Arrende

[Henrik Johansson1]

2016 köpte vi en sommarstuga på en arrendetomt. Mannen vi skrev kontrakt med avled 2017.
Då visade det sig att han aldrig ägt marken vår stuga står på. Vårt kontrakt är skrivet på marken han ägde men stugan står på annan mark. Vi borde kanske ha kollat upp det men då vi köpte via mäklare så förutsatte vi att allt var rätt.
När mannen avled så hörde markägarens son av sig och vi har sedan 2017 betalat arrendeavgift till honom. Inget nytt kontrakt har skrivits.
Nu när vi funderade på att sälja hörde vi av oss till sonen som vi betalat arrendet till.
Vi fick svar från en syster som säger sig företräda sin mor som äger marken. Hon hävdar att vårt kontrakt inte är giltigt och att vi nu har två val, sälja billigt till henne eller flytta stugan från deras mark.
Vad kan vi göra?

 

[Nötegårdsgubben]

Stökigt och oerhört slarvigt av er.

Finns det någon koppling mellan de två fastigheterna och deras ägare, alltså den ni ursprungligen betalade till och den vars ägare med familj ni har kontakt med nu?

Anledningen till frågan är att ett arrendeavtal måste vara skriftligt, så det faktum att ni betalat till en godtycklig släkting till den faktiska ägaren räcker inte långt. Kanske skulle ett gammalt avtal med en nu felaktig part hjälpa till tillsammans med det konkludenta handlande som väl ägaren kanske kan sägas stått för.

Men ni har försatt er i en värdelös situation, där en kombination av säljande till ägaren och stämmande av den andra fastighetens förmodligen avvecklade dödsbo för skadan är vad jag ser som den görligaste vägen framåt. Och dee är inte en väg med bra odds.

 

[paralun]

2016 köpte vi en sommarstuga på en arrendetomt. Mannen vi skrev kontrakt med avled 2017.
Då visade det sig att han aldrig ägt marken vår stuga står på. Vårt kontrakt är skrivet på marken han ägde men stugan står på annan mark. Vi borde kanske ha kollat upp det men då vi köpte via mäklare så förutsatte vi att allt var rätt.
När mannen avled så hörde markägarens son av sig och vi har sedan 2017 betalat arrendeavgift till honom. Inget nytt kontrakt har skrivits.
Nu när vi funderade på att sälja hörde vi av oss till sonen som vi betalat arrendet till.
Vi fick svar från en syster som säger sig företräda sin mor som äger marken. Hon hävdar att vårt kontrakt inte är giltigt och att vi nu har två val, sälja billigt till henne eller flytta stugan från deras mark.
Vad kan vi göra?

Jo arrendeavtal kan vara en riktig soppa eftersom man ofta enbart gjorde muntliga uppgörelser eller något slarvigt formulerat skriftligt arrendeavtal.

Börja med att kolla hos LMV, "Vem äger fastigheten" så att ni förhandlar med rätt person.
https://www.lantmateriet.se/sv/Sjalvservice/e-tjanster-for-privatpersoner/

Sen kan det vara en ide att direkt kontakta en jurist som är specialiserad på fastigheter.

 

[Henrik Johansson1]

Stökigt och oerhört slarvigt av er.

Finns det någon koppling mellan de två fastigheterna och deras ägare, alltså den ni ursprungligen betalade till och den vars ägare med familj ni har kontakt med nu?

Den avlidna mannen hade rätt till marken genom en gammal hävd. Mannen och markägaren bor grannar och markägarens som ärvde den mannen vi skrev kontrakt med. Vi köpte via mäklare och lite så klart på att allt var rätt och riktigt.

Anledningen till frågan är att ett arrendeavtal måste vara skriftligt, så det faktum att ni betalat till en godtycklig släkting till den faktiska ägaren räcker inte långt. Kanske skulle ett gammalt avtal med en nu felaktig part hjälpa till tillsammans med det konkludenta handlande som väl ägaren kanske kan sägas stått för.

vi har ett skriftligt avtal men markägarens dotter hävdar att det inte är giltigt.

Men ni har försatt er i en värdelös situation, där en kombination av säljande till ägaren och stämmande av den andra fastighetens förmodligen avvecklade dödsbo för skadan är vad jag ser som den görligaste vägen framåt. Och dee är inte en väg med bra odds.

 

[Falckman]

Vi fick svar från en syster som säger sig företräda sin mor som äger marken. Hon hävdar att vårt kontrakt inte är giltigt och att vi nu har två val, sälja billigt till henne eller flytta stugan från deras mark.
Vad kan vi göra?

Till att börja med så är det viktigt att komma ihåg att så länge systern inte har fullmakt är det mamman (eller vem det nu är som är lagfaren ägare) ni ska ingå ett eventuellt arrendeavtal med.

Vidare, har jag förstått det rätt som att ni byggt en stuga på mark som ni inte arrenderar och nu vill sälja stugan? Om så är fallet är jag rädd att vad avser systerns anspråk är det bara att göra som hon säger, d.v.s. flytta stugan illa kvickt, ni har ingen rätt att ha den där utan har olovligen tagit någon annans mark i anspråk. Om ni vill sälja stugan till systern så är det möjligt, observera dock att stugan under sådana omständigheter inte är att betrakta som fast egendom utan lös, varför ni inte behöver följa jordabalkens villkor vad gäller överlåtelsehandlingen (teoretiskt, även om det inte är att rekommendera, kan ni exempelvis sälja stugan baserat på ett muntligt avtal).

Men på det stora hela så sitter ni i en jobbig sists. Är stugans värde betydligt mycket högre än det pris systern är beredd att betala så överväg möjligheterna att flytta den och för senare försäljning, alternativt om ni kan komma över en billig tomt ni kan ställa stugan på. Annars återstår att vädja till markägarens goda vilja eller systerns dito för att få till ett bättre pris eller ett nytt arrende.

Vad gäller arrendeavgiften till den avlidne markägarens son törs jag inte uttala mig om vilka möjligheter ni har att exempelvis försöka processa om att återfå arrendeavgiften eller ersättning för den eventuella ekonomiska skada ni lidit.

Men gentemot den faktiska markägaren (d.v.s. modern) har ni enligt min bedömning inga som helst möjligheter annat än att göra som hon säger, det är trots allt ni som gjort fel genom att nyttja mark ni inte har rätt att nyttja.

Den avlidna mannen hade rätt till marken genom en gammal hävd. Mannen och markägaren bor grannar och markägarens som ärvde den mannen vi skrev kontrakt med. Vi köpte via mäklare och lite så klart på att allt var rätt och riktigt.

Hur menar du att han hade rätt till marken genom gammal hävd, ägde han den eller inte? För som jag förstod problemet är det så att ni arrenderat mark av den avlidne mannen och sedermera hans son, men samtidigt byggt er stuga på mark som inte ägs av den avlidne mannen eller hans son. Ytterligare en fråga, vad är det ni köpt? Jag trodde ni arrenderade marken?

vi har ett skriftligt avtal men markägarens dotter hävdar att det inte är giltigt.

Ja och om jag förstått saken rätt är det så att ni uppfört er stuga på mark som ni inte arrenderar. D.v.s. arrendeavtalet med den numera avlidne mannen och hans son kan tänkas vara giltigt, problemet är att ni nyttjar mark som inte omfattas av avtalet. Eller har jag missförstått något i din text?

 

[Kane]

Vidare, har jag förstått det rätt som att ni byggt en stuga på mark som ni inte arrenderar och nu vill sälja stugan?

Så tolkar inte jag första inlägget att det är TS som byggt stugan.

2016 köpte vi en sommarstuga på en arrendetomt. Mannen vi skrev kontrakt med avled 2017.

 

[VidarH]

Om jag tolkar det rätt så finns det en stuga som står på mark som säljaren brukade av hävd? Som TS köpte och betalade arrende till säljaren för att bruka? Så ett slags andrahandsarrende om man så vill? Sedan så dog säljaren och den hävdbrukade marken återgick till lagfaren ägare? Så TS betalade arrende till ägarens son istället? Och nu är situationen den att ägarens sons syster kommer med ny information om att deras gemensamma moder inte är med på noterna?
Om det är korrekt så är det rörigt på så många sätt...
Hade modern koll på att sonen tog emot arrende för hennes mark? Om inte så är det än mer spännande. Vad är arrendets löptid och när ska det förlängas nästa gång?

 

[Falckman]

Så tolkar inte jag första inlägget att det är TS som byggt stugan.

