Renoveringar inför försäljning
Vi planerar att flytta från vårt hus från -77 inom något år. Vissa saker börjar dock kännas angelägna att fixa men frågan är om det är ekonomiskt klokt sett till kommande försäljning? Jag har tagit in lite offerter enligt nedan.
1. Taket är original och alltså snart 50 år gammalt. Ca 270 kvm inkl garage. Sandapannorna ligger direkt på plywood/masonit utan papp. Det verkar torrt överallt. Pannorna har sandat ur en del med tiden såklart.
- alternativ 1: tvätta och måla 42000 kr
- alternativ 2: helt nytt tak uppbyggt enligt dagens normer 345000 kr inkl ny avvattning.
- alternativ 2: lämna, det läcker ju inte än?
2. Träpanel på gavlarna upptill behöver målas på hus och garage. Inte så akut dock, ser helt ok ut på
lite håll. En del torrsprickor. Ett par ruttna vindskivor i ändarna. En del panel är rejält spruckna och behöver bytas. Fönstren på ovanvåningen bör också målas.
- allt ruttet och sprucket byts. Mindre sprickor spacklas. Allt målas x2 inkl fönster och nytt trä grundas innan. 41000 kr
- låt vara, det ser inte illa så illa ut och på avstånd och på visning är det nog ingen som tänker allt för mkt på det?
3. Ca 20 tegelstenar behöver bytas pga frostsprängningar. En spricka ovan ett fönster på garaget, säkert pga rostad armering.
- fixa allt för 20000 kr.
- låt vara, sopa bara undan tegelflisorna på marken efter vinterns årliga sprängningar
Jag gillar verkligen tanken på att fixa allt och hur snyggt det blir om inget annat, men det skulle blin över 400’000 kr på ett hus värderat till ca 4,5M. Insidan kan nämnas är tipntop och totalrenoverad, så med bra utsida finns inget att anmärka på vid besiktning.
Vad hade du gjort, du kloka person?
1. Taket är original och alltså snart 50 år gammalt. Ca 270 kvm inkl garage. Sandapannorna ligger direkt på plywood/masonit utan papp. Det verkar torrt överallt. Pannorna har sandat ur en del med tiden såklart.
- alternativ 1: tvätta och måla 42000 kr
- alternativ 2: helt nytt tak uppbyggt enligt dagens normer 345000 kr inkl ny avvattning.
- alternativ 2: lämna, det läcker ju inte än?
2. Träpanel på gavlarna upptill behöver målas på hus och garage. Inte så akut dock, ser helt ok ut på
lite håll. En del torrsprickor. Ett par ruttna vindskivor i ändarna. En del panel är rejält spruckna och behöver bytas. Fönstren på ovanvåningen bör också målas.
- allt ruttet och sprucket byts. Mindre sprickor spacklas. Allt målas x2 inkl fönster och nytt trä grundas innan. 41000 kr
- låt vara, det ser inte illa så illa ut och på avstånd och på visning är det nog ingen som tänker allt för mkt på det?
3. Ca 20 tegelstenar behöver bytas pga frostsprängningar. En spricka ovan ett fönster på garaget, säkert pga rostad armering.
- fixa allt för 20000 kr.
- låt vara, sopa bara undan tegelflisorna på marken efter vinterns årliga sprängningar
Jag gillar verkligen tanken på att fixa allt och hur snyggt det blir om inget annat, men det skulle blin över 400’000 kr på ett hus värderat till ca 4,5M. Insidan kan nämnas är tipntop och totalrenoverad, så med bra utsida finns inget att anmärka på vid besiktning.
Vad hade du gjort, du kloka person?
Redigerat:
Det är ju lite en fråga om vad en mäklare säger kan ge ett bättre pris om ni bara tänker ekonomiskt men sen är ju frågan lite om vad ni vill lämna för intryck. Att bara göra kosmetiska förändringar som egentligen inte påverkar "risken" kan ju uppfattas som bedrägligt. Det beror ju så mycket på köparens kunskap och insikt också.
1. Att bara måla ger en falsk bild av behovet att göra något åt taket men jag tror det är svårt att "räkna hem" ett byte. Kanske kan det ge fler intressenter som inte behöver göra jobbet/betala det själva. Så länge det inte läcker så skulle jag nog inte göra något åt det, vill man bara få det att se bra ut så måla - en besiktning borde ändå ta upp att det lider mot sin tekniska livslängd.
2. Finns det läckor i sprickorna? Annars skulle jag nog bara tvätta bort alger. Många tänker nog att lite målning är något de klarar själva, och även byta några panelbrädor.
3. Sprucken tegelfasad skulle jag fixa. Det är synligt och många är nog osäkra på hur allvarligt det är och är rädda för att det betyder sättningar i huset (dvs dyrt att fixa). Om det inte är mer kostnad än 20' så är det nog något som kan ge ett mervärde vid försäljning.
1. Att bara måla ger en falsk bild av behovet att göra något åt taket men jag tror det är svårt att "räkna hem" ett byte. Kanske kan det ge fler intressenter som inte behöver göra jobbet/betala det själva. Så länge det inte läcker så skulle jag nog inte göra något åt det, vill man bara få det att se bra ut så måla - en besiktning borde ändå ta upp att det lider mot sin tekniska livslängd.
2. Finns det läckor i sprickorna? Annars skulle jag nog bara tvätta bort alger. Många tänker nog att lite målning är något de klarar själva, och även byta några panelbrädor.
3. Sprucken tegelfasad skulle jag fixa. Det är synligt och många är nog osäkra på hur allvarligt det är och är rädda för att det betyder sättningar i huset (dvs dyrt att fixa). Om det inte är mer kostnad än 20' så är det nog något som kan ge ett mervärde vid försäljning.
Nymålade takpannor = vad är det som ska döljas? Om det är tätt så bråka så lite som möjligt med taket så inget rubbas och blir otätt.
Fasad och vindskivor fixas lätt i samband med takbytet som i alla fall "måste" göras.
Ställningen är då redan på på plats och vindskivorna byter man dessutom med taket.
Fönster är viktigt och är de fräscha/ser fräscha ut budgeterat man kanske inte in det när man sätter vad huset får kosta. Om det är värt 40 kkr vet jag inte men jag reagerar på dåliga fönster då det är en så viktig och synlig del av skalet
Fasad och vindskivor fixas lätt i samband med takbytet som i alla fall "måste" göras.
Ställningen är då redan på på plats och vindskivorna byter man dessutom med taket.
Fönster är viktigt och är de fräscha/ser fräscha ut budgeterat man kanske inte in det när man sätter vad huset får kosta. Om det är värt 40 kkr vet jag inte men jag reagerar på dåliga fönster då det är en så viktig och synlig del av skalet