Är huset dränerat eller lögn från säljaren?

[Odjuret]

Men nu var frågelistan där det stod Platon besiktningsprotokollet. Jag är övertygad om att säljaren inte använt uttrycket system Platon själv.
Men annars så har frågelistan en juridisk tveksamt värde.

 

[Odjuret]

Om säljaren lämnat information att huset är omdränerat med Platon och sen visar det sig att det inte finns Platon så kan det vara dolt fel.

Om man ser det allmänt så är det inte omöjligt att det skulle klassas som dolt.
Eller snarare hur pass tydligt utfästelsen klassas.

 

[Odjuret]

Det är väl bra att det finns en motvikt till dina antaganden som uppfattas som rent känslomässiga till just säljarens fördel.

Visst borde säljaren men facit i hand ha undersökt dräneringen vidare och jag förespråkar heller inte inte att TS ska gå den hårda linjen och "skicka en jurist på säljaren". Jag förstår bara inte varför köparen inte skulle kunna ställa följdfrågor till säljaren när säljarens utfästelser bevisat är felaktiga?

Istället känns det väl relevant att fråga säljaren när dräneringen genomfördes och varför det inte finns platon som säljaren angivit. I "bästa fall" kanske säljaren säger att firma x gjorde dräneringen för 8 år sedan och att det i avtalet stod att dräneringen skulle göras med system platon. Då kan ju frågan möjligen drivas vidare mot firman som inte gjorde dräneringen enligt avtal. I "sämsta fall" svarar säljaren att det var 40 år sedan och att han inte minns vem som gjorde dräneringen. Jag kan inte se att köparen har något att förlora på att i alla fall fråga säljaren när dräneringen inte utförts som säljaren angivit.

/Krille

Känslor? Frugan brukar alltid klaga på Jag inte har några känslor! Men hon har fel alltså! Underbart!

 

[Demmpa]

Varför antar alla att även husgrundens/källarväggens fuktskydd är utbytt när det bara står att det är omdränerat?

Om det står att det är omdrändrat så utgår jag ifrån att det bara är själva dräneringen som är omgjort och inte fuktskyddet mot källarväggen.

När blev det vanligt att man oftast bytte fuktskyddet samtidigt som man dränerade om?

 

[twoody]

Men nu var frågelistan där det stod Platon besiktningsprotokollet. Jag är övertygad om att säljaren inte använt uttrycket system Platon själv.
Men annars så har frågelistan en juridisk tveksamt värde.

Frågelistans värde beror nog mycket på hur det är skrivet.
Har sett frågelistor som är väldigt detaljerade och vissa som är skräp.

 

[FredrikR]

Frågelistans värde beror nog mycket på hur det är skrivet.
Har sett frågelistor som är väldigt detaljerade och vissa som är skräp.

Man har ingen skyldighet att förstå vad man svarar på som säljare, man kan misstolka frågor mm. Man kan ha förstått fel av entreprenörer som utfört jobb mm.
Så nej, frågeformuläret har väldigt liten juridisk betydelse.

 

[twoody]

Man har ingen skyldighet att förstå vad man svarar på som säljare, man kan misstolka frågor mm. Man kan ha förstått fel av entreprenörer som utfört jobb mm.
Så nej, frågeformuläret har väldigt liten juridisk betydelse.

Det var det formuläret som gjorde att jag fick igenom dolt fel, så tingsrätten tyckte i allafall att det var viktigt. Så det formuläret kan vara helt avgörande i en domstol.

 

[Finndjävel]

När är huset byggt? Det kan ha viss betydelse juridiskt eftersom olika installationer har en fastställd förväntad "livslängd" som rätten utgår ifrån när de dömer i liknande fall.

Om livslängden på en dränering uppskattas till 40år (ett exempel, har inte koll på hur lång livslängd en dränering förväntas ha) och huset är 50 år gammalt så kan TS driva frågan att den omdränering som gjorts kan förväntas vara ca 10 år gammal. Eftersom säljaren har uppgett att man använt platonmattor trots att så inte är fallet så kan det finnas fog för att försöka få det till ett dolt fel.

 

[FredrikR]

Ja då är det bara att gratulera!

Då är tidigare fakta gällande frågeformuläret fel..
Här har du en lite äldre artikel som tar upp detta: https://www.svd.se/fragelista-utan-rattslig-verkan

 

[harry73]

Urklipp ur SVD artikeln:

I mitt fall menade mäklaren att detta var ett solklart fall av ”fel i fastigheten” och att jag skulle stämma säljaren. Det gjorde jag också, men förlorade eftersom jag inte kunde bevisa att säljaren inte varit ”i god tro”, säger Gunnar Huss.

