Råd kring besiktning inför ev. husköp

[huspelle95]

Tjena!

Enligt min tidigare tråd här (https://www.byggahus.se/forum/threads/foersta-huskoepet-foer-hoegt-pris.540483/page-10#post-6244321) så är vi på gång att ev. köpa ett lite äldre hus. Vi precis lagt ett bud och avvaktar nu svar från resterande intressenter.

Min fråga är då, hur ska vi tänka kring besiktning? Vill göra det jag kan för att uppfylla undersökningsplikten. Bör vi ta in egen besiktningsman och finns det några rekommendationer?
Har själv gjort en liten checklista med saker vi ska undersöka:

Hus​

Utvändigt​

• Fasadpanel
• Vindskivor
• Fönster
• Hängrännor/stuprör
• Balkong
• Yttertak
  • Under yttertak

Grund​

• Fukt i grunden
• Fukt i källare

Invändning​

• El installation
• Genomföringar radiatorrör
• Genomföringar ventilation tak
• Fuktmätning nedre badrum
• Fuktmätning övre badrum
• Spola i toaletter
• Test vattentryck.
• Testa vattensmak
• Kontrollera gov, rakt?
• Vind tak invändigt
• Självdrag

Garage​

Utvändigt​

• Fasadpanel
• Vindskivor
• Fönster
• Hängrännor/stuprör
• Yttertak
  • Under yttertak
• Vind tak invändigt

Invändigt​

• El installation

Att tillägga är att kommunen underkänt infiltrations bädden, vilket jag beräknat kommer kosta mellan 50.000 och 100.000 SEK att åtgärda.

Här är lite fakta om huset, har även bifogat besiktningsprotokollet från 2024.

ENERGIDEKLARATION
Energiklass: C
ELFÖRBRUKNING
16 490 kwh/ãr.
Kommentar: Solceller ej med uträkningen.

TOMT
13 444 kvm.

BYGGNAD
Byggår: 1909 (Säljaren vet inte när det faktiskt är byggt)
RENOVERINGAR
Totalrenoverat: 1982
Dubbelgarage:1982

BYGGNADSSÄTT
Grund: Delvis källare
Fasad: Trä
Takbeklädnad: Betongpannor och plát
Fönster: 3-glasfönster
UPPVÄRMNING OCH EL
Uppvärmningssystem: Varmepump luft/vatten (el)
VATTEN OCH AVLOPP
Vatten fran borrad brunn, delas med tvá andra grannar,
Enskilt avlopp till 3-kammarbrunn.

 

[Vrana]

Spännande! Det jag spontant hade lagt till på din lista är att kolla fallet mot de olika golvbrunnarna. Hur är avloppets skick? Finns det framtida planer på anslutning mot kommunens VA?

Lycka till!

 

[huspelle95]

Spännande! Det jag spontant hade lagt till på din lista är att kolla fallet mot de olika golvbrunnarna. Hur är avloppets skick? Finns det framtida planer på anslutning mot kommunens VA?

Lycka till!

Tack för tipset! Ska lägga till dig. Lite oklart eftersom jag själv inte kollat, men efter en besiktning från kommunen så vart som sagt infiltrationen underkänd. Så vi har ett år på hos att fixa det om vi köper huset.

Enligt säljaren så finns det inga planer på att dra kommunalt VA till området!

 

[SågspånPappspikEternit]

Du har redan postat det där besiktningsprotokollet i din första tråd. Du fick en hel del respons redan då.

Vad gäller saker att kontrollera, bör du kontrollera så mycket du kan. Då känns det som ett tryggare köp. Ta massvis med foton, så kan du gå tillbaka och titta i efterhand om det var något du missade.
Besiktningstekniker kan vara duktiga, eller så har du otur och hittar ett liknande stolpskott som ligger bakom det postade besiktningsprotokollet. Med din utförliga checklista tror jag det går bra utan besiktningstekniker!

 

[huspelle95]

Tack, kanske jag fick ja, ska gå tillbaka och kolla där också, tack för påminnelsen. Tänker att jag skulle vilja mäta fukt i båda huset och grunden också men kanske går bra att köpa nån fuktmätare och köra själv.

 

[Kirre2]

Jag är skeptiskt till besiktning av äldre hus. I vårt hus vi köpte var hela trossbotten rutten. Besiktningsmannen kikade in genom kattluckorna i grunden och sa att det är lite murket här, men det är nog ingen fara.
För övrigt rev han sönder en tapet för att det var en gammal fuktskada där, men annars inget vettigt.
Hade varit så mycket värdefullare om vi frågat snickarna som sen renoverade vår trossbotten från första början.

 

[huspelle95]

Jag är skeptiskt till besiktning av äldre hus. I vårt hus vi köpte var hela trossbotten rutten. Besiktningsmannen kikade in genom kattluckorna i grunden och sa att det är lite murket här, men det är nog ingen fara.
För övrigt rev han sönder en tapet för att det var en gammal fuktskada där, men annars inget vettigt.
Hade varit så mycket värdefullare om vi frågat snickarna som sen renoverade vår trossbotten från första början.

Lite så jag känner också, gör mest ytliga besiktigar som man själv skulle kunna kolla, bara man vet vad man ska kolla efter.

 

[trojlee]

Hade absolut bekostat en egen besiktning för att juridiskt fylla kraven på undersökningsplikt. Ofta är el och även till del vvs fråntaget besiktningar så kolla gärna lite extra där.
Vatenprov kan vara bra att ta om det är egen brunn, lösningar för att rena vatten är kostsamma...

 

[Vrana]

Hade absolut bekostat en egen besiktning för att juridiskt fylla kraven på undersökningsplikt. Ofta är el och även till del vvs fråntaget besiktningar så kolla gärna lite extra där.
Vatenprov kan vara bra att ta om det är egen brunn, lösningar för att rena vatten är kostsamma...

Jag är genuint nyfiken kring vad det skulle tillföra juridiskt? Kunna oberopa dolda fel eller vad? Låter osannolikt med tanke på TS beskrivning av ålder och skick på huset i övrigt.

 

[trojlee]

Jordabalken reglerar undersökningplikten. Det finns flertalet rättsfall där köpare har gått på säljarens besiktning vilket senare har visat sig vara helt obrukbart juridiskt då hen inte uppfyllt sin "plikt". Vilket i sig resulterat i förlorade mål vid exempelvus dolda fel..

 

[Nötegårdsgubben]

Jordabalken reglerar undersökningplikten. Det finns flertalet rättsfall där köpare har gått på säljarens besiktning vilket senare har visat sig vara helt obrukbart juridiskt då hen inte uppfyllt sin "plikt". Vilket i sig resulterat i förlorade mål vid exempelvus dolda fel..

Nej, så är det inte. Ett dolt fel är ett dolt fel oavsett om fastigheten besiktigats innan och oavsett vem som gjort det. Däremot kan bevisläget förbättras om man besiktigat först, och det finns också goda skäl att tro att en besiktning som görs i syfte att upptäcka fel (alltså av köparen) är bättre än en som görs för att göra fastigheten så säljbar som möjligt (alltså av säljaren).

 