Hej!munkholmen skrev:Hej Krille.
Min bestämda uppfattning är att mäklarens arvoden INTE påverkar slutpriset. Igen, vänd på det -> om du är köpare, är det mäklaren eller objektet som avgör vilket pris du är beredd att betala...?
Vad får en mäklare att få dig som köpare att betala mer...? Just det, det är marknaden som styr, inte mäklaren!!!!
Det är väl egentligen bara en budgivning som driver priset, och det styr ju inte mäklaren över, det är köparna!!
Mäklaren har normalt 3 månaders "monopol" på att sälja din bostad. Han/Hon/Hen (?)har större intresse av att få till ett avslut inom den perioden än du som säljare. Därför vill dom få ett snabbt avslut snarare än vänta på rätt köpare, i dina ögon.
Om mäklarens arvode inte påverkar slutpriset så är det modellen för arvode det är fel på. Om du ger mäklaren ett fast arvode oavsett slutpris kommer han/hon naturligtvis bara att fokusera på ett så snabbt avslut som möjligt och strunta i slutpriset. Att lägga ner ett antal timmar extra och sedan inte få någon ersättning för ytterligare t ex 200 000 kr i slutpris är helt bortkastad tid för mäklaren.
Historien är full av "fantastiska" produkter som aldrig nått framgång p g a dålig marknadsföring och en mäklare kan naturligtvis göra "tusen saker" för att försöka få fler intresserade köpare och/eller en köpare att betala mer. Själv skulle jag aldrig anlita en mäklare som vara beredd att ta uppdraget för ett fast arvode. Då kan jag ju lika gärna använda Hemverket eller lägga ut huset på blocket själv.
/Krille
I stort, och statistiskt övergripande, är det så klart så. Men ibland kommer ett objekt gå under snittet, och ibland kraftigt över. Ofta handlar det nog om tur, men en del mäklare verkar jämnt ha tur - så nog är det så att en del mäklare får till bättre budgivningar. Det tror jag inte det är något snack om.Odjuret skrev:
1. Nu var det (om jag kommer ihåg rätt) 600 000 över det av mig uppskattade priset, baserat på vad identiska lägenheter i samma BRF (>200 lgh) gått för under de senaste sex månaderna innan, samt försäljningar i området i största allmänhet. Mäklaren i sig hade inte sagt något om förväntat pris (vad jag kommer ihåg i alla fall) - om jag skall konstruera en provisionstrappa så måste jag ju göra den baserad på något annat än mäklarens uppskattning!munkholmen skrev:Grattis Peter Hjalmarsson till de "extra" 100.000 vid din försäljning!!
1. Vad är det som säger att det var "extra" 100.000? (Kanske mäklaren indikerat för lågt pris..?) men mäklaren var säkert glad av de extra! 25.000 kr som han fick av din vinst...!!!
2. Fråga köparen varför han betalade just det slutpriset? Pga av mäklaren och att mäklaren gjorde ett sån't fantastiskt jobb? - knappast, det är för att köparen var intresserad av din bostad till det priset....
Min poäng är att man kommer få samma slutpris ändå,
Det är viktigt att man själv har en hum om vart marknaden ligger för att få ut bästa pris.
Hur mycket är det till salu i närområdet.
Pelpet: mitt råd är att du själv skannar marknaden (Hemnet) och kollar runt med 3-4 olika mäklare, så slipper du betala de "extra" 25.000 av din vinst då köparna finns där, och inte styrs av vilken mäklare som visar din bostad, utan det är din bostad som är det intressanta.
Lycka Till!!!
2. Jag behöver inte fråga honom - det var för att han pressades till det priset av en annan budgivare. Denne kom in i budgivningen från mäklarens bok; men visst, han hade kanske varit med ändå. Men det argumentet som jag och andra ger i den här tråden är att den nytta mäklaren gör är att få med många intresserade i budgivningen. Jag har ingen aning om hur det ser ut i Älgarås eller Härnösand, men i Stockholm är konkurrensen om köparna stor, och det är viktigt att så många som möjligt ser annonsen (eller på annat sätt får veta att den är till salu) -> gillar annonsen -> går på visningen -> budar.
Du är uppenbarligen starkt emot att använda mäklare (dåliga erfarenheter kanske?), och det finns säkert situationer där det är dumt - i alla fall om man själv är en duktig säljare (vet hur man skall marknadsföra, vet hur man skall sälja, vet vad man skall lyfta fram, vet vad man skall prata tyst om, vet vilka kundgrupper som är emottagliga för olika argument). Kan man allt det där så är det förstås bäst att göra det själv, men om man är osäker eller t.o.m. dålig på sånt så finns det ett gott argument för att ta in ett proffs för att sälja hus, precis som det gör det för att måla väggen eller dammsuga golvet hemma om man inte är så vass på det. I alla fallen, inklusive att mäkla en fastighet, så är det i så fall av största vikt att hitta en korrekt incitamentsmodell.
Tja... vissa här är övertygade om mäklarens förträfflighet för att få upp priset på objektet. Jag är mer skeptisk. Självklart måste man ha en annons på rätt ställen, samt med bra säljande bilder. Det är nog ingen här som betvivlar. Dock så tror jag inte på att annonsera i tidningar, det ger ingenting i dagens värld. Själv tittar jag enbart på Hemnet, som jag skrev tidigare.
Det hela handlar om mäklaren verkligen kan påverka priset så mycket som många vill tro. jag tror faktiskt inte det. Det skulle vara om man verkligen förhandlar med varje budgivare... Men skulle inte det gå emot att han skall tillgodose köparens intresse?
Att vissa går mer än andra är ganska intressant. Här såldes en lgh ganska nyligen för drygt 2,7milj. för en lgh på 32kvm. Inga liknande har gått för samma pris. Ingen speciell lgh så där. Annars så såldes en lgh på 39kvm för 2,6.
Eller en lgh på 24kvm för 2,1. Det är svårt att avgöra vad mäklaren har att göra med dessa priser...
Själv så kan jag villigt erkänna att jag inte gillar mäklare. Dock så kan man absolut behöva en mäklare, för att kunna få ut annonsen på de bästa sajterna. För det är vad jag tror ganska avgörande. Inte en bonustrappa. Mpnga mäklare vill garanterat hellre ha snabba avslut. Behöva arbeta så lite som möjligt å ända tjäna så mycket som möjligt...
en lgh i innerstan, stockholm säljer nästan sig själv idag.
Det hela handlar om mäklaren verkligen kan påverka priset så mycket som många vill tro. jag tror faktiskt inte det. Det skulle vara om man verkligen förhandlar med varje budgivare... Men skulle inte det gå emot att han skall tillgodose köparens intresse?
Att vissa går mer än andra är ganska intressant. Här såldes en lgh ganska nyligen för drygt 2,7milj. för en lgh på 32kvm. Inga liknande har gått för samma pris. Ingen speciell lgh så där. Annars så såldes en lgh på 39kvm för 2,6.
Eller en lgh på 24kvm för 2,1. Det är svårt att avgöra vad mäklaren har att göra med dessa priser...
Själv så kan jag villigt erkänna att jag inte gillar mäklare. Dock så kan man absolut behöva en mäklare, för att kunna få ut annonsen på de bästa sajterna. För det är vad jag tror ganska avgörande. Inte en bonustrappa. Mpnga mäklare vill garanterat hellre ha snabba avslut. Behöva arbeta så lite som möjligt å ända tjäna så mycket som möjligt...
en lgh i innerstan, stockholm säljer nästan sig själv idag.
Njaa, jag är visserligen väldigt skeptisk till hur de flesta mäklare agerar. Men jag vet från vår egen försäljning, som visserligen ligger många åt bak i tiden nu, att det kan räcka med ganska subtila skillnader i objektbeskrivningen för att få kapitalstarka spekulanter. I vårt fall missade visserligen mäklaren den detaljen, men efter att jag ägnat ett par kvällar till att analysera vad som var fel med hans marknadsföring, och därefter skrev jag själv om beskrivningen, med lyckat resultat.
Men min poäng är att jag kom inte på vad han gjorde för fel förrän det redan var gjort. Skulle jag sålt själv utan mäklare så kanske jag hade gjort samma misstag. Och jag är övertygad om att "rätt" mäklare hade skrivit min version direkt.
Men min poäng är att jag kom inte på vad han gjorde för fel förrän det redan var gjort. Skulle jag sålt själv utan mäklare så kanske jag hade gjort samma misstag. Och jag är övertygad om att "rätt" mäklare hade skrivit min version direkt.
på svar på Peter's fråga om att vara starkt emot mäklare - Det är inte det vi diskuterar - vi börjar om: frågan var om mäklaren skall ha en fast kommission eller en trappa...
Jag har använt bägge modeller och har i alla mina bostadsaffärer (i och kring Stockholm, lägenheter och villor) frågat köparen om deras intryck av mäklaren och vad som gjort att dom köpt just min bostad. I alla fallen (6 st) har köparen sagt att dom hittat bostaden på Hemnet, gått på visningar och därefter lagt bud efter deras bedömning av vad dom är beredda att betala. Presentationen är viktigt!! - bilder i synnerhet. men det kan man ju förvänta av alla mäklare.
Därför är min erfarenhet att man skall anlita en större mäklarfirma och komma överens om en fast kommission (ex 2%)
Går man med på att mäklaren skall ha 10% över en viss nivå eller t.o.m. 25% över en viss nivå, menar jag att man bara riskerar att få betala värdigt dyrt för ett pris man skulle få ändå.
Det är ju trots allt köparen som avgör slutpriset....i alla lägen, glöm inte det....
Jag har använt bägge modeller och har i alla mina bostadsaffärer (i och kring Stockholm, lägenheter och villor) frågat köparen om deras intryck av mäklaren och vad som gjort att dom köpt just min bostad. I alla fallen (6 st) har köparen sagt att dom hittat bostaden på Hemnet, gått på visningar och därefter lagt bud efter deras bedömning av vad dom är beredda att betala. Presentationen är viktigt!! - bilder i synnerhet. men det kan man ju förvänta av alla mäklare.
Därför är min erfarenhet att man skall anlita en större mäklarfirma och komma överens om en fast kommission (ex 2%)
Går man med på att mäklaren skall ha 10% över en viss nivå eller t.o.m. 25% över en viss nivå, menar jag att man bara riskerar att få betala värdigt dyrt för ett pris man skulle få ändå.
Det är ju trots allt köparen som avgör slutpriset....i alla lägen, glöm inte det....
EDIT: det tycks som att jag antingen har lite dåligt minne eller så hittar jag inte tillbaka till den del av Freakonomics som jag sökte, jag har reviderat nedanstående med avseende på vad jag idag lyckas hitta i boken, sorry om mitt ursprungsinlägg var uppåt väggarna.
Den intresserade kan också läsa boken Freakonomics som tar fenomen relaterade till denna fråga.
Slutsatsen där var att att mäklare inte är intresserade av att lägga den extra tiden som behövs för att kräma ut de sista kronorna, om man som mäklare vill vinstmaximera är det så väldigt mycket effektivare att få ett snabbt avslut och gå vidare. När de däremot säljer sina egna hus (tillåtet i USA) lägger de den extra tiden (dessa hus ligger i snitt ute 10 dagar längre) och får mer betalt (3% - även om jag alltid är tveksam till sådana siffor när objekt aldrig går att jämföra exakt)
Några egna reflektioner kring detta:
- Det gällde USA, inte Sverige
- Jag har inte granskat hur bra grund de har för sina påståenden, boken är knappast peer-reviewad, innehållet skulle givetvis kunna vara baserat på en vettig och granskad studie, men jag vet inte om så är fallet.
- Samtidigt kan man väl säga att allt i denna tråd är eget tyckande kring fenomen som inte går att göra vettiga experiment på (inte möjligt att göra en reset med exakt samma ingångsparametrar), och ur det perspektivet borde detta stå sig väl.
Den intresserade kan också läsa boken Freakonomics som tar fenomen relaterade till denna fråga.
Slutsatsen där var att att mäklare inte är intresserade av att lägga den extra tiden som behövs för att kräma ut de sista kronorna, om man som mäklare vill vinstmaximera är det så väldigt mycket effektivare att få ett snabbt avslut och gå vidare. När de däremot säljer sina egna hus (tillåtet i USA) lägger de den extra tiden (dessa hus ligger i snitt ute 10 dagar längre) och får mer betalt (3% - även om jag alltid är tveksam till sådana siffor när objekt aldrig går att jämföra exakt)
Några egna reflektioner kring detta:
- Det gällde USA, inte Sverige
- Jag har inte granskat hur bra grund de har för sina påståenden, boken är knappast peer-reviewad, innehållet skulle givetvis kunna vara baserat på en vettig och granskad studie, men jag vet inte om så är fallet.
- Samtidigt kan man väl säga att allt i denna tråd är eget tyckande kring fenomen som inte går att göra vettiga experiment på (inte möjligt att göra en reset med exakt samma ingångsparametrar), och ur det perspektivet borde detta stå sig väl.
Redigerat:
Trappans vara eller inte....
Själv vill jag bara ha ett så lågt arvode som möjligt.... Jag (som ni säkert förståt) Tror inte på trappan....
Därför strävar jag hellre efter ett så lågt arvode som möjligt.... Det lönar sig troligtvis mer.... Men jag kan inte ta gift på det....
Ang. Hemverket så var det en bättre idé förut, innan de började ta betalt i förskott.... Men jag kan fundera på dessa ändå... själv kommer jag att vilja göra arbetet själv... ta bilderna skriva mycket av texten.... (jag har den fördelen att jag bor i lgh, men känner huset som min högra hand... Jag är nog den som kan mest om huset idag....)
Själv vill jag bara ha ett så lågt arvode som möjligt.... Jag (som ni säkert förståt
) Tror inte på trappan....Därför strävar jag hellre efter ett så lågt arvode som möjligt.... Det lönar sig troligtvis mer.... Men jag kan inte ta gift på det....
Ang. Hemverket så var det en bättre idé förut, innan de började ta betalt i förskott.... Men jag kan fundera på dessa ändå... själv kommer jag att vilja göra arbetet själv... ta bilderna skriva mycket av texten.... (jag har den fördelen att jag bor i lgh, men känner huset som min högra hand... Jag är nog den som kan mest om huset idag....)
Det gäller ju att använda de rätta orden också.Odjuret skrev:
Inte skriva nedgången lägenhet utan lägenhet med potential,
inte opraktisk planlösning utan spännande planlösning,
inte tråkigt område utan omgivningar med utvecklingsmöjlgheter
osv
Från Freakonomics (återigen baserat på US):KnockOnWood skrev:
Inte lätt det där...Freakonomics skrev:
Du verkar ha hittat en riktig husgudullberg skrev:
Tja, man får ta den för vad den är, en helt ok bok.
Jag tycker den är ganska underhållande att läsa och är fylld av mer eller mindre värdelöst vetande som man kan ha som "conversation starters" (man kan ex. få reda på varför knarklangare ofta bor hemma hos sina mammor).
Jag tycker den är ganska underhållande att läsa och är fylld av mer eller mindre värdelöst vetande som man kan ha som "conversation starters" (man kan ex. få reda på varför knarklangare ofta bor hemma hos sina mammor).
Varför gör de det? Jag har alltid undrat...
Troligt svar: Gratis mat och husrum?
Troligt svar: Gratis mat och husrum?
Om vi vänder på det så får man väl vad man betalar för? Vill man betala så lågt fast arvode som möjligt som ska man nog inte räkna med en speciellt duktig mäklare. Ungefär som att anlita hantverkare som kostar 150 kr/tim och sedan bli förvånad när resultatet blir useltOdjuret skrev:Trappans vara eller inte....
Själv vill jag bara ha ett så lågt arvode som möjligt.... Jag (som ni säkert förståt
Därför strävar jag hellre efter ett så lågt arvode som möjligt.... Det lönar sig troligtvis mer.... Men jag kan inte ta gift på det....
Ang. Hemverket så var det en bättre idé förut, innan de började ta betalt i förskott.... Men jag kan fundera på dessa ändå... själv kommer jag att vilja göra arbetet själv... ta bilderna skriva mycket av texten.... (jag har den fördelen att jag bor i lgh, men känner huset som min högra hand... Jag är nog den som kan mest om huset idag....)
Samtidigt så håller jag med om att det är extremt svårt att veta om och hur mäklaren påverkar slutpriset. Jag tror absolut att en riktigt duktig mäklare med stort kontaktnät kan hjälpa till och ge förutsättningar till ett högt slutpris.
/Krille