Bizarra försäkringsturer för skada på tillträdesdagen innan fullbordat köp...
Vi hade muntligen kommit överens med säljaren att tidigarelägga tillträdet några dagar. På den muntligen överenskomna tillträdesdagen, bara timmar innan pappersexercisen (för att sätta överenskommelsen i skrift) och banktransaktionerna skulle slutföras hos mäklaren så uppstod en ganska omfattande skada i bostaden (nog för att det inte skall gå att flytta in). Säljarens försäkringsbolag menar att dennes försäkring upphört att gälla midnatt mot tillträdesdagen. Vår försäkring var skriven att börja på den muntligen överenskomna tillträdesdagen.
Då skadan var av tämligen betydande karaktär så skedde inte överlåtelsen, dvs affären har inte genomförts ännu.
Vårt försäkringsbolag menar att det är säljarens försäkringsbolag som ska stå för skaderegleringen då affären inte genomförts och vi inte kan försäkra en bostad vi inte äger eller har tillträde till (verkar rimligt). Oavsett, säger dom, så finns det vid byte av försäkringsbolag en regel som säger att det åligger det uppsagda försäkringsbolaget att ersätta skador som uppstår upp till trettio dagar efter att försäkringen sagts upp.
Säljarens försäkringsbolag menar å andra sidan att det är vår försäkring som skall reglera skadan, trots att affären inte gått igenom. Så, försäkringsmässigt är det totalt dödläge.
Jag förstår att vi kan kräva skadestånd/kompensation direkt av säljaren eller t o m häva köpet, men vad är det egentligen som gäller rent juridiskt? Vilket, om något försäkringsbolag, bör reglera skadan?
Då skadan var av tämligen betydande karaktär så skedde inte överlåtelsen, dvs affären har inte genomförts ännu.
Vårt försäkringsbolag menar att det är säljarens försäkringsbolag som ska stå för skaderegleringen då affären inte genomförts och vi inte kan försäkra en bostad vi inte äger eller har tillträde till (verkar rimligt). Oavsett, säger dom, så finns det vid byte av försäkringsbolag en regel som säger att det åligger det uppsagda försäkringsbolaget att ersätta skador som uppstår upp till trettio dagar efter att försäkringen sagts upp.
Säljarens försäkringsbolag menar å andra sidan att det är vår försäkring som skall reglera skadan, trots att affären inte gått igenom. Så, försäkringsmässigt är det totalt dödläge.
Jag förstår att vi kan kräva skadestånd/kompensation direkt av säljaren eller t o m häva köpet, men vad är det egentligen som gäller rent juridiskt? Vilket, om något försäkringsbolag, bör reglera skadan?
Rent juridiskt så gäller egentligen förfarandet att du och säljaren skall komma överrens enligt det som stipuleras i jordabalken för fastighetsöverlåtelse.
Sedan kommer det i teorin ett separat ärende angående försäkringsskadan. Det är förvisso så att försäkringen i normalfallet slutar midnatt uppsägningsdagen men ditt bolag har helt rätt att det finns en regressöverrenskommelse i branschen om att skada inom 30 dagar från försäkringsbyte regleras av förra bolaget och inom dag 31-60 delas lika, därefter anses skadeansvar ha övergått. Detta är dock bara en överrenskommelse för att slippa regressa och utreda hela tiden. Däremot är det ingen garanti, bolaget är inte juridiskt sett bunden att hedra denna överrenskommelse men jag har svårt att se ett seriöst bolag skadereglera på annat sätt.
Det blir oavsett vad en enormt strulig tid beroende på skadans omfattning och omständigheterna. Troligen så kommer frågan hur skadekostnaderna skall fördelas. Försäkringsbolaget har oftast både självrisk och åldersavdrag. Normalt förfarande är att säljaren bekostar självrisk men därefter är det lite blandat hur fördelningen av åldersavdraget görs. Ibland betalar säljaren allt och köparen får en högre standard än det egentligen avtalats om. Andra gånger görs kompromisser eller att köparen betalar hela åldersavdraget pga det mervärde som uppkommit
Var noga och genomtänkt med hela affären rekommenderar jag
Sedan kommer det i teorin ett separat ärende angående försäkringsskadan. Det är förvisso så att försäkringen i normalfallet slutar midnatt uppsägningsdagen men ditt bolag har helt rätt att det finns en regressöverrenskommelse i branschen om att skada inom 30 dagar från försäkringsbyte regleras av förra bolaget och inom dag 31-60 delas lika, därefter anses skadeansvar ha övergått. Detta är dock bara en överrenskommelse för att slippa regressa och utreda hela tiden. Däremot är det ingen garanti, bolaget är inte juridiskt sett bunden att hedra denna överrenskommelse men jag har svårt att se ett seriöst bolag skadereglera på annat sätt.
Det blir oavsett vad en enormt strulig tid beroende på skadans omfattning och omständigheterna. Troligen så kommer frågan hur skadekostnaderna skall fördelas. Försäkringsbolaget har oftast både självrisk och åldersavdrag. Normalt förfarande är att säljaren bekostar självrisk men därefter är det lite blandat hur fördelningen av åldersavdraget görs. Ibland betalar säljaren allt och köparen får en högre standard än det egentligen avtalats om. Andra gånger görs kompromisser eller att köparen betalar hela åldersavdraget pga det mervärde som uppkommit
Var noga och genomtänkt med hela affären rekommenderar jag
Tack för svaret. Ungefär som jag trodde, då. Har varit lite röriga dagar då vi mitt i detta trassel såklart har överlåtelse på vår nuvarande bostad...
Säljarens försäkringsbolag och dess handläggare verkar tämligen svagbegåvad så jag är jävligt tacksam att försäkringsbolaget jag tecknat min hemförsäkring hos och min handläggare där har varit kalasbra hittills. Lugn och kunnig handläggare som förklarat vad vår nuvarande försäkring täcker i form av "nödboende" och extrakostnader osv och även direkt skickat skriftliga OK på snordyra förråd, flyttstädningar som inte hinns med utan måste lejas bort osv osv osv, så med de akuta bitarna hyggligt under kontroll så kan vi nu koncentrera oss på jätte-härvan som rör själva husaffären.
Säljarens försäkringsbolag och dess handläggare verkar tämligen svagbegåvad så jag är jävligt tacksam att försäkringsbolaget jag tecknat min hemförsäkring hos och min handläggare där har varit kalasbra hittills. Lugn och kunnig handläggare som förklarat vad vår nuvarande försäkring täcker i form av "nödboende" och extrakostnader osv och även direkt skickat skriftliga OK på snordyra förråd, flyttstädningar som inte hinns med utan måste lejas bort osv osv osv, så med de akuta bitarna hyggligt under kontroll så kan vi nu koncentrera oss på jätte-härvan som rör själva husaffären.
Tills vidare så vill jag hålla detaljerna för mig själv då läget är så pass oklart som det är. När dammet har lagt sig så kanske jag orkar dryfta hela historien, för den är på ett sätt lika komisk som den är tragisk, men just nu så är jag inte i stånd att bedöma huruvida det är lämpligt att droppa några som helst mer detaljer i ärendet på ett öppet forum, så jag väljer att avstå och hoppas att du förstår -det är ändå rätt mycket på spel här för alla parter...Noseone skrev:
Men om inte tillträdet skett ännu pga denna skada, har ni i så fall reglerat detta skriftligen med säljaren, så att inte ni åker på nåt kontraktsbrott.....
Som jag ser det och som jag skulle driva det är att säljaren har 100% ansvar för att återställa det som har skadats samt det som har orsakat skadan. Om åtgärderna skulle bli en förbättring av huset så får säljaren ta detta med er. Hur skulle säljaren och dess försäkringsbolag göra om ni väljer att inte slutföra affären? Hade själv ett fall där spisen gick i sönder mellan besiktning och överlåtelse. Säljaren tog hela kostnaden och sedan reglerade vi värdeökningen mellan oss.
Huruvida säljarens försäkring täcker borde väl vara en sak mellan säljaren och hans försäkringsbolag. Eftersom det skedde före tänkt tillträde och tillträdet uteblev ligger det på säljarens bord, vare sig hans föräkringsbolag ersätter det eller inte.
Vi har fortfarande ett antal bankdagar kvar innan det skrivna tillträdesdatumet infaller, så planen för idag är att förbereda allt för en formell hävning av köpet så detta kan göras helt "by the book".
Eftersom skadan utan diskussion kan anses vara av betydande karaktär så är det vad jag förstår säljaren (eller dennes försäkringsbolag) som kommer få stå för de merkostnader denna situation medför för oss, även om vi häver köpet?
Sen antar jag att vi borde ta dit en egen expert för att bedöma skadan och hur/om den går att åtgärda/återställa fullständigt, eller om fastigheten nu är "damaged goods". Känns inte som att vi vill förlita oss på säljaren eller dennes försäkringsbolags utlåtande. Är det iså fall en merkostnad vi kan kräva ersättning för om vi sedan väljer att häva köpet?
Tips på duktiga jurister i Stockholmsområdet med erfarenhet av sådana här situationer mottages tacksamt via PM.
Eftersom skadan utan diskussion kan anses vara av betydande karaktär så är det vad jag förstår säljaren (eller dennes försäkringsbolag) som kommer få stå för de merkostnader denna situation medför för oss, även om vi häver köpet?
Sen antar jag att vi borde ta dit en egen expert för att bedöma skadan och hur/om den går att åtgärda/återställa fullständigt, eller om fastigheten nu är "damaged goods". Känns inte som att vi vill förlita oss på säljaren eller dennes försäkringsbolags utlåtande. Är det iså fall en merkostnad vi kan kräva ersättning för om vi sedan väljer att häva köpet?
Tips på duktiga jurister i Stockholmsområdet med erfarenhet av sådana här situationer mottages tacksamt via PM.
Men skedde det före "tänkt tillträde"? Om tillträdesdagen sätts till 120801 och skadan händer kl 02.00 120801 är det före eller efter tillträdet? Tydligen så är standard bland försäkringsbolagen att försäkringen upphör vid dygnsskiftet mellan 120731 och 120801, vilket då betyder att försäkringen är oförsäkrad ett antal timmar under tillträdesdagen, om tillträdet i själva verket inte sker förrän senare på tillträdesdagen?Anna_H skrev:
Har inte försäkringsbolagen tänkt på detta? Borde det inte vara bättre att säljarens försäkring inkluderar hela tillträdesdagen och att köparens försäkring också inkluderar tillträdesdagen? Då kan man göra tillträdet vilket klockslag man vill.
Det försäkringsbolag vars kund verkligen äger fastigheten tar då 100% av skadan (om inte bolagen internt vill använda sin egen "hederscodex"/överenskommelse).Noseone skrev:
Är det verkligen lönt att spekulera?
Försäkring för säljaren upphör generellt sett så att den ej gäller under dagen man sagt upp den ifrån samtidigt som köparens börjar gälla från midnatt alltså blir det ej några glapp.
För att slippa utreda och konstant behöva regressprocessa finns en överrenskommelse mellan alla vanliga försäkringsbolag(Länsförsäkringar, Trygg-Hansa, If, Folksam, Moderna, Dina, Vesta mfl) att skada inom 30 dagar från försäkringsbyte skaderegleras o ersätts av tidigare bolaget. Dag 31-60 regleras skadan av nya bolaget men kostnaden delas 50/50. Efter dag 60 är skaderisken överförd. Hade inte detta system funnits hade utredningarna varit smått katastrofala när alla bolag vill fastställa hur länge en skada pågått med olika åsikter. Vi pratar inte precis om en exakt vetenskap vid tex våtrumsskada.
När det gäller hävning så har ni rätt till merkostnader men även här är det ingen exakt vetenskap. Utan att veta omständigheter o skadans omfattning går det inte att säga vad ni bör ha rätt till eller inte
Försäkring för säljaren upphör generellt sett så att den ej gäller under dagen man sagt upp den ifrån samtidigt som köparens börjar gälla från midnatt alltså blir det ej några glapp.
För att slippa utreda och konstant behöva regressprocessa finns en överrenskommelse mellan alla vanliga försäkringsbolag(Länsförsäkringar, Trygg-Hansa, If, Folksam, Moderna, Dina, Vesta mfl) att skada inom 30 dagar från försäkringsbyte skaderegleras o ersätts av tidigare bolaget. Dag 31-60 regleras skadan av nya bolaget men kostnaden delas 50/50. Efter dag 60 är skaderisken överförd. Hade inte detta system funnits hade utredningarna varit smått katastrofala när alla bolag vill fastställa hur länge en skada pågått med olika åsikter. Vi pratar inte precis om en exakt vetenskap vid tex våtrumsskada.
När det gäller hävning så har ni rätt till merkostnader men även här är det ingen exakt vetenskap. Utan att veta omständigheter o skadans omfattning går det inte att säga vad ni bör ha rätt till eller inte
Vadå lönt att spekulera? Det verkar ju tydligt att man skall gå på tå under tillträdesdagen som säljare så inget händer då, alternativt skall man som säljare se till att försäkringen inte upphör förrän dagen efter tillträdesdagen. Annars uppstår ju det här glappet mellan när försäkringen upphör och när köparen tillträder fastigheten.kinglolle skrev: