Upptäckta brister i badrumsrenovering - dolda/synliga fel. (bostadsrätt)
Jag bor i bostadsrätt sedan aug 2011. Jag tog kontakt med hantverkare genom HSB eftersom att jag tänkte byta ut min blandare/dusch.
Imorse var ett gäng hantverkare här för att kika på det. Och släppte bomben att jag lika gärna kan renovera hela badrummet eftersom att det var så dåligt gjort. Jag blev väl lite tagen på sängen eftersom att badrummet är kaklat 2005 och all inredning är från 2008.
Någon var nere i golvbrunnen och rotade och någon annan tittade på hur duschkabinen var uppsatt, ledningar och liknande var dragna. De påstod att det fanns fukt och otillräckligt med fuktspärrar och att det var en tidsfråga innan det skulle börja läcka ner till våningen under. De hittade mögel och att bland annat fanns det en golvbrunn som var förbjuden sedan 1993 någon gång.
I deras värld fanns det ingen annat än att blåsa ut skiten och göra allt på nytt. Det är ju inget roligt att höra.
Man förväntar ju sig så klart att dessa hantverkare ska vara ärliga då det är HSB:s egna så det litar jag på. Jag har varit i kontakt med både juristen på HSB men också mäklaren samt kundrådgivaren på mäklarfirman. Om jag får det att klassas som dolda fel sker det på säljarens bekostnad eftersom det var mindre än två år sedan jag köpte lägenheten.
I mina öron låter det ju såklart som om hela renoveringen är undermålig gjord, något som hantverkarna sa flera gånger.
Det som gör mig riktigt kluven är de två juristerna jag pratade med.
HSB:s jurist menade att om badrummet ser fräscht ut och är så nytt som det påstod har jag såklart rätten på min sida. På ytan finns inget som tyder på att något skulle vara fel. Däremot fick jag inget vettigt svar på hur jag kunde gå vidare. Det var lite vilket som om jag skulle kontakta mäklarfirman eller försäkringsbolaget.
Mäklaren och mäklarfirmans kundrådgivare ville såklart underminera mig så mycket som möjligt. De sa inte så mycket mer än att de skickade mig ett gäng blanketter. Däremot efter att läst på detta tycker jag mig ha rätten på min sida. Mitt nästa steg enligt dem är att kontakta säljaren och säga hur det ligger till.
I vilket fall undrar jag lite här hur jag går vidare. Ingen verkar kunna besvara det.
Ska man be någon komma hit? Göra en lista på brister? Vem i så fall? Kan man klassa vissa av bitarna som dolda fel och andra som synliga fel?
Hur går jag vidare helt enkelt?
Imorse var ett gäng hantverkare här för att kika på det. Och släppte bomben att jag lika gärna kan renovera hela badrummet eftersom att det var så dåligt gjort. Jag blev väl lite tagen på sängen eftersom att badrummet är kaklat 2005 och all inredning är från 2008.
Någon var nere i golvbrunnen och rotade och någon annan tittade på hur duschkabinen var uppsatt, ledningar och liknande var dragna. De påstod att det fanns fukt och otillräckligt med fuktspärrar och att det var en tidsfråga innan det skulle börja läcka ner till våningen under. De hittade mögel och att bland annat fanns det en golvbrunn som var förbjuden sedan 1993 någon gång.
I deras värld fanns det ingen annat än att blåsa ut skiten och göra allt på nytt. Det är ju inget roligt att höra.
Man förväntar ju sig så klart att dessa hantverkare ska vara ärliga då det är HSB:s egna så det litar jag på. Jag har varit i kontakt med både juristen på HSB men också mäklaren samt kundrådgivaren på mäklarfirman. Om jag får det att klassas som dolda fel sker det på säljarens bekostnad eftersom det var mindre än två år sedan jag köpte lägenheten.
I mina öron låter det ju såklart som om hela renoveringen är undermålig gjord, något som hantverkarna sa flera gånger.
Det som gör mig riktigt kluven är de två juristerna jag pratade med.
HSB:s jurist menade att om badrummet ser fräscht ut och är så nytt som det påstod har jag såklart rätten på min sida. På ytan finns inget som tyder på att något skulle vara fel. Däremot fick jag inget vettigt svar på hur jag kunde gå vidare. Det var lite vilket som om jag skulle kontakta mäklarfirman eller försäkringsbolaget.
Mäklaren och mäklarfirmans kundrådgivare ville såklart underminera mig så mycket som möjligt. De sa inte så mycket mer än att de skickade mig ett gäng blanketter. Däremot efter att läst på detta tycker jag mig ha rätten på min sida. Mitt nästa steg enligt dem är att kontakta säljaren och säga hur det ligger till.
