Vilka banker lånar ut mest utifrån inkomsten?
Finns det några banker som lånar ut mer än 6 gånger årsinkomsten (som är SBAB, där jag har mina lån nus, tak)?
Jag ska köpa ett hus för uthyrning som väl kommer täcka kapitalkostnaden, men den inkomsten har jag ju inte förrän huset är köpt. Belåningsgraden är "bara" 45-50% men jag slår i taket just på inkomsten när jag frågar SBAB.
Jag ska köpa ett hus för uthyrning som väl kommer täcka kapitalkostnaden, men den inkomsten har jag ju inte förrän huset är köpt. Belåningsgraden är "bara" 45-50% men jag slår i taket just på inkomsten när jag frågar SBAB.
Jag har uppfattat att banker överhuvudtaget inte är så pigga på att räkna in hyresinkomster i kalkylen. Då får du istället söka finansiering som fastighetsbolag.
Vad innebär att söka finansiering som fastighetsbolag?hempularen skrev:
Det blir en lite annan typ av upplåning om du skall låna till investeringar som ditt företag vill göra, även andra (högre) räntor.
Riskbedömningen för ett företag ser lite annorlunda ut än för privatlån. Om banken lånar ut till 1000 privatpersoners boende, så kan de visserligen räkna med att några av dessa kommer att få betalningsproblem av olika anledningar. Skulle det bli en större ekonomisk kris, så kan rätt många få betalningsproblem. Men väldigt få kommer att komma ner i noll i betalningsförmåga. De flesta kommer att försöka bo kvar och slita ihop till räntor så gott det går. Banken riskerar en viss kreditförlust, men aldrig en total förlust.
En företagsverksamhet är mer binär. Antingen fungerar bolaget och har råd med sina kostnader, eller så försvinner det, betalningsförmågan går från 100% till noll över en natt.
I båda fallen blir visserligen inte bankens kapitalförlust 100%, fastigheterna finns där som säkerhet (fast vid en kris kommer pantvärdet att minska till under pantens nivå), men de kommer att förlora på omsättningen, lån kommer att avslutas i förtid, räntor kommer att behöva skrivas av. I företagsfallet till noll. I privatboendefallet kanske nedskrivning med 20 - 50% av "omsättningsskulden".
Riskbedömningen för ett företag ser lite annorlunda ut än för privatlån. Om banken lånar ut till 1000 privatpersoners boende, så kan de visserligen räkna med att några av dessa kommer att få betalningsproblem av olika anledningar. Skulle det bli en större ekonomisk kris, så kan rätt många få betalningsproblem. Men väldigt få kommer att komma ner i noll i betalningsförmåga. De flesta kommer att försöka bo kvar och slita ihop till räntor så gott det går. Banken riskerar en viss kreditförlust, men aldrig en total förlust.
En företagsverksamhet är mer binär. Antingen fungerar bolaget och har råd med sina kostnader, eller så försvinner det, betalningsförmågan går från 100% till noll över en natt.
I båda fallen blir visserligen inte bankens kapitalförlust 100%, fastigheterna finns där som säkerhet (fast vid en kris kommer pantvärdet att minska till under pantens nivå), men de kommer att förlora på omsättningen, lån kommer att avslutas i förtid, räntor kommer att behöva skrivas av. I företagsfallet till noll. I privatboendefallet kanske nedskrivning med 20 - 50% av "omsättningsskulden".
Tack för ditt svar. Ja, jag är ju medveten om skillnaden mellan fysisk och juridisk person (ffa AB), men jag hade inte tänk lägga fastigheten i bolag, det var därför jag bad dig utveckla vad du menade med att söka finansiering som fastighetsbolag.
Även om det inte är ett aktiebolag kan du ju agera i egenskap av enskild näringsidkare.
Men å andra sidan är det inte bara lånevillkoren som skiljer näringsmässig uthyrning från ren privatuthyrning så det där måste tänkas igenom på mer än ett sätt.
Men å andra sidan är det inte bara lånevillkoren som skiljer näringsmässig uthyrning från ren privatuthyrning så det där måste tänkas igenom på mer än ett sätt.
Om du redan har en belånad fastighet kanske du kan få den värderad av en oberoende besiktningsman och undersöka hur andra banker ställer sig till att belåna den högre. Jag vet några som använt villan som säkerhet för fritidshuset t ex. Tror inte att det går med SBAB, de går efter mäklare och taxeringsvärde.
Utifrån mina erfarenheter är Länsförsäkringar mindre stolpiga än andra. Får du tag i rätt bankman där, så är du nog hemma. Tryck på varför du ska få låna och visa att du har koll på ekonomin bara.
Prata med banker som har lokala kontor, där har jag haft klart bäst framgång för finansiering av projekt med högre risker (näringslivsverksamhet). Emellanåt kommer de till och med fram till riktigt kreativa upplägg 
SBAB går ju vad jag förstått (aldrig haft med dem att göra) enbart på schabloner och kan nog i princip aldrig göra andra bedömningar än det deras egna regelverket säger.
SBAB går ju vad jag förstått (aldrig haft med dem att göra) enbart på schabloner och kan nog i princip aldrig göra andra bedömningar än det deras egna regelverket säger.
Prata framförallt med din bank, där du har dina lån idag, och troligen har varit en god kund som alltid betalat lån i tid m.m.
Tänk också på att banken tittar på din betalningsförmåga och att du ska klara dina lån med en ränta uppåt 6-7%, men de räknar även gärna på att du ska klara dig på rätt lite pengar över när lånen är betalda, har jag märkt. Jag var klart mycket tuffare mot oss själva när jag räknade på en stuga nyligen, banken var klart mer generös och jag hade aldrig godkänt den kalkyl banken ställde upp och godkände.
Kruxet, som redan nämnts, är att banken inte tar hänsyn till hyresintäkter i sin kalkyl. Du måste alltså kunna bära lånekostnaden utan hyresintäkten. Gör dina egna kalkyler och se var du landar, prata sedan med banken och se vad de säger. Jag har aldrig tidigare hört att banken tittar på årsinkomst kontra lånebelopp, utan snarare inkomst kontra lånekostnad, men skillnaden kanske är marginell egentligen, fast huvudsakligen hur mycket pengar man har över att leva på när lånen är betalda.
Om SBAB är din bank idag, så kolla med dina lokala kontor, ring upp och boka en tid. Ta med dig dina siffror och kalkyler och be dem räkna efter sina mallar, och se vad ni kan göra.
Och som sagt, se om du kan få någon medlåntagare, fru, sambo i första hand, "affärspartner" inom eller utom familjen i andra hand.
Tänk också på att banken tittar på din betalningsförmåga och att du ska klara dina lån med en ränta uppåt 6-7%, men de räknar även gärna på att du ska klara dig på rätt lite pengar över när lånen är betalda, har jag märkt. Jag var klart mycket tuffare mot oss själva när jag räknade på en stuga nyligen, banken var klart mer generös och jag hade aldrig godkänt den kalkyl banken ställde upp och godkände.
Kruxet, som redan nämnts, är att banken inte tar hänsyn till hyresintäkter i sin kalkyl. Du måste alltså kunna bära lånekostnaden utan hyresintäkten. Gör dina egna kalkyler och se var du landar, prata sedan med banken och se vad de säger. Jag har aldrig tidigare hört att banken tittar på årsinkomst kontra lånebelopp, utan snarare inkomst kontra lånekostnad, men skillnaden kanske är marginell egentligen, fast huvudsakligen hur mycket pengar man har över att leva på när lånen är betalda.
Om SBAB är din bank idag, så kolla med dina lokala kontor, ring upp och boka en tid. Ta med dig dina siffror och kalkyler och be dem räkna efter sina mallar, och se vad ni kan göra.
Och som sagt, se om du kan få någon medlåntagare, fru, sambo i första hand, "affärspartner" inom eller utom familjen i andra hand.
Den stora skillnaden är att risken för att ett företag försätts i konkurs generellt sett är mycket större än att en fysisk person trillar av pinn.
Det var min första tanke också, men ett snabbt överslag fick mig att inse att det nog är rätt mycket mer än så. Framförallt tror jag skillnaden ligger i att när en person trillar av pinn, kan banken i den flesta fall få igen sina pengar. Det finns tillgångar i dödsboet så det räcker. Men när ett företag går i konkurs, är det sämre ställt med ekonomin och bankens utsikter att få tillbaka sina pengar är betydligt sämre.cpalm skrev:
