den latenta kapitalvinstskatten blir, eftersom man inte vet värdet av huset när det senare säljs av Dig. Detta kan också vara skäl till osämja.
C. Du får inget nytt ingångsvärde utan har en duktig kapitalskattebörda med i huset. Jag antar att de ägt det väldigt länge ? Inköpspris indexuppräknas tyvärr inte....
.Vår lösning blev att syskonet köpte huset av föräldrarna till marknadspriset enligt punkt 3, och att köpeskillingen sedan (efter reduktion av kapitalvinstskatten som skulle betalas av föräldrarna) gavs tillbaka som gåva i lika delar till samtliga syskon. Köparen fick ett nytt ingångsvärde och allt "gammalt" samt kopplingen mellan hus och (ointresserade) syskon avslutades.
En ren och lättförståelig lösning, som dessutom blev avslutad i och med gåvan. Skattemässigt går det nog ungefär på ett ut, totalt sett.
Nackdelen är ju att Du måste betala lite för stugan. Men det hade Du ju fått göra förr eller senare ändå, och tänker Du Dig att sälja om ett par tre år är det ju Dina pengar och Din investering Du förvaltar.
Redigerat:
Tack för era grundliga svar. Det var intressant att höra era åsikter. Jag inser det komplicerade i det hela och kommer att anlita en jurist. Men ett svar jag säkert fått är ju det här med reavinsten som man måste ta med i beräkningen.
Ingpers förlag att köpa av föräldrarna till marknadspris och sedan dela upp efter beskattning känns rent och nog bäst. Alternativet borde ju dock vara lösbart 4A kan ju lösas med ett avtal om framtida betalning vid arv. 4B,4C borde väl kunna räknas ut till det aktuella värdet på huset. Nackdelen är ju då att sykonet får vänta på sin del och att just avtalet skall hållas.
Men som sagt en jurist med vana av arvskiften löser nog detta smidigt.
Ingpers förlag att köpa av föräldrarna till marknadspris och sedan dela upp efter beskattning känns rent och nog bäst. Alternativet borde ju dock vara lösbart 4A kan ju lösas med ett avtal om framtida betalning vid arv. 4B,4C borde väl kunna räknas ut till det aktuella värdet på huset. Nackdelen är ju då att sykonet får vänta på sin del och att just avtalet skall hållas.
Men som sagt en jurist med vana av arvskiften löser nog detta smidigt.
Problemet är att värdet på huset inte kommer vara detsamma då arvet skiftas eller det är dags att sälja det, som det är vid avtalsskrivandets stund. Dels har Du för avsikt att förbättra det, dels vet vi ju att marknadsvärdet kan ändras ganska drastiskt ändå över ett antal år.
Ponera att stugan värderas till 350.000:-. Du får den av Dina föräldrar och Ditt syskon får en innestående fordran vid ett framtida arv på kanske 300.000:- (beloppet reducerat för den latenta reavinstskatten). Efter fyra år går föräldrarna bort och syskonet får ut 300.000:- mer än Dig.
Men när Du säljer stugan året efter får Du inte 350.000:- utan 750.000:-. Dels för att marknaden ändrats, dels för att Du lagt ner en del jobb på den. Gissningsvis kan det bli osämja eftersom syskonet kan hävda att värdet av förskottet på arv skall fastställas vid arvsskiftet, inte tidigare. Diskussionen från Din sida skulle istället kunna handla om det Du lagt ner på huset, hur det har påverkat värdet o.s.v. Vem skulle offra syskonsämjan för att få några hundratusen ? Antagligen fler än man tror....
Se exemplet ovan som just ett exempel på hur komplicerat det kan bli om man inte gör hela processen/affären klar vid samma tidpunkt. Och det finns inte direkt några skattepengar att tjäna heller. Men Du tänker rätt som lägger en timme eller två hos en bra jurist.
Lycka till !
Ponera att stugan värderas till 350.000:-. Du får den av Dina föräldrar och Ditt syskon får en innestående fordran vid ett framtida arv på kanske 300.000:- (beloppet reducerat för den latenta reavinstskatten). Efter fyra år går föräldrarna bort och syskonet får ut 300.000:- mer än Dig.
Men när Du säljer stugan året efter får Du inte 350.000:- utan 750.000:-. Dels för att marknaden ändrats, dels för att Du lagt ner en del jobb på den. Gissningsvis kan det bli osämja eftersom syskonet kan hävda att värdet av förskottet på arv skall fastställas vid arvsskiftet, inte tidigare. Diskussionen från Din sida skulle istället kunna handla om det Du lagt ner på huset, hur det har påverkat värdet o.s.v. Vem skulle offra syskonsämjan för att få några hundratusen ? Antagligen fler än man tror....
Se exemplet ovan som just ett exempel på hur komplicerat det kan bli om man inte gör hela processen/affären klar vid samma tidpunkt. Och det finns inte direkt några skattepengar att tjäna heller. Men Du tänker rätt som lägger en timme eller två hos en bra jurist.
Lycka till !