Det är alltså viktigt att bevisa att säljaren inte var i god tro. Man får vara glömsk och ha dålig koll, men man får inte ljuga. Och ett bra exempel på detta är motorcrossbana-fallet https://lagen.nu/dom/nja/2007s86

Domskäl

G.K. sålde den 1 mars 2002 fastigheterna Sotenäs Vägga 1:12-13 och 1:58 (fastigheten) till M.A. för 1 100 000 euro. Den 4 mars 2002 överförde M.A. 100 000 euro till G.K. och 25 000 euro till mäklaren T.S., som förmedlat köpet. Den 3 maj 2002 hävde M.A. köpet med hänvisning till att buller från en motocrossbana, belägen 300-400 meter bort på andra sidan en smal havsvik och bakom ett berg, utgjorde ett väsentligt fel. Tvisten gäller om M.A. har rätt att åberopa bullret som ett fel, om felet berättigade honom att häva köpet samt om G.K. i så fall är skyldig att återbetala även de 25 000 euro som M.A. erlagt till T.S.

Av 4 kap. 19 § första stycket JB framgår att den som köper en fastighet har rätt till prisavdrag, om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om avvikelsen (felet) är av väsentlig betydelse, får köparen häva köpet. Enligt paragrafens andra stycke får köparen inte som fel åberopa en avvikelse som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Av utredningen i målet framgår att G.K. året före det aktuella köpet i en framställning till kommunen uppgett att bullret från den närbelägna motocrossbanan var en stor olägenhet för de närboende och att G.K. försökte utverka ett förbud mot körning på vardagar efter kl. 19 samt på lördagar och söndagar. I likhet med domstolarna finner HD att bullret från motocrossbanan vid köpet var av den omfattningen att det utgjorde ett fel enligt 4 kap. 19 § första stycket JB.

Köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB omfattar allt som köparen vill åberopa som fel, i förevarande fall störande inslag från fastighetens omgivningar (jfr NJA 1981 s. 894). M.A. hade utan nämnvärd svårighet kunnat inte bara upptäcka motocrossbanan utan också komma till insikt om bullrets omfattning. På grund härav skulle M.A normalt inte kunna åberopa bullret som ett fel i fastigheten.

Ett åsidosättande av undersökningsplikten enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB medför dock inte under alla förhållanden att köparen saknar rätt att åberopa ett fel. Sålunda behöver köparen inte undersöka fastigheten i sådant avseende som omfattas av en utfästelse. Vidare kan undersökningsplikten mildras på grund av uppgifter som säljaren lämnat. (Se prop. 1989/90:77 s. 41.)

I målet har inte gjorts gällande att G.K. direkt utfäst att fastigheten var fri från besvärande buller. M.A. har däremot påstått att han till G.K. före köpet ställde en fråga om buller från synliga vindkraftverk och att G.K. då lämnade ett svar av innebörd att M.A. inte behövde bekymra sig om buller på fastigheten. Mot G.K:s förnekande är det emellertid inte visat att en sådan replikväxling ägt rum.

Det återstår därmed att pröva om den omständigheten att G.K. ostridigt kände till störningarna från motocrossbanan men underlät att upplysa om dem medför att M.A. har rätt att åberopa störningarna som ett fel, trots att han borde ha upptäckt dem vid en sådan undersökning som var påkallad av omständigheterna vid köpet. Frågan gäller således om säljarens vetskap om felet och underlåtenhet att upplysa köparen om detta kan ådra honom ett ansvar som inte skulle ha funnits om säljaren saknat kännedom om felet.

I specialmotiveringen till 1990 års ändringar av 4 kap. JB anförs följande (se prop. 1989/90:77 s. 61; jfr allmänmotiveringen s. 41). Säljaren har inte någon generell upplysningsplikt, innebärande att han alltid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände till vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. I princip spelar det alltså ingen roll om säljaren känner till felet. Att säljaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det saknar dock inte alltid betydelse vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel nämligen innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande, bör säljaren givetvis inte kunna åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt (jfr 47 § i 1905 års köplag och 20 § andra stycket i 1990 års köplag).

Att köparen inte är bunden av ett köpeavtal, som tillkommit genom svek eller där omständigheterna vid dess tillkomst var sådana att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om dem åberopa rättshandlingen och säljaren måste antas ha haft sådan vetskap, framgår av 30 § respektive 33 § avtalslagen. Men köparen kan i dessa fall välja att i stället betrakta avtalet som giltigt och utkräva ansvar enligt reglerna om fel.

Vid sidan av nyss nämnda uttalanden om betydelsen av vetskap hos säljaren framgår det av förarbetena till andra stycket i 4 kap. 19 § JB att tillägget av det stycket inte avsågs innebära en ändring av då gällande rätt (prop. 1989/90:77 s. 39 f. och 61).

Frågan om hur säljarens vetskap om ett fel förhåller sig till köparens försummelse av sin undersökningsplikt har några gånger berörts i praxis enligt 1970 års JB, alltså före införandet av andra stycket i 4 kap. 19 § JB.

I rättsfallet NJA 1981 s. 815 uttalade HD - sedan den konstaterat att det inte var styrkt att säljaren vid överlåtelsen kände till att byggnaden var utsatt för pågående husbocksangrepp, varigenom varken uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna upplysning om ett känt förhållande således kunde förebrås säljaren - att det förhållandet att säljaren bort misstänka husbocksangreppet inte medförde att säljaren saknade rätt att åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt (se tidigare NJA 1961 s. 137). I rättsfallet NJA 1981 s. 894 anförde HD att säljaren kände till en förestående trafikomläggning nära fastigheten och hade visat stor aktivitet för att hindra dess genomförande. Vidare framhölls att säljaren vid förhandlingarna borde ha förstått att risken för förändringar var av väsentlig betydelse för en spekulant på fastigheten. Därefter nämndes att säljaren, fastän han saknade fog för att anta att köparen kände till förhållandet, likväl inte gett köparen en ens tillnärmelsevis rättvisande bild av de kommande ändringarna utan snarare lämnat en upplysning som var ägnad att minska köparens farhågor om trafikarbetenas betydelse. Eftersom säljaren på ett sådant sätt utnyttjat köparens okunskap, fick han inte åberopa att köparen försummat sin undersökningsplikt. Domskälen kan läsas så att det var en vilseledande uppgift som medförde att köparens undersökningsplikt upphävdes, men domskälen utesluter inte att målet skulle ha fått samma utgång om trafikomläggningen inte alls hade berörts mellan parterna. I rättsfallet NJA 1985 s. 274, som rörde omfattande rötskador i ett golv i ett drygt 70 år gammalt hus, stod åter vetskap hos säljaren mot en bristande undersökning från köparens sida. Eftersom säljaren förklarat att golven var slut och det vid köparens besiktning måste ha framstått som uppenbart att golvet var allvarligt skadat, kunde det förhållandet att säljaren inte upplyst om en av honom utförd ofullständig reparation inte medföra att han inte ägde åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. Det följer av domskälen att utgången hade kunnat bli den motsatta, om säljaren inte hade lämnat någon relevant upplysning och/eller köparens förbiseende hade varit mindre grovt. - Beträffande lös egendom, jämför t.ex. NJA 1934 s. 533 och 1964 s. 239 samt 1991 s. 808 (rådighetsfel).

Sammanfattningsvis får det i praxis anses ha lämnats en öppning för att en köpare av fast egendom, trots bristande undersökning, skall få åberopa vissa fel som säljaren kände till, utan att förtigandet av felet måste kunna inordnas under 30 eller 33 § avtalslagen. Detta förhållande kan inte anses ha ändrats genom 1990 års ändringar i JB. Det utgör inte heller något hinder mot ett sådant åberopande att det ungefär samtidigt i 19 § första stycket 2 köplagen - men alltså inte i JB - infördes en bestämmelse om att varan, även om den sålts i befintligt skick, skall anses som felaktig om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper och användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet.

Reglerna om köp av fast egendom har historiskt varit strängare mot köparen än reglerna om köp av lös egendom. Sålunda gällde fram till 1970 års JB att säljaren i princip ansvarade endast för sådana egenskaper som utfästs i det skriftliga avtalet. I övrigt såldes fastigheter i befintligt skick, utan att ett sådant villkor behövde införas i avtalet. Till följd därav hade köparen ett starkt eget intresse av att undersöka fastigheten noga före köpet. Skälen till denna avvägning i lagstiftningen får antas främst ha varit att fastigheter har individuell karaktär, att mängden och karaktären hos tillbehören varierar samt att tillbehören, särskilt byggnaderna, ofta begagnats under lång tid. Fastigheter överlåts också vanligen av privatpersoner. (Jfr Vahlén, Fastighetsköp, 2 uppl. 1971 s. 187.)

