Skillnad mellan dolda fel och följdskador, etc.
Hej,
Nybliven husägare här, som skulle behöva hjälp med att reda ut följande situation/frågor:
Person A äger ett hus. Huset har ett dolt fel X (som inte kommer att hittas även om en köpare uppfyller sin undersökningsplikt). Person A är lyckligt ovetandes om felet X, och felet X har ännu inte orsakat någon skada på huset.
Person A säljer nu huset till person B. Eftersom A inte känner till felet X så uppger han något i stil med att "allt verkar fungera bra med huset, d.v.s. jag har inte märkt av något konstigt". Person B gör en noggrann undersökning, men hittar inte felet X då det (som sagts ovan) är dolt.
B flyttar in i huset. Efter ett tag leder felet X till en följdskada på huset. B märker av den nyblivna skadan, och när B undersöker varför skadan inträffat så upptäcker B felet X. B kontaktar A för att reklamera både det dolda felet X samt följdskadan.
Huvudfråga:
Jordabalken 4 kap 19 § säger att "19§ Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Blir A skyldig att ersätta B för både reparation av felet X _och_ följdskadan därav, eller bara för att reparera felet. Antag att kostnaden för att reparera X är så pass stor att 4 kap 19 § enligt ovan gäller.
Ytterligare tvist:
Antag att huset istället hade två fel. Det dolda felet X, samt ett ytterligare fel Y som med största sannolikhet hade upptäckts av B om denna uppfyllt sin undersökningsplikt (d.v.s., fel Y är inte ett dolt fel). Tvisten är att under den undersökning som krävs för att upptäcka Y så kommer även felet X att upptäckas (felen är placerade på samma ställe, eller liknande).
Innebär detta att X inte längre kan ses som ett "dolt fel"? D.v.s., måste varje potentiellt fel analyseras individiuellt, eller bedöms alla fel tillsammans?
Ytterligare tvist 2:
Under sin tid som ägare till huset gör A en åtgärd Z (exv. bygger han något, installerar något, eller liknande). Åtgärden Z i kombination med felet X är vad som slutligen leder till skadan för person B, d.v.s. utan åtgärden Z hade skadan inte inträffat. Som exempel, felet X är ett minimalt läckande rör i en vägg, men som utan åtgärden Z inte leder till en skada eftersom ventilationen är tillräckligt god för att vattnet skall dunsta snabbt. Åtgärden Z innebär att ventilationen blir sämre, vilket gör att vatten nu istället ansamlas och till slut (efter att B flyttat in) leder till fuktskadan X.
Kan detta anses som att A varit "försumlig", d.v.s. göra att A blir skyldig att ersätta både reparation av felet X _och_ reparation av följdskadan?
Nybliven husägare här, som skulle behöva hjälp med att reda ut följande situation/frågor:
Person A äger ett hus. Huset har ett dolt fel X (som inte kommer att hittas även om en köpare uppfyller sin undersökningsplikt). Person A är lyckligt ovetandes om felet X, och felet X har ännu inte orsakat någon skada på huset.
Person A säljer nu huset till person B. Eftersom A inte känner till felet X så uppger han något i stil med att "allt verkar fungera bra med huset, d.v.s. jag har inte märkt av något konstigt". Person B gör en noggrann undersökning, men hittar inte felet X då det (som sagts ovan) är dolt.
B flyttar in i huset. Efter ett tag leder felet X till en följdskada på huset. B märker av den nyblivna skadan, och när B undersöker varför skadan inträffat så upptäcker B felet X. B kontaktar A för att reklamera både det dolda felet X samt följdskadan.
Huvudfråga:
Jordabalken 4 kap 19 § säger att "19§ Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Blir A skyldig att ersätta B för både reparation av felet X _och_ följdskadan därav, eller bara för att reparera felet. Antag att kostnaden för att reparera X är så pass stor att 4 kap 19 § enligt ovan gäller.
Ytterligare tvist:
Antag att huset istället hade två fel. Det dolda felet X, samt ett ytterligare fel Y som med största sannolikhet hade upptäckts av B om denna uppfyllt sin undersökningsplikt (d.v.s., fel Y är inte ett dolt fel). Tvisten är att under den undersökning som krävs för att upptäcka Y så kommer även felet X att upptäckas (felen är placerade på samma ställe, eller liknande).
Innebär detta att X inte längre kan ses som ett "dolt fel"? D.v.s., måste varje potentiellt fel analyseras individiuellt, eller bedöms alla fel tillsammans?
Ytterligare tvist 2:
Under sin tid som ägare till huset gör A en åtgärd Z (exv. bygger han något, installerar något, eller liknande). Åtgärden Z i kombination med felet X är vad som slutligen leder till skadan för person B, d.v.s. utan åtgärden Z hade skadan inte inträffat. Som exempel, felet X är ett minimalt läckande rör i en vägg, men som utan åtgärden Z inte leder till en skada eftersom ventilationen är tillräckligt god för att vattnet skall dunsta snabbt. Åtgärden Z innebär att ventilationen blir sämre, vilket gör att vatten nu istället ansamlas och till slut (efter att B flyttat in) leder till fuktskadan X.
Kan detta anses som att A varit "försumlig", d.v.s. göra att A blir skyldig att ersätta både reparation av felet X _och_ reparation av följdskadan?
Säljaren blir aldrig skyldig till att bekosta reparationen av dolda felet, det säljaren kan bli ersättningsskyldig är mellanskillnaden mellan det faktiska försäljningspriset och det förväntade lägre försäljningspriset om felet varit känt från början.J JakobLbg skrev:
Skulle även säga nej till att säljaren blir ersättningsskyldig för följdfelet.
Se följande tråd samt tidningsartikeln där köparen förlorar i tingsrätten fastän det är ett faktiskt dolt fel,
https://www.byggahus.se/forum/threads/dolt-fel-men-forlorade-i-ratten.568834/
Fast i brist på annan beräkning så brukar väl domstolarna räkna med att prisskillnaden är kostnaden för att åtgärda felet.Demmpa skrev:
Det är min uppfattning också.BirgitS skrev:
Oavsett kan ju däremot summan anses vara alltför obetydlig i relation till köpesumman för att fel skall anses föreligga.
När det gäller den andra frågeställningen så tror jag att det behöver vara något mer uppenbart än att en ändrad ventilation förvärrar en pågående vattenskada.
Det behöver vara något i sitl med att ventilationen har gjorts felaktigt, och därmed orsakar en skada. Och det skall vara i säljarens regi som det gjorts felaktigt.
Ett mer relevant exempel är kanske om säljaren har renoverat badrummet själv. Och gjort något uppenbart fuskjobb, typ skippat tätskikt helt. Alltså en vårdslös renovering. Och om vi antar att detta på alla sätt är ett dolt fel. Det saknade tätskiktet orsakar omfattande skador. Då tolkar jag lagen som att säljaren kan bli ansvarig dels för en summa för själva det dolda felet. En summa som inhte nödvändigtvis motsvarar kostnaden för åtgärd. Det skall vara en skillnad i värde om felet hade varit känt vid köpet.
Men felet har då även orsakat skador, och felet beror på försumlighet från säljaren. Men försök bevisa det, vet inte hur det skulle gå till. Tätskiktet är ju givetvis utfört av hantverkare Molgan, inte av säljaren. Och Molgan verkar ha gått under jorden.
Det behöver vara något i sitl med att ventilationen har gjorts felaktigt, och därmed orsakar en skada. Och det skall vara i säljarens regi som det gjorts felaktigt.
Ett mer relevant exempel är kanske om säljaren har renoverat badrummet själv. Och gjort något uppenbart fuskjobb, typ skippat tätskikt helt. Alltså en vårdslös renovering. Och om vi antar att detta på alla sätt är ett dolt fel. Det saknade tätskiktet orsakar omfattande skador. Då tolkar jag lagen som att säljaren kan bli ansvarig dels för en summa för själva det dolda felet. En summa som inhte nödvändigtvis motsvarar kostnaden för åtgärd. Det skall vara en skillnad i värde om felet hade varit känt vid köpet.
Men felet har då även orsakat skador, och felet beror på försumlighet från säljaren. Men försök bevisa det, vet inte hur det skulle gå till. Tätskiktet är ju givetvis utfört av hantverkare Molgan, inte av säljaren. Och Molgan verkar ha gått under jorden.
Redigerat:
Håller med förutom att jag nog skulle formulera det så här i stället:C cpalm skrev:
Oavsett kan ju däremot summan anses vara alltför obetydlig i relation till köpesumman för att det skall anses föreligga en rätt att få ut en ersättning.
Felet finns, men det är för litet för att påverka köpeskillingen.