Rimlighetsbedömning offert puts
Hej ,
Vi äger ett hus byggt i början av 1900-talet. Huset är i två våningar (hel vägg på entrévåning och åtta stycken takkupor på våning två) samt ett vidbyggt garage (tre ytterväggar). Sammantaget rör det sig om ca 175 kvm bruttoyta för själva huset och därtill ytterligare ca 40 kvm bruttoyta för garaget (exkl. garageportar).
Huset har ursprungligen varit reverterat, men under 1970-talet har den ursprungliga fasaden försetts med fasadtegel. Då vi förvärvade huset av ett dödsbo har vi ingen förstahandsuppgift om bakgrunden till varför fasadtegel sattes upp, men en av grannarna gör gällande att tidigare ägare avsåg att putsa om huset i samband med sitt förvärv på 1970-talet då putsen var i dåligt skick, men att stora delar av putsen lossnade efter en blötare höststorm följd av kraftig kyla och att det då blev akut att hitta en lösning före vintern, varvid fasadteglet sattes upp. Vi utgår således från att den ursprungliga putsfasaden är i uselt skick och att det inte finns något att renovera, utan att vi måste rensa allt ner till trästommen för att därifrån bygga upp en ny fasad.
Vad gäller garaget är det uppfört på 1970-talet i mexitegel. Här behövs således inga rivningsarbeten, däremot krävs lite andra förberedande arbeten än på trästommen.
Vi vill gärna återskapa den gamla putsfasaden och har därför försökt samla in lite offerter, men upplever att det är svårt att överhuvudtaget få offerter och de offerter som lämnas avser uteslutande moderna system som Serporoc, med tilläggsisolering och KC-bruk.
Hittills har vi bara lyckats erhålla en offert som framstår som rimligt heltäckande, men vår känsla är att den ligger väldigt högt i pris. Offerten är tvådelad, dels 165 000 kronor för en option på rivning ner till trästommen, dels 825 000 kronor för själva putsarbetet.
Vad gäller prissättningen på rivning känner vi inte att det är uppenbart orimligt, givet att det är både fasadstenen och den gamla putsen, inkl. rensning av smidesbalk på vilken fasadstenen vilar samt tvärläkt och spik under befintlig puts (och jag gissar att det är en hel del spik, baserat på hur det ser ut på övriga ställen som vi sett i huset). Däremot ingår inte container alternativt storsäck och transport/tippkostnad, så här kommer det tillkomma lite ytterligare.
Vad däremot gäller kostnaden för själva putsarbetet är framförallt min känsla att det är väldigt dyrt. Redan innan vi började begära in offerter försökte jag skapa mig en bild av vad det kunde förväntas kosta genom att prata med bekanta som gjort liknande arbeten i närtid och även läsa här på Byggahus och min förväntning var en kostnad på lite dryga 2 000 kr/kvm, men den offert som vi nu fått ligger alltså på nästan 4 000 kr/kvm.
Offerten är baserad på Webers Serporoc-system, med 50 mm tilläggsisolering (glasull) på huset (ingen tilläggsisolering på garaget). Underlag (stormskiva, skarvförsegling, tätning samt putsnät) och montering av detsamma ingår, liksom två lager om 10 mm (underlag- + fasadbruk) samt ett lager om 2 mm (stänkputs). Ingår gör även slätputsning av ytterhörn samt runt fönster - vi har inte fått något tydligt svar om det är detta som orsakar betydande merkostnad, för om det gör sexsiffriga belopp är det något vi är beredda att släppa...
Värt att notera är att byggställning och regnkappa inte ingår och här har vi en offert på byggställning som ligger på cirka 180 000 kronor. Inte heller el, vatten, demontering av stuprör och elledningar eller plåtarbeten (men detta räknar vi med är mindre kostnader).
Sammanfattningsvis har vi en offert som med rimlig grad av fullständighet (ställning, rivning och ny puts) ligger på knappt 1,2 miljoner kronor. Är vi fel på det när vi känner att det här är väl tilltaget?
Huset ligger i en mellanstor tätort i Sjuhärad, Västra Götaland. Tips om hantverkare som ni vet är duktiga på den här typen av arbeten, liksom inspel om kostnadsnivå från personer som själva handlat upp likartade arbeten i närtid är extremt uppskattat!
Önskar även tankar från kunniga personer rent byggnadstekniskt. Min ursprungliga tanke var att i första hand försöka att använda ursprunglig metod - det finns ju gott om reverterade hus från 1920-talet som fortfarande står och mår bra och då verkar det dumt att använda andra metoder. Våra försök att hitta någon som vill revertera med kalkbruk har dock hittills varit helt lönlösa, så är det kanske dumt att envisas med detta och bättre att acceptera att en tunn tilläggsisolering och KC-bruk är det som marknaden erbjuder? Detta systemet är ju inte purungt, men det känns ändå lite obehagligt att sätta på en gammal trästomme, tycker jag...
Sist men inte minst, den offert som lämnats ovan är baserad på att putsning utförs med dilationsfog vid varje ytterhörn. Detta är absolut inget som jag vill ha. Jag har spanat på många putsade fasader senaste månaderna och ser ytterst få med dilationsfog. Är detta något nytt påfund? Eller är det något som krävs för att det ska fungera att putsa en trästomme med KC-bruk?
Jag ber om ursäkt för ett långt inlägg med många frågor, men det är ett stort projekt (involverar ytterligare åtgärder) och mycket pengar och jag känner att jag har väldigt svårt att få någon form av objektiva svar från så väl hantverkare som internet i stort.
Vi äger ett hus byggt i början av 1900-talet. Huset är i två våningar (hel vägg på entrévåning och åtta stycken takkupor på våning två) samt ett vidbyggt garage (tre ytterväggar). Sammantaget rör det sig om ca 175 kvm bruttoyta för själva huset och därtill ytterligare ca 40 kvm bruttoyta för garaget (exkl. garageportar).
Huset har ursprungligen varit reverterat, men under 1970-talet har den ursprungliga fasaden försetts med fasadtegel. Då vi förvärvade huset av ett dödsbo har vi ingen förstahandsuppgift om bakgrunden till varför fasadtegel sattes upp, men en av grannarna gör gällande att tidigare ägare avsåg att putsa om huset i samband med sitt förvärv på 1970-talet då putsen var i dåligt skick, men att stora delar av putsen lossnade efter en blötare höststorm följd av kraftig kyla och att det då blev akut att hitta en lösning före vintern, varvid fasadteglet sattes upp. Vi utgår således från att den ursprungliga putsfasaden är i uselt skick och att det inte finns något att renovera, utan att vi måste rensa allt ner till trästommen för att därifrån bygga upp en ny fasad.
Vad gäller garaget är det uppfört på 1970-talet i mexitegel. Här behövs således inga rivningsarbeten, däremot krävs lite andra förberedande arbeten än på trästommen.
Vi vill gärna återskapa den gamla putsfasaden och har därför försökt samla in lite offerter, men upplever att det är svårt att överhuvudtaget få offerter och de offerter som lämnas avser uteslutande moderna system som Serporoc, med tilläggsisolering och KC-bruk.
Hittills har vi bara lyckats erhålla en offert som framstår som rimligt heltäckande, men vår känsla är att den ligger väldigt högt i pris. Offerten är tvådelad, dels 165 000 kronor för en option på rivning ner till trästommen, dels 825 000 kronor för själva putsarbetet.
Vad gäller prissättningen på rivning känner vi inte att det är uppenbart orimligt, givet att det är både fasadstenen och den gamla putsen, inkl. rensning av smidesbalk på vilken fasadstenen vilar samt tvärläkt och spik under befintlig puts (och jag gissar att det är en hel del spik, baserat på hur det ser ut på övriga ställen som vi sett i huset). Däremot ingår inte container alternativt storsäck och transport/tippkostnad, så här kommer det tillkomma lite ytterligare.
Vad däremot gäller kostnaden för själva putsarbetet är framförallt min känsla att det är väldigt dyrt. Redan innan vi började begära in offerter försökte jag skapa mig en bild av vad det kunde förväntas kosta genom att prata med bekanta som gjort liknande arbeten i närtid och även läsa här på Byggahus och min förväntning var en kostnad på lite dryga 2 000 kr/kvm, men den offert som vi nu fått ligger alltså på nästan 4 000 kr/kvm.
Offerten är baserad på Webers Serporoc-system, med 50 mm tilläggsisolering (glasull) på huset (ingen tilläggsisolering på garaget). Underlag (stormskiva, skarvförsegling, tätning samt putsnät) och montering av detsamma ingår, liksom två lager om 10 mm (underlag- + fasadbruk) samt ett lager om 2 mm (stänkputs). Ingår gör även slätputsning av ytterhörn samt runt fönster - vi har inte fått något tydligt svar om det är detta som orsakar betydande merkostnad, för om det gör sexsiffriga belopp är det något vi är beredda att släppa...
Värt att notera är att byggställning och regnkappa inte ingår och här har vi en offert på byggställning som ligger på cirka 180 000 kronor. Inte heller el, vatten, demontering av stuprör och elledningar eller plåtarbeten (men detta räknar vi med är mindre kostnader).
Sammanfattningsvis har vi en offert som med rimlig grad av fullständighet (ställning, rivning och ny puts) ligger på knappt 1,2 miljoner kronor. Är vi fel på det när vi känner att det här är väl tilltaget?
Huset ligger i en mellanstor tätort i Sjuhärad, Västra Götaland. Tips om hantverkare som ni vet är duktiga på den här typen av arbeten, liksom inspel om kostnadsnivå från personer som själva handlat upp likartade arbeten i närtid är extremt uppskattat!
Önskar även tankar från kunniga personer rent byggnadstekniskt. Min ursprungliga tanke var att i första hand försöka att använda ursprunglig metod - det finns ju gott om reverterade hus från 1920-talet som fortfarande står och mår bra och då verkar det dumt att använda andra metoder. Våra försök att hitta någon som vill revertera med kalkbruk har dock hittills varit helt lönlösa, så är det kanske dumt att envisas med detta och bättre att acceptera att en tunn tilläggsisolering och KC-bruk är det som marknaden erbjuder? Detta systemet är ju inte purungt, men det känns ändå lite obehagligt att sätta på en gammal trästomme, tycker jag...
Sist men inte minst, den offert som lämnats ovan är baserad på att putsning utförs med dilationsfog vid varje ytterhörn. Detta är absolut inget som jag vill ha. Jag har spanat på många putsade fasader senaste månaderna och ser ytterst få med dilationsfog. Är detta något nytt påfund? Eller är det något som krävs för att det ska fungera att putsa en trästomme med KC-bruk?
Jag ber om ursäkt för ett långt inlägg med många frågor, men det är ett stort projekt (involverar ytterligare åtgärder) och mycket pengar och jag känner att jag har väldigt svårt att få någon form av objektiva svar från så väl hantverkare som internet i stort.
Hur ny är bedömningen som gjorts av byggahus?C chris88 skrev:
Överlag har jag totalrenoverat hus och det jag har lärt mig är att nästan alla kostnadsuppskattningar, oavsett typ av jobb, som finns på nätet alltid är otroligt mycket lägre än offerterna jag får. Nästan alltid 50% eller lägre.
Fönsterbyte, takomläggning, gipsning etc etc. Det är alltid samma sak.
Kan ha att göra med att de inte hängt med den enorma inflationen vi haft på senare år. Samma hantverkare som jag använde iår hade lagt på 30% på sina timdebiteringar från 2020
Jag har försökt leta så brett som möjligt då jag hittat begränsat med prisuppgifter, men det jag sett tycker jag legat runt 1 500 - 2 000 kr/kvm och då inkl. rivning och/eller ställning. Siffror tidigare än 2020 har jag bortsett helt ifrån, då det var en annan verklighet.K Kenneth Klar skrev:
Med det sagt, jag är medveten om inflationen i allmänhet och byggbranschen i synnerhet de senaste åren, men min känsla var att en nivå på 2 - 2 500 kr/kvm exkl. rivning och ställning var väl tilltagen även med hänsyn till denna. Kanske är det bara jag som är naiv, men knappt 4 000 kr/kvm utan varesig ställning eller rivning känns som en extrem inflation (utöver den kraftiga inflation som redan tagits höjd för!)
De flesta vill inte jobba med kalkputs. De är inte vana vid det, det är lite svårare att jobba med och det är större risk att det går fel eftersom de inte riktigt vet vad de håller på med. Det är till och med svårt att få dem att låta bli kc puts när de ska laga en kalkputsad fasad.
