Upplysningsplikt för åtgärdade fel?

[Apan_Ola]

Funderar på en sak:

Vid sälja av fastighet brukar man ha en frågelista för att fånga upp ev upplysningar om fel. Rent generellt är det så att säljaren är skyldig att upplysa om fel som han känner till (eller borde känna till). Men gäller det för åtgärdade fel? Och vem avgör om felet är "åtgärdat" eller inte?

Låt oss säga så här:

Jag ska sälja ett hus. Under flera år observerar jag ett fel, t ex fuktgenomslag, mögel eller varför inte ett elfel. Ett tag innan försäljningen åtgärdar jag det själv, lite halvdant, och det kanske fixar felet lite tillfälligt.

Slipper jag då upplysa om det?

Frågelistorna brukar generellt handla om huruvida "man observerat" ditten och datten, inte om man observerat det och sen skitit i att åtgärda det. Är frågorna felställda? Är det bara ej åtgärdade fel som man måste redovisa? Vem avgör om felet är fackmannamässigt åtgärdat i så fall? Om min åtgärd är otillräcklig och felet kommer tillbaka om ett år, kan det då räknas som åtgärdat?

He, lite rörig fråga kanske men jag hoppas ni begriper.

 

[hempularen]

I princip så kan man nog göra som du säger. Du ser en mögelfläck i taket. Du "åtgärdar" genom att måla över den veckan före visningen.

Du kan inte vara skyldig att redogöra för alla underhållsåtgärder du gjort på huset medan du bodde i det.

Det är inte brottsligt att vara dum och okunnig.

Det finns givetvis viss risk aför att köparna kommer tillbaka och hävdar att det läckande taket som orsakade möglet är ett dolt fel.

 

[snickarboden]

Lägger mig i lite...
Trådskaparen tog upp frågan om ett elfel och det är en sak som det definitivt är brottsligt att åtgärda lite halvdant. Det på grund av att det kan vara fara för andras liv mm.

Rörande kosmetiska förbättringar för att dölja fuktgenomslag så kan man väl diskutera hur väl man döljer en sån sak för en erfaren besiktningsman. Visst, kan man inte inspektera utrymmet melllan inner och yttertak så är det en sak men då kommer det garanterat att stå något i stil med "vindsutrymme ej besiktningsbart, ytterligare undersökning krävs" och då står köparen där. Dolt fel lär det knappast bli.

/Kent

 

[lejny11]

I princip så kan man nog göra som du säger. Du ser en mögelfläck i taket. Du "åtgärdar" genom att måla över den veckan före visningen.

Du kan inte vara skyldig att redogöra för alla underhållsåtgärder du gjort på huset medan du bodde i det.

Det är inte brottsligt att vara dum och okunnig.

Det finns givetvis viss risk aför att köparna kommer tillbaka och hävdar att det läckande taket som orsakade möglet är ett dolt fel.

Grundprincipen är att köparen har en undersökningsplikt enligt JB 4:19 2:st och säljaren har inte någon generell upplysningsplikt enligt lag. Således kan köparen inte åberopa fel som den "normalt" bör upptäcka. Det finns dock ett relativt nytt och omstritt fall när det gäller precis detta. NJA 2007 S.86 (motorcrossfallet) I detta fall hade säljaren inte upplyst köparen om att det låg en motorcrossbana i närheten, det blev naturligtvis väldigt högljutt emellan åt. Säljaren var medveten om att köparen sökte ett "lugnt" ställe. Säljaren åkte alltså dit med stöd av 36 § AvtL. (strider mot tro och heder.) Det är därför inte möjligt att bara måla över en mögel och komma undan med det.

 

[hempularen]

Jag är ganska övertygad om att du kan måla över mögel, och "ärligt" hävda att felet är åtgärdat, och alltså inte behöver tas upp som ett känt fel. En totalt opraktisk husägare har gjort betydligt dummare reparationer åt sig själv och faktiskt varit övertygad om att det är så man gör.

Fallet med motocrossbanan låter som lite en annan grej. Om vi nu antar att det var för j...g störning, så kan inte säljaren hur dum han än är hävda att inte var medveten om störningen.

 

[lejny11]

Jag är ganska övertygad om att du kan måla över mögel, och "ärligt" hävda att felet är åtgärdat, och alltså inte behöver tas upp som ett känt fel. En totalt opraktisk husägare har gjort betydligt dummare reparationer åt sig själv och faktiskt varit övertygad om att det är så man gör.

Fallet med motocrossbanan låter som lite en annan grej. Om vi nu antar att det var för j...g störning, så kan inte säljaren hur dum han än är hävda att inte var medveten om störningen.

Det är grundprincipen som är relevant i motorcrossfallet, dvs att säljaren kan komma att få en viss upplysningsskyldighet under särskilda omständigheter. Säljaren kan alltså inte underlåta att informera om något under förutsättning att det skulle strida mot tro och heder. I detta fall kan man alltså åberopa 36 § AvtL som köpare. Om vi då tar scenariot när det gäller övermålat mögel så är ju detta något som inte omfattar köparens undersökningsplikt så länge det inte finns några tecken på mögel. I detta fall är å andra sidan säljaren medveten om att det finns mögel och har även försökt att dölja detta. Agerandet strider då mot tro och heder 36, 30, 33 §§§ AvtL, samt JB 4:19.

/Blivande fastighetsmäklare

 

[hempularen]

Jo men mitt resonemang bygger på att säljaren inte har försökt dölja mögelproblemet, utan åtgärdat inom ramen för sitt förstånd.

Det vill säga inom ramen för säljarens (begränsade) förstånd så finns det inget fel att upplysa om, för felet är ju åtgärdat.

 

[lejny11]

Jo men mitt resonemang bygger på att säljaren inte har försökt dölja mögelproblemet, utan åtgärdat inom ramen för sitt förstånd.

Det vill säga inom ramen för säljarens (begränsade) förstånd så finns det inget fel att upplysa om, för felet är ju åtgärdat.

Det är dock i detta fel orelevant, har inte felet åtgärdats till en önskvärd grad kommer ändå säljaren att få stå kastet. Rent rättsligt håller det inte att måla över en mögelfläck och åberopa att man trodde det var enligt denna princip man åtgärdar mögel. Problemet kvarstår och det har antagligen i detta fel varit oupptäckbart och således ett abstrakt konkret fel (dolt fel)
Men jag förstår din tanke, många fler som resonerar på detta vis, det är därför vi får så mycket problem =)

 

[hempularen]

Hoppas ingen missförstår, jag vill absolut inte råda någon att "spela dum". Men som köpare kan det vara bra att ha i åtanke att säljaren kan ljuga om ungefär vad som helst och sedan spela dum.

 

[injonil]

Lägger mig i lite...
Trådskaparen tog upp frågan om ett elfel och det är en sak som det definitivt är brottsligt att åtgärda lite halvdant. Det på grund av att det kan vara fara för andras liv mm.

Frågan gällde inte ifall det var brottsligt eller ej att utföra "renoveringen", det är en helt annan fråga och har INGENTING med skyldighet att redovisa fel eller ens ansvaret om felet skulle återuppstå.

 

[Coco Krokodil]

De frågelistor i har sett har haft följande eller liknande mening i inledningen:

' Upplysningarna utgör säljarens egen uppfattning om fastighetens skick och skall ej tolkas som garantier av något slag'.

Just uttrycket 'egen uppfattning' gör det ju ganska urvattnat. Men i exemplet du ger ovan har man ju medvetet försökt dölja ett fel. Problemet är väl att i efterhand visa att det var just medvetet, eller?

Jag funderar på om det är avsikten som är det viktiga, alltså att man som köpare behöver kunna visa att säljaren måste ha känt till det?

Ledsen att besvara din fråga med en annan fråga, men jag har också funderat lite på just den här biten. Just det här har fått mig att bli rätt skeptisk mot nyrenoverade hus. Cynikern i mig tror alltid att allt som är nyfixat är slarvigt gjort bara för försäljningen.

 

[lejny11]

Det är just därför lagen om abstrakta relevant fel finns (dolda fel). Det spelar med andra ord ingen roll om säljaren har fixat felen med själ och hjärta, om det sedermera visar sig vara felaktigt gjort. Har du då som köpare inte haft möjlighet att upptäcka felet, har du rätten på din sida. Har dessutom säljaren fixat felet på ett svekfullt sätt finns det ju numer rättspraxis på detta. =)

 

[Mika86]

om man lagar ett hål i en vägg (i våtrum) med gips, våtrumsspackel och allt.. sen sätter man över en krok? är det nåt man ska upplysa om? det satt en krok där när ni köpte.. sen när vi fick nycklarna var det en bit silvertejp på väggen. vi kollade under.. ett hål! och nu ska vi sälja.. och har åtgärdat det på sättet jag beskrev. obs! ingen mögel under.

 

[Thomas59]

Det är just därför lagen om abstrakta relevant fel finns (dolda fel). Det spelar med andra ord ingen roll om säljaren har fixat felen med själ och hjärta, om det sedermera visar sig vara felaktigt gjort. Har du då som köpare inte haft möjlighet att upptäcka felet, har du rätten på din sida. Har dessutom säljaren fixat felet på ett svekfullt sätt finns det ju numer rättspraxis på detta. =)

Oj nu blev det virrigt.

Vad menar du med "Lagen om abstrakta, relevanta fel"? Vilken lag åsyftas?

Menar du att dolda fel=abstrakta, relevanta fel, så är det något jag missat? Kan du ge exempel? Hur är det med KONKRETA FEL?? Skulle det spela någon roll om felet är irrelevant, är det inte ett fel då?

Vidare, om säljaren har fixat felen är det ju rimligt att anta att han känner/kände till felen (om han inte fixar felen i sömnen) och då kan felen aldrig vara att anse som dolda.

Att slutligen påstå att man har rätten på sin sida bara för att man inte haft möjlighet att upptäcka felet är en mycket grov förenkling och ger knappast en rättvisande bild av dolt fel problematiken.

Den typ av rättspraxis som inlägget refererar till kan inte ha något med dolf fel att göra. Hela dolt fel problematiken faller ju om säljaren känt till felet.

Frågan hur ett åtgärdande/en reparation ska bedömas har inget med dolt fel problematiken att göra. Det faller ju på att felet varit känt av säljaren=inte dolt fel.

 

[lejny11]

det är ingen annan lag än JB 4:19 som åsyftas. Grundregeln är att köparen skall undersöka fastigheten och fel som normalt bör upptäckas kan inte åberopas. Men kraven har här ställts väldigt högt på köparen. Det går givetvis inte att göra en bedömning inom juridiken som är svart eller vit, men utefter min bedömning i detta specifika fall finner att säljaren kan göras ansvarig för felet då det inte har varit upptäckbart för den "genomsnittlige" köparen.

Självklart kan ett fel vara dolt fast säljaren har "fixat" felet! Hur menar du här? Det är inte säljarens intention som är det väsentliga, utan i slutändan handlar det om felet är reparerat eller inte. Sen kan det givetvis vara så att felet inte är relevant, dvs upptäckbart och då är det givetvis inte tal om något dolt fel i lagens mening.