Nej du har så klart rätt i att dom inte byggt stugan själv. Men det som förvirrar mig är följande uttalanden från TS:

2016 köpte vi en sommarstuga på en arrendetomt. Mannen vi skrev kontrakt med avled 2017.
Då visade det sig att han aldrig ägt marken vår stuga står på. Vårt kontrakt är skrivet på marken han ägde men stugan står på annan mark. Vi borde kanske ha kollat upp det men då vi köpte via mäklare så förutsatte vi att allt var rätt.

När mannen avled så hörde markägarens son av sig och vi har sedan 2017 betalat arrendeavgift till honom. Inget nytt kontrakt har skrivits.

I sak tänker jag att problemet i vilket fall är det samma, oaktat om TS byggt stugan själv eller inte. TS har då som jag förstått det köpt en stuga som står på mark som TS inte har rätt att arrendera. Om jag förstått TS rätt har dom alltså köpt stugan av mannen som avlidit och trott att dom arrenderat tomtplatsen av mannen som avlidit. Men i själva verket har dom köpt en stuga som står på mark mannen som avlidit inte ägt och nu har den faktiske markägare förklarat att TS inte får ha sin stuga där (eller sälja den till markägaren billigt).

Om jag tolkar det rätt så finns det en stuga som står på mark som säljaren brukade av hävd? Som TS köpte och betalade arrende till säljaren för att bruka? Så ett slags andrahandsarrende om man så vill? Sedan så dog säljaren och den hävdbrukade marken återgick till lagfaren ägare? Så TS betalade arrende till ägarens son istället? Och nu är situationen den att ägarens sons syster kommer med ny information om att deras gemensamma moder inte är med på noterna?
Om det är korrekt så är det rörigt på så många sätt...
Hade modern koll på att sonen tog emot arrende för hennes mark? Om inte så är det än mer spännande. Vad är arrendets löptid och när ska det förlängas nästa gång?

Ja är det på så vis som du beskriver kompliceras ju situationen ytterligare. Teoretiskt kan ett arrendeavtal överlåtas på annan person, men det kräver att ett antal villkor är uppfyllda, jämför med 10:7 JB. Att arrendera en fritidsbostad (stuga) torde räknas som ett bostadsarrende, jämför med 10:1 JB. Viktigast är framför allt om den avlidne mannens arrende löpte på en viss tid eller hans livstid. För att kunna ge ett tillfredsställande svar behöver TS delge den numera avlidne mannens arrendeavtal som jag förstått lagtexten.

Det som förvirrar mig särskilt är följande mening från TS:

Vårt kontrakt är skrivet på marken han ägde men stugan står på annan mark.

Jag tolkar det som att TS ingått ett arrendeavtal med den avlidne mannen att nyttja dennes fastighet, men nyttjat en stuga som står på någon annans fastighet, där det saknas ett arrendeavtal.

 

[Kane]

Det som förvirrar mig särskilt är följande mening från TS:
Jag tolkar det som att TS ingått ett arrendeavtal med den avlidne mannen att nyttja dennes fastighet, men nyttjat en stuga som står på någon annans fastighet, där det saknas ett arrendeavtal.

Innebär att arrendeavtalet är helt ogiltigt i den kontext TS trott/önskat. Rätten att nyttja marken som står i avtalet finns, men det är ju knappast intressant utan stuga på den.

 

[Falckman]

Innebär att arrendeavtalet är helt ogiltigt i den kontext TS trott/önskat. Rätten att nyttja marken som står i avtalet finns, men det är ju knappast intressant utan stuga på den.

Jo det håller jag för all del med om, givet att situationen är så som jag förstått den. Åandra sidan torde ju (givet att arrendet fortfarande gäller) det också kunna medföra en relativt enkel lösning för TS. D.v.s. TS får flytta sin stuga till den mark TS faktiskt arrenderar. Men jag känner att det är ganska många "lösa delar" som inte är tillräckligt klara för att jag ska våga uttala mig mer om saken.
TS får återkomma med ett förtydliganden helt enkelt

 

[Henrik Johansson1]

Till att börja med så är det viktigt att komma ihåg att så länge systern inte har fullmakt är det mamman (eller vem det nu är som är lagfaren ägare) ni ska ingå ett eventuellt arrendeavtal med.