I vilket fall undrar jag lite här hur jag går vidare. Ingen verkar kunna besvara det.
Ska man be någon komma hit? Göra en lista på brister? Vem i så fall? Kan man klassa vissa av bitarna som dolda fel och andra som synliga fel?
Hur går jag vidare helt enkelt?
Det låter i din beskrivning som att det fanns, i alla fall, vissa synliga brister. Då ingår det i din undersökning att se detta. Sen tror jag inte begreppet dolda fel gäller för br.
Om det var synliga brister, som en fackman ser så kan du inte kräva något av säljaren. Mäklaren har inget med detta att göra, de ansvarar inte för objekten de säjler.
Om jag vore du skulle jag börja med ditt försäkringsbolag.
Om det var synliga brister, som en fackman ser så kan du inte kräva något av säljaren. Mäklaren har inget med detta att göra, de ansvarar inte för objekten de säjler.
Om jag vore du skulle jag börja med ditt försäkringsbolag.
Njaa. Tyvärr så tror jag att du har en ganska tveksam sits.
Man skall börja med att påpeka att det skiljer en del i lagstiftningen, men också i tolkningen av lagarna, beroende på om det är en fastighet eller en bostadsrätt. I fallet med fastigheter så styrs reglerna om dolda fel av Jordabalken, men en bostadsrätt är juridiskt sett att betrakta som lösöre, och då gäller köplagen.
I båda lagarna finns det regler som med lite variation säger ungefär "om det du köpt visar sig vara i sämre skick än du med fog hade kunnat förvänta dig, så har du som köpare rätt att få kompensation, eller häva köpet". Men det finns också en tilläggsregel som säger att felaktigheter som du som köpare kunde upptäcka, eller borde kunnat upptäcka vid en nogrann undersökning av varan före köpet, kan du inte få ersättning för (undersökningsplikten).
OM du hade köpt en fastighet så tror jag att du enl jordabalken, och hur den tolkas, så hade dte varit ganska kört. Enl. köplagen (som gäller i ditt fall) så kanske du har en lite större chans.
Nu vet vi inte exakt vilak fel hantverkarna såg hos dig, men det faktum att golvbrunnen var äldre räcker för att konstatera att du borde upptäckt felen när du undersökte lägenheten. Dvs. att golvbrunnen var gammal förväntas man kunna se som "duktig lekman", och även veta att den borde bytts ut. Iom. det så skall man anta att det finns fler fel, och då måste man anlita en fackman för en fördjupad undersökning, detta för att fullgöra sin underökningsplikt.
Nu gäller det en bostadsrätt, jag vet inte, men har fått för mig att där kanske kraven på vad man förväntas inse är lägre. Dvs. du kanske har en chans.
Det du skall göra är att anmäla till säljaren att du hittat fel, det finns en tidsgräns, man måst anmäla felen inom viss tid (några månader tor jag) efter upptäckten. Om då säljaren inte vill ersätta dig, så får du stämma säljaren. Innan du gå såå långt bör du ta hjälp av en jurist med erfarenhet som kan råda dig. Det finns stor risk att advokatkostnaderna, trots rättskyddet i din hemförsäkring blir orimligt höga i förhållande till kostnaden att göra om badrummet, vinner man då målet så får motparten betala, men det är gambling på mycket hög nivå, såvida inte fallet är solklart (och det är jag ganska säker på att det inte är). men man kan ju hoppas att säljaren är lika rädd för höga advokatkostnader. Du bör omgående skaffa dokumentation (anlita en besiktningsman) på vilka fel det finns. Som grund för dina anspråk. Och du bör relativt snart efter din första kontakt med säljaren ha offerter som grund för de summor du begär. Tänk på att offerterna bör bygga på att återställa till samma (inte högre) standard.
Jag skall för säkerhets skull påpeka att jag är inte jurist!
Man skall börja med att påpeka att det skiljer en del i lagstiftningen, men också i tolkningen av lagarna, beroende på om det är en fastighet eller en bostadsrätt. I fallet med fastigheter så styrs reglerna om dolda fel av Jordabalken, men en bostadsrätt är juridiskt sett att betrakta som lösöre, och då gäller köplagen.
I båda lagarna finns det regler som med lite variation säger ungefär "om det du köpt visar sig vara i sämre skick än du med fog hade kunnat förvänta dig, så har du som köpare rätt att få kompensation, eller häva köpet". Men det finns också en tilläggsregel som säger att felaktigheter som du som köpare kunde upptäcka, eller borde kunnat upptäcka vid en nogrann undersökning av varan före köpet, kan du inte få ersättning för (undersökningsplikten).
OM du hade köpt en fastighet så tror jag att du enl jordabalken, och hur den tolkas, så hade dte varit ganska kört. Enl. köplagen (som gäller i ditt fall) så kanske du har en lite större chans.
Nu vet vi inte exakt vilak fel hantverkarna såg hos dig, men det faktum att golvbrunnen var äldre räcker för att konstatera att du borde upptäckt felen när du undersökte lägenheten. Dvs. att golvbrunnen var gammal förväntas man kunna se som "duktig lekman", och även veta att den borde bytts ut. Iom. det så skall man anta att det finns fler fel, och då måste man anlita en fackman för en fördjupad undersökning, detta för att fullgöra sin underökningsplikt.
Nu gäller det en bostadsrätt, jag vet inte, men har fått för mig att där kanske kraven på vad man förväntas inse är lägre. Dvs. du kanske har en chans.
Det du skall göra är att anmäla till säljaren att du hittat fel, det finns en tidsgräns, man måst anmäla felen inom viss tid (några månader tor jag) efter upptäckten. Om då säljaren inte vill ersätta dig, så får du stämma säljaren. Innan du gå såå långt bör du ta hjälp av en jurist med erfarenhet som kan råda dig. Det finns stor risk att advokatkostnaderna, trots rättskyddet i din hemförsäkring blir orimligt höga i förhållande till kostnaden att göra om badrummet, vinner man då målet så får motparten betala, men det är gambling på mycket hög nivå, såvida inte fallet är solklart (och det är jag ganska säker på att det inte är). men man kan ju hoppas att säljaren är lika rädd för höga advokatkostnader. Du bör omgående skaffa dokumentation (anlita en besiktningsman) på vilka fel det finns. Som grund för dina anspråk. Och du bör relativt snart efter din första kontakt med säljaren ha offerter som grund för de summor du begär. Tänk på att offerterna bör bygga på att återställa till samma (inte högre) standard.
Jag skall för säkerhets skull påpeka att jag är inte jurist!
När du köpte br, överlämnades det något sk kvalitetsintyg på att badrumet var korrekt utfört? Vet du vem som gjort det? Kolla med föreningen, de bör veta då man nog skall ha föreningens gk för sådant.
Sen kan du ju alltid ring o prata med säljaren om vem som renoverat och berätta och se om denne kan tänka sig nedsättning av priset något....men det är nog långsökt. Tyvärr.
Inte heller jurist till yrket
Sen kan du ju alltid ring o prata med säljaren om vem som renoverat och berätta och se om denne kan tänka sig nedsättning av priset något....men det är nog långsökt. Tyvärr.
Inte heller jurist till yrket
Redigerat:
Tack för era svar.
Det här med fuktspärrar och liknande är ju något som jag inte kunnat se. Badrummet är helkaklat så det har ju inte gått att se (för mig). Ändå har då hantverkarna kunnat se detta och påstått att det finns fukt bakom kaklet då fogarna är angripna bakifrån. Eller så säger de bara så för att få jobb?
Men resten av bristerna upptäckte de genom att lossa på fasta saker.
Brunnen i duschen är ett stort MEN. VVS-killen som var med kom med det här påståendet, men han sa också att jag skulle jaga fatt på ordförande i föreningen. Det ansvaret kan ligga på föreningen alternativt att det är godkända ändå. Den biten återstår.
Någon ovan påstod att jag inte kan reklamera. Jag kan det om det visar sig att något är fel och att det INTE är mitt fel.
Tyvärr finns det inget intyg på badrummet i sig. Jag har papper som sträcker sig bak till 1982 när huset blev bostadsrättsförening, men inget alls om badrummet. Vilket säger mig att det inte är korrekt utfört när kvitton och papper och allt annat på finns sparade sedan stenåldern - förutom just badrummet.
Mitt problem ligger väl i att då påvisa att fuskbygget (om det nu är det) är så väl utfört att jag lurats av det och på så sätt få rätt. Tyvärr är det inte säljaren som gjort renoveringen av badrummet (killen jobbade ironiskt nog med VVS), men säljaren har ändå ansvaret.
Det här med fuktspärrar och liknande är ju något som jag inte kunnat se. Badrummet är helkaklat så det har ju inte gått att se (för mig). Ändå har då hantverkarna kunnat se detta och påstått att det finns fukt bakom kaklet då fogarna är angripna bakifrån. Eller så säger de bara så för att få jobb?
Men resten av bristerna upptäckte de genom att lossa på fasta saker.
Brunnen i duschen är ett stort MEN. VVS-killen som var med kom med det här påståendet, men han sa också att jag skulle jaga fatt på ordförande i föreningen. Det ansvaret kan ligga på föreningen alternativt att det är godkända ändå. Den biten återstår.
Någon ovan påstod att jag inte kan reklamera. Jag kan det om det visar sig att något är fel och att det INTE är mitt fel.
Tyvärr finns det inget intyg på badrummet i sig. Jag har papper som sträcker sig bak till 1982 när huset blev bostadsrättsförening, men inget alls om badrummet. Vilket säger mig att det inte är korrekt utfört när kvitton och papper och allt annat på finns sparade sedan stenåldern - förutom just badrummet.
Mitt problem ligger väl i att då påvisa att fuskbygget (om det nu är det) är så väl utfört att jag lurats av det och på så sätt få rätt. Tyvärr är det inte säljaren som gjort renoveringen av badrummet (killen jobbade ironiskt nog med VVS), men säljaren har ändå ansvaret.
Jag har grottat vidare i det här, pratat med ordförande, förra ordförande, vicevärden samt andra veteraner i trappuppgången. Det finns (tyvärr?) ingen dokumentation eller annan information om att de tidigare ägarna bett om lov att ge sig på badrumsreparation av den kaliber som 2005. Något som krävs.
Vicevärden som har väldigt bra kontakt med HSB och sitter på höga uppdrag inom HSB skulle dra i lite trådar imorgon och höra sig för. Förhoppningen är att han kan få lite svar eller hjälpande råd.
I vilket fall blir det väl att informera mitt försäkringsbolag.
Tackar ännu en gång för er tid. Lovar att följa upp eller dyka in om jag får fler frågor.
Vicevärden som har väldigt bra kontakt med HSB och sitter på höga uppdrag inom HSB skulle dra i lite trådar imorgon och höra sig för. Förhoppningen är att han kan få lite svar eller hjälpande råd.
I vilket fall blir det väl att informera mitt försäkringsbolag.
Tackar ännu en gång för er tid. Lovar att följa upp eller dyka in om jag får fler frågor.
Om hantverkarna kan upptäcka dessa fel utan större ingrepp, då är det svårt att få det klassat som fel.
Nej, fullt så enkelt är det inte. För att du skall kunna få ersättning så är det ointressant om det är ditt eller någon annans fel. Du äger bostadsrätten, därmed äger du problemet.Richard84 skrev:
En förutsättning för att du skall kunna få ersättning är att felet inte gick att upptäcka före köpet. Iom. att hantverkarna tydligen ganska lätt ser att det är fel, så är det osannolikt att felet är av sådan art att du "har rätt att missa det" när du undersökte varan före köp.
Bara som exempel på hur svårt det är att få ersättning för dolda fel: Det finns ett rättsfall som gällde mögel i en husgrund i en icke besiktningsbar del av grunden.
Alla var rörande överens om att det var omöjligt att upptäcka felet vid köpet. Men köparen förlorade ändå målet, för att i ett rum så var det monterat en s.k ventilerad sockel. Det innebär att sockellisten vid golvet är monterad med distanser mot väggen så att det blir en springa på ca. 3mm. Sådana monteras för att ventilera bort fuktig luft som kan tränga upp under golvet.
Rätten ansåg att köparen borde ha observerat den ventilerade sockeln, och därmed insett att det kanske finns fuktproblem. Och därmed kallat dit experter för en fördjupad undersökning, Då hade man kunnat borra sig in till den lilla del av grunden där fuktproblemet fanns och skickat in mätinstrument.
En fråga först... Du skriver att du tänkt byta blandare/dusch och sen står det nåt om duschkabin...
Har du ett badkar också? Om du har en duschkabin har jag svårt att se hur det ska ha kunnat komma så mycket vatten på golv/väggar att det dels finns restfukt, dels blivit mögel.
Sen undrar jag varför det kommer "ett gäng" vvsare för att titta om du bara ska byta en blandare, ett jobb som rimligen inte tar mer än 15 minuter i en kabin.
Vad gäller fukt i väggar/golv så är det fullt normalt att ha det om man spolar vatten på dem i tio minuter om dan, det är troligen alltid fukt i fix/fog. Ytskiktet är inte tätt utan fukt tränger in genom fogarna och kanske även genom plattorna, det är så det funkar och därför man har ett tätskikt! Har du en kabin så blir det alltså inget vatten på golv/vägg i badrummet och ingen fukt...
Vaf gäller golvbrunn så var det nog så att man 2005 bara hade en rekommendation om att byta brunn, sedan 2010 (eller revideringen innan av reglerna) är det krav att man alltid gör det. Dessutom kan det vara så i ditt fall att golvbrunnen hör till fastigheten och vid renovering ör det föreningen som ska byta den, men det står i stadgarna.
Slutligen... Utan att ta bort en kakelplatta är det svårt att säga om det finns tätskikt eller ej. Man kan borra ett hål, eller försöka se hur det ser ut bakom dörrkarmarna eller runt rörgenomföringar. Men det enda praktiskt åtkomliga stället är i golvbrunnen
Till sist... HSBs egna? Det är väl bara en vvsfirma som hsb anvisat?
Har du ett badkar också? Om du har en duschkabin har jag svårt att se hur det ska ha kunnat komma så mycket vatten på golv/väggar att det dels finns restfukt, dels blivit mögel.
Sen undrar jag varför det kommer "ett gäng" vvsare för att titta om du bara ska byta en blandare, ett jobb som rimligen inte tar mer än 15 minuter i en kabin.
Vad gäller fukt i väggar/golv så är det fullt normalt att ha det om man spolar vatten på dem i tio minuter om dan, det är troligen alltid fukt i fix/fog. Ytskiktet är inte tätt utan fukt tränger in genom fogarna och kanske även genom plattorna, det är så det funkar och därför man har ett tätskikt! Har du en kabin så blir det alltså inget vatten på golv/vägg i badrummet och ingen fukt...
Vaf gäller golvbrunn så var det nog så att man 2005 bara hade en rekommendation om att byta brunn, sedan 2010 (eller revideringen innan av reglerna) är det krav att man alltid gör det. Dessutom kan det vara så i ditt fall att golvbrunnen hör till fastigheten och vid renovering ör det föreningen som ska byta den, men det står i stadgarna.
Slutligen... Utan att ta bort en kakelplatta är det svårt att säga om det finns tätskikt eller ej. Man kan borra ett hål, eller försöka se hur det ser ut bakom dörrkarmarna eller runt rörgenomföringar. Men det enda praktiskt åtkomliga stället är i golvbrunnen
Till sist... HSBs egna? Det är väl bara en vvsfirma som hsb anvisat?
Att det finns fukt bakom kaklet är inte konstigt, då fogarna inte är vattentäta. Därför är ofta en fuktmätning i badrummet ointressant. Brunnen kan många gånger ge ledtrådar om att något inte står rätt till.
Badrummet är från 2005 idag är det 2013 vilket innebär att du inte får ersättning för ett helt nytt badrum, om du skulle ha rätt.
Vad du kan göra är att skicka ett brev till säljaren där du påpekar de felen du har hittat och då hoppas att säljaren är snäll och betalar. Dock känns det svårt att dra detta vidare till tingsrätten, då det är en hel del osäkra faktorer.
Skulle du ändå välja att processa så tänk på att juristen kostar massa pengar, även om du har rättsskydd i din hemförsäkring. Så summan av det hela är att det är svårt att få det att löna sig att processa.
Badrummet är från 2005 idag är det 2013 vilket innebär att du inte får ersättning för ett helt nytt badrum, om du skulle ha rätt.
Vad du kan göra är att skicka ett brev till säljaren där du påpekar de felen du har hittat och då hoppas att säljaren är snäll och betalar. Dock känns det svårt att dra detta vidare till tingsrätten, då det är en hel del osäkra faktorer.
Skulle du ändå välja att processa så tänk på att juristen kostar massa pengar, även om du har rättsskydd i din hemförsäkring. Så summan av det hela är att det är svårt att få det att löna sig att processa.
Jo det var krav på brunnsbyte redan 2005.
om jag minns rätt så var det 1996 som det började bli krav på brunnsbyte dock verkar det som att det då fanns lite andra övergångsregler.... Dock kan jag vara helt ute i det blå gällande årtalen...
Om det nu var krav på brunnsbyte redan innan 2005 och inget brunnsbyte skedde när badrummet renoverades så är det helt omöjligt att få det som "dolt fel"
Om det nu var krav på brunnsbyte redan innan 2005 och inget brunnsbyte skedde när badrummet renoverades så är det helt omöjligt att få det som "dolt fel"
Var det lirarna från "Drömkåken" du hade hemma hos dig?
Jag är smått allergisk mot hantverkare som säger "Det är lika bra att göra om alltihop.". Av någon anledning har man i branschen en förkärlek för att klanka ner på sådant som någon annan (okänd) har gjort.
Jag är smått allergisk mot hantverkare som säger "Det är lika bra att göra om alltihop.". Av någon anledning har man i branschen en förkärlek för att klanka ner på sådant som någon annan (okänd) har gjort.