Vi har köpt skogsmark där det finns en liten stuga ute på en udde vid en insjö, i köpet ingick 25% av stugan, det har aldrig funnits något arrendeavtal på stugan, och nu är planen att vi ska köpa loss stugan. men hur värderar man stugan? det är en stuga på ca 25m2 ett kök med ett litet sovrum, byggt på 40talet, inget är gjort på det sen det byggdes. hur värderar man en sån? läget kan väl inte spela in på värdet? då vi redan äger marken!
Vi har köpt skogsmark där det finns en liten stuga ute på en udde vid en insjö, i köpet ingick 25% av stugan, det har aldrig funnits något arrendeavtal på stugan, och nu är planen att vi ska köpa loss stugan. men hur värderar man stugan? det är en stuga på ca 25m2 ett kök med ett litet sovrum, byggt på 40talet, inget är gjort på det sen det byggdes. hur värderar man en sån? läget kan väl inte spela in på värdet? då vi redan äger marken!
Jag skulle säga att det är 3 saker som avgör värdet:
1. Läget
2. Läget
3. Läget
Som avgör värdet av ett sådant litet hus från före tiden då det var krav på strandskyddsdispans, själva kåken är relativt lätt och 'billigt' att sätta i det skick man själv önskar men det sjönäraläget kan vara oerhört högt värderat för rätt köpare i dessa tider då kommuner och länsstyrelser i snart 50år har hindrat folk att nyuppföra motsvarande stugor.
Eftersom markägaren inte har för avsikt att arrendera ut marken kan läget inte ha ett värde för någon annan än markägaren, särskilt om man inte äger hela stugan..
Antingen får ni göra en värdering med hjälp av en mäklare och betala för den delen ni vill köpa, eller så får ni anlita en fastighetsjurist och ta reda på vilka rättigheter det finns för stugan att stå kvar och hur ni kan tvinga bort stugan
Värdet går ju att se på många olika sätt. Som fribygg är inne på så är ju stugan värd otroligt mycket för dig som markägare, eftersom den ger dig rätt att ha en stuga där, den ger byggrätt. Om det ex. vore en udde i Stockholms skärgård kan det göra en skillnad på tiotals miljoner för tomtvärdet.
Men Sedan handlar det om i vilken mån stugans ägare har rätt/möjlighet att få ut värdet. Om stugan saknar arrende eller annan nyttjanderätt till marken så kan du som markägare troligen kräva att stuga skall bort. Då har stugan nästan negativt värde för ägaren. Men då finns risken att du även förlorar byggrätten.
Jag tycker att ett rättvist sätt att värdera stugan, är att låta en mäklare värdera vad en tänkt tomt är värd med eller utan stuga. Och då ta in i värderingen vilken byggrätt som kan finnas i de båda fallen. Om man ex. tänker sig att det inte är något problem att få bygga där, även utan tidigare bebyggelse, så är stugan inte mycket värd. Och sedan med tanke på att stugan saknar rätt att finnas där, jämka det värdet på något lämpligt sätt. I sammanhanget kan man ju ev. även låta mäklaren värdera vad stugan kan vara värd nu utan nyttjanderätt. Det är ju tänkbart att det går att sälja den till någon som räknar med att kunna tilltvinga sig mark eller nyttjanderätt.
En stuga på ofri grund är ju att beteckna som lösöre, så då anser jag att inte stugans läge har någon betydelse i en värdering. jag kanske tänker helt fel, men vi vill inte betala ett överpris på stugan då det borde vara samma värde som om den stod i et myrhål, dvs att läget inte ska spela in. läget har vi betalat för när vi köpte marken.
Ja ni betalade för läget, men kanske inte för rätten att ha en stuga där. Skulle stugan nu försvinna, då kommer strandskyddet göra det omöjligt att bygga något på den platsen igen. Så att säga att stugan inte har något värde utöver ett lågt byggnadsvärde, är inte helt sant. Genom sin existens skapar stugan ett mervärde för fastigheten.
Sedan får jag känslan att du bara ställde frågan för att få medhåll för din åsikt att stugan inte är värd så mycket. Och det är faktiskt väldigt svårt för oss att bedöma utan att veta mer om de faktiska förhållanden.
T ex, vem är den andra ägaren och varför äger den stugan.
Vad är fastigheten värd utan stugan och utan byggrätt, vad är fastigheten värd med stuga på ofri grund, vad är stugan värd med 100% ägande till stugan.
Är du beredd att ta det till tinget för att driva bort den andra stugägaren.
Varför står stugan där utan arrende.
Många frågor som alla är relevanta för att kunna besvara frågan om stugans värde, men som jag sa tidigare får du anlita mäklare eller fastighetsjurist.
Och sedan verkar det ju vara ett underbart läge. Jag förstår att ni vill ha stugan eller i alla fall läget för er själva.
En stuga på ofri grund är ju att beteckna som lösöre, så då anser jag att inte stugans läge har någon betydelse i en värdering. jag kanske tänker helt fel, men vi vill inte betala ett överpris på stugan då det borde vara samma värde som om den stod i et myrhål, dvs att läget inte ska spela in. läget har vi betalat för när vi köpte marken.[bild]
Njaa. Som jag skrev, det kan vara så att strandskyddet gör att du inte får bygga överhuvudtaget på platsen, annat än ett ersättningshus för den bef. stugan.
OM ägaren (som visserligen delvis är du) väljer att ta bort stugan, så kan det vara så att byggrätten försvinner.
I så fall har ju stugan med sitt läge ett värde.
Om man tänker sig att jämföra två stugor på ofri grund, båda har ordnade arrendeavtal. Den ena ligger i ett fint läge som den här aktuella. Den andra ligger i ett "myrhål". Om dessa skulle säljas, nog kommer den i fint läge att säljas för ett mycket högre belopp, trots att marken inte ingår?
Ni äger ju redan en del av stugan. Kan man inte då framtvinga en försäljning? Låt den gå på exekutiv auktion och bjud på den där. Då får ni den för vad den faktiskt är värd, inte vad ni tycker den är värd eller vad de andra ägarna tycker att den är värd.
Eller finns det nån anledning till att det inte funkar?
Sen tror jag instinktivt att värdet är högre än bara skrotvärde, vilket ni tycks vilja betala. Men, men...
Vi har köpt skogsmark där det finns en liten stuga ute på en udde vid en insjö, i köpet ingick 25% av stugan, det har aldrig funnits något arrendeavtal på stugan, och nu är planen att vi ska köpa loss stugan. men hur värderar man stugan?
Men hur har den då uppförts en gång i tiden? Eller var den fastighetstillbehör tills du köpte skogsmarken och 25% av den?
FFunnevik skrev:
En stuga på ofri grund är ju att beteckna som lösöre, så då anser jag att inte stugans läge har någon betydelse i en värdering. jag kanske tänker helt fel, men vi vill inte betala ett överpris på stugan då det borde vara samma värde som om den stod i et myrhål, dvs att läget inte ska spela in. läget har vi betalat för när vi köpte marken.[bild]
Eftersom stugan står där den står och du vill köpa den är det marknaden som avgör dess värde. Helt enkelt hur mycket är du bredd att betala och hur lite är den nuvarande majoritetsägaren beredd att släppa den för. Eftersom den inte rör sig om någon typ av tvångsförsäljning eller skadestånd finns egentligen ingen anledning att göra en formell värdering, så länge ni kan enas om ett pris. Annars är det väl mäklare och dylikt som kan vara av intresse att kontakta.
Juridisk finns det ett antal saker du kan tänka på när det kommer till den här stugan (som indirekt har ett ekonomiskt värde):
1) Som andra varit inne på, flyttas stugan blir det svårare att argumentera för att det rör sig om en hävdad tomtplats vilket kan innebära problem för ett nybygge p.g.a. strandskyddet. Om inte strandskyddet är upphävt så kommer du mest troligt behöva en strandskyddsdispens, vilket kostar tid och pengar (tror det rör sig om några tusenlappar för en ansökan, varierar säkert mellan olika kommuner och län) och är långt ifrån säkert att den blir av.
2) Flyttas byggnaden kommer du behöva söka bygglov för att uppgöra en ny, kostnaden för det varier, men i min hemkommun verkar det kosta kring 30 000 i varje fall, varier säkert mellan olika kommuner.
3) Har du planer på att stycka av markområdet kring stugan för att göra en bostadsfastighet är det särskilt med hänvisning till strandskyddet bäst om nuvarande byggnad inte flyttas, i vart fall inte förens avstyckningen är genomförd.
Så stugans läge har definitivt ett värde, om än indirekt. Hade stugan inte legat vid ett (mest troligt) strandskyddat område hade den inte kunnat bidra till att skapa en långt mer attraktiv tomt eller ge en möjlighet att faktiskt runda strandskyddet vid fastighetsbildning och/eller nybyggnation. Stugan läge är alltså nog det mest värdefulla och det är definitivt inte så att du kan jämföra det med att den skulle stå i ett myrhål. Om majoritetsägaren i stugan är medveten om detta kommer denne givetvis inte köpa ditt resonemang om att den kan stå vart som helst så därför ska du inte betala för läget.
Dessutom, givet att stugan inte är där olovligen bör du se det ur säljarens synpunkt. Som det är nu har dom tillgång till en stuga i strandnära läge. Om dom säljer den har dom det inte längre, givetvis kommer dom förvänta sig att få betalat för den förmån dom blir av med, d.v.s. en stuga i strandnära läge. Om du inte tänker ersätta dom för en stuga i strandnäraläge minskar så klart deras intresse av att sälja sitt lösöre till dig. Givetvis kan du försöka få dom att ta bort det lösöre du själv är delägare i, men då blir ju även du av med din stuga i strandnära läge, d.v.s. säljaren har en rätt bra förhandlingsposition här.
Ur en fastighetsrättslig synpunkt har du faktiskt inte ens betalat för läget, du har betalat för att kunna bedriva skogsbruk i området, du har däremot inte köpt marken och fastighetsbildat den för bostadsändamål. Utan byggnaden på ofrigrund hade du just bara haft skogsmark, avsedd för skogsbruk. Sen finns det så klart diverse lagrum som gör att du kan bygga skogskojjor till en tämligen hög standard utan bygglov etc. Men det är vid sidan av poängen, poängen är att det är stugan läge som möjliggör för dig att nyttja någon typ av bostadsbyggnad där och eventuellt även fastighetsbilda och/eller göra ny-, om och tillbyggnationer, hade det bara varit skog hade det varit betydligt mycket svårare.
Kilrain skrev:
Ni äger ju redan en del av stugan. Kan man inte då framtvinga en försäljning? Låt den gå på exekutiv auktion och bjud på den där. Då får ni den för vad den faktiskt är värd, inte vad ni tycker den är värd eller vad de andra ägarna tycker att den är värd.
Eller finns det nån anledning till att det inte funkar?
Sen tror jag instinktivt att värdet är högre än bara skrotvärde, vilket ni tycks vilja betala. Men, men...
Det finns inget hinder mot att sälja samägd egendom, oaktat om den är lös eller fast, se
lag (1904:48 s.1) om samäganderätt, främst 1 och 6 §§. Däremot är en sådan auktion offentlig, så andra spekulanter kan också bjuda på stugan. Det finns alltså en risk att ett sådant förfarande slutar med att TS inte får någon stuga alls eftersom någon annan lirare bjöd högst.
Har ni verkligen det? Som andra varit inne på är strandskyddet av enorm betydelse i det här fallet. Om ni betalat fullt värde för en fastighet med ett hus i det där läget utan att också äga hela huset skulle jag säga att ni blivit blåsta.
Fastigheten utan huset är värd mycket mindre än fastigheten med huset. Att mellanskillnaden inte nödvändigtvis är något som den som äger huset kan vänta sig att få ut dö helheten kan sägas vara värd mer än delarna är en sak, men försöker man få loss hela huset till skampris kan frågan gå i baklås eller värre.
Vem vill köpa 75% av en stuga som har en annan delägare och det inte är utrett om den får stå kvar då det inte fins något arrendeavtal ? Värdet är nästan noll redan där! Vi vet heller inte om strandskydd föreligger.
Vem vill köpa 75% av en stuga som har en annan delägare och det inte är utrett om den får stå kvar då det inte fins något arrendeavtal ? Värdet är nästan noll redan där! Vi vet heller inte om strandskydd föreligger.
Varje delägare kan kräva exekutiv försäljning av hela stugan, så då köper man inte 75% men 100% och inkomsten delas bland delägarna
Kilrain skrev:
Jonatan79 skrev:
