Oskäliga avtalsvillkor för ombyggnad av bostadsrätt?

[AndersPS]

Det är inte beställaren som ska ta ansvaret, det är konstruktör och utförare. Avtalsförslaget skulle troligen inte hålla i rätten, speciellt med hänsyn tagit till formuleringen i lagen, att en förening inte kan hindra en ombyggnad hur som helst.

Tyvärr är det i många fall okunniga styrelser som använder svepande, generella svar från juristerna. Stå på dig och om du inte får rätt, skriv på avtalet och försök därefter (innan du bygger) få de oskäliga punkterna hävda i domstol. Räkna dock med lite sura miner på sommarfesten

 

[Nötegårdsgubben]

Juridiskt är kravet på evigt ansvar en ohållbar inställning enligt min uppfattning. Vad händer om TS dör och har testamenterat lägenheten till någon? Får denne då inte ta emot arvet utan att skriva på att ansvaret tas över? Och vad händer om TS kommer på obestånd och lägenheten blir utmätt? Ska TS då få Kronofogden att ta över ansvaret för konstruktionen? Min lista med absurda exempel kan göras betydligt längre än så.

Det är mig veterligen ingen som argumenterar för annat än att TS ska ta ansvar för eventuell ekonomisk skada som förorsakas av ändringarna, bara att det ansvaret måste ha en tidsbegränsning efter vilken man accepterar att ändringen är en del av fastigheten såsom föreningen äger den.

Vi har ett system för det här i Sverige. Det systemet innehåller tidsgränser i form av när olika frågor normalt preskriberas. Det är förvisso mer utvecklat i straffrätten än civilrätten, men som redan konstaterats utsläcks försäkringsansvar efter tio år, liksom byggares ansvar för avslutade byggen. Att försöka förhindra att det systemet brukas på ett ansvarsfullt sätt är i mitt tycke likvärdigt med att vilja lägga en våt filt över samhället (eller i alla fall dess bebyggda delar) och säga att: det är bra nu, ändra ingenting, vi är nöjda som det är.

Jag misstänker att det inte är så exempelvis du @Byggapa ser på din egen ståndpunkt, med det är så jag tolkar dess konsekvenser.

 

[Byggapa]

Vad händer om TS dör och har testamenterat lägenheten till någon? Får denne då inte ta emot arvet utan att skriva på att ansvaret tas över?

Det är upp till föreningens styrelse att godkänna nya medlemmar. Jag är inte jurist, men misstänker att styrelsen kan neka medlemskap till den som dödsboet överlåter bostadsrätten om den nya medlemmen inte vill överta ansvaret.

Och vad händer om TS kommer på obestånd och lägenheten blir utmätt? Ska TS då få Kronofogden att ta över ansvaret för konstruktionen?

Nej, som avtalet ser ut måste då Kronofogden skriva på att de tar över ansvaret, således är ansvaret kvar hos den medlem som senast åtagit sig ansvaret.

Min lista med absurda exempel kan göras betydligt längre än så.

De är befogade exempel, men jag tycker inte de är speciellt absurda.

Jag misstänker att det inte är så exempelvis du @Byggapa ser på din egen ståndpunkt, med det är så jag tolkar dess konsekvenser.

Det är precis så jag ser på min ståndspunkt. Och jag vidhåller den.

 

[nzsc]

Ärligt? Jag tycker nog föreningen är mesig som har gått med på det här överhuvudtaget eftersom det är en bärande vägg vi pratar om. Tänk om grannen ovanpå absolut vill ha en stor dubbelvattensäng ovanför. Tänk också om kommun måste gräva upp gatan bredvid eller gräva under huset och det blir sättningar i grunden. Då måste föreningen och alla grannar kunna känna sig trygga med att huset håller.

Självklart måste dessutom ett hus hålla längre än 10-20 år. Det hur jag bor i har hållit i över 100år. Därför tycker jag det verkar fullt rimligt att bostadsrättsägaren tar på sig ansvaret för konstruktionen oavsett om det var den som ägde bostadsrätten tidigare som genomförde förändringen.

OBS! Du äger faktiskt inte din bostadsrätt. Det är föreningens som äger huset och alla lägenheter i en bostadsrättsförening. En bostadsrättshavare "äger" bara medlemskap i en ekonomisk förening och rätten att bo i en viss bostad utan tidsbegränsning. Du har inte rätt att göra åverkan på föreningens egendom.

Kap7 §7
[länk]

...lite allmänt...
[länk]

Förlåt, men vad är det du försöker få fram med ditt inlägg? Försöker du påvisa skillnader i ägandet mellan en ägarlägenhet och bostadsrättslägenhet? Ingen har påstått att man äger en bostadsrättslägenhet eller något av det du nämner i övrigt.

Jag rekommenderar starkt att du tar noggrannare del av den lagstiftningen som du åberopar, nämligen 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. Läs vad som står i det så ser du att en bostadsrättshavare faktiskt har rätt att göra åverkan på bl.a. bärande väggar, som då också är föreningens egendom. Detta under förutsättning att föreningen inte kan påvisa att det är påtaglig fara med ingreppet.

För att ytterligare kommentera ditt inlägg. En behörig konstruktör har anlitats just av den anledningen, nämligen att allt ska gå rätt till, men framförallt för att denne har spetskunskaper inom det området. Jag kan inte tro något annat än att denne också har räknat med exempelvis laster som redan finns och som dessutom kan eller kommer att uppstå. Så jag skulle absolut inte oroa mig för att en granne ovanför absolut gärna vill placera en dubbelvattensäng.

Dessutom finns alla handlingar registrerade hos stadsbyggnadskontoret i kommunen och dess byggnadsinspektörer/konstruktörer har gått igenom allting samt godkänt ingreppet genom att bl.a. utfärda startbesked för projektet. Behöver kommunen göra några ingrepp i framtiden, gatuarbeten, dräneringar, fjärrvärme eller vad som helst för den delen, som dessutom skulle kunna ha påverkan på fastigheten/byggnaden, ja du, då tror jag absolut de i första hand väljer att ta del av konstruktionshandlingar, m.m. för sitt avgörande. Och eftersom dessa handlingar finns lättillgängliga i deras datorer så skulle jag inte oroa mig över den biten heller.

Ta inte det på fel sätt! Jag förstår vad du menar, och ditt inlägg uppskattas, fastän jag inte håller med dig om ditt resonemang, och jag tycker att de exempel du tagit upp är absurda och fullständigt löjliga. Enligt ditt resonemang skulle det vara totalförbjudet att göra konstruktionsändringar, vilket det inte är.

 

[nzsc]

Ber på förhand TS om ursäkt om/att det här spårar ur...

Så, @Byggapa, du menar alltså att en avskiftad vägg enligt konstens alla regler, med konstruktör som räknar på bärighet, försäkring hos byggaren och ett tioårigt ansvar för TS, byggare och försäkringsbolag inte är en rimlig säkerhetsnivå, utan det enda sättet att få ändra något i en bostadsrätt är att acceptera ett evigt ansvar för något som inte ens den som byggde själva huset har ett ansvar för som sträcker sig mer än tio år?

Problemet är så att säga inte att jag inte förstår vad du m.fl. skriver, utan att jag har svårt att ta in att ni tycker att den försiktighetsnivån är försvarbar.

Behöver absolut inte be om ursäkt! Tycker att tråden är bra. Många som har valt att delta med sina åsikter, argument och resonemang i frågan och det uppskattas verkligen!

Ditt ovanstående argument gillar jag starkt och håller helt å hållet med om! OBS! Det är verkligen inte för att detta nu handlar om mig och mitt fall. Jag hade tyckt och resonerat precis likadant om det hade gällt någon annan. Jag försöker verkligen sätta mig in i föreningens sits, som någon tidigare nämnt att man ska göra, men jag kan inte se skäligheten eller ens rimlighet gentemot den enskilde medlemmen. Avtalet gynnar, enligt min och många andras mening, enbart föreningen, och missgynnar den enskilde medlemmen. Finns väl inte en enda punkt som man med säkerhet kan säga är till fördel för bostadsrättshavaren.

 

[Anonymiserad 88753]

[

Det är precis det jag hävdar! Det är orimligt av föreningen att kräva att bostadsrättshavaren efter mig ska bli juridiskt ansvarig för kontrakten som jag själv undertecknat, tillstånd som jag erhållit, m.m. Och det är de nog själva medvetna om i och med att de vidare i samma stycke skriver "om så inte sker är bostadsrättshavaren (d.v.s. jag) gentemot föreningen skyldig att svara för samtliga förpliktelser enligt detta avtal även efter överlåtelsen".

Fast så är det ju (nästan) på liknande sätt rätt självklart med andra råtgärder etc. Om någon köper en bostadsrätt och det efter ett tag blir fuktskador pga att förre ägaren renoverat badrummet så är det nye ägarens ansvar gentemot föreningen. Så självklart är nye bostadsrättsinnehavaren ansvarig gentemot föreningen för förändringar som kan skada angränsande lägenheter. Jag tror att sista meningen : ..."om så inte sker.. " underförstått pekar på punkt 8 dvs vägear en ny ägare ta ansvar för förändringen måste TS återställa det TS har gjort.

 

[harry73]

Problemet är att brf inte litar på lagstiftningen som finns

 

[Nötegårdsgubben]

Om någon köper en bostadsrätt och det efter ett tag blir fuktskador pga att förre ägaren renoverat badrummet så är det nye ägarens ansvar gentemot föreningen.

Nej, så är det inte. Jag rekommenderar en läsning av 7:12 bostadsrättslagen.

 

[nzsc]

Det är inte beställaren som ska ta ansvaret, det är konstruktör och utförare. Avtalsförslaget skulle troligen inte hålla i rätten, speciellt med hänsyn tagit till formuleringen i lagen, att en förening inte kan hindra en ombyggnad hur som helst.

Tyvärr är det i många fall okunniga styrelser som använder svepande, generella svar från juristerna. Stå på dig och om du inte får rätt, skriv på avtalet och försök därefter (innan du bygger) få de oskäliga punkterna hävda i domstol. Räkna dock med lite sura miner på sommarfesten

Härlig anda i ditt inlägg, gillas! Jag funderar på att personligen ta kontakt med en advokat specialiserad inom fastighetsrätt och se vad denne har att säga till om avtalet och dess innehåll.

Jag har förgäves försökt att resonera med representanten för styrelsen genom att lyfta fram vissa delar av avtalet, och att jag dessvärre uppfattar dessa delar som orimliga. Skönt att höra att det faktiskt finns andra som tycker likadant som jag!

 

[hempularen]

Jag tycker personligen att föreningen går för långt i sina krav i detta fall.

Föreningen ställer här långtgående krav på kontroll av konstruktion, och på kontroll av utförande.

OM konstruktion och utförande görs på ett korrekt fackmannamässigt sätt, så har man alltså på ett för alla parter acceptabelt sätt gjort en förändring av den bärande konstruktionen. Den är på alla sätt lika bra som originalet. Iom. det så menar jag att ansvaret för den nya konstruktionen bör ligga på föreningen, det är inte ett större ansvar än ansvaret de hade för originalkonstruktionen.

Sedan har man två tänkbara fall.
1. Det visar sig iallafall vara något fel, skada på fastigheten uppstår. Det kan iofs hända även när allt görs helt rätt. Men det är i så fall en typ av skada som precis lika gärna kan uppstå på originalkonstruktionen. Båda är (förhoppningsvis) konstruerade och utförda lika fackmannamässigt.

2. Av någon anledning väljer man att vid ett senare tillfälle ändra eller återställa den ändrade konstruktionen. Det anser jag är ett helt nytt case. Den som gör det skall givetvis följa samma krav på konstruktion och kontroll av konstruktionen, och utförandet. Och ansvaret bör fördelas likadant, alltså jag ansvarar för bygget, men när det är klart och på alla sätt kontollerat och godkänt, så är det åter föreningens ansvar.

Man resonera lite annorlunda på andra typer av ingrepp.

Exempel: Jag vill bygga en takterass ovanpå min lägenhet. Även om konstruktion och utförande av terassen görs korrekt och kontrolleras väl. Så innebär ett sådant ingrepp att en riskkonstruktion införs. En takterass, oavsett hur bra den är byggd riskerar att läcka i högre grad än ett vanligt tak. Det blir även en konstruktion som kommer att behöva dyrare periodiskt underhåll än det ursprungliga taket.

För att lösa det så bör bostadsrättshavaren utöver kostnaden för själva bygget även få ett högre andelstal, med ökad månadsavgift. Vilket är en rätt strulig, omständig och dyr process.

 

[Nötegårdsgubben]

Det är precis så jag ser på min ståndspunkt. Och jag vidhåller den.

Tack! Det är inte varje gång man kan diskutera saker sakligt och avsluta med att konstatera att man tycker olika och på vilken grund. Det uppskattas.

 

[nzsc]

Jag tycker personligen att föreningen går för långt i sina krav i detta fall.

Föreningen ställer här långtgående krav på kontroll av konstruktion, och på kontroll av utförande.

OM konstruktion och utförande görs på ett korrekt fackmannamässigt sätt, så har man alltså på ett för alla parter acceptabelt sätt gjort en förändring av den bärande konstruktionen. Den är på alla sätt lika bra som originalet. Iom. det så menar jag att ansvaret för den nya konstruktionen bör ligga på föreningen, det är inte ett större ansvar än ansvaret de hade för originalkonstruktionen.

Sedan har man två tänkbara fall.
1. Det visar sig iallafall vara något fel, skada på fastigheten uppstår. Det kan iofs hända även när allt görs helt rätt. Men det är i så fall en typ av skada som precis lika gärna kan uppstå på originalkonstruktionen. Båda är (förhoppningsvis) konstruerade och utförda lika fackmannamässigt.

2. Av någon anledning väljer man att vid ett senare tillfälle ändra eller återställa den ändrade konstruktionen. Det anser jag är ett helt nytt case. Den som gör det skall givetvis följa samma krav på konstruktion och kontroll av konstruktionen, och utförandet. Och ansvaret bör fördelas likadant, alltså jag ansvarar för bygget, men när det är klart och på alla sätt kontollerat och godkänt, så är det åter föreningens ansvar.

Man resonera lite annorlunda på andra typer av ingrepp.

Exempel: Jag vill bygga en takterass ovanpå min lägenhet. Även om konstruktion och utförande av terassen görs korrekt och kontrolleras väl. Så innebär ett sådant ingrepp att en riskkonstruktion införs. En takterass, oavsett hur bra den är byggd riskerar att läcka i högre grad än ett vanligt tak. Det blir även en konstruktion som kommer att behöva dyrare periodiskt underhåll än det ursprungliga taket.

För att lösa det så bör bostadsrättshavaren utöver kostnaden för själva bygget även få ett högre andelstal, med ökad månadsavgift. Vilket är en rätt strulig, omständig och dyr process.

Moderatorn har sagt sitt! Skämtåsido, så är jag precis av samma uppfattning som du är. Välskrivna argument och resonemang.

Mina resonemang gällande ansvarsfrågan har nog ingen gått miste om:

• Egendomen tillhör föreningen. Ansvaret åvilar därför föreningen.
• Innan åtgärderna påbörjas är föreningen välinformerad om var, när, hur, och varför det ska göras, och har därför även möjlighet att ta ställning till åtgärderna.
• Konstruktören ansvarar för att beräkningarna och konstruktionshandlingarna är korrekta samt för att konstruktionen håller.
• Under projektets gång är det byggentreprenörens ansvar att se till att arbetena utförs enl. konstruktörens föreskrifter och ritningar.
• Kontrollansvarig ansvarar för att godkänna slutarbetet genom att bl.a. kontrollera att byggentreprenören utfört arbetena enl. konstruktörens föreskrifter och ritningar.
• Efter att projektet blivit godkänt och kommunen utfärdat slutbesked återgår ansvaret till föreningen eftersom de även fortsättningsvis äger den.
• Skulle nästkommande bostadsrättshavare vilja stänga öppningen kommer denne förmodligen att behöva genomgå precis samma process som jag har gjort.

 

[Byggapa]

Moderatorn har sagt sitt! Skämtåsido, så är jag precis av samma uppfattning som du är. Välskrivna argument och resonemang.

Mina resonemang gällande ansvarsfrågan har nog ingen gått miste om:

• Egendomen tillhör föreningen. Ansvaret åvilar därför föreningen.
• Innan åtgärderna påbörjas är föreningen välinformerad om var, när, hur, och varför det ska göras, och har därför även möjlighet att ta ställning till åtgärderna.
• Konstruktören ansvarar för att beräkningarna och konstruktionshandlingarna är korrekta samt för att konstruktionen håller.
• Under projektets gång är det byggentreprenörens ansvar att se till att arbetena utförs enl. konstruktörens föreskrifter och ritningar.
• Kontrollansvarig ansvarar för att godkänna slutarbetet genom att bl.a. kontrollera att byggentreprenören utfört arbetena enl. konstruktörens föreskrifter och ritningar.
• Efter att projektet blivit godkänt och kommunen utfärdat slutbesked återgår ansvaret till föreningen eftersom de även fortsättningsvis äger den.
• Skulle nästkommande bostadsrättshavare vilja stänga öppningen kommer denne förmodligen att behöva genomgå precis samma process som jag har gjort.

Så om konstruktörens företag av någon anledning saknar försäkring efter, låt säga, två år (avvecklat, konkurs, glömt betala premien, eller vad som helst) och det blir, låt säga, en fet spricka i grannes vägg och omöjligt att öppna fönster och detta kan härledas till en felaktig konstruktion hos dig, då är det enligt dig rimligt att de andra medlemmarna solidariskt skall stå för den ekonomiska smäll som orsakats av den väsentliga förändringen av husets konstruktion du genomfört?

Som jag förstår dig, och jag kan ha fel, så menar du att det är rimligt. Men om det stämmer så kan jag inte förstå hur du kan säga att ha sett på projektet ur föreningens perspektiv.

 

[Rickard Ohlin]

Det är upp till föreningens styrelse att godkänna nya medlemmar. Jag är inte jurist, men misstänker att styrelsen kan neka medlemskap till den som dödsboet överlåter bostadsrätten om den nya medlemmen inte vill överta ansvaret.



Nej, som avtalet ser ut måste då Kronofogden skriva på att de tar över ansvaret, således är ansvaret kvar hos den medlem som senast åtagit sig ansvaret.



De är befogade exempel, men jag tycker inte de är speciellt absurda.



Det är precis så jag ser på min ståndspunkt. Och jag vidhåller den.

Jag är mycket tveksam till att föreningen kan hindra någon från att bli medlem baserat på att hen / den inte vill ta över ansvaret om en giltig överlåtelsehandling finns (arvskifte, köpeavtal)

Precis som Nöte.. skriver är den paragrafen utan vikt juridiskt när TS säljer och flyttar

 

[nzsc]

Så om konstruktörens företag av någon anledning saknar försäkring efter, låt säga, två år (avvecklat, konkurs, glömt betala premien, eller vad som helst) och det blir, låt säga, en fet spricka i grannes vägg och omöjligt att öppna fönster och detta kan härledas till en felaktig konstruktion hos dig, då är det enligt dig rimligt att de andra medlemmarna solidariskt skall stå för den ekonomiska smäll som orsakats av den väsentliga förändringen av husets konstruktion du genomfört?

Som jag förstår dig, och jag kan ha fel, så menar du att det är rimligt. Men om det stämmer så kan jag inte förstå hur du kan säga att ha sett på projektet ur föreningens perspektiv.

Du har nog missförstått mig något. Jag har inte påstått att det är rimligt att övriga medlemmar solidariskt skall stå för den ekonomiska smällen, i sådant fall om det skulle visa sig att det är en felaktig konstruktion.

Vem har utfört jobbet, d.v.s. vem har tagit fram konstruktionshandlingar? Vem ansvarar för att konstruktionen håller och att lastberäkningarna är korrekta? Jo, konstruktören. Vem bör enligt min uppfattning då stå till svars i sådant fall om lastberäkningarna skulle visa sig vara felaktiga och att konstruktionen faktiskt inte håller måttet? Jo, konstruktören i första hand. Skulle det visa sig att konstruktören gått bort, pensionerats, gått i konkurs, är det i sådant fall dennes ansvarsförsäkring som bör gå in och täcka skadan i andra hand.

Eftersom jag arbetat med företagsförsäkringar har jag insikt kring detta. Kort och gott kan man säga att försäkringen är gällande för arbetet som utförts vid tidpunkten då försäkringen varit gällande. Även det här är begränsat till 10 år har jag för mig. Om det skulle visa sig att verksamheten av någon anledning upphört, är det företagets försäkringsbolag man vänder sig till för att ta i anspråk ansvarsförsäkringen som fanns där vid den tidpunkten för att förhoppningsvis få ut skadeståndet den vägen. Normalt sett är det enbart försäkringstagaren (konstruktören) själv som kan bestämma om ansvarsförsäkringen ska tas i anspråk eller om denne själv ska stå till svars utan att blanda in sitt försäkringsbolag, men när företaget gått i konkurs har den skadelidande (bostadsrättshavare) en egen rätt till att göra det.

Den bittra sanningen är dessvärre att ingen vill stå till svars, ingen vill betala för något, men i slutändan är det ändå någon som får ta antingen delar av eller också hela smällen. Vi behandlar frågan om huruvida det är rimligt för föreningen att ställa sådana här krav genom bifogat avtal eller om den faktiskt tar sig vatten över huvudet.