Byggahus.se
Johan_A_M
Hej,

efter ett års husletande (första huset) har det nu dykt upp ett hus som vad gäller storlek och läge är ett drömhus, men som standardmässigt verkligen är ett renoveringsobjekt. Skulle bli fantastiskt glad om vi fick lite hjälp av bedömningarna som den första besiktningen gjort!

Förutsättningar:

Huset på Hemnet


  • Storlek: 195 kvm + biarea 78 kvm
  • Byggnadstyp: 2½-plan med källare
  • Byggnadsår: 1929
  • Grundläggning: Betongplatta mot mark med påreglade golvkonstruktioner och spontande brädor. Grundmur av cementsten med påreglade väggkonstruktioner med panel.
  • Stomme: Trä
  • Fönster: 2-glas, 3-glas
  • Ventilation: Självdragsventilation
  • Bjälklag: Trä
  • Tak: Betongpannor
  • Uppvärmning: Fjärrvärme på vattenburet system från 1982
  • Uppvärmningskostnad: 34 000 kr/år
  • Elkostnad: 6 000 kr/år
  • VA: 3 009 kr/år
  • Renhållning: 2 200 kr/år
  • Försäkring: 3 586 kr/år
  • Totalt: 48 795 kr/år
  • Energiprestanda: 162 kWh/kvm och år
  • Energiklass: E

Pris 3950000 vilket om man kikar på Booli motsvarar ett relativt lågt kvadratmeterpriset i området (snittpriset senaste två åren motsvarar att huset skull legat ute för kanske 800000 mer).

Vår inställning har från början varit att vi vill renovera det hus vi köper, men med det har vi i första hand menat inredning, badrum, kök, etc. Som förstås av bilderna på interiören får vi vårt lystmäte här ;)

Besiktning:
Kanske inte helt oväntat visar säljarens besiktning att det finns en hel del problem med huset och det är inför dem som vi inte riktigt vet hur rädda vi borde bli:

Besiktningsprotokoll
För att sammanfatta:
"I detta hus tycker jag att man i första hand bör lägga fokus på att skapa en säkrare miljö i källaren. Undvik organiskt/trämaterial ikontakt mot betongytor.
Vidare rekommenderas att fasaden ses över att fackman. Puts och färgsläpp och otätheter kring genomförningar noterades.
Stommen i äldre hus är generellt bra och vid renoveringar är det viktigt att säkerställa så inomhusklimatet inte påverkas negativt.
Som köpare till denna fastighet är det viktigt att ta del av hela protokollet samt att säkerställa att man förstått innebörden av det som står. Har man som köpare inte deltagit vid besiktningen rekommenderar jag att en besiktningsgenomgång görs."


Här följer ett urval av kommentarerna och mina kommentarer efteråt:

Fasad/sockel:
Skador som puts och färgsläpp/sprickor noterades på fasaden och sockel. Bristfälliga infästningar kring fönster/dörr samt lokala otätheter. Kontakta fackman/murare för vidare undersökning.
Det rekommenderas att kontrollera orsaken till och omfattningen till skadorna på fasaden och sockel. Vid renoveringen ska bakomliggande konstruktioner kontrolleras så inga skador finns kvar innan återställningen.

Antar att man borde låta någon bedöma fasaden lite nogrannare. Viss risk uppenbarligen att behöva göra om fasaden inom kort?

Fönster:
Fönster är i behov av målning/underhåll. Fönster där målning/underhållsbehov finns riskerar pga. sämre vattenavvisande förmåga att få fuktskador. Detta kan leda till rötskador i fönster och fönsterkarm.

Vi är ändå inte så förtjusta i blyinfatade och hade funderat på att byta, men man bör väl täta de befintliga om man inte vill ta fönsterkostanden direkt.


Sidovind:
Lucka finns ej till vindsutrymmet eller är övertapetserad.
Utrymmet mellan ytter- och innertak har inte kunnat besiktas då det saknas inspektionslucka. Vi rekommenderar att en inspektionslucka tas upp och att kompletterande besiktning utförs av utrymmet.

Detta gör man väl troligen inte innan ett eventuellt köp så det blir lite på vinst och förlust?

Vind:
Fuktfläckar och mikrobiell påväxt noterades på vinden.
Vid besiktningen noterades inga förhöjda fuktindikationer. Fuktfläckarna bedöms vara orsakat av
tidigare taktäckning.
Området med fukt kan ritas av som referens för att se om området ökar/växer. Tillförs fukt/området växer är det viktigt att kontrollera orsaken till och omfattningen av detta.
Den upptäckta mikrobiella påväxten på underlagstaket indikerar att vinden har tillförts med fukt inifrån bostaden. För att komma tillrätta med detta måste fukttillförseln inifrån bostaden minskas.
Detta kan göras genom att ventilationen i bostaden förbättras samt att eventuella otätheter i vindsbjälklaget (tak/väggvinklar, taklucka mm.) tätas.
Observera att någon besiktning av bostadens ventilationssystem inte har ingått i uppdraget.
Normal lukt upplevdes i utrymmet.

När man tittar på husets energikonsumtion (kommer senare) så indikeras att huset släpper ut stora mängder värme, ffa genom taket så jag räknar med att man åtminstone får isolera om vinden. Får ändå känslan av att skadorna inte nödvändigtvis sprider sig om man isolerar om och korrigerar husets ventilation?

Källarplan / Allmänt:
En äldre källare av detta slag utsätts i regel mer eller mindre för permanent fuktpåverkan från angränsande mark. Täta skikt bör undvikas mot golv- och väggytor för att minska risken för fuktpåverkan och förtvålning av fästmassor etc. Utifrån erfarenhet är det också känt att konstruktioner och beläggningar/beklädnader med organiska material mot golv- och väggytor bör
undvikas, då fuktpåverkan och mikrobiell tillväxt (mögel/bakterier) och rötskador kan uppstå i sådana. Det utvändiga fuktskyddet är också äldre. Det kan inte uteslutas att brister föreligger
alternativt kommer att uppstå i det utvändiga fuktskyddet vilket medför att källarens utvändiga fuktskydd måste åtgärdas.
I källaren och hall, snickeriet görs fuktmätningar utmed vägg/golvvinkeln och golv/trösklar. Fuktkvoten visade på 18-22,5 % i träregelverk och gränsvärdet ligger på 17% fuktkvot. Puts och färgsläpp noterades på väggar. I förebyggande syfte för att undvika mikrobiella lukter i bostaden
rekommenderas att allt organiskt material i kontakt mot betongplattan och grundmuren tas bort och ersättas med en fuktsäker konstruktion. Samtidigt som det organiska materialet tas bort bör kringliggande konstruktioner kontrolleras, om det finns skador. Det kan inte uteslutas att skador
finns i kringliggande konstruktioner. Om skador finns bör dessa åtgärdas samtidigt.
Rekommendationen gäller hela källaren.

Det bästa vore att renovera om hela källaren? Vi har som långsiktig plan att försöka sänka golvet i källaren för att få en hyfsad takhöjd, isolera botten om det behövs, inreda en riktigt ordentligt stor tvättstuga och sedan förråd. Inget annat våtutrymme, ingen bastu och inget boende. Känslan av besiktningen är att detta kanske borde göras tidigare än vi hade hoppats på?

Källarplan / Hall /trapphus
Det rekommenderas att jordfelsbrytare installeras vid el centralen som täcker hela elcentralen.
En förteckningstavla rekommenderas att monteras intill centralen.

Är väl nästan förväntat att elen kommer behöva bytas ut successivt medan vi renoverar?

Källarplan / Dusch /tvättstuga
Då funktionen, som innebär att ytskiktet/tätskiktet skall vara vattentätt, kan vara nedsatt finns risk att vatten tränger igenom ytskiktet/tätskiktet med vattenskador i omkringliggande konstruktioner som följd.
I utrymmet finns en golvbrunn av gjutjärn med anslutet tätskikt. Gjutjärnets grova struktur gör det svårt att ansluta tätskiktet på ett rätt sätt, vilket innebär risk för läckage i anslutningen med fuktskador i omkringliggande konstruktioner som följd.

Ändrar väl inget jämfört med ovanstående?

Entréplan / WC
Fuktindikering utan anmärkning. Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades inga förhöjda fuktindikationer.

Skönt :)

Entréplan / Dusch
Fuktindikering utan anmärkning. Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades inga förhöjda fuktindikationer.

Skönt
:)

Plan 1 / WC
Fuktindikering utan anmärkning. Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades inga förhöjda fuktindikationer.

Skönt :)

Plan 1 / Kök
Fuktfläckar finns i tak. För att konstatera orsaken till och omfattningen av de fuktfläckar som
noterades i taket rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs.

Antar att det är svårt att säga om det är fukt från en dålig fasad eller hänger ihop med att det stod om vinden att den verkade ha gammal fukt?

Övre plan / Dusch/Wc
Golvbrunnsmanschett sticker fram under klämringen. När brunnsmanschetten sticker fram under
klämringen i golvbrunnen innebär det risk för fuktskador. Vatten kan tränga ner i omkringliggande konstruktioner med fuktrelaterade skador som följd.
Inga förhöjda fuktindikationer noterades mot keramiska ytskikt.

Spelar det någon roll om vi ändå tänkt totalrenovera hela den våningen?

Övre plan / Förråd
Fuktfläckar noterades vid tak/väggvinkel. Vid besiktningen noterades inga förhöjda fuktindikationer.
Fuktfläckarna bedöms vara orsakat av tidigare taktäckning.

Antar att det är svårt att säga om det är fukt från en dålig fasad eller hänger ihop med att det stod om vinden att den verkade ha gammal fukt?

Hela huset / Allmänt
Isolerglas är äldre än 20 år. Isolerglasfönster har enligt vår bedömning, när det gäller tätningen mellan fönsterrutorna, en genomsnittlig teknisk livslängd på 20 år. Befintliga fönster är äldre vilket betyder att tätningen mellan fönsterrutorna är sämre vilket kan leda till att rutorna missfärgas.
Spricka i fönsterglas (se vardagsrum). Söndrigt fönsterglas rekommenderas att ersättas med nytt.


Energi:
Huset klassas till energiklass E vilket enligt Energimyndigheten är någorlunda förväntat men vi hade gärna strävat mot att förbättra energiåtgången radikalt.

Nuvarande energianvändning:
Energi till värme och kyla: 43 000 kWh/år
Varav energi till varmvattenberedning: 2 600 kWh/år
Hushållsel: 7 600 kWh/år


Besiktningsmannen anser i sina rekommendationer att man bör fundera på att byta reglersystem till värmekällan alt. markvärmepump alt. luft/luftvärmepump. Här är vi riktigt vilse! Borås anses enligt Energimyndndigheten tydligen ha en av de bättre priserna på fjärrvärme. Om man isolerar huset och gör allt annat för att få till energiförbrukningen, skulle verkligen byta från fjärrvärme till bergvärme göra så mycket? (Inser att jag ev blottar enorma kunskapsluckor här :))



Blev väl världen längsta inlägg det här, haha! Vi vore i vilket fall helt otroligt tacksamma för alla råd och tankar ni andra har! Vår grundkänsla just nu är "jösses vad mycket att göra, men jösses vad vi vill bo i det huset" och det ger väl en fingervisning. Det bör väl också nämnas att vi inte är speciellt händiga men har en hög ambitionsgrad av att läsa på och få hjälp härinne och bara använda hantverkare vid större grejer (källare, el såklart, VVS och säkert lite till). Initialt hade vi tänkt renovera för kanske sammanlagt 1 milj fördelat på 3-4 år men med det besiktningsprotokollet känns det som om det sticker iväg kanske en halv milj till?

Tack igen för synpunkter!
Johan
 
Hemmakatten
Tyckte det såg ganska okej ut. Inget superakut att åtgärda, utan mer sådant som kommer med åren.
 
Det låter väl bra. Besiktningsmän finner nästan alltid mikrobiell lukt i källare och vind.Så länge det inte finns mögel kan man lösa det mesta.
Lycka till!

Följ mitt renoveringsprojekt här http://byggaombloggen.com/
 
Johan_A_M
Hemmakatten skrev:
Tyckte det såg ganska okej ut. Inget superakut att åtgärda, utan mer sådant som kommer med åren.
Tack för hjälpen/bedömningen!
 
Johan_A_M
byggaombloggen skrev:
Det låter väl bra. Besiktningsmän finner nästan alltid mikrobiell lukt i källare och vind.Så länge det inte finns mögel kan man lösa det mesta.
Lycka till!

Följ mitt renoveringsprojekt här [länk]
Tack!
 
Observera att det där med att isolera vinden är bra ur energisynpunkt, men det kan förvärra ev. fuktproblem. Så läs på ordentligt innan du gör det.
 
Johan_A_M
hempularen skrev:
Observera att det där med att isolera vinden är bra ur energisynpunkt, men det kan förvärra ev. fuktproblem. Så läs på ordentligt innan du gör det.
Tack! Tror det huset behöver fixa fasad och ordentlig ventilation tämligen omgående och nu sitter jag och läser på om FTX...världen öppnar sig för en lägenhetsmänniska :)
 
Hemmakatten
Påminner lite om vårt gamla hus, byggt 1964. Putsad fasad som var lite bom och släppte lite här och där. Inget akut problem alls enligt mig. Dålig isolering på (kryp)vinden och för få (inga) ventilationsöppningar (antydan till fukt/mögel). Ventilationen blev åtgärdad med en ventilation i varje gavel. Isoleringen blev inte åtgärdad under de 10 åren vi bodde där. Fasaden som vi trodde var jättedålig hade bara ca 10% lös puts. Det åtgärdade vi (anlitade en murare) som knackade ner allt bomt och slängde på ny puts och dessutom målade (kalkfärg) hela fasaden. Fasaden är förmodligen något ni kan vänta med. FTX lär vara svårt att installera eftersom det måste dra ventilationskanaler till varje rum. Bättre då att sätta in fler ventileringsdon i varje rum och se till att ni får ett så bra självdrag som möjligt.

Källaren hade vi också en del anmärkningar på men det var så lite (typ lite fukt nederst på väggen i matkällaren) att vi aldrig gjorde något. När vi sålde och anlitade en besiktningsman för en säljarbesiktning var det en del punkter att åtgärda men besiktningsmannen sa att det trots det var ett av de "renaste" protokollen han skrivit. Ert protokoll ser bra ut. Ska ni satsa på nåt så är väl taket prio ett. Fasaden klarar sig några år.
 
Johan_A_M
Hemmakatten skrev:
Påminner lite om vårt gamla hus, byggt 1964. Putsad fasad som var lite bom och släppte lite här och där. Inget akut problem alls enligt mig. Dålig isolering på (kryp)vinden och för få (inga) ventilationsöppningar (antydan till fukt/mögel). Ventilationen blev åtgärdad med en ventilation i varje gavel. Isoleringen blev inte åtgärdad under de 10 åren vi bodde där. Fasaden som vi trodde var jättedålig hade bara ca 10% lös puts. Det åtgärdade vi (anlitade en murare) som knackade ner allt bomt och slängde på ny puts och dessutom målade (kalkfärg) hela fasaden. Fasaden är förmodligen något ni kan vänta med. FTX lär vara svårt att installera eftersom det måste dra ventilationskanaler till varje rum. Bättre då att sätta in fler ventileringsdon i varje rum och se till att ni får ett så bra självdrag som möjligt.

Källaren hade vi också en del anmärkningar på men det var så lite (typ lite fukt nederst på väggen i matkällaren) att vi aldrig gjorde något. När vi sålde och anlitade en besiktningsman för en säljarbesiktning var det en del punkter att åtgärda men besiktningsmannen sa att det trots det var ett av de "renaste" protokollen han skrivit. Ert protokoll ser bra ut. Ska ni satsa på nåt så är väl taket prio ett. Fasaden klarar sig några år.
Tack för råd att du tagit dig tid! Köper vi huset så tar vi nog dit någon som kan ventilation bra mycket bättre än vi också får vi se om det går med FTX eller ej. Det kanske räcker att göra som du säger.
 
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.