Med det sagt så finns det ju folk som kan detta men det är långt emellan dem.
Efter att själv ha fått reveterat från grunden med kalkputs för bara 15 år sedan så skulle jag faktiskt ändå rekommendera att byta till kc puts om man ska börja om från början. Det är lättare och billigare att hitta material och hantverkare. Dessutom blir fasaden hållbarare eftersom kc putsen helt enkelt håller bättre.
Angående priset så låter det högt men inte dubbelt mot förväntat.
Med det sagt så finns det ju folk som kan detta men det är långt emellan dem.
Efter att själv ha fått reveterat från grunden med kalkputs för bara 15 år sedan så skulle jag faktiskt ändå rekommendera att byta till kc puts om man ska börja om från början. Det är lättare och billigare att hitta material och hantverkare. Dessutom blir fasaden hållbarare eftersom kc putsen helt enkelt håller bättre.
Angående priset så låter det högt men inte dubbelt mot förväntat.
Enligt guider på nätet och byggahus borde mitt fönsterbyte ha kostat runt 250k efter 30% rot.C chris88 skrev:
Jag tog in 5 offerter. Det absolut lägsta jag lyckades deala till mig var 320k. Och det var med 40% rea på fönstren och 50% rot.
Utan rean och med 30% rot så låg offerterna över 400k. Dvs 60% högre än vad som angavs online. Samma sak när jag gjorde kök, badrum, tak etc
Får jag fråga vilket bruk och vilka proportioner mellan bindemedel och ballast som användes? Har sett någon annan som påstått att kalkbruket har sämre hållbarhet än KC-bruk, men då handlade det om puts inköpt från bygghandel med förhållanden 1:5 - 1:10 eller ännu högre mellan kalk och sand. Det hade varit intressant att höra mer om hållbarhet vid fetare blandningar som 1:2-1:2,5.E Eld skrev:
En annan fråga är huruvida det överhuvudtaget är möjligt att göra en ny putsfasad med KC-bruk och modernt system utan dillationsfogar i ytterhörn - när det, som i aktuellt fall, handlar om att försöka återskapa en traditionell fasad har jag svårt att se att dessa fogar inte kommer att sticka i ögonen...
Nej det kommer inte att hålla att göra putsfasader med morderna bruk utan dilitationsfog..C chris88 skrev:
Så är det viktigt för dig så är gammalmodiga putsningsbruk och utföranden den enda vägen..
Jag har börjat komma till denna insikt själv också, men reagerar på att jag tycker mig se ytterst få putsade fasader med dilfog. Jag förstår att man oftast försöker göra denna mindre synlig genom att sätta stuprör framför o.s.v, men att man skulle lyckas så till den grad att den inte syns när man aktivt söker efter den verkar osannolikt...J Jansson69 skrev:
På de fasader där jag har sett putsade fasader med dilationsfogar på ytterhörn tycker jag att dilfogen skaver väsentligt på det visuella intrycket; man har låtit skapa en obruten putsafasad som genomskärs av vertikala fogar - intrycket blir delvis detsamma som vid moderna flerbostadshus uppförda i prefab-tegel, där man har samma vertikala fogar i hörnen med intryck av två stycken fristående väggelement, snarare än en obruten yta.
Jag kan inte undgå att fundera på om de fasader som jag har lagt märke till, och som avskräcker mig från en lösning med dilationsfog, är exempel på mindre väl utfört arbete - eller om det faktiskt är ofrånkomligt med så framträdande vertikala fogar vid putsning med KC-bruk?
Är dom verkligen utan dilfog eller är det så att det är fogat och sedan kan ytputsen som en stänkputs/gräng vara sprutad över, då kommer bara stänk/grängen att att vara några millimeter i tjocklek utanpå mjukfogen..C chris88 skrev:
Sedan finns det många som i branschen inte förstår och kan, så många hus är utförda med modern puts och utan dilfog..
Det är ju en väldigt bra fråga och likaledes väldigt svårt att svara på när man bara går runt och spanar på hus med ett stort intresseJ Jansson69 skrev:
. Fungerar en sådan lösning över tid? Spontant blir min känsla att ytan vid fogen bör vara utsatt för rörelse och om man lägger ytputs över fogen bör denna spricka? Men om det är en beprövad och fungerande lösning så hanterar ju det min största invändning - det ger ju intrycket av en obruten yta. Tyvärr verkar det vara precis så. Och väldigt många är tvärsäkra på att just de har rätt och alla andra helt fel, vilket gör att det blir extremt svårnavigerat för en annan - även med ett stort intresse känns det väldigt svårt att bedöma vem som faktiskt har rätt och vem som är ute och seglar.J Jansson69 skrev:
Det är väl också en bidragande faktor till att en traditionell revertering med kalkbruk känns lockande; det är en väl beprövad metod för att uppföra putsfasad på trästomme som funnits och fungerat i 100 + år - mig veterligen finns inget lika väl dokumenterat och beprövat system. Men sen kommer då det faktum att det verkar mycket svårt att hitta någon som har erfarenhet och kunskap och hur beprövat systemet än är så blir det ändå pannkaka vid ett dåligt utförande...
Ja det kommer att bli fina sprickor på ytputsen men dom är inte iögonfallande..C chris88 skrev:Det är ju en väldigt bra fråga och likaledes väldigt svårt att svara på när man bara går runt och spanar på hus med ett stort intresse
Vi har på eget bevåg utfört detta någon gång när kunder har önskat enhetligt utseende..C chris88 skrev:
Men det finns skitduktiga fogare som bara livnär sig på mjukfogning som sandar dilfogen så det är också ett alternativ..
Det som är nackdelen med kalkbruken är att dom är väderkänsliga under arbetets gång då dom ska lufttorkas och 10mm kan ta upp till en månad att torka och då behöver vara väderskyddad under hela tiden, har man flera skikt då så blir det dyrt..C chris88 skrev:
Medans morderna bruk torkar fort ca 3dagar beroende på förutsättningarna..
Om du vill ha en traditionell revetering och inte ett modernt putssystem skall du nog börja med att hitta rätt hantverkare.
Ingen idé att jämföra offerter som handlar om något annat än det du vill ha.
Skulle å ena sidan kolla med de mer byggnadsvårdsorienterade firmorna, å andra sidan med de stora fasadentreprenörerna i trakten. Båda kategorierna torde ha mycket bra koll på kalkputs och revetering.
Som @Eld skriver, en vecka mellan påslagen är väl tilltaget när man stockar ut, och frågan är ändå om man hinner varvet runt på en vecka, så torktiden är inte ett praktiskt problem när man putsar en hel fasad.
Materialet är inget problem. Även om det inte finns på hyllan i bygghandeln så har "alla" de stora leverantörerna kalkprodukter i beställningssortimentet.
För revetering skulle jag vilja påstå att man använder ett mjukt bruk. Hydrauliskt NHL2 1:1,5 - 1:2 för grundning, luftkalk 1:3 för utstockning och finputsning, ett "vanligt" hårdare hydrauliskt bruk NHL 3,5 för listdragning och liknande.
Priset svårt att säga nåt om, min erfarenhet är att grundarbetet och finishen är de mest svårbedömda momenten. Allt handlar väldigt mycket om hur effektivt man lägger upp arbetet.
Ingen idé att jämföra offerter som handlar om något annat än det du vill ha.
Skulle å ena sidan kolla med de mer byggnadsvårdsorienterade firmorna, å andra sidan med de stora fasadentreprenörerna i trakten. Båda kategorierna torde ha mycket bra koll på kalkputs och revetering.
Som @Eld skriver, en vecka mellan påslagen är väl tilltaget när man stockar ut, och frågan är ändå om man hinner varvet runt på en vecka, så torktiden är inte ett praktiskt problem när man putsar en hel fasad.
Materialet är inget problem. Även om det inte finns på hyllan i bygghandeln så har "alla" de stora leverantörerna kalkprodukter i beställningssortimentet.
För revetering skulle jag vilja påstå att man använder ett mjukt bruk. Hydrauliskt NHL2 1:1,5 - 1:2 för grundning, luftkalk 1:3 för utstockning och finputsning, ett "vanligt" hårdare hydrauliskt bruk NHL 3,5 för listdragning och liknande.
Priset svårt att säga nåt om, min erfarenhet är att grundarbetet och finishen är de mest svårbedömda momenten. Allt handlar väldigt mycket om hur effektivt man lägger upp arbetet.