Vad är ett dolt fel?
Jag har varit medlem här sedan 2009 och läst en massa trådar genom åren. Byggahus har lärt mig massor! Det finns dock en sak jag inte förstår: vad är ett dolt fel? Alla dessa trådar med en massa husköp som skapar frågor kring dolda fel förbryllar mig, för inget verkar vara ett dolt fel.
Frågor:
1. Vad är ett dolt fel?
2. Har någon lyckats driva igenom ett dolt fel och få rätt gentemot köparen?
Frågor:
1. Vad är ett dolt fel?
2. Har någon lyckats driva igenom ett dolt fel och få rätt gentemot köparen?
Jag tror jag hittat fram till en definition som passar in på de senaste årens spaningar. Ett dolt fel är ett uttryck och oftast den enda, tyvärr även felaktiga kunskap som novisa husägare snappat upp vid ett husköp. Av någon anledning har de lärt sig att det finns innan de ens hört talas om underhåll, oförutsedda händelser, avskrivning, otur eller ansvar tex. Jag tror att det finns en liten farbror som knackar på hemma hos alla köpare och berättar för dom om att detta ordet finns, och att det ersätter alla orden ovan, och att ens bekymmer kan överföras till någon annan på ett smidigt sätt...
Förenklat är ett ”dolt fel” ett fel som inte kan upptäckas av en noggrann icke förstörande undersökning.
Om det finns indikationer på att något inte stämmer så att fördjupad undersökning krävs så ska felet inte vara upptäckbart vid förstörande undersökning.
Om det finns indikationer på att något inte stämmer så att fördjupad undersökning krävs så ska felet inte vara upptäckbart vid förstörande undersökning.
Om vi börjar med fråga 2, jag antar att du menar mot säljaren? Det finsn exempel på folk som vunnit fall om dolda fel, ofast avgörs de i förlikning innan rättegång.
1. Frågan är inte så lätt att besvara. Lagen/reglerna är luddiga. Men det är ett antal kriterier.
För det första, vad är ett fel? Jo ett fel i köprättslig mening är ett fel eller en egenskap som köparen "med fog inte räknade med". Alltså att det är något fel eller avvikande med huset som köparen inte rimligen kunde räkna med att råka ut för. Och det är inte bara att köparen inte räknade med det, utan det skall vara något som vi alla objektivt kan tycka att köparen borde verkligen inte behöva räkna med detta, att han "med fog" inte behövde räkna med. Och då skall man titta på saker som ålder, fel som beror på att huset är gammalt och slitet, är inte fel, i det här sammanhanget. Det kan också vara så att felet är lite oväntat, men huset är vanskött i största allmänhet, köparen borde alltså med ledning av huset's skick inse att det kan finnas olika problem med huset.
Ordet "dolt" kommer sedan in i bilden. Som köpare förväntas du noga undersöka det du vill köpa. Om du då vid en sådan undersökning hittar fel och konstigheter med huset, så kan du inte kräva ersättning för de felen. Det är ju då fel som "du med fog" inte kan hoppas slippa, du vet att där är problem. Men det behöver alltså inte vara fel som du ser rakt av, utan observationer du gör vid undersökningen kan ju innebära misstankar om att något är fel. En flagande färg på väggen i källaren betyder ju mer än att man måste måla om väggen, som köpare skall du då inse att här kan finnas problem med dräneringen av källaren. och detta gäller oavsett om du faktiskt ser de här felen eller om du borde sett dem. Så kan man i efterhand avgöra att det fanns indikationer på att dräneringen var dålig, som du borde ha observerat, så är det inte ett dolt fel.
Vid en sådan här underökning skall man inte behöva vara fackman, men det duger inte att vara en naiv förstagångsköpare. Man måste kunna inspektera det man köper som "duktig lekman". Man behöver veta mer och bredare om hus, än en normal privatperson kan. Därmed kommer en besiktning in i bilden, en besiktningsman skall kunna "allt" om hus, det är lite mer än nödvändigt. Men genom att anlita en expert, så kan du hävda att en expert kunde inte se det här felet, därmed gick det inte att se. men säljaren kan motbevisa dig, varvid du ev. kan ställa kravet mot besiktningsmannen istället som missade felet.
Till slut skall ju allt det här bedömas av en domare och nämndemän i en domstol. Man kan förutsätta att de vet relativt lite om hus och byggfrågor, därmed blir de få domar som finns om dolda fel rätt spretiga.
Sedan finns det en annan klass av "dolda fel". Det handlar om när det finns en utfästelse fån säljaren. Säljaren kanske hävdar att taket är bra. Du tror på det och köper huset. Taket läcker som ett såll.
Att taket är "bra" är ingen giltig utfästelse, den alltför allmänt hållen, vad lägger säljaren in i begreppet. Fin färg kanske, kanske att snön brukar halka ned av sig själv.
En tydlig entydig utfästelse, är ett påstående som säljaren kan hållas absvarig för. Antag att säljaren säger: Jag lätr firman ärlige allans allservice lägga om taket förra året, för 150 000. De använde underlagspapp av fabrikat XX och nya takpannor från Benders, och plåtslagaren Kalle som visade sina certifikat gjorde plåtdelarna.
Det är en tydlig utfästelse, det minskar din undersökningsplikt, men tar inte bort den helt. Med de uppgifterna har du rätt att räkna med att taket är korrekt utfört, och inte slitet av ålder. Så när du några månader senare upptäcker att de har inte alls bytt någon underlagspapp, och träläkten som pannorna som pannorna hänger på är murkna. Så har du troligen ett case.
Men om du efter det påstående sneglar upp på taket och ser gamla vittrade betongpannor med tjockt mosspåväxt, så bör du inse att säljarens påstående inte stämmer, det är något missförstånd eller en ren lögn. Även om du inte tar den där titten och upptäcker lögnen, så har du inte fullgjort din undersökningsplikt, så du lär inte få någon ersättning om det är så uppenbart att säljarens uppgifter är felaktiga.
Sedan kan givetvis en utfästelse vara lite mer luddig, men ändå anses tydlig och entydig. Men exakt var gränsen går kan nog ingen säga.
1. Frågan är inte så lätt att besvara. Lagen/reglerna är luddiga. Men det är ett antal kriterier.
För det första, vad är ett fel? Jo ett fel i köprättslig mening är ett fel eller en egenskap som köparen "med fog inte räknade med". Alltså att det är något fel eller avvikande med huset som köparen inte rimligen kunde räkna med att råka ut för. Och det är inte bara att köparen inte räknade med det, utan det skall vara något som vi alla objektivt kan tycka att köparen borde verkligen inte behöva räkna med detta, att han "med fog" inte behövde räkna med. Och då skall man titta på saker som ålder, fel som beror på att huset är gammalt och slitet, är inte fel, i det här sammanhanget. Det kan också vara så att felet är lite oväntat, men huset är vanskött i största allmänhet, köparen borde alltså med ledning av huset's skick inse att det kan finnas olika problem med huset.
Ordet "dolt" kommer sedan in i bilden. Som köpare förväntas du noga undersöka det du vill köpa. Om du då vid en sådan undersökning hittar fel och konstigheter med huset, så kan du inte kräva ersättning för de felen. Det är ju då fel som "du med fog" inte kan hoppas slippa, du vet att där är problem. Men det behöver alltså inte vara fel som du ser rakt av, utan observationer du gör vid undersökningen kan ju innebära misstankar om att något är fel. En flagande färg på väggen i källaren betyder ju mer än att man måste måla om väggen, som köpare skall du då inse att här kan finnas problem med dräneringen av källaren. och detta gäller oavsett om du faktiskt ser de här felen eller om du borde sett dem. Så kan man i efterhand avgöra att det fanns indikationer på att dräneringen var dålig, som du borde ha observerat, så är det inte ett dolt fel.
Vid en sådan här underökning skall man inte behöva vara fackman, men det duger inte att vara en naiv förstagångsköpare. Man måste kunna inspektera det man köper som "duktig lekman". Man behöver veta mer och bredare om hus, än en normal privatperson kan. Därmed kommer en besiktning in i bilden, en besiktningsman skall kunna "allt" om hus, det är lite mer än nödvändigt. Men genom att anlita en expert, så kan du hävda att en expert kunde inte se det här felet, därmed gick det inte att se. men säljaren kan motbevisa dig, varvid du ev. kan ställa kravet mot besiktningsmannen istället som missade felet.
Till slut skall ju allt det här bedömas av en domare och nämndemän i en domstol. Man kan förutsätta att de vet relativt lite om hus och byggfrågor, därmed blir de få domar som finns om dolda fel rätt spretiga.
Sedan finns det en annan klass av "dolda fel". Det handlar om när det finns en utfästelse fån säljaren. Säljaren kanske hävdar att taket är bra. Du tror på det och köper huset. Taket läcker som ett såll.
Att taket är "bra" är ingen giltig utfästelse, den alltför allmänt hållen, vad lägger säljaren in i begreppet. Fin färg kanske, kanske att snön brukar halka ned av sig själv.
En tydlig entydig utfästelse, är ett påstående som säljaren kan hållas absvarig för. Antag att säljaren säger: Jag lätr firman ärlige allans allservice lägga om taket förra året, för 150 000. De använde underlagspapp av fabrikat XX och nya takpannor från Benders, och plåtslagaren Kalle som visade sina certifikat gjorde plåtdelarna.
Det är en tydlig utfästelse, det minskar din undersökningsplikt, men tar inte bort den helt. Med de uppgifterna har du rätt att räkna med att taket är korrekt utfört, och inte slitet av ålder. Så när du några månader senare upptäcker att de har inte alls bytt någon underlagspapp, och träläkten som pannorna som pannorna hänger på är murkna. Så har du troligen ett case.
Men om du efter det påstående sneglar upp på taket och ser gamla vittrade betongpannor med tjockt mosspåväxt, så bör du inse att säljarens påstående inte stämmer, det är något missförstånd eller en ren lögn. Även om du inte tar den där titten och upptäcker lögnen, så har du inte fullgjort din undersökningsplikt, så du lär inte få någon ersättning om det är så uppenbart att säljarens uppgifter är felaktiga.
Sedan kan givetvis en utfästelse vara lite mer luddig, men ändå anses tydlig och entydig. Men exakt var gränsen går kan nog ingen säga.
När jag köpte mitt hus med nygjort avlopp och infiltration visade det sig att dom lagt in dagvattnet på samma ledning det är ett tydligt dolt fel tex
Jo det finns en faktor till att ta hänsyn till vid dolda fel. Och det är värdet av felet.
Huvudprincipen för värdet är att OM det finns ett dolt fel, så har köparen rätt till ersättning i förhållande till vad huset skulle sålts för om felet hade varit känt i samband med köpet.
Eftersom den frågan kan vara väldigt svår att besvara på ett bevisbart sätt, så väljer man ofta att värdera skadan till vad den kostar att åtgärda. Och man tar då även hänsyn till att åtgärdandet kanske ökar värdet på huset till över vad det kostade. Även det övervärdet är då svårt att bedöma, så man gör en åldersavskrivning på liknande grunder som försäkringsbolag gör vid skadereglering.
Men det finns rättsfall på att om kostnaden för åtgärdande är försumbar i förhållande till vad huset kostade att köpa, så anses det att köpesumman skulle inte ha påverkats om felet vore känt vid köpet, så man får ingen ersättning.
I det fallet har jag för mig att huset kostade 4 milj, och felet kostade 20 eller 30 000 att åtgärda.
Huvudprincipen för värdet är att OM det finns ett dolt fel, så har köparen rätt till ersättning i förhållande till vad huset skulle sålts för om felet hade varit känt i samband med köpet.
Eftersom den frågan kan vara väldigt svår att besvara på ett bevisbart sätt, så väljer man ofta att värdera skadan till vad den kostar att åtgärda. Och man tar då även hänsyn till att åtgärdandet kanske ökar värdet på huset till över vad det kostade. Även det övervärdet är då svårt att bedöma, så man gör en åldersavskrivning på liknande grunder som försäkringsbolag gör vid skadereglering.
Men det finns rättsfall på att om kostnaden för åtgärdande är försumbar i förhållande till vad huset kostade att köpa, så anses det att köpesumman skulle inte ha påverkats om felet vore känt vid köpet, så man får ingen ersättning.
I det fallet har jag för mig att huset kostade 4 milj, och felet kostade 20 eller 30 000 att åtgärda.
Fast hade jag varit säljare och inte skämts alltför mycket, så hade jag nog försökt hävda att du borde ha hällt några hinkar vatten i stuprännan och tittat efter om det kom in i avloppsbrunnen. Tveksamt om det hade lyckats dock.Andreas_kalmar skrev:
Kommunen åker omkring och slänger rökbomber i avloppen och ser var det bolmar om stuprören, skickar föreläggande till de som har ´dagvatten kopplat mot avloppet.
Nej det står klart och tydligt i kommunens godkännande att avlopp och dagvatten inte ska vara sammankopplade och dessa är en mycket tydlig utfästelse från säljaren deras jurist tog inte ens diskutionen utan rekommenderade dom att betala
Hur löd utfästelsen @Andreas_kalmar?
Utfästelsen att det va ett godkänt avlopp enligt beslut från kommunen som hade separat dagvatten minskar ju min undersökniningplikt i detta avseende
Underbart. Spott on.J Jocke Best skrev:
En intressant detalj i hela debatten är vilket förhållningssätt som är bäst.
Jag har rätt bra koll på min fastighet och vet vad jag själv har gjort och att saker och ting är ok utförda. Det mesta finns dokumenterat och så med text och vid behov bild. Skulle detta då ligga mig till last vid en eventuell försäljning (som i nuläget inte är aktuell, men rent hypotetiskt) då ett gott skick på huset skulle kunna ligga till grund som någon slags utfästelse om att allt borde hålla högre nivå?
Ett gammalt vanskött hus verkar ju de flesta tycka (inklusive mig själv) att där får man räkna med överraskningar och att behöva renovera.
Men ett gammalt välskött hus då? Känns ju lite som att man inte har så mycket för att delge att man har koll till en "dolda-fel-för -allt-hävdare"?
Jag har rätt bra koll på min fastighet och vet vad jag själv har gjort och att saker och ting är ok utförda. Det mesta finns dokumenterat och så med text och vid behov bild. Skulle detta då ligga mig till last vid en eventuell försäljning (som i nuläget inte är aktuell, men rent hypotetiskt) då ett gott skick på huset skulle kunna ligga till grund som någon slags utfästelse om att allt borde hålla högre nivå?
Ett gammalt vanskött hus verkar ju de flesta tycka (inklusive mig själv) att där får man räkna med överraskningar och att behöva renovera.
Men ett gammalt välskött hus då? Känns ju lite som att man inte har så mycket för att delge att man har koll till en "dolda-fel-för -allt-hävdare"?
Det där har jag med funderat på. Många gånger borde man lärt sig att hålla tyst om allt man vet, och istället spela helt dum, som han som sålde lägenheten jag nu bor i till mig. Han hade "aldrig märkt" att hela parketten böljade när man gick mellan 2 sektioner i lägenheten, där det tidigare varit en mellanvägg t ex (pga nivåskillnad mellan bjälklagen). När jag sålde mitt hus lämnade jag massa bilder jag hade från renoveringar och lilknande. kanske en köpare kan hävda en dag att allt verkade så bra så jag kunde inte förvänta mig några problem alls...Fulkemisten skrev:
Ett 'problem' jag har noterat när jag har läst trådar här om dolda fel är att det verkar ställas nästan övernaturliga krav på kunskapen hos den som köper ett hus. Genom väldigt svaga indikationer på fel ska man tydligen via en lång indiciekedja förstå att det är fel på en specifik pryl som därmed kräver utökad undersökning.
Jag har inget specifikt exempel, men ofta får man svar liknande - "Du borde ha sett den där fuktfläcken bakom garderoben och förstått att underlagsduken på taket var felaktigt lagd. Därför är det inget dolt fel".
Jag har inget specifikt exempel, men ofta får man svar liknande - "Du borde ha sett den där fuktfläcken bakom garderoben och förstått att underlagsduken på taket var felaktigt lagd. Därför är det inget dolt fel".