Samfällighet och ordningsregler

[Antagligen]

Hej!

Jag och andra ledamöten i vår samfällighet håller på att sätta oss in i styrelsearbetet och en del frågeställningar har kommit upp som vi inte är helt säkra på gällande ordningsregler.

Kortfattat: Vad krävs för att en styrelse ska ha rätt att verkställa ordningsregler gällande samfällighetens ytor?
-----

Specifikt att upprätta och verkställa ordningsregler gällande situationer som inte uttryckligen nämns i vårt anläggningsbeslut.

Vad är det som gäller för samfälligheter? Måste ordningsreglerna skrivas in uttryckligen i stadgarna, räcker det med ett godkännande av en stämma för att reglerna ska vara "bindande"?

Hur långt kan en styrelse hänvisa till "förvaltningsansvaret" när det kommer till risker på skador på gemensamhetsanläggningar?

Ett par konkreta exempel på regler som vi ärvt, som även har fått en del motstånd är.

"Det är förbjudet att genomföra större reparationer av fordon på samfällighetens mark."
Samt
"Elbilsladdning får endast ske på egen mätare från en korrekt installerad laddbox i garaget". (Garagen är också en del av GA, men elbilsladdning är inte det).

Det vi har hänvisat till hittills t.ex. gällande elbilsladdningen är eventuella brandrisker och risken för personskada och skador på andra medlemmars egendom.

Det står ingenting i våra stadgar eller anläggningsbeslut om just dessa specifika regler.

Då vi har "ärvt" massor av ordningsregler så är vi inte helt säkra på hur dessa är beslutade om eller förankrade enligt lag.

 

[Claes Sörmland]

I grund och botten är "ordningsregler" i samfällighetsföreningar överenskommelser som inte kan tvingas på någon. D v s man kan komma överens om dem och om alla följer dem så är det frid och fröjd. Om någon inte följer dem så har styrelsen inga maktmedel att till för att tvinga den som inte vill spela med. Styrelsen kan inte heller retroaktivt straffa den som bryter mot reglerna. Så det bygger helt på socialt tryck, de flesta följer detta.

Om det skulle gå så långt att ägare av delägarfastighet genom sitt agerande skadar samfälligheten kan föreningen (eller enskilda delägare som har lidit skada) väcka skadeståndstalan mot denne. Då kan t ex brott mot regelverk som har beslutats i föreningen troligen användas med framgång som argument för att den som orsakat skada har agerat vårdslöst. Jag gissar att det flyger i tingsrätten, de gillar regler och stadgar där.

I och med att det handlar om konsensusregler är det klokast att fatta beslut om dem på stämma för att få förankring i så stor del av medlemskollektivet som möjligt. Annars blir det ju inget socialt tryck. Men i princip kan man väl tänka sig att styrelsen beslutar genom dekret och informerar samfälligheten. Vi svenskar är så auktoritetstroende så det fungerar nog också. Och det känns ju igen från bostadsrättsföreningar av de som har bott i sådana.

 

[Antagligen]

I grund och botten är "ordningsregler" i samfällighetsföreningar överenskommelser som inte kan tvingas på någon. D v s man kan komma överens om dem och om alla följer dem så är det frid och fröjd. Om någon inte följer dem så har styrelsen inga maktmedel att till för att tvinga den som inte vill spela med. Styrelsen kan inte heller retroaktivt straffa den som bryter mot reglerna. Så det bygger helt på socialt tryck, de flesta följer detta.

Om det skulle gå så långt att ägare av delägarfastighet genom sitt agerande skadar samfälligheten kan föreningen (eller enskilda delägare som har lidit skada) väcka skadeståndstalan mot denne. Då kan t ex brott mot regelverk som har beslutats i föreningen troligen användas med framgång som argument för att den som orsakat skada har agerat vårdslöst. Jag gissar att det flyger i tingsrätten, de gillar regler och stadgar där.

I och med att det handlar om konsensusregler är det klokast att fatta beslut om dem på stämma för att få förankring i så stor del av medlemskollektivet som möjligt. Annars blir det ju inget socialt tryck. Men i princip kan man väl tänka sig att styrelsen beslutar genom dekret och informerar samfälligheten. Vi svenskar är så auktoritetstroende så det fungerar nog också. Och det känns ju igen från bostadsrättsföreningar av de som har bott i sådana.

Tack för klok input som vanligt Claes, så även om det är regler som kommit till för att minska risken för eventuella framtida skador eller för att försäkringar ska gälla så har styrelsen ändå inga medel att verkställa dessa?

t.ex. det med elbilsladdning, om en sladd dras från bostad eller garage till samfällighetsyta och det medför ökad brandrisk och att försäkringar ej längre gäller?
Eller att något skulle tillföra extra slitage på GA?

Det enda styrelsen då kan göra är att påvisa att ordningsreglerna inte följs och sedan väcka skadeståndstalan om olyckan skulle vara framme?

Blir då lite fundersam hur långt styrelsens ansvar sträcker sig för att se till att GA underhålls och sköts ordentligt om det inte finns några egentliga verktyg för styrelsen att ta till innan skadan är skedd.

 

[Claes Sörmland]

Tack för klok input som vanligt Claes, så även om det är regler som kommit till för att minska risken för eventuella framtida skador eller för att försäkringar ska gälla så har styrelsen ändå inga medel att verkställa dessa?

Att minska risken för framtida skador på gemensamhetsanläggningen genom att försöka kontrollera medlemmarna får nog ses som en perifer del av föreningens verksamhet. Jag säger inte att det aldrig förekommer men det verkar ibland finnas lite för stort fokus på detta. Styrelseuppdraget är i grunden ett serviceuppdrag, man servar sina grannar med underhållet av en gemensamhetsanläggning som ställs till deras förfogande att slita på s a s. Kanske lite krasst uttryckt men om man funderar på det så kokar det ned till det. Medlemmarna har sönder, styrelsen lagar och medlemmarna får betala i form av uttaxering. Eller via skadeståndsansvar om de har agerat så illa.

t.ex. det med elbilsladdning, om en sladd dras från bostad eller garage till samfällighetsyta och det medför ökad brandrisk och att försäkringar ej längre gäller?
Eller att något skulle tillföra extra slitage på GA?

Det enda styrelsen då kan göra är att påvisa att ordningsreglerna inte följs och sedan väcka skadeståndstalan om olyckan skulle vara framme?

I just det fallet finns ju en förändring av gemensamhetsanläggningen, en kabel är inkopplad. Då kan ju styrelsen agera, d v s påtala att kabeln ska kopplas bort från gemensamhetsanläggningen. Och görs inte det finns ju kronofogden som kan koppla bort den. Blir det tvistigt om den får vara där lär väl kronofogden vänta på att tvisten avgörs i tingsrätten. Om det rör sig om en stickpropp är det väl bara för styrelsens företrädare att dra ut den. Vad ska medlemmen göra, ingen skada skedd? Problemet är väl att det är lika lätt för medlemmen att sticka in stickproppen i uttaget igen...

Lyckligtvis är de flesta rätt samarbetsvilliga och lyssnar på instruktioner från styrelsen.

Blir då lite fundersam hur långt styrelsens ansvar sträcker sig för att se till att GA underhålls och sköts ordentligt om det inte finns några egentliga verktyg för styrelsen att ta till innan skadan är skedd.

Styrelsens uppdrag är ju huvudsakligen att sköta det tekniska underhållet av gemensamhetsanläggningen samt att sköta den administrativa förvaltningen av föreningen. Det blir således kanske inte riktigt i centralt att styra över medlemmarnas användning av gemensamhetsanläggningen, även om det är en liten del av uppdraget.

I grunden ska det nog finnas anläggningsbeslut för att inskränka medlemmars rätt att inte använda gemensamhetsanläggningen. T ex det klassiska i vägsammanhang, att man får en liten skrivning i anläggningsbeslutet att föreningen har rätt att stänga av vägen för tung trafik vid tjällossning eller annars blöt väderlek som underminerar vägen.

Saknas sådant stöd i anläggningsbeslutet får styrelsen ombesörja att gemensamhetsanläggningen klarar att delägarfastigheterna använder den.

 

[Antagligen]

Att minska risken för framtida skador på gemensamhetsanläggningen genom att försöka kontrollera medlemmarna får nog ses som en perifer del av föreningens verksamhet. Jag säger inte att det aldrig förekommer men det verkar ibland finnas lite för stort fokus på detta. Styrelseuppdraget är i grunden ett serviceuppdrag, man servar sina grannar med underhållet av en gemensamhetsanläggning som ställs till deras förfogande att slita på s a s. Kanske lite krasst uttryckt men om man funderar på det så kokar det ned till det. Medlemmarna har sönder, styrelsen lagar och medlemmarna får betala i form av uttaxering. Eller via skadeståndsansvar om de har agerat så illa.



I just det fallet finns ju en förändring av gemensamhetsanläggningen, en kabel är inkopplad. Då kan ju styrelsen agera, d v s påtala att kabeln ska kopplas bort från gemensamhetsanläggningen. Och görs inte det finns ju kronofogden som kan koppla bort den. Blir det tvistigt om den får vara där lär väl kronofogden vänta på att tvisten avgörs i tingsrätten. Om det rör sig om en stickpropp är det väl bara för styrelsens företrädare att dra ut den. Vad ska medlemmen göra, ingen skada skedd? Problemet är väl att det är lika lätt för medlemmen att sticka in stickproppen i uttaget igen...

Lyckligtvis är de flesta rätt samarbetsvilliga och lyssnar på instruktioner från styrelsen.


Styrelsens uppdrag är ju huvudsakligen att sköta det tekniska underhållet av gemensamhetsanläggningen samt att sköta den administrativa förvaltningen av föreningen. Det blir således kanske inte riktigt i centralt att styra över medlemmarnas användning av gemensamhetsanläggningen, även om det är en liten del av uppdraget.

I grunden ska det nog finnas anläggningsbeslut för att inskränka medlemmars rätt att inte använda gemensamhetsanläggningen. T ex det klassiska i vägsammanhang, att man får en liten skrivning i anläggningsbeslutet att föreningen har rätt att stänga av vägen för tung trafik vid tjällossning eller annars blöt väderlek som underminerar vägen.

Saknas sådant stöd i anläggningsbeslutet får styrelsen ombesörja att gemensamhetsanläggningen klarar att delägarfastigheterna använder den

Att minska risken för framtida skador på gemensamhetsanläggningen genom att försöka kontrollera medlemmarna får nog ses som en perifer del av föreningens verksamhet. Jag säger inte att det aldrig förekommer men det verkar ibland finnas lite för stort fokus på detta. Styrelseuppdraget är i grunden ett serviceuppdrag, man servar sina grannar med underhållet av en gemensamhetsanläggning som ställs till deras förfogande att slita på s a s. Kanske lite krasst uttryckt men om man funderar på det så kokar det ned till det. Medlemmarna har sönder, styrelsen lagar och medlemmarna får betala i form av uttaxering. Eller via skadeståndsansvar om de har agerat så illa.



I just det fallet finns ju en förändring av gemensamhetsanläggningen, en kabel är inkopplad. Då kan ju styrelsen agera, d v s påtala att kabeln ska kopplas bort från gemensamhetsanläggningen. Och görs inte det finns ju kronofogden som kan koppla bort den. Blir det tvistigt om den får vara där lär väl kronofogden vänta på att tvisten avgörs i tingsrätten. Om det rör sig om en stickpropp är det väl bara för styrelsens företrädare att dra ut den. Vad ska medlemmen göra, ingen skada skedd? Problemet är väl att det är lika lätt för medlemmen att sticka in stickproppen i uttaget igen...

Lyckligtvis är de flesta rätt samarbetsvilliga och lyssnar på instruktioner från styrelsen.


Styrelsens uppdrag är ju huvudsakligen att sköta det tekniska underhållet av gemensamhetsanläggningen samt att sköta den administrativa förvaltningen av föreningen. Det blir således kanske inte riktigt i centralt att styra över medlemmarnas användning av gemensamhetsanläggningen, även om det är en liten del av uppdraget.

I grunden ska det nog finnas anläggningsbeslut för att inskränka medlemmars rätt att inte använda gemensamhetsanläggningen. T ex det klassiska i vägsammanhang, att man får en liten skrivning i anläggningsbeslutet att föreningen har rätt att stänga av vägen för tung trafik vid tjällossning eller annars blöt väderlek som underminerar vägen.

Saknas sådant stöd i anläggningsbeslutet får styrelsen ombesörja att gemensamhetsanläggningen klarar att delägarfastigheterna använder den.

Följdfråga om jag förstår det hela, om det alltså sker en förändring på GA så har styrelsen rätt att göra något åt detta "rycka ut kontakten". Vad räknas då egentligen som en förändring på GA? T.ex. sladden är dragen från egen fastighet och används bara sporadiskt och tas sedan bort. Då ingen egentlig åverkan på GA är gjord mer än att sladden är dragen över samfällighetsytor. Räknas det även som förändring nog för att kunna påverka? I och med att sladd, laddpunkt och bil allt är privat egendom?

Oron här är främst att försäkringar ej täcker upp för eventuella skador om styrelsen inte "agerat tillräckligt" för att säkerställa korrekta installationer. Eller t.ex. "förhindrar" om någon förvarar explosiva ämnen i sitt förråd som då också påverkar potentiell ersättning från försäkring vid olycka.

Annars förstår jag det hela som att oavsett hur oaktsamt GA används så kan styrelsen alltså inte förhindra detta, man får hoppas att det sociala trycket räcker och att alla förstår att oaktsamhet kan komma att påverka uttaxeringen.

Tack för dina svar såhär långt, har snöat in mig en del på just det du var inne på att kontrollera hur GA används av medlemmarna.
Vi är nya till styrelsearbetet och det är såhär samfälligheten har styrts historiskt, och har själv inte haft så mycket behov att kolla närmare på detta förrens nu.

 

[Claes Sörmland]

Följdfråga om jag förstår det hela, om det alltså sker en förändring på GA så har styrelsen rätt att göra något åt detta "rycka ut kontakten". Vad räknas då egentligen som en förändring på GA? T.ex. sladden är dragen från egen fastighet och används bara sporadiskt och tas sedan bort. Då ingen egentlig åverkan på GA är gjord mer än att sladden är dragen över samfällighetsytor. Räknas det även som förändring nog för att kunna påverka? I och med att sladd, laddpunkt och bil allt är privat egendom?

Jag försöker tänka praktiskt, d v s vad styrelsen kan göra förutom att säga "Du får inte göra så där!"

En återkommande men tillfälligt inkopplad förlängningssladd i ett uttag i gemensamhetsanläggningens uttag. Ja vad ska man göra? Styrelsen kan gå till tingsrätten med en fastställelsetalan och begära att rätten beslutar att medlemmen inte får koppla in den där sladden. Kanske respekterar medlemmen en tingsrättdom mer än föreningens styrelse? Eller inte.

Annars vet jag inte. Är det brottsligt på något sätt? Stjäl medlemmen ström? Ja då kan ju polisen agera (även om de nog i praktiken lägger ned sådant här före de har läst hela emailet).

Oron här är främst att försäkringar ej täcker upp för eventuella skador om styrelsen inte "agerat tillräckligt" för att säkerställa korrekta installationer. Eller t.ex. "förhindrar" om någon förvarar explosiva ämnen i sitt förråd som då också påverkar potentiell ersättning från försäkring vid olycka.

Detta exempel är enklare. Det låter som ett brott! Och polisen lär agera på t ex förvaring av sprängmedel. Om de istället handlar om gasolgrillen lär det inte vara ett brott.

Annars förstår jag det hela som att oavsett hur oaktsamt GA används så kan styrelsen alltså inte förhindra detta, man får hoppas att det sociala trycket räcker och att alla förstår att oaktsamhet kan komma att påverka uttaxeringen.

Jag tror det i praktiken fungerar med samfälligheter p g a människors hänsynsfullhet och socialt tryck från grannskapet. Bryter det ihop och det ska bli någon sorts regelstyrd verksamhet där medlemmar bara bryr sig om regler där styrelsen kan använda maktmedel för att implementera dem så fungerar det inte.

 

[Antagligen]

Jag försöker tänka praktiskt, d v s vad styrelsen kan göra förutom att säga "Du får inte göra så där!"

En återkommande men tillfälligt inkopplad förlängningssladd i ett uttag i gemensamhetsanläggningens uttag. Ja vad ska man göra? Styrelsen kan gå till tingsrätten med en fastställelsetalan och begära att rätten beslutar att medlemmen inte får koppla in den där sladden. Kanske respekterar medlemmen en tingsrättdom mer än föreningens styrelse? Eller inte.

Annars vet jag inte. Är det brottsligt på något sätt? Stjäl medlemmen ström? Ja då kan ju polisen agera (även om de nog i praktiken lägger ned sådant här före de har läst hela emailet).



Detta exempel är enklare. Det låter som ett brott! Och polisen lär agera på t ex förvaring av sprängmedel. Om de istället handlar om gasolgrillen lär det inte vara ett brott.



Jag tror det i praktiken fungerar med samfälligheter p g a människors hänsynsfullhet och socialt tryck från grannskapet. Bryter det ihop och det ska bli någon sorts regelstyrd verksamhet där medlemmar bara bryr sig om regler där styrelsen kan använda maktmedel för att implementera dem så fungerar det inte.

Ja praktiskt blir det besvärligt med vad man faktiskt kan göra, i vår samfällighets fall så hat vi möjlighet att även dra strömmen från den egna fastighetens mätare både ute i garage men även kan vissa dra temporära sladdar från egna bostaden till parkeringen så strömmen blir inte ens "stulen", och i vissa fall används inte ens föreningens uttag heller.

När det kommer till explosiva ämnen (brandfarliga kanske är den bättre termen i detta fall) var snarare tanken på större tuber med gaser för svetsarbete, gasol eller typ fyrverkerier. Men sålänge det inte är ett brott så kan då styrelsen inte heller göra något.

Ja det funkar vid de fall hänsynsfullhet finns. Men finns alltid vissa hushåll som kanske inte delar uppfattning att de överenskomna reglerna är rimliga.
Vilket då leder till osämja mellan grannar som då vill att styrelsen ska se till reglerna efterföljs. Som i detta fall att medlemmar drar ut egna sladdar som kan hamna i vägen och medföra snubbelrisk och ökad risk för bränder, Eller brandfarligt material som lagras i förråden.

I och med då att styrelsens ansvar egentligen slutar vid GAs förvaltning så blir styrelsearbetet genast lättare, blir bara mer snårigt hur man ska hantera "regelbrott" när det blir osämja mellan boende just pga. de ordningsregler som finns.

 

[Claes Sörmland]

Ja praktiskt blir det besvärligt med vad man faktiskt kan göra, i vår samfällighets fall så hat vi möjlighet att även dra strömmen från den egna fastighetens mätare både ute i garage men även kan vissa dra temporära sladdar från egna bostaden till parkeringen så strömmen blir inte ens "stulen", och i vissa fall används inte ens föreningens uttag heller.

När det kommer till explosiva ämnen (brandfarliga kanske är den bättre termen i detta fall) var snarare tanken på större tuber med gaser för svetsarbete, gasol eller typ fyrverkerier. Men sålänge det inte är ett brott så kan då styrelsen inte heller göra något.

Ja det funkar vid de fall hänsynsfullhet finns. Men finns alltid vissa hushåll som kanske inte delar uppfattning att de överenskomna reglerna är rimliga.
Vilket då leder till osämja mellan grannar som då vill att styrelsen ska se till reglerna efterföljs. Som i detta fall att medlemmar drar ut egna sladdar som kan hamna i vägen och medföra snubbelrisk och ökad risk för bränder, Eller brandfarligt material som lagras i förråden.

I och med då att styrelsens ansvar egentligen slutar vid GAs förvaltning så blir styrelsearbetet genast lättare, blir bara mer snårigt hur man ska hantera "regelbrott" när det blir osämja mellan boende just pga. de ordningsregler som finns.

Jag känner igen det där från bostadsrättsföreningen. Det finns s a s två knepiga medlemstyper (som båda är minoriteter). Den ena är de som inte spelar med socialt och bryter mot reglerna som föreningen har, vanligen stör de sina grannar. Och sen den där andra gruppen som inte säger till de som stör utan istället tycker att styrelsen är någon sorts överförälder man kan ringa/emaila stup i ett som ska fixa deras grannproblem. Det underlättar inte att den senare gruppen (som har formellt rätt om regelöverträdelsen) har en stark preferens för att kontrollera sin omgivning, eller snarare att deras omgivning är kontrollerad av en auktoritet. Styrelsen hamnar i kläm.

Jag tror de här människotyperna är som de är, de kan inte trollas bort. Enklast i en samfällighetsförening är väl för styrelsen att påminna om överenskommelsen som regelverket är ibland (på stämma och annat medlemsmöte): "Vi i samfälligheten har ju kommit överens om." "Av det och det skälet finns den här regeln." Samt påminna "anmälande" medlemmar om deras egenansvar: "Vi är alla ägare av samfälligheten tillsammans och du kan lika bra som jag ta den här diskussionen med NN." "Jag tycker du ska ta diskussionen med NN om du upplever att det är ett problem."

Sen skulle jag vara försiktig med att införa en massa nedskrivna regler. Ju fler regler desto fler som bryter mot regler och desto fler som vill kontrollera sina grannar att de följer dessa regler. I grund och botten är det ju eget ägande av fastighet som gäller, d v s eget ansvar och endast vissa anläggningar är gemensamma (samfällda) för områdets grannskap.