Riktlinjer kring ersättning vid dolda fel
Några dagar innan vi betalade handpenningen så kom dåvarande ägare och en av våra grannar överens om ett avtalsservitut.
Servitutet säger att grannen har tillåtelse att komma åt sitt garage för reparation osv (garaget står delvis på vår tomt) och att de får lägga snön från skottning av deras väg/infart.
Vi kände till delar av överenskommelsen gällande garaget, dock inte att det fanns ett servitut.
Det som kom som en överraskning var snön, det innebär att det kommer otroligt mycket snö och därmed stora mängder grus på vår gräsmatta (säkert 2-3m meter in).
Det är inget vi kan göra åt servitutet när det är inskrivet men enligt de jurister och mäklaren jag har pratat med anser att det är ett dolt fel, när det var något som inte ingår i undersökningsplikten och ägaren medvetet inte tog upp det på frågelistan även fast det var rätt nyligen kan man lugnt säga.
Då kommer den stora frågan, vi har fått rekommendationer om att lösa detta direkt med f.d. ägare men jag vet inte alls hur/vad man ska kräva/föreslå för ersättning.
Vad har ni för råd/åsikter kring ersättning och tillvägagångssätt?
Gröna delen är att grannen ska få tillgång till att göra reparationer på garaget
Röda cirkeln är meningen att snön ska landa men i verkligheten är det ett betydligt större område och det andra röda området är spill från vägen.
Servitutet säger att grannen har tillåtelse att komma åt sitt garage för reparation osv (garaget står delvis på vår tomt) och att de får lägga snön från skottning av deras väg/infart.
Vi kände till delar av överenskommelsen gällande garaget, dock inte att det fanns ett servitut.
Det som kom som en överraskning var snön, det innebär att det kommer otroligt mycket snö och därmed stora mängder grus på vår gräsmatta (säkert 2-3m meter in).
Det är inget vi kan göra åt servitutet när det är inskrivet men enligt de jurister och mäklaren jag har pratat med anser att det är ett dolt fel, när det var något som inte ingår i undersökningsplikten och ägaren medvetet inte tog upp det på frågelistan även fast det var rätt nyligen kan man lugnt säga.
Då kommer den stora frågan, vi har fått rekommendationer om att lösa detta direkt med f.d. ägare men jag vet inte alls hur/vad man ska kräva/föreslå för ersättning.
Vad har ni för råd/åsikter kring ersättning och tillvägagångssätt?
Gröna delen är att grannen ska få tillgång till att göra reparationer på garaget
Röda cirkeln är meningen att snön ska landa men i verkligheten är det ett betydligt större område och det andra röda området är spill från vägen.
Det här är ett "rättsligt fel" i fastigheten, eftersom fastigheten ni köpt är belastad med en begränsning i era möjligheter att rättsligt förfoga över den. Det stämmer att rättsliga fel inte direkt omfattas av undersökningsplikt, och att man som köpare ska kunna utgå från att sådana belastningar inte finns. Ni verkar ha koll på att det inte blir några problem för er att visa att fel faktiskt föreligger, dvs. inklusive omständigheten att ni inte känt till servitutet och inte heller haft anledning att misstänka något sådant. Se till att reklamera felet till säljaren snarast möjligt.
Själva ersättningens storlek är alltid lite knepig att visa/räkna ut. När man beräknar prisavdrag för rättsliga fel brukar man utgå från en bedömning av fastighetens pris i belastat respektive inte belastat skick, dvs. att ni ska få prisavdrag så att det ni faktiskt betalat bara motsvarar fastigheten belastad med servitutet. Svårt att utröna vad skillnaden är kan jag tänka mig. Det lär inte vara någon ekonomisk belastning att grannen tillåts tillträde till er tomt för underhåll/reparationer (beroende på omfattningen förstås, men i normalfallet) men snön/gruset kan väl däremot utgöra ett problem med ett "ekonomiskt värde", om än ganska lågt. Kanske kan man fundera på om grannen betalat något för att få servitutet på plats? Eller utgå från om ni drabbas av någon särskild kostnad för att åtgärda problemen? Eller bara föreslå någon summa som ni upplever som rättvis och se vad säljaren säger, kanske går säljaren med på ert förslag för att slippa rättslig process om saken.
Sen är det en annan femma att grannen lassar snö på ett större område än servitutet tillåter och att det orsakar olägenhet för er, det får ni ta med grannen. (Om överträdelser av servitutet förekommer har grannen i princip en skyldighet att återställa det som påverkats och/eller betala ersättning för skada.)
Själva ersättningens storlek är alltid lite knepig att visa/räkna ut. När man beräknar prisavdrag för rättsliga fel brukar man utgå från en bedömning av fastighetens pris i belastat respektive inte belastat skick, dvs. att ni ska få prisavdrag så att det ni faktiskt betalat bara motsvarar fastigheten belastad med servitutet. Svårt att utröna vad skillnaden är kan jag tänka mig. Det lär inte vara någon ekonomisk belastning att grannen tillåts tillträde till er tomt för underhåll/reparationer (beroende på omfattningen förstås, men i normalfallet) men snön/gruset kan väl däremot utgöra ett problem med ett "ekonomiskt värde", om än ganska lågt. Kanske kan man fundera på om grannen betalat något för att få servitutet på plats? Eller utgå från om ni drabbas av någon särskild kostnad för att åtgärda problemen? Eller bara föreslå någon summa som ni upplever som rättvis och se vad säljaren säger, kanske går säljaren med på ert förslag för att slippa rättslig process om saken.
Sen är det en annan femma att grannen lassar snö på ett större område än servitutet tillåter och att det orsakar olägenhet för er, det får ni ta med grannen. (Om överträdelser av servitutet förekommer har grannen i princip en skyldighet att återställa det som påverkats och/eller betala ersättning för skada.)
Är väl bara säga åt grannen att din gräsmatta ska krattas varje vår för att få bort ev grus som hamnar där pga snön..
Är väl enbart om du känner dig tvingad att sätta upp någon form av staket/häck efter vägen som servitutet kan vara ett problem..
Är väl enbart om du känner dig tvingad att sätta upp någon form av staket/häck efter vägen som servitutet kan vara ett problem..
Jag är ingen jurist, men säger servitutet att grannen har rätt att skyffla in _snö_ på ett begränsat område av er fastighet så är det väl precis det, och inget annat, som gäller? Servitutet säger inte att det är okej att skyffla in avföring, sopor, trasiga trädgårdstomtar eller nån form av grus. Borde inte detta innebära att grannen agerar utöver vad som avtalats om denne först inte rensar snön från grus innan den slängs över?
Ska man dra det till sin spets så är det nog exakt så. Dock har jag ingen avsikt att förstöra relationen med vår granne. Dock hade jag tänkt ta ta en diskussion med de till våren om de kan hjälpa till att kratta bort gruset.A AHB skrev:
Att grannen får reparera sitt garage är inget problem, det är just gruset och att våra planer om att bygga en paviljong där inte går och realisera.S SL85 skrev:
Sedan om grannen har kompenserar tidigare ägare har jag inte hört något om. Vet inte hur det brukar gå till men jag antar att han betalade ev kostnader för att registrera servitutet i alla fall
Kanske bara att investera i en sån där gummiborste likt https://www.maskinklippet.se/skog/rojsag-trimmer/trimmer-delbar/husqvarna-sr600-2-sopborste så kommer det underlätta varje vår i alla fall