Uteplats BRF
jag har köpt en lägenhet i en brf, letade väldigt länge efter en passande lägenhet till mig och mina hundar med stor uteplats så jag och mina hundar kan ha en egen liten trödgård att vistas i. Hittade tillslut en lägenhet som passade oss med en med stor uteplats med staket och allt och köpte den.
Vid tillträdesdagen är staketet borttaget. Några dagar senare kommer de nån gubbe och fäller två av tujorna utanför mitt sovrumsfönster som täcker mot porten som är precis brevid. Går ut och frågar varför de tar ner dom men han visste inte, endast fått uppdrag av föreningen.
Tog kontakt med föreningen ang både staketet och tujorna, och frågar vad deras plan är och säger att jag gärna vill vara med och önska om vad som sker på uteplatsen. Får som svar ”inga nya tujor på uteplatsen, inget nytt staket, lägenheten har ingen uteplats, det är föreningens mark”
Om nu så är fallet har jag alltså köpt en lägenhet som inte alls är det jag förväntat mig. I objektsbeskrivningen som även finns med i kontraktet står det ordagrant ”egen uteplats”.
Vad kan jag göra i detta fall, känner ju att säljaren gått ut med felaktig info och att det inte motsvarar det jag faktiskt trodde att jag köpte.
Vid tillträdesdagen är staketet borttaget. Några dagar senare kommer de nån gubbe och fäller två av tujorna utanför mitt sovrumsfönster som täcker mot porten som är precis brevid. Går ut och frågar varför de tar ner dom men han visste inte, endast fått uppdrag av föreningen.
Tog kontakt med föreningen ang både staketet och tujorna, och frågar vad deras plan är och säger att jag gärna vill vara med och önska om vad som sker på uteplatsen. Får som svar ”inga nya tujor på uteplatsen, inget nytt staket, lägenheten har ingen uteplats, det är föreningens mark”
Om nu så är fallet har jag alltså köpt en lägenhet som inte alls är det jag förväntat mig. I objektsbeskrivningen som även finns med i kontraktet står det ordagrant ”egen uteplats”.
Vad kan jag göra i detta fall, känner ju att säljaren gått ut med felaktig info och att det inte motsvarar det jag faktiskt trodde att jag köpte.
Det första är väl att ta reda på vad som faktiskt gäller. Det är vanligt med uteplatser som uppstått genom att en medlem annekterat yta som tillhör föreningen. Vilket verkar vara fallet här. Men det förekommer också (relativt vanligt) att det faktiskt ingår uteplats i upplåtelsen av bostadsrätten.
Och bara för att föreningen nu påstår att ingen uteplats ingår, så behöver det inte vara korrekt.
Om vi nu antar att ingen uteplats ingår. Så får du kontrollera hur tydlig utfästelsen om ingående uteplats är. Och att utfästelsen går att koppla till säljaren. Det stod i prospektet. Men säljaren kan hävda att det har mäklaren hittat på själv, och mäklaren säger att uppgiften kommer från säljaren. Vilket säljaren blånekar till. Du kan inte bevisa vem som ljuger. MEn om prospektet är upptaget som bilaga till köpekontraktet (vanligt) så blir säljaren ansvarig för det som står i prospektet, oavsett om han nekar till att ha läst det.
Men en utfästelse måste vara tydlig och entydig för att gälla/ha något värde.
Kontakta mäklaren om felet. Gå vidare därifrån. Beror på hur de svarar. Troligen måste du koppla in en jursist/advokat.
Edit: läste nu att prospektet ingår i köpekontraktet, då är iallafall den biten klar.
Och bara för att föreningen nu påstår att ingen uteplats ingår, så behöver det inte vara korrekt.
Om vi nu antar att ingen uteplats ingår. Så får du kontrollera hur tydlig utfästelsen om ingående uteplats är. Och att utfästelsen går att koppla till säljaren. Det stod i prospektet. Men säljaren kan hävda att det har mäklaren hittat på själv, och mäklaren säger att uppgiften kommer från säljaren. Vilket säljaren blånekar till. Du kan inte bevisa vem som ljuger. MEn om prospektet är upptaget som bilaga till köpekontraktet (vanligt) så blir säljaren ansvarig för det som står i prospektet, oavsett om han nekar till att ha läst det.
Men en utfästelse måste vara tydlig och entydig för att gälla/ha något värde.
Kontakta mäklaren om felet. Gå vidare därifrån. Beror på hur de svarar. Troligen måste du koppla in en jursist/advokat.
Edit: läste nu att prospektet ingår i köpekontraktet, då är iallafall den biten klar.
Redigerat:
Detta att uteplatsen rivs just nu i samband med överlåtelsen får mig att misstänka att här finns en långvarig konflikt mellan säljaren och föreningen. OM så är fallet, så bör du kunna få bevis från föreningen att säljaren varit väl medveten om felaktigheten.
Trist.
Framgår det i upplåtelsen till lägenheten att intilliggande mark hör till din lägenhet eller är det mer eller mindre så att föregående ägare annekterat föreningens mark?
Du kommer sannolikt fortfarande kunna nyttja marken men inte lika privat som du tänkt.
Om uteplatsen var så pass viktig för dig borde du undersökt dess status med föreningen.
Möjligt att du skulle kunna få till att du kan hyra marken av föreningen till x kr men det måste godkännas av stämma.
Edit/ lite sen på bollen.
Framgår det i upplåtelsen till lägenheten att intilliggande mark hör till din lägenhet eller är det mer eller mindre så att föregående ägare annekterat föreningens mark?
Du kommer sannolikt fortfarande kunna nyttja marken men inte lika privat som du tänkt.
Om uteplatsen var så pass viktig för dig borde du undersökt dess status med föreningen.
Möjligt att du skulle kunna få till att du kan hyra marken av föreningen till x kr men det måste godkännas av stämma.
Edit/ lite sen på bollen.
Jag tror som ovanstående att uteplatsen var annekterad av tidigare ägare och föreningen tycker nu det är rätt tillfälle att återställa ordningen, dvs marken tillhör alla.
Hur stor är föreningen? Hur ser byggnaden/byggnaderna ut? Ett stort hus, flera små osv. Beskriv gärna föreningen.
Det du kan göra är
1) Leta information om det faktiskt står något om uteplatser i något av föreningens dokument. Men det är svårt utan att kontakta styrelsen och det kanske innebär problem om du inte tror de kommer hjälpa dig.
2) Finns det andra lägenheter som har uteplats?
2.1) Om ja, är de kopior av din lägenhet eller har de andra förutsättningar?
2.2) Om nej, ja, då kan man såklart fråga varför just din skulle ha det
3) Leta prejudikat eller andra beskrivningar online vad som skett när man köpt en lägenhet i tron om att det ingick en uteplats men så inte var fallet.
Hur stor är föreningen? Hur ser byggnaden/byggnaderna ut? Ett stort hus, flera små osv. Beskriv gärna föreningen.
Det du kan göra är
1) Leta information om det faktiskt står något om uteplatser i något av föreningens dokument. Men det är svårt utan att kontakta styrelsen och det kanske innebär problem om du inte tror de kommer hjälpa dig.
2) Finns det andra lägenheter som har uteplats?
2.1) Om ja, är de kopior av din lägenhet eller har de andra förutsättningar?
2.2) Om nej, ja, då kan man såklart fråga varför just din skulle ha det
3) Leta prejudikat eller andra beskrivningar online vad som skett när man köpt en lägenhet i tron om att det ingick en uteplats men så inte var fallet.
Det är en stor förening, både radhus, 3 våningshus, och höghus. Alla bottenvåningar har någon form av uteplats men med olika förutsättningar, dock de brevid mig har lika förutsättningar. Inga har staket runt men häckar/buskage som ”markerar” deras ”tomt” (därav lite fundersam varför jag inte skulle få ha kvar tujorna utanför mitt fönster som täckte mot porten. De andra har ju så… ska ringa föreningen idag och kolla vad exakt det är som gäller men känns ändå som att i detta fall har säljaren kommit med felaktig info.Hemingway skrev:
Jag tycker det känns som att du har ett case här. Att det tydligt står i objektsbeskrivningen attt egen uteplats ingår är en utfästelse från säljaren vilket gör att din undersökningsplikt minskar (eller köplagens motsvarighet till undersökningsplikt).
Har säljaren på något sätt fått vetskap om att uteplatsen var speciellt viktig för dig? Jag tänker lite på referensen till domen om motorcross-banan, där just köparens önskemål om att det skulle vara lugnt och tyst inte var oviktigt i bedömningen huruvida det var ett så kallat dolt fel.
Har säljaren på något sätt fått vetskap om att uteplatsen var speciellt viktig för dig? Jag tänker lite på referensen till domen om motorcross-banan, där just köparens önskemål om att det skulle vara lugnt och tyst inte var oviktigt i bedömningen huruvida det var ett så kallat dolt fel.
Om det är så att uteplatsen inte ingår i bostadsrätten men att säljaren felaktigt uppgett detta kan det anses som ett fel som ger ersättning. Men då krävs att det ska vara ett väsentligt fel, vilket innebär att det uppgår till minst 5-6 procent av köpesumman. Då behöver det göras en bedömning av hur mycket värde uteplatsen tillför lägenheten för att sedan beräkna andel av köpebeloppet. Ta fram ett underlag på dessa punkter och ställ ett krav till säljaren.
Jag tycker inte det är helt konstigt att förvänta sig att den uteplats som visades på visningen förväntas vara godkänd av föreningen.
Föreningen har en likarättsprincip så de ska inte kunna neka en medlem något som andra godkänns göra. Dvs, om ingen har staket så finns det ingen logik att du ska få ha det. Men om de andra har buskar och inrett uteplatser som får vara kvar kan de inte heller endast plocka bort din utan att då behöva ta bort allas, kan man tycka.
Föreningen har en likarättsprincip så de ska inte kunna neka en medlem något som andra godkänns göra. Dvs, om ingen har staket så finns det ingen logik att du ska få ha det. Men om de andra har buskar och inrett uteplatser som får vara kvar kan de inte heller endast plocka bort din utan att då behöva ta bort allas, kan man tycka.
Det luriga med den skrivelsen är väl att det kanske faktiskt finns en "uteplats" som ingår, bara att den är. väsentligt mindre än vad man kan tro. Rimligen har ju lägenheten en dörr ut mot ytan ifråga, troligen med nån sorts trappsteg/markplatta - kanske är den lilla ytan tillräcklig för att hävda uteplats?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 25 153 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 25 153 inlägg
Håller med, det verkar ju ingå möjlighet att disponera en "egen uteplats" precis som står i avtalet. Det finns ju tre vanliga lösningar i BRFer och alla är förenliga med avtalet:
1. Marken kan disponeras som uteplats av en lägenhet men det är ingen exklusiv nyttjanderätt utan i princip kan vem som helst av föreningens medlemmar använda uteplatsen. Det är bara att i praktiken sätter sig ingen utanför någon annans lägenhet. Det är i praktiken en "egen uteplats"
2. Marken disponeras med en benefik nyttjanderätt som är exklusiv. Samma lösning som är vanligt för vinds- och källarförråd. Uteplatsen är inte en del av lägenheten med är definitivt en "egen uteplats".
3. Marken är verkligen upplåten som en del av lägenheten. Detta kan bara vara aktuellt för lägenheter upplåtna från och med 1991 eftersom lagen ändrades så att detta blev möjligt. En "egen uteplats". Troligen den ovanligaste lösningen eftersom den infördes så sent som laglig möjlighet. Inget man kan förvänta när man köper en bostadsrätt äldre än 1991.
Och sen har vi hela diskussionen var gränsen går, d v s var uteplatsen enligt t ex 2 eller 3 slutar.
(Och TS, du har inte köpt en lägenhet. Trots talspråket. Du har köpt en bostadsrätt, alltså en exklusiv rätt att disponera en viss lägenhet som föreningen äger. Men du äger inte lägenheten som sådan - det är ingen äganderättslägenhet.)
1. Marken kan disponeras som uteplats av en lägenhet men det är ingen exklusiv nyttjanderätt utan i princip kan vem som helst av föreningens medlemmar använda uteplatsen. Det är bara att i praktiken sätter sig ingen utanför någon annans lägenhet. Det är i praktiken en "egen uteplats"
2. Marken disponeras med en benefik nyttjanderätt som är exklusiv. Samma lösning som är vanligt för vinds- och källarförråd. Uteplatsen är inte en del av lägenheten med är definitivt en "egen uteplats".
3. Marken är verkligen upplåten som en del av lägenheten. Detta kan bara vara aktuellt för lägenheter upplåtna från och med 1991 eftersom lagen ändrades så att detta blev möjligt. En "egen uteplats". Troligen den ovanligaste lösningen eftersom den infördes så sent som laglig möjlighet. Inget man kan förvänta när man köper en bostadsrätt äldre än 1991.
Och sen har vi hela diskussionen var gränsen går, d v s var uteplatsen enligt t ex 2 eller 3 slutar.
(Och TS, du har inte köpt en lägenhet. Trots talspråket. Du har köpt en bostadsrätt, alltså en exklusiv rätt att disponera en viss lägenhet som föreningen äger. Men du äger inte lägenheten som sådan - det är ingen äganderättslägenhet.)
När det är BRF så brukar större delen av uteplatserna vara en nyttjanderätt, dvs. att bostadsrätthavaren nyttjar en del av marken trots att det inte ingår i bostadsrätten. Föreningen får säga upp sådana avtal. Dock måste du ju meddelas att avtalet sagts upp. Även om det inte finns något skriftligt avtal så har ju marken ändå brukats på det sättet så i praktiken finns det ett avtal.S sarah.a skrev:
I min BRF så har jag nu en liten yta som är "min", och en ganska stor yta med häck som är föreningens mark, men man får nyttja den på föreningens villkor.
Tror nog att du borde ha kollat vilken del av uteplatsen som är upplåten med bostadsrätt, oftast är det bara den lilla plätten du har utanför dörren med lite plattor eller trall som är upplåten med bostadsrätt och därmed mer eller mindre är din - resten är bara till låns.
Däremot så råder ju likabehandlingsprincipen. Det låter som att de sagt upp din nyttjanderätt men inte grannarnas trots liknande förutsättningar. Så får de inte göra om det är lika behandling som gäller.