Vidare, har jag förstått det rätt som att ni byggt en stuga på mark som ni inte arrenderar och nu vill sälja stugan? Om så är fallet är jag rädd att vad avser systerns anspråk är det bara att göra som hon säger, d.v.s. flytta stugan illa kvickt, ni har ingen rätt att ha den där utan har olovligen tagit någon annans mark i anspråk. Om ni vill sälja stugan till systern så är det möjligt, observera dock att stugan under sådana omständigheter inte är att betrakta som fast egendom utan lös, varför ni inte behöver följa jordabalkens villkor vad gäller överlåtelsehandlingen (teoretiskt, även om det inte är att rekommendera, kan ni exempelvis sälja stugan baserat på ett muntligt avtal).

Men på det stora hela så sitter ni i en jobbig sists. Är stugans värde betydligt mycket högre än det pris systern är beredd att betala så överväg möjligheterna att flytta den och för senare försäljning, alternativt om ni kan komma över en billig tomt ni kan ställa stugan på. Annars återstår att vädja till markägarens goda vilja eller systerns dito för att få till ett bättre pris eller ett nytt arrende.

Vad gäller arrendeavgiften till den avlidne markägarens son törs jag inte uttala mig om vilka möjligheter ni har att exempelvis försöka processa om att återfå arrendeavgiften eller ersättning för den eventuella ekonomiska skada ni lidit.

Men gentemot den faktiska markägaren (d.v.s. modern) har ni enligt min bedömning inga som helst möjligheter annat än att göra som hon säger, det är trots allt ni som gjort fel genom att nyttja mark ni inte har rätt att nyttja.


Hur menar du att han hade rätt till marken genom gammal hävd, ägde han den eller inte? För som jag förstod problemet är det så att ni arrenderat mark av den avlidne mannen och sedermera hans son, men samtidigt byggt er stuga på mark som inte ägs av den avlidne mannen eller hans son. Ytterligare en fråga, vad är det ni köpt? Jag trodde ni arrenderade marken?


Ja och om jag förstått saken rätt är det så att ni uppfört er stuga på mark som ni inte arrenderar. D.v.s. arrendeavtalet med den numera avlidne mannen och hans son kan tänkas vara giltigt, problemet är att ni nyttjar mark som inte omfattas av avtalet. Eller har jag missförstått något i din text?

Vi köpte stugan genom en mäklare och arrendet skrevs med mannen som skulle äga marken genom mäklaren. Men efter att ”ägaren” gick bort för ca 3 år sedan så kom den riktiga ägarens son och sa att han ärvt marken o va ny ägare. Nu är det inte han som äger utan hans mor. Den nuvarande familjen som äger marken har tydligen haft ett handslag på att Den vi trodde ägde marken gjorde det. Och detta är tydligen länge sen.
Tycker nog en mäklare ska kolla upp ägare till mark där stugan står.
Mvh

 

[HJ-C]

Vi köpte stugan genom en mäklare och arrendet skrevs med mannen som skulle äga marken genom mäklaren. Men efter att ”ägaren” gick bort för ca 3 år sedan så kom den riktiga ägarens son och sa att han ärvt marken o va ny ägare. Nu är det inte han som äger utan hans mor. Den nuvarande familjen som äger marken har tydligen haft ett handslag på att Den vi trodde ägde marken gjorde det. Och detta är tydligen länge sen.
Tycker nog en mäklare ska kolla upp ägare till mark där stugan står.
Mvh

Bara en kontrollfråga, så jag hänger med:
Personen ni betalat till (för andra gången s a s, alltså ”sonen”) är alltså syskon med- och har samma mor, som ”dottern” som opponerat sig nu senast?

Det var alltså aldrig sonen till mannen som dog, utan till den rättmätiga ägarinnan?

 

[Henrik Johansson1]

Bara en kontrollfråga, så jag hänger med:
Personen ni betalat till (för andra gången s a s, alltså ”sonen”) är alltså syskon med- och har samma mor, som ”dottern” som opponerat sig nu senast?

Det var alltså aldrig sonen till mannen som dog, utan till den rättmätiga ägarinnan?

Så är det

 

[HJ-C]

Så är det

Då är jag med, tack för svar!

Känns som en ännu skummare situation. Knepig familj …?

 

[Kane]

Så är det

Det var ju otydligt beskrivet i tidigare inlägg. Jag fick uppfattningen att sonen och dottern var från två olika familjer som ägde olika marker.