Även sedan det nämnda formkravet slopats genom 1970 års JB och ett ansvar för abstrakta fel införts, kan det anses motiverat att begagnade fastigheter, om inget annat avtalats, i huvudsak säljs i befintligt skick. Det saknas emellertid skäl för att reglerna om vad som kan åberopas som fel vid överlåtelse av fast egendom skall vara strängare mot köparen än vad som gäller när lös egendom säljs i befintligt skick. Att fastigheter ofta har ett högt värde medför naturligtvis att köparen bör genomföra förvärvet med stor omsorg men också att han har ett stort behov av rättsligt skydd. Det finns inget allmänt intresse av att en säljare skall kunna utnyttja köparens okunskap för att få till stånd ett köpeavtal eller uppnå ett pris som inte skulle ha varit möjligt om köparen hade haft fullständig information. Vid jordbalksreformen år 1970 uttalade ett par remissinstanser stark tvekan inför ett säljaransvar som gick utöver särskilda utfästelser, men deras tvekan gällde främst helt godtroende säljare, som enligt vad dessa remissinstanser fruktade skulle kunna bli ansvariga för fel som köparen bort upptäcka (se prop. 1970:20 del B 1 s. 209). När JB ändrades år 1990 efterlyste Lagrådet en långtgående anpassning till reglerna i den samtidigt införda köplagen, och regeringen ändrade då lagtexten angående fel i första meningen av 4 kap. 19 § i enlighet med Lagrådets förslag (prop. 1989/90:77 s. 71 ff. och 84 f.).

Det anförda innebär att det finns skäl för att en säljare av fast egendom - liksom en säljare av lös egendom i befintligt skick - i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka men förbisett.

Säljarens underlåtenhet att lämna upplysning i nu avsedda situationer kan i allmänhet anses strida mot tro och heder. Det är emellertid inte nödvändigt att förfarandet kan inordnas under 33 § avtalslagen för att vetskapen och underlåtenheten att lämna upplysning skall medföra att köparen får göra gällande att fastigheten är felaktig, även om köparen hade kunna upptäcka felet vid ett fullgörande av sin undersökningsplikt.

Angående säljarens vetskap och upplysningsplikt som självständig ansvarsgrund kan här hänvisas till bl.a. Karlgren, Några frågor rörande formkravet vid fastighetsköp, Svensk Juristtidning 1950 s. 861 ff., särskilt s. 870 ff., densamme, Felansvaret vid fastighetsköp enligt JB, 1979 s. 9 och 43 ff., Agell, Säljarens ansvar för faktiska fel enligt JB och köplagen, Svensk Juristtidning 1972 s. 721 ff., särskilt s. 727 ff., Carbell, Felbegreppet och undersökningsplikten enligt 4:19 JB, Festskrift till Jan Hellner, 1984 s. 169 ff., särskilt s. 181 och 185 f., Lehrberg, Förutsättningsläran, 1989 s. 479 ff., densamme, Förutsättningssynpunkter på köprättens felbegrepp, Svensk Juristtidning 1990 s. 563 ff., Hellner, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, Första häftet, Särskilda avtal, 3 uppl. 1996 s. 58 f., Håstad, Säljarens upplysningsplikt, Juridisk Tidskrift 1992-93 s. 607 ff., Hultmark, Upplysningsplikt vid ingående av avtal, 1993, särskilt s. 10 ff., 18 f. och 40 ff., Ramberg, Köplagen, 1995 s. 253 f., 261, 282 ff., 285 f. och 296 f., Elfström, Fel i fastighet, 1996, särskilt s. 311 samt Grauers, Fastighetsköp, 17 uppl. 2006 s. 201 f., 223 ff. och 235.

Eftersom M.A. inte tog upp frågan om buller från motocrossbanan, måste G.K. ha förstått att M.A. var i villfarelse om motocrossbanans existens eller åtminstone om bullrets omfattning. Med hänsyn till den aktivitet G.K. själv lagt ner för att slippa bullret, måste han vidare ha förstått att bullret kunde vara avgörande för M.A:s köpbeslut. G.K. har emellertid inte upplyst M.A. om bullrets omfattning utan i stället utnyttjat dennes okunskap. M.A. har därför rätt att åberopa felet, trots att han bort upptäcka det.

Eftersom köpet avsåg en fritidsfastighet, måste ett avsevärt buller under de tider som anges i tingsrättens dom anses ha utgjort ett väsentligt fel. M.A. hade därför hävningsrätt enligt såväl 4 kap. 19 § JB som § 9 i kontraktet. Prestationerna skall således återgå.

G.K. har bestritt skyldighet att återbetala den del av handpenningen - 25 000 euro - som erlagts till mäklaren T.S. och som denne innehållit som provision, under påstående att betalningen till T.S. skett utan G.K:s medgivande.

M.A. har i första hand gjort gällande att G.K. och T.S. kommit överens om att M.A. skulle betala in 25 000 euro av handpenningen till ett konto tillhörande T.S.

I det skriftliga försäljningskontraktet anges att handpenningen skulle betalas till säljarens konto i viss bank. Det är inte visat att G.K. med åsidosättande av denna bestämmelse, uppdragit åt T.S. att uppbära 25 000 euro för G.K:s räkning. Betalningen av 25 000 euro gäller därför inte mot G.K. på den grunden att T.S. skulle ha haft behörighet att ta emot betalningen.

M.A. har i andra hand åberopat bl.a. att G.K. genom att begära och mottaga kvitto från T.S. på 25 000 euro i efterhand accepterat att så mycket av handpenningen betalats till denne. G.K. har förnekat att han godtagit betalningen.

Av utredningen framgår att mäklarföretaget till G.K. överlämnat en kvittens enligt vilken denne upptagits som betalare av 25 000 euro gällande konsultarvode i förbindelse med försäljningen av den aktuella fastigheten. G.K. har inte ifrågasatt att de 25 000 euro som kvittensen tagit upp avser den inbetalning som M.A. gjort direkt till mäklarföretaget. Såvitt framgår av utredningen framförde G.K. inte någon invändning mot kvittensen och krävde inte heller att T.S. eller mäklarföretaget skulle till honom vidarebefordra det uppburna beloppet. Han får därför anses ha godkänt att 25 000 euro av handpenningen betalats till T.S. Godkännandet får anses gälla till förmån för M.A.

På grund av det anförda skall G.K. åläggas att betala 125 000 euro till M.A.

För att jämföra det med TS fall, har TS möjlighet att få det igenom som dolt fel om han hittar bevis på en brevväxling mellan säljare och entreprenör om att entreprenören glömde platonmatta.

 

[Odjuret]

Motocrossbanan är en kändis... Det är dumt att förneka dess existens när man är drivande i att den skall läggas ner. Framförallt när köparen ställer en direkt fråga på om det är lugnt i området. Säljaren hade troligtvis kommit undan om det inte varit för att han var drivande i det hela. Köparens lugn och ro och säljarens väldiga vetskap om motocrossbanan och att han stördes av den gav utslaget.
MEn om jag minns rätt så om man själv skulle glömt motocrossbanan även vid en fråga om lugn och ro så hade man kommit undan. Troligtvis för att det är så subjektivt vad man störs av.

 

[shadowfire]

Angående platonmatta så kan det mycket väl finnas, då man på en del lösningar har snålmonterat den enbart nere vid klacken för att säkra att ett dränkt dränrör ska hålla vattnet borta från grunden precis där. Galet enligt mig, men det framgår inget i säljarens utlåtande som pekar på exakt hur den är monterad.

Uppgifterna om dräneringsarbetet är för få från den informationen som är given, vilket gör att det enda man kan göra är att spekulera. Det är i mångt och mycket det som undersökningsplikten handlar om tyvärr och som man får ta med sig både i sin husköparkalkyl och riskkalkyl för oförutsedda utgifter.

Huruvida platonmatta finns eller inte finns visar sig när man gräver upp och som tidigare varit inne på bör man först och främst undersöka så att vattnet verkligen kommer från en brist i dränering eller fuktskydd i huvud taget innan man tar beslutet att gräva upp rubbet. Påverkas fuktkvot och vattenpåslag i källaren mer vid regn, hur ser avvattningen ut från tak etc, finns det källarfönster som kan tänkas läcka eller stuprör i närheten, fungerar dagavattningen som den ska etc etc.

Det jag personligen hade gjort i TS kläder är att försöka ta reda på rotorsaken och behövs det grävas upp så hade jag gjort det. Hade det med blottad källarvägg/klack visat sig saknas platonmatta och/eller dräneringsrör, alternativt om det är uppenbart felaktigt gjort, så hade jag kontaktat säljaren med det faktumet och ihop med vattnet i källaren påtala att det har orsakat problem och höra hur säljaren ställer sig till det. Jag tror som vanligt på att är det inte en uppenbar lögn, så bör man hantera det ödmjukt och inte minst om det finns sådant man borde ha kunnat upptäcka själv (färgsläpp pga fuktgenomslag). Det kostar dock ingenting att ställa frågan till säljaren (jag fick själv tillbaka pengar efter mitt husköp efter att ha upptäckt en mögelhärd som ställde mig i skiten).