Sälja tomt via brevväxling utan att träffas - hur göra?
Jag har en tomt som jag inte kommer att bebygga av olika anledningar. Grannen I området är intresserad av att köpa för att få storre yta. Till saken hör att han är Tysk och har åkt hem till Tyskland då sommaren är över, jag arbetar för tillfället utomlands.
Köpeskillingen är låg så det är inte lönsamt med resor för att träffas utan jag vill att vi sköter det hela per korrespondens. Min bank kunde inte hjälpa mig utan rekommenderar att jag tar kontakt med en jurist. Är det någon som vet vad en sådan kan kosta? Helst skulle jag se att vi kunde sköta det hela brevledes, det är ingen brådska utan kan ta några veckor. Men vill undvika alla onödiga kostnader.
Någon som tipsar hur jag gör och vilka papper som behövs? Antar att ett köpebrev krävs som man brukar skriva under när man köper hus. Jag har bara köpt och sålt via mäklare så jag är helt renons på vad som krävs för att köparen skall kunna söka lagfart.
/Anders
Köpeskillingen är låg så det är inte lönsamt med resor för att träffas utan jag vill att vi sköter det hela per korrespondens. Min bank kunde inte hjälpa mig utan rekommenderar att jag tar kontakt med en jurist. Är det någon som vet vad en sådan kan kosta? Helst skulle jag se att vi kunde sköta det hela brevledes, det är ingen brådska utan kan ta några veckor. Men vill undvika alla onödiga kostnader.
Någon som tipsar hur jag gör och vilka papper som behövs? Antar att ett köpebrev krävs som man brukar skriva under när man köper hus. Jag har bara köpt och sålt via mäklare så jag är helt renons på vad som krävs för att köparen skall kunna söka lagfart.
/Anders
Du behöver ett köpebrev.
Normalt sett avråder man från brevaffärer. Dokumentet blir ju inte giltigt förrän båda skrivit på.
En tänkbar situation är ju att du skriver under köpebrevet och skickar till tysken. Av någon anledning skriver han inte på och skickar tillbaka. Tiden går, och du vill bli av med tomten, värdet kanske ökar. Men du kan ju inte sälja till någon annan, för tysken kan närsomhelst dyka upp med ett köpebrev med bådas signatur.
Nu målar jag fan på väggen, men det är alltså vad som kan hända (och har hänt).
Normalt sett avråder man från brevaffärer. Dokumentet blir ju inte giltigt förrän båda skrivit på.
En tänkbar situation är ju att du skriver under köpebrevet och skickar till tysken. Av någon anledning skriver han inte på och skickar tillbaka. Tiden går, och du vill bli av med tomten, värdet kanske ökar. Men du kan ju inte sälja till någon annan, för tysken kan närsomhelst dyka upp med ett köpebrev med bådas signatur.
Nu målar jag fan på väggen, men det är alltså vad som kan hända (och har hänt).
Lantmäteriet har hand om avstyckning, de är ofta väldigt duktiga på hur dessa (ditt) ärende skall utföras på bästa sätt, så mitt råd är att ringa och fråga dem, vad det kostar och hur du bör genomföra detta.
De på lantmäteriet har inget juridiskt ansvar om affären inte blir av, det blir du som får betala avstyckningen.
Kontakta "Tysken,grannen" när du har kontaktat lantmäteriet, säg att du vill ha en ersättning i förskott för avstyckningen, men du behöver ett enklare kontrakt för detta moment, så att kunden inte kräver tillbaka kostnaden om han inte vill köpa marken.
Kontraktet kan se så enkelt ut som..
På kunds önskemål (Herr xxxx xxxx) att förvärva X antal kvadratmeter avser jag (du alltså) xxxxx xxxx att sköta avstyckning som till en kostnad av X svenska kronor till lantmäteriet erhålles i förskott samt inte återbetalas om xxxxxx inte genomför köpet.
Ort och datum för din påskrift. Ort och datum för kundens påskrift.
xxxxxxxx (ditt namn) xxxxxxxx (kundens namn)
Någon bevittning behövs inte av namnen då kunden betalat så genomför du avstyckningen.
Mitt råd är att inte genomföra avstyckningen innan din granne vet vad det kostar, mest troligt är att du blir erbjuden en summa direkt för hela affären, en klumpsumma som du måste kolla upp själv om den täcker upp kostnaderna för affären och marken som du avyttrat!
Om du har lån på fastigheten så gör du en förminskning av värdet när du avyttrar en del av "bankens" egendom, glöm inte bort det!
Prata med lantmäteriet till en början så skriver du vad som du fått svar på. Sedan kan säkert någon på forumet hjälpa dig vidare rent juridiskt korrekt.
De på lantmäteriet har inget juridiskt ansvar om affären inte blir av, det blir du som får betala avstyckningen.
Kontakta "Tysken,grannen" när du har kontaktat lantmäteriet, säg att du vill ha en ersättning i förskott för avstyckningen, men du behöver ett enklare kontrakt för detta moment, så att kunden inte kräver tillbaka kostnaden om han inte vill köpa marken.
Kontraktet kan se så enkelt ut som..
På kunds önskemål (Herr xxxx xxxx) att förvärva X antal kvadratmeter avser jag (du alltså) xxxxx xxxx att sköta avstyckning som till en kostnad av X svenska kronor till lantmäteriet erhålles i förskott samt inte återbetalas om xxxxxx inte genomför köpet.
Ort och datum för din påskrift. Ort och datum för kundens påskrift.
xxxxxxxx (ditt namn) xxxxxxxx (kundens namn)
Någon bevittning behövs inte av namnen då kunden betalat så genomför du avstyckningen.
Mitt råd är att inte genomföra avstyckningen innan din granne vet vad det kostar, mest troligt är att du blir erbjuden en summa direkt för hela affären, en klumpsumma som du måste kolla upp själv om den täcker upp kostnaderna för affären och marken som du avyttrat!
Om du har lån på fastigheten så gör du en förminskning av värdet när du avyttrar en del av "bankens" egendom, glöm inte bort det!
Prata med lantmäteriet till en början så skriver du vad som du fått svar på. Sedan kan säkert någon på forumet hjälpa dig vidare rent juridiskt korrekt.
Som sagts, det är viktigt att ni har ett köpekontrakt där saker som tillträdesdag definieras. Kan finnas andra villkor som man bör beakta.
Jag ser ett problem med en renodlad brevaffär. På tillträdesdagen betalar köparen för tomten, och som kvitto undertecknar man köpebrevet. Köpebrevet är så att säga "leveransen". Om detta då sker brevledes så riskerar öparen att han efter att ha överfört pengarna (det går ju lätt att ordna elektroniskt) så får han aldrig köpebrevet.
Eller tvärtom du postar ett undetecknat köpebrev, men köparen överför aldrig några pengar.
Båda situationerna kan uppkomma av olika anledningar, oärliga eller olyckor.
Även med köpeavtal så skall man normalt aldrig acceptera att kontraktet skrivs på vid olika tillfällen av köpare och säljare. Om du som köpare ex. skriver på ett kontrakt först, med tillträdesdag 1 Okt. Men så får du aldrig tillbaka något påskrivet av säljaren. Då är du som köpare bunden, säljaren kan i lugn och ro fortsätta att försöka sälja objektet till någon som vill betala mer. Det är först på tillträdesdagen som säljaren då kan komma och antingen säga "sorry jag sålde till en annan", eller att han fullföljer affären. Fram till dess är du som köpare bunden, du kan inte häva avtalet utan risk för stora skadestånd.
Och motsvarande situation kan uppstå om säljaren först skriver på.
Lösningen ifall man inte kan träffas, är att endera parten väljer ut ett ombud som får en fullmakt att skriva på köpekontakt, köprebrev osv. Det är också viktigt att fullmakten reglerar huruvida ombudet får ta emot köpesumman (om det är ett ombud för säljaren).
I det här fallet försvinner en del av farorna med "distansaffär", det låter som ingen av er är speciellt beroende av att affären går på en viss tid. Men det kan finnas anledning att fundera över hur man säkrar betalningen.
Det där med att fullmakten skall reglera även att säljarens ombud får ta emot betalning har jag egen erfarenhet av. När jag köpte min första lägenhet, så var säljarna gifta och hade flyttat från Stockholm. Bara maken kom på överlåtelsedagen, han hade en fullmakt från sin fru.
Min bank accepterade inte att betala ut lånet för hela köpesumman till hans bankkonto. För frun hade inte skrivit något om hur betalningen skulle ske. Det slutade med att maken fick öppna ett nytt konto i "min bank", där pengarna bara kunde betalas ut om både han och hans fru skrev på utbetalningen.
Jag ser ett problem med en renodlad brevaffär. På tillträdesdagen betalar köparen för tomten, och som kvitto undertecknar man köpebrevet. Köpebrevet är så att säga "leveransen". Om detta då sker brevledes så riskerar öparen att han efter att ha överfört pengarna (det går ju lätt att ordna elektroniskt) så får han aldrig köpebrevet.
Eller tvärtom du postar ett undetecknat köpebrev, men köparen överför aldrig några pengar.
Båda situationerna kan uppkomma av olika anledningar, oärliga eller olyckor.
Även med köpeavtal så skall man normalt aldrig acceptera att kontraktet skrivs på vid olika tillfällen av köpare och säljare. Om du som köpare ex. skriver på ett kontrakt först, med tillträdesdag 1 Okt. Men så får du aldrig tillbaka något påskrivet av säljaren. Då är du som köpare bunden, säljaren kan i lugn och ro fortsätta att försöka sälja objektet till någon som vill betala mer. Det är först på tillträdesdagen som säljaren då kan komma och antingen säga "sorry jag sålde till en annan", eller att han fullföljer affären. Fram till dess är du som köpare bunden, du kan inte häva avtalet utan risk för stora skadestånd.
Och motsvarande situation kan uppstå om säljaren först skriver på.
Lösningen ifall man inte kan träffas, är att endera parten väljer ut ett ombud som får en fullmakt att skriva på köpekontakt, köprebrev osv. Det är också viktigt att fullmakten reglerar huruvida ombudet får ta emot köpesumman (om det är ett ombud för säljaren).
I det här fallet försvinner en del av farorna med "distansaffär", det låter som ingen av er är speciellt beroende av att affären går på en viss tid. Men det kan finnas anledning att fundera över hur man säkrar betalningen.
Det där med att fullmakten skall reglera även att säljarens ombud får ta emot betalning har jag egen erfarenhet av. När jag köpte min första lägenhet, så var säljarna gifta och hade flyttat från Stockholm. Bara maken kom på överlåtelsedagen, han hade en fullmakt från sin fru.
Min bank accepterade inte att betala ut lånet för hela köpesumman till hans bankkonto. För frun hade inte skrivit något om hur betalningen skulle ske. Det slutade med att maken fick öppna ett nytt konto i "min bank", där pengarna bara kunde betalas ut om både han och hans fru skrev på utbetalningen.
Ganska lätta saker att lösa, man skriver ju inte på köpebrevet innan man sett pengarna på kontot. Dessutom kan man villkora att köpebrevet ska vara levererat inom att visst datum annars hävs köpet. Dessutom går det utmärkt att scanna och maila alla dessa dokument, de är lika giltiga.hempularen skrev:
Maila och scanna, accepterar lantmäteriet något annat än original? Jag tvivlar, men jag vet inte. Och accepterar inte LM det så får du inte lagfart.
Då blir det å andra sidan himla riskabelt för köparen...
Kanske köra efter principen att den som har mest behov/intresse av att affären går igenom får ta risken.
Kanske köra efter principen att den som har mest behov/intresse av att affären går igenom får ta risken.
Men om köpekontraktet skall tillkomma genom brevväxling kan ju samma problem uppstå. TS skickar ett underskrivet köpekontrakt till tysken som inte skickar tillbaka. Skadan är ju förvisso mer begränsad.huggan skrev:
Och det är väl inte så enkelt att det bara annulleras, det krävs väl en formell hävning. Och det är ju svårt att försöka häva ett kontrakt som man inte har koll på, man vet ju inte om det är påskrivet?
Liknande problem kan ju givetvis uppstå för tysken också.