Hade jag varit styrelseordförande i TS förening hade jag grundat föreningens fordran på intyg för i alla fall installationen av spotlights så här enligt utdrag ur Bostadsrättslagen (1991:614) kap 7;
§9 Bostadsrättshavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar.
Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att dessa åligganden fullgörs också av dem som han eller hon svarar för enligt 12 § tredje stycket 2.
12§ c) någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.
I enlighet med ELSÄK-FS 2017:2 på elsäkerhetsverkets hemsida (dvs i överensstämmelse med ortens sed) står att:
Vid fast anslutning görs anslutning av elprodukten, som utgörs av en eller flera spotlights och eventuell transformator, av ett registrerat elinstallationsföretag.
Som styrelseordförande och ansvarig för att reglerna efterlevs hade jag tyckt att det smidigaste hade varit om bostadsrättsinnehavaren bevisar med t ex intyg att installationen gjorts i överensstämmelse med ortens sed, dvs av ett behörig elektriker och registrerat elinstallationsföretag.
Om bostadsrättsinnehavaren underlåter att bevisa att installationen är korrekt gjord, hade jag som styrelseordförande anlitat en inspektör på bostadsrättsinnehavarens bekostnad, för att försäkra mig om att installationen är korrekt utförd och inte kan orsaka brand eller skada på gemensamma ledningar. Med stöd av;
12 a § Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Lag (2003:31).
13 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §.
Angående förverkande av nyttjanderätten skulle man kunna utgå från;
18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,
5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter enligt 9 § vid användning av lägenheten...
Men man skulle kunna hävda att förseelsen är av ringa betydelse fram tills dess att elinstallationen orsakar en brand eller skada och därför inte är skäl nog till förverkande av nyttjanderätten.
https://www.riksdagen.se/sv/dokumen...ssamling/bostadsrattslag-1991614_sfs-1991-614
https://www.elsakerhetsverket.se/privatpersoner/installera-och-renovera/installation-av-spotlights/
§9 Bostadsrättshavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar.
Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att dessa åligganden fullgörs också av dem som han eller hon svarar för enligt 12 § tredje stycket 2.
12§ c) någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.
I enlighet med ELSÄK-FS 2017:2 på elsäkerhetsverkets hemsida (dvs i överensstämmelse med ortens sed) står att:
Vid fast anslutning görs anslutning av elprodukten, som utgörs av en eller flera spotlights och eventuell transformator, av ett registrerat elinstallationsföretag.
Som styrelseordförande och ansvarig för att reglerna efterlevs hade jag tyckt att det smidigaste hade varit om bostadsrättsinnehavaren bevisar med t ex intyg att installationen gjorts i överensstämmelse med ortens sed, dvs av ett behörig elektriker och registrerat elinstallationsföretag.
Om bostadsrättsinnehavaren underlåter att bevisa att installationen är korrekt gjord, hade jag som styrelseordförande anlitat en inspektör på bostadsrättsinnehavarens bekostnad, för att försäkra mig om att installationen är korrekt utförd och inte kan orsaka brand eller skada på gemensamma ledningar. Med stöd av;
12 a § Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Lag (2003:31).
13 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §.
Angående förverkande av nyttjanderätten skulle man kunna utgå från;
18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,
5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter enligt 9 § vid användning av lägenheten...
Men man skulle kunna hävda att förseelsen är av ringa betydelse fram tills dess att elinstallationen orsakar en brand eller skada och därför inte är skäl nog till förverkande av nyttjanderätten.
https://www.riksdagen.se/sv/dokumen...ssamling/bostadsrattslag-1991614_sfs-1991-614
https://www.elsakerhetsverket.se/privatpersoner/installera-och-renovera/installation-av-spotlights/
Det hade måhända även jag tyckt som ordförande.Gammelnörden skrev:
Sen tolkar du nog "ortens sed" rätt olikt lagstiftaren...Tror du hade fått väldigt svårt att få betalt för detta.
Som du själv skriver har föreningen "rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn". Har svårt att se att denna tillsyn skulle kunna debiteras på det sätt du beskriver.
Mycket text, men allting faller på det väldigt uppenbara faktum att bevisbördan ligger på föreningen.
Ungefär som att jag skulle hoppa på dig på stan och kräva bevis på att du inte har tagit en hundralapp ur min plånbok.
Och om du vägrar lämna bevis på det så skall jag anlita en privatdetektiv på din bekostnad för att utreda saken.
Och om du vägrar betala så kommer jag att stämma dig.
Japp, du har rätt det används ju främst för normativa ordningsregler. Men i egenskap som styrelseordförande är jag endast lekman och inte utbildad jurist eller lingvist. Plus jag skulle inte ha frågat en revisor som råkar sitta som styrelseordförande om man kunde tolka begreppet så...
Som styrelseordförande, hade tillfrågad revisor, hävdat och utgått ifrån att bostadsrättsinnehavaren försummar sitt ansvar i enlighet med §9 o 12 a § genom att "vägra" bevisa dvs efter uppmaning inte "avhjälper bristen" och därmed har föreningen rätt att avhjälpa bristen på lägenhetsinnehavarens bekostnad dvs ta fram bevis på att elinstallationen är korrekt utförd. Men som sagt det kanske är mer revisorn som inte vill spendera föreningens pengar än styrelseordföranden som talar?
Som styrelseordförande, hade tillfrågad revisor, hävdat och utgått ifrån att bostadsrättsinnehavaren försummar sitt ansvar i enlighet med §9 o 12 a § genom att "vägra" bevisa dvs efter uppmaning inte "avhjälper bristen" och därmed har föreningen rätt att avhjälpa bristen på lägenhetsinnehavarens bekostnad dvs ta fram bevis på att elinstallationen är korrekt utförd. Men som sagt det kanske är mer revisorn som inte vill spendera föreningens pengar än styrelseordföranden som talar?
Och då är vi tillbaka till ruta ett där jag hävdar att bostadsrättshavaren inte behöver bevisa något alls. Anser föreningen att bostadsrättshavaren försummar sitt underhållsansvar är det upp till föreningen att driva detta.
Föreningen ska absolut bevaka att alla ingrepp som görs inom det som föreningen ansvarar för, som badrumsrenovering, ingrepp i bärande konstruktioner med mera. Då finns det starka grunder för att kräva de intyg med mera som man ser behov av. Inom elområdet är det normalt så att lägenhetsinnehavaren svarar för el inom sin egen bostad. Föreningen kan definitivt uppmana medlemmar att endast använda godkända installatörer vid elinstallationer, vid felaktigheter kan ju fastigheten och övriga bostäder skadas. Som lägenhetsinnehavare är detta väl något som de flesta bör tycka är bra och stötta en styrelse som gör så, men det är tveksamt om det finns grund för föreningen att vidta åtgärder för medlemmar som struntar i ett sådant råd. Som medlem kan man ju fundera över riskerna med att anlita installatörer som inte är godkända och om det är värt att ta strid med föreningen om detta.
Fast i det här fallet ligger det ju i TS eget intresse att visa på att han inte begått "kontraktsbrott" och därmed eventuellt enligt reglerna förverka sin nyttjanderätt eller ännu värre utsätta andra för fara?C cpalm skrev:
Som medlem i bostadsrättsförening har du väl skrivit kontrakt på att följa reglerna och om du underlåter dig att följa reglerna har väl bostadsrättsföreningen enligt gällande regler rätten på sin sida att kräva att du följer reglerna annars gör du dig skyldig till kontraktsbrott och förverkar din nyttjanderätt?
Det är ju tolkningsfrågor och personligen tycker jag det är barnsligt att inte vilja följa regler bara för att man eventuellt kan komma undan med det. Det känns sådär att forumet ska uppmuntra till och ge tips om att försöka kringgå regler som i detta fall, i värsta fall, kan resultera i en brand?! I det här fallet verkar det ju också som att lite goodwill från TS sida skulle kunna avhjälpa den ansträngda relationen han och styrelseordförande har...
Nej
Perfekt, då kan du väl skicka mig hundralappen som du tog från min plånbok då?
Fast detta svarar normalt bostadsrättshavaren för.K klimt skrev:
Ja naturligtvis kan föreningen uppmana alla att "använda godkända installatörer vid elinstallationer". Det finns väl ingen som ens antytt något annat?K klimt skrev:
Det är inte det TS fråga och eventuell strid gäller utan detta handlar om föreningens eventuella rätt att kräva "intyg".K klimt skrev:
Hur kan en brand undvikas genom att TS inkommer med ett intyg? Denna tråd handlar inte om eventuella brister i TS underhåll av sin lägenhet utan den handlar om styrelsen har rätt att kräva in de intyg som de enligt TS gör.
Det handlar heller inte om hur man "ska kunna kringgå regler" utan om på vilket sätt en styrelse kan skapa sina egna regler och om dessa i så fall är förenliga med lag, stadgar och gällande rätt. TS grundfråga var "Styrelsen kräver nu att vi ger de intyg eller bevis på att den är utfört enligt branschregler Samma sak gäller för en dushväg som vi monterat . Är det så det ska gå till". Det är väl ändå den frågan vi ska försöka besvara?
Men hur ska bostadsrättsföreningen bevisa att installationen inte håller måttet om de inte kan efterfråga intyg från behörig elektriker av bostadsrättsinnehavaren?
Men ge dig. Bara för att en behörig elektriker gjort jobbet så b ett tyderr det inte att det inte kan bli fel och börja brinna.
TS kan lika gärna skriva ett intyg att installationern är gjord efter gällande normer och deriva under på heder och samvete. Det duger i en rättssal och därför bör en styrelse även godkänna det.
Ja några fler blir det ju svårt att få intyg från i det här fallet då ts gjort sig ovän med även bror ≠elektriker, förutom styrelsen om jag förstod saken rätt.
Föreningen har rätt att (på egen bekostnad) låta undersöka installationen om de så vill.
Man varför skall föreningen lägga sig i detta om det inte uppstått något problem? Grundprincipen är ju att var och en sköter sitt och att man har ett förtroende för att man sköter det på "rätt" sätt så länge det inte finns något som pekar på motsatsen. Inte kräver man väl som medlem att styrelsen skall presentera bevis på att taket är lagt enligt gällande branschregler?
Det har du väl besvarat alldeles själv!
Finner de vid denna tillsyn att bostadsrättshavaren brister i sitt underhållsansvar får de driva frågan därifrån.
Det känns som om föreningens rätt att kräva att bostadsrättshavaren uppfyller sitt underhållsansvar blandas ihop med föreningens eventuella rätt att kräva diverse "intyg".