Akut! Lämpligt köpa hus med åtgärdad sättningsskada?
Hej!
Har hamnat i ett riktigt dilemma. Vi har vunnit en budgivning på ett hus byggt -90 som känns helt kanon på alla sätt och vis utom ett. Det är en åtgärdad sättningsskada i grunden. Ingen vet vad skadan beror på. Ett av husknutarna sjönk 4 cm vilket bidrog till en synlig spricka tvärs över halva huset. Skadan lagades i fjol av NCC genom HSB i samband med att huset friköptes (tidigare varit bostadsrätt.) Informationen kring ingreppet är bristfälligt ifrån både mäklare och säljare med noggrant fotodokumenterad på alla utgrävningar och "plintar".
Sättningen i betongplattan är åtgärdad med balkar. I övrigt finns inga andra skador.Nya golv med värmeslingor i hela huset.
Vågar vi köpa huset ? Priset är ändå 1.625 i Karlstadområdet. (Ett helt ok pris för den här regionen). Grannhuset hade också fått en liten sättningsskada på samma hörnknut.
Bör vi dra oss ur? Mycket tacksam för råd?
MVH
Tina med mycket beslutsångest
Har hamnat i ett riktigt dilemma. Vi har vunnit en budgivning på ett hus byggt -90 som känns helt kanon på alla sätt och vis utom ett. Det är en åtgärdad sättningsskada i grunden. Ingen vet vad skadan beror på. Ett av husknutarna sjönk 4 cm vilket bidrog till en synlig spricka tvärs över halva huset. Skadan lagades i fjol av NCC genom HSB i samband med att huset friköptes (tidigare varit bostadsrätt.) Informationen kring ingreppet är bristfälligt ifrån både mäklare och säljare med noggrant fotodokumenterad på alla utgrävningar och "plintar".
Sättningen i betongplattan är åtgärdad med balkar. I övrigt finns inga andra skador.Nya golv med värmeslingor i hela huset.
Vågar vi köpa huset ? Priset är ändå 1.625 i Karlstadområdet. (Ett helt ok pris för den här regionen). Grannhuset hade också fått en liten sättningsskada på samma hörnknut.
Bör vi dra oss ur? Mycket tacksam för råd?
MVH
Tina med mycket beslutsångest
Jag skulle nog försöka hitta en byggnadsingenjör med specialitet på grundfrågor. Visa allt tillgängligt material. Se om han kan ge någon prognos på om ni kan förvänta er mer sättningar.
Om reparationen av plattan är gjord så att hela grunden förstärkts med balkar så borde det ju inte behöva bli mer problem även om marken fortsätter att röra sig. Och om balkarna har en riktig dimension.
Om reparationen därmot bara har förstärkt grunden i närheten av skadan, så kanske man måste fråga sig vad som händer om marken sjunker mer, blir det en ny spricka en bit bort från den gamla i så fall?
Det bör finnas data om hur marken i området är, felet kan ju ex. bero på att marken är så dålig att husen egentligen borde pålats, jag tror att stadsbyggnadskontoret kan ha information om ev. geotekniska undersökningar som gjorts dels när husen byggdes, men ev. även från kommunala byggen i området, eller med lite tur dokumentation i samband med att skadan reparerades.
En sådan reparation borde troligen ha anmälts till kommunen (ändring av bärande konstruktion).
Om det inte finns några större problem med marken, så kanske felet "bara" beror på byggfusk, dåligt packat fyllnadsmaterial. I så fall kanske man kan anta att det packats färdigt på naturlig väg nu, och alltså inte borde röra sig mer, även det bör en grundkunnig kunna svara på.
Jag skulle inte våga köpa huset på den nu tillgängliga informationen. Man måste på något sätt få till mer kunskap som kan ligga till grund för en "riskanalys", dvs risken för att felet upprepas.
Det låter misstänkt att informationen är så knapphändig, rimligen har byggkonsulter fått uttala sig om vilken åtgärd man skall ta till när det gjordes. Frågan är om dessa dokument är så pessemistiska att man valt att "tappa bort" dem.
Om reparationen av plattan är gjord så att hela grunden förstärkts med balkar så borde det ju inte behöva bli mer problem även om marken fortsätter att röra sig. Och om balkarna har en riktig dimension.
Om reparationen därmot bara har förstärkt grunden i närheten av skadan, så kanske man måste fråga sig vad som händer om marken sjunker mer, blir det en ny spricka en bit bort från den gamla i så fall?
Det bör finnas data om hur marken i området är, felet kan ju ex. bero på att marken är så dålig att husen egentligen borde pålats, jag tror att stadsbyggnadskontoret kan ha information om ev. geotekniska undersökningar som gjorts dels när husen byggdes, men ev. även från kommunala byggen i området, eller med lite tur dokumentation i samband med att skadan reparerades.
En sådan reparation borde troligen ha anmälts till kommunen (ändring av bärande konstruktion).
Om det inte finns några större problem med marken, så kanske felet "bara" beror på byggfusk, dåligt packat fyllnadsmaterial. I så fall kanske man kan anta att det packats färdigt på naturlig väg nu, och alltså inte borde röra sig mer, även det bör en grundkunnig kunna svara på.
Jag skulle inte våga köpa huset på den nu tillgängliga informationen. Man måste på något sätt få till mer kunskap som kan ligga till grund för en "riskanalys", dvs risken för att felet upprepas.
Det låter misstänkt att informationen är så knapphändig, rimligen har byggkonsulter fått uttala sig om vilken åtgärd man skall ta till när det gjordes. Frågan är om dessa dokument är så pessemistiska att man valt att "tappa bort" dem.
Den typen av problem har inte så mycket att göra med vad man gjort åt huset efteråt, utan vad man gjort åt marken under när sättningen upptäckts.
Har man bara satt en ny plint, lagt en förstärkningsbalk och lappat igen skadan, är det knappast hållbart. En sättningsskada kräver alltid åtgärder i underliggande mark för att inte återkomma. En ny plint kan t.o.m. bli negativ genom att man lastar på mer på en redan överlastad mark som gör att huset sjunker fortare nästa gång.
Försök att ta reda på om man gjort något åt marken under och är svaren dunkla eller ofullständiga, så dra öronen åt er.
Skulle ni ändå vara intresserade, se då till att få en skriftlig garanti på att säljaren står för grundförstärkning och därmed sammanhängande åtgärder på huset under minst tio år framåt i tiden från överlåtelsedatumet. Annars hoppa av. Alternativt pressa priset med några hundra tusen (= kostnaden för att göra en riktig grundförstärkning framåt i tiden).
______________________________
Byggaren
Har man bara satt en ny plint, lagt en förstärkningsbalk och lappat igen skadan, är det knappast hållbart. En sättningsskada kräver alltid åtgärder i underliggande mark för att inte återkomma. En ny plint kan t.o.m. bli negativ genom att man lastar på mer på en redan överlastad mark som gör att huset sjunker fortare nästa gång.
Försök att ta reda på om man gjort något åt marken under och är svaren dunkla eller ofullständiga, så dra öronen åt er.
Skulle ni ändå vara intresserade, se då till att få en skriftlig garanti på att säljaren står för grundförstärkning och därmed sammanhängande åtgärder på huset under minst tio år framåt i tiden från överlåtelsedatumet. Annars hoppa av. Alternativt pressa priset med några hundra tusen (= kostnaden för att göra en riktig grundförstärkning framåt i tiden).
______________________________
Byggaren
Förlåt men jag måste bara fråga varför man överhuvudtaget bjuder på ett hus man inte vet om man törs köpa. De andra budarna kanske mycke väl vet hur man åtgärdar ev fel och därmed redan har tagit med detta i budgivningen.
Att köpa ett hus med sättningsskador, oavsett om de är åtgärdade, är att utmana ödet. Jag själv skulle aldrig utsätta mej för detta.
Utan att veta mer om grunden än vad du beskrivit, Stinawall, skulle jag definitivt dragit mej ur. Oavsett hur mycket priset sänks.
Utan att veta mer om grunden än vad du beskrivit, Stinawall, skulle jag definitivt dragit mej ur. Oavsett hur mycket priset sänks.
Hej!
Tack för alla kloka svar!
Det belv inget köp då vi drog oss ur. Mäklaren var riktigt arg o otrevlig och menade att vi ställt till det för säljarna som drog oss ur. Han sa att vi hade för höga krav och skulle stanna kvar i vår hyresrätt. Innan talade med byggledaren som "åtgärdade" sättningsskadan som tydligen uppstått pga en vattenledning gått sönder. De hade grävt upp under hela huset.
Snuttjulle; Vi kände inte till att skadan var så omfattande när vi lade budet. Mäklaren nämnde inget. I besiktingspappren stod det bara under uppgifter ifrån säljaren att det funnits en sättningsskada i ena hörnet på huset som var åtgärdad med bjälkar.(ingen nämnde ngt förrän svärfar som var med på möte hos säljarna grillade säljarna med frågor om sättningskadan.
Tack för att ni tagit er tid! Lycka till med byggen och renoveringar!
Vår jakt går vidare! (Även om vi nu blivit svartlistade hos svensk fastighetsförmedling)/ Tina
Tack för alla kloka svar!
Det belv inget köp då vi drog oss ur. Mäklaren var riktigt arg o otrevlig och menade att vi ställt till det för säljarna som drog oss ur. Han sa att vi hade för höga krav och skulle stanna kvar i vår hyresrätt. Innan talade med byggledaren som "åtgärdade" sättningsskadan som tydligen uppstått pga en vattenledning gått sönder. De hade grävt upp under hela huset.
Snuttjulle; Vi kände inte till att skadan var så omfattande när vi lade budet. Mäklaren nämnde inget. I besiktingspappren stod det bara under uppgifter ifrån säljaren att det funnits en sättningsskada i ena hörnet på huset som var åtgärdad med bjälkar.(ingen nämnde ngt förrän svärfar som var med på möte hos säljarna grillade säljarna med frågor om sättningskadan.
Tack för att ni tagit er tid! Lycka till med byggen och renoveringar!
Vår jakt går vidare! (Även om vi nu blivit svartlistade hos svensk fastighetsförmedling)/ Tina