Rätt till prissänkning p.g.a. dolda fel?
Hej gott folk,
jag flyttade i somras in i ett gammal hus, men med båda badrummen renoverade 2010 och 2011, samt enligt säljprospektet "elen omdragen".
Nu visar det sig efter en vattenläcka i det ena badrummet att all VVS samt el, är utförd av "ej auktoriserad personal" (svartjobb / hemmafix etc.)
Hur ska man då gå vidare? Kan man begära en reducering av köpeskilling med anledning av detta (i alla fall i mina ögon så sjunker husets värde i.o.m. detta)? I sådana fall, hur stor del är rimligt?
/Nickelag
PS. Säljaren har själv erkänt att han tillsammans med utländs arbetskraft gjort VVS-arbetet, och kan inte få fram några fakturor eller installationsbevis från elektriker. DS.
jag flyttade i somras in i ett gammal hus, men med båda badrummen renoverade 2010 och 2011, samt enligt säljprospektet "elen omdragen".
Nu visar det sig efter en vattenläcka i det ena badrummet att all VVS samt el, är utförd av "ej auktoriserad personal" (svartjobb / hemmafix etc.)
Hur ska man då gå vidare? Kan man begära en reducering av köpeskilling med anledning av detta (i alla fall i mina ögon så sjunker husets värde i.o.m. detta)? I sådana fall, hur stor del är rimligt?
/Nickelag
PS. Säljaren har själv erkänt att han tillsammans med utländs arbetskraft gjort VVS-arbetet, och kan inte få fram några fakturor eller installationsbevis från elektriker. DS.
Sök på forumet om dolda fel, så kommer du en bit på vägen.
Generellt så är det väldigt svårt att få ett fel klassat som dolt, i lagens mening. Att man gjort VVS själv eller med outbildad arbetskraft är i sig inget fel, utan det är det faktiska utförandet som kan vara fel.
Att säljaren pulat med elen (om han inte är behörig) är i sig självt kriminellt, även om det skulle vara korrekt utfört. Men är även det troligen inget fel ur jordabalkens synpunkt.
Så det intressanta här är vilka fel det faktiskt finns, och hur lätt eller svårt det var att se att arbetet inte var fackmannamässigt utfört. Skulle elen visa sig vara direkt livsfarlig så kanske man skulle kunna polisanmäla för något i stil med allmänfarlig vårdslöshet.
Oftast så finns det tecken som är synliga på att el eller VVS inte fullt ut följer fackreglerna (säkert vatten finns att läsa på nätet.). OM det finns något som ser skumt ut så är du som köpare skyldig att göra en fördjupad undersökning, och då visar sig de flesta fel.
Du kan bara få ersättning för dolda fel om felen faktiskt inte gick att upptäcka inom ramen för undersökningsplikten. Och även om själva läckan (eller vad felet nu är) inte gick att upptäcka så räcker det med att det finns en antydan om fel i utförandet så faller det på din undersökningsplikt,
Generellt så är det väldigt svårt att få ett fel klassat som dolt, i lagens mening. Att man gjort VVS själv eller med outbildad arbetskraft är i sig inget fel, utan det är det faktiska utförandet som kan vara fel.
Att säljaren pulat med elen (om han inte är behörig) är i sig självt kriminellt, även om det skulle vara korrekt utfört. Men är även det troligen inget fel ur jordabalkens synpunkt.
Så det intressanta här är vilka fel det faktiskt finns, och hur lätt eller svårt det var att se att arbetet inte var fackmannamässigt utfört. Skulle elen visa sig vara direkt livsfarlig så kanske man skulle kunna polisanmäla för något i stil med allmänfarlig vårdslöshet.
Oftast så finns det tecken som är synliga på att el eller VVS inte fullt ut följer fackreglerna (säkert vatten finns att läsa på nätet.). OM det finns något som ser skumt ut så är du som köpare skyldig att göra en fördjupad undersökning, och då visar sig de flesta fel.
Du kan bara få ersättning för dolda fel om felen faktiskt inte gick att upptäcka inom ramen för undersökningsplikten. Och även om själva läckan (eller vad felet nu är) inte gick att upptäcka så räcker det med att det finns en antydan om fel i utförandet så faller det på din undersökningsplikt,
Nej, vi begärda inga installationsbevis, utan handlade väl tyvärr i god tro när det gäller den delen. Vattenläckan har uppstått i en befintlig skarv i väggen till ena badrummet som ej hade kunnat upptäckas om man inte brutit upp väggen. När VVS-montör åtgärdade läckan, upptäcktes ett försök till lagning m.h.a. eltejp och silikon...
Tog du bilder på "lagningen"?
Det är ju ett fel som borde vara "gravt" nog för säljaren att upplysa om vid försäljning. Han kan ju iofs skylla på annan arbetskraft och att han aldrig blivit informerad...
Det är tyvärr svårt om du inte har skriftligt på att det ska vara utfört enligt bransch standard.
Samma sak när det gäller el, papper på utförda el-installationer får man ju bara på en faktura normalt. De fakturor jag har fått har varit helt utan spec. dessutom.
När jag begärt förtydligande så har jag fått typ "framdragning el badrum" men inte några detaljer för golvvärme, belysning, etc. Nu har jag inte orkat tjata längre...
Jag begärde el-ritning men då skulle de ha extra betalt (nära dubbelt så mycket som hela installationen kostade).
Tyvärr svårt att få något tillbaka. Jag skulle tro att försäkringsbolaget kan vara din bästa vän. De kan ev. kräva det tidigare försäkringsbolaget på ersättning och de i sin tur säljaren...
Det är ju ett fel som borde vara "gravt" nog för säljaren att upplysa om vid försäljning. Han kan ju iofs skylla på annan arbetskraft och att han aldrig blivit informerad...
Det är tyvärr svårt om du inte har skriftligt på att det ska vara utfört enligt bransch standard.
Samma sak när det gäller el, papper på utförda el-installationer får man ju bara på en faktura normalt. De fakturor jag har fått har varit helt utan spec. dessutom.
När jag begärt förtydligande så har jag fått typ "framdragning el badrum" men inte några detaljer för golvvärme, belysning, etc. Nu har jag inte orkat tjata längre...
Jag begärde el-ritning men då skulle de ha extra betalt (nära dubbelt så mycket som hela installationen kostade).
Tyvärr svårt att få något tillbaka. Jag skulle tro att försäkringsbolaget kan vara din bästa vän. De kan ev. kräva det tidigare försäkringsbolaget på ersättning och de i sin tur säljaren...
Vi börjar med frågan, utfördes det någon besiktning innan köpet genomfördes?
Det är inte nödvändigt, för att få någonting klassat som dolt fel.
För att du ska lyckas få rätt i frågan om dolt fel, så gäller det att det inte fanns tecken på att en fördjupad undersökning behövde göras. Rätten är väldigt tuffa här, det räcker med en väldigt liten detalj, för att din undersökningsplikt skall bli fördjupad.
När det gäller ersättningsbiten så brukar ersättningen bli om jag förstått det hela så att du får kostnaden för att reparera badrummet minus åldersavdrag. Du får inte ersättning för nytt porslin, eftersom detta kan återanvändas.
Jag hänger inte riktigt med.... vad vill du ha ersättning för? dolt fel? eller för konstiga vvs dragningar?
Troligtvis så hade du vid en noggrann inspektion upptäckt att det fanns tecken på att installationen inte var korrekt.
Frågeformuläret som nämns i ett inlägg tidigare ska du inte hänga upp dig på alls...
Det har nästan ingen betydelse alls vid en rättegång. Säljaren kan ha ansett att han fixat felet när han lagade vattenläckan med eltejp och silikon. och fuktskadan åtgärdad eftersom han målade över den....frågelistan utgår i från vad säljaren anser.
Det är nämligen inte olagligt att vara korkad...
Det är inte nödvändigt, för att få någonting klassat som dolt fel.
För att du ska lyckas få rätt i frågan om dolt fel, så gäller det att det inte fanns tecken på att en fördjupad undersökning behövde göras. Rätten är väldigt tuffa här, det räcker med en väldigt liten detalj, för att din undersökningsplikt skall bli fördjupad.
När det gäller ersättningsbiten så brukar ersättningen bli om jag förstått det hela så att du får kostnaden för att reparera badrummet minus åldersavdrag. Du får inte ersättning för nytt porslin, eftersom detta kan återanvändas.
Jag hänger inte riktigt med.... vad vill du ha ersättning för? dolt fel? eller för konstiga vvs dragningar?
Troligtvis så hade du vid en noggrann inspektion upptäckt att det fanns tecken på att installationen inte var korrekt.
Frågeformuläret som nämns i ett inlägg tidigare ska du inte hänga upp dig på alls...
Det har nästan ingen betydelse alls vid en rättegång. Säljaren kan ha ansett att han fixat felet när han lagade vattenläckan med eltejp och silikon. och fuktskadan åtgärdad eftersom han målade över den....frågelistan utgår i från vad säljaren anser.
Det är nämligen inte olagligt att vara korkad...
En privatperson som anlitar någon, även utländsk arbetskraft behöver ju inte avtala behörighet kring el då det är lagkrav. Därför kan du kanske inte förutsätta att det är ett lagbrott av säljaren...
En person som säljer ett hus kan inte handla i någon typ av god tro. Om denne i sin tur har garanti från ett företag kan denne föra ( försöka) kostnaden från en ev dold fel dom vidare. Men säljaren ansvarar.
Om kostnaden för åtgärd rör sig om mindre än ett basbelopp, tror det just nu är ca 42000, bör man fundera om det är värt. Mycket tid, dokumentation mm går åt. Sen bör man även, innan man stämmer, fundera på om man har råd att förlora med en kostnad som kan bli uppåt hundra tusen eller mer.
Elen är nog inte dolt fel, den förväntas man inspektera separat tror jag.
Vattenskada i badrummet, kanske. Det krävs mycket bra bevis. Oberoende besiktningsmän bör i skrift ha uttalat sig. Vad kostade det att fixa? Fick du ett sk kvalitetsdokument? Eller hur skall du bevisa vad du med rätt kunde förvänta dig? Besiktningsprotokollet kan vara något av intresse, om det fanns anmärkningar där du förväntas förstå att det inte var fackmässigt. Tex intyg saknad, fall dåligt, mmmm. Men det är själva felet som är det viktiga.
Hur upptäcktes den dåliga lagningen? Har du rivit allt o byggt om? Om skadan upptäcktes genom icke förstörande åtgärd så är det inte dolt.
Men lägg ett par tusen på att diskutera med en seriös advokat. Se till att de är så pass meriterade ( dyra) att de inte lurar dig att driva för att själva tjäna pengar. Och av samma anledning ta en Advokat, inte jurist. Advokater är bundna av god advokat sed.
En person som säljer ett hus kan inte handla i någon typ av god tro. Om denne i sin tur har garanti från ett företag kan denne föra ( försöka) kostnaden från en ev dold fel dom vidare. Men säljaren ansvarar.
Om kostnaden för åtgärd rör sig om mindre än ett basbelopp, tror det just nu är ca 42000, bör man fundera om det är värt. Mycket tid, dokumentation mm går åt. Sen bör man även, innan man stämmer, fundera på om man har råd att förlora med en kostnad som kan bli uppåt hundra tusen eller mer.
Elen är nog inte dolt fel, den förväntas man inspektera separat tror jag.
Vattenskada i badrummet, kanske. Det krävs mycket bra bevis. Oberoende besiktningsmän bör i skrift ha uttalat sig. Vad kostade det att fixa? Fick du ett sk kvalitetsdokument? Eller hur skall du bevisa vad du med rätt kunde förvänta dig? Besiktningsprotokollet kan vara något av intresse, om det fanns anmärkningar där du förväntas förstå att det inte var fackmässigt. Tex intyg saknad, fall dåligt, mmmm. Men det är själva felet som är det viktiga.
Hur upptäcktes den dåliga lagningen? Har du rivit allt o byggt om? Om skadan upptäcktes genom icke förstörande åtgärd så är det inte dolt.
Men lägg ett par tusen på att diskutera med en seriös advokat. Se till att de är så pass meriterade ( dyra) att de inte lurar dig att driva för att själva tjäna pengar. Och av samma anledning ta en Advokat, inte jurist. Advokater är bundna av god advokat sed.
Säljaren är ansvarig för fel som hittas i huset under 10 års tid! Du kan nog inte hävda att priset ska sänkas, men du kan definitivt kräva ersättning för att göra om badrummet och elen.
När "erkände" han att han anlitat obehöriga VVS:are och elektriker? Före eller efter att ni köpt huset? Erkände han innan ni köpte är ni rökta, då får ni stå ert kast och göra om eländet själva. Erkände han efteråt när ni upptäckt felen ska han ersätta er för vad det kostar att göra om allt.
När "erkände" han att han anlitat obehöriga VVS:are och elektriker? Före eller efter att ni köpt huset? Erkände han innan ni köpte är ni rökta, då får ni stå ert kast och göra om eländet själva. Erkände han efteråt när ni upptäckt felen ska han ersätta er för vad det kostar att göra om allt.
Dina frågor är av lite olika karaktär. Hur upptäckte du vattenläckan och hur satt den var den inbyggd? Skulle någon då ha öppnat väggen och lagat med tape och silikon för att sedan laga väggen igen. Det finns väl inget krav på behörighet för hempulat vvs i egen fastighet.Det är väl endast en fråga som försäkringsbolag kan ha åsikter om när man vill få ersättning möjligen.nickelag skrev:
Det där med elen framgår inte vad som är fel utan endast att det saknas fakturor det är väl inte heller något fel.
Sedan är det frågan om prissänkning, det är väl ingen fördel med det snarare en krånglig administrativ kostnad/åtgärd typ ändring av lagfart mm. det är väl isf. ersättning för åtgärder minus åldersavdrag som kanske kan vara aktuellt.
Lekman här (dvs inte någon jurist):
Om jag fattar rätt.
Ni fick en vattenläcka i det nyrenoverade badrummet. Öppnade väggen och upptäckte att röret lagats på ett väldigt icke fackmannamässigt sätt vilket orsakade läckan. I samband med det verkar det som att elarbetet utförs av personer utan behörighet.
Min tolkning är att vattenläckan är ett dolt fel om det inte fanns tydliga indikationer som kräver fördjupad undersökning. Det kunde inte upptäckas vid en normal besiktning och det kunde inte heller förväntas (badrummet är ju nytt, och lagningsförsöket låter amatörmässigt).
Elen är inget dolt fel om den är fackmannamässigt utförd. Är den fackmannamässigt dragen så är det säljaren juridiska problem (i teorin, ingen verkar någonsin ha blivit dömd för fackmannamässigt hemmapul).
Ni borde framgångrikt kunna hävda dolt fel. Ersättningen skall vara mellanskillnaden mellan husets pris och marknadsvärdet på huset om felet varit känt. Eftersom badrummet är nytt så borde ersättningen bli samma som kostnaden för att göra om badrummet med återanvändning av inredning.
Om jag fattar rätt.
Ni fick en vattenläcka i det nyrenoverade badrummet. Öppnade väggen och upptäckte att röret lagats på ett väldigt icke fackmannamässigt sätt vilket orsakade läckan. I samband med det verkar det som att elarbetet utförs av personer utan behörighet.
Min tolkning är att vattenläckan är ett dolt fel om det inte fanns tydliga indikationer som kräver fördjupad undersökning. Det kunde inte upptäckas vid en normal besiktning och det kunde inte heller förväntas (badrummet är ju nytt, och lagningsförsöket låter amatörmässigt).
Elen är inget dolt fel om den är fackmannamässigt utförd. Är den fackmannamässigt dragen så är det säljaren juridiska problem (i teorin, ingen verkar någonsin ha blivit dömd för fackmannamässigt hemmapul).
Ni borde framgångrikt kunna hävda dolt fel. Ersättningen skall vara mellanskillnaden mellan husets pris och marknadsvärdet på huset om felet varit känt. Eftersom badrummet är nytt så borde ersättningen bli samma som kostnaden för att göra om badrummet med återanvändning av inredning.
Bör man inte, med gällande lagstiftning, kunna förutsätta att elarbeten har gjorts av behörig person? Och om det då visar sig att det finns olagliga installationer, borde det inte kunna klassas som dolt fel?
Eftersom det inte finns legala krav på våtrumsbehörighet för att renovera badrum etc. så är det lite en annan grej i mina ögon – men man bör kunna hävda dolt fel om allt såg ut att vara väl utfört vid en noggrann men icke förstörande undersökning.
Eftersom det inte finns legala krav på våtrumsbehörighet för att renovera badrum etc. så är det lite en annan grej i mina ögon – men man bör kunna hävda dolt fel om allt såg ut att vara väl utfört vid en noggrann men icke förstörande undersökning.
Kan vi inte få se några bilder på felen?