Husköpare krävde 425 000 – får själva stå för 371 000 i rättegångskostnader

Paret hade köpt huset på Islandsvägen i Växjö sommaren 2015 för 2,5 miljoner kronor. Enligt köpehandlingarna var huset då nyrenoverat och säljaren uppgav vid visningen att allt var i gott skick.

Några månader efter att de hade flyttat in, upptäckte de att det samlades vatten vid fönster och i köket, parkettgolvet fick bubblor och putsen på garagets fasad släppte. Paret menade att orsaken var fel i ventilationen, att golvet inte tålde golvvärme och att garaget hade putsats felaktigt.

De gjorde vissa akuta åtgärder själva, bland annat installerade de ett FTX-system för att få bukt med ventilationen. 

Väntade nio år med att stämma säljaren 

Det var dock först sommaren 2024, nästan nio år efter köpet, som paret väckte talan mot säljaren. De begärde då 425 000 kronor i prisavdrag enligt jordabalkens regler om dolda fel. Enligt dem hade felen inte kunnat upptäckas vid köpet och huset hade marknadsförts som ”nyrenoverat” utan att installationerna höll tillräcklig standard. 

Säljaren motsatte sig kraven och menade att självdragsventilationen tydligt framgick av både besiktningsprotokoll och energideklaration. Han hävdade dessutom att parkettgolvet var korrekt installerat, men att det hade skadats av för hög temperatur på golvvärmen.

Inget av felen bevisat enligt domstolen

Efter en och en halv dags huvudförhandling avslog tingsrätten hela käromålet, står att läsa i domen T 3757-24 från Växjö tingsrätt.

Domstolen konstaterar att köparna inte kunnat visa att några fel i fastigheten avvek från vad de haft fog att förvänta sig.

När det gäller ventilationen påpekar tingsrätten att paret fått både besiktningsprotokoll och energideklaration där självdragsventilationen framgick tydligt, liksom rekommendationen att komplettera med friskluftsventiler eller mekaniskt system. ”Köparna kan således inte ha varit omedvetna om att huset var försett med självdragsventilation och den fuktrelaterade risk som fanns med detta”, skriver domstolen i sin dom.

Inte heller påståendet om igensatt köksventilation ansåg rätten vara styrkt. ”Det borde vara förhållandevis enkelt att åberopa sådan bevisning eftersom de enligt egen uppgift rivit och bytt ut hela skorstenen”, konstaterar rätten.

Även uppgifterna om parkettgolv och puts avfärdas, det fanns ingen bevisning som visade att golvet inte tålde golvvärme eller att garaget var felaktigt putsat.

Läs mer: 6 frågor om dolda fel – advokaten svarar.

Reklamerade för sent

Tingsrätten lyfter dessutom att reklamation av felen skedde för sent. Det enda belagda tillfället var ett mejl från januari 2016 för ventilationsproblemen, som rätten anser vara skälig i tid. Men för golv och puts kom klagomålen först vid stämningen nio år senare, obestyrkta och alltför sena. Den långa tystnaden efter de initiala kontakterna 2015–2016 ledde till preskription; säljaren hade hunnit "inrätta sig" utan oro för krav och rätten till ersättning gick förlorad genom köparnas passivitet.

”Som framkommit ovan har tingsrätten bedömt att makarna N.N. inte bevisat någon av de avvikelser som de påstått utgör en avvikelse från vad de med fog kunnat förvänta sig”, står det i domen. 

Att paret förlorade betyder att de nu får stå för säljarens rättegångskostnader på 371 140 kronor, varav 311 486 utgör ombudsarvode. 

Lärdomar för dig som köper hus

Här finns flera viktiga lärdomar att dra för den som köpt hus och misstänker dolt fel, bland annat: 

1. Bevisa med oberoende sakkunniga. Egna foton och vittnesmål räcker sällan, ta in oberoende besiktningsman tidigt när du misstänker dolt fel.
2. Reklamera skriftligt och snabbt. Ett mejl funkar, men vänta inte åratal. Reklamera skyndsamt efter att du har upptäckt felet.
3. Gör en egen överlåtelsebesiktning och utökad besiktning om ett besiktningsprotokoll förordar fördjupad undersökning. Läs mer: Dolda fel - när är det läge för utökad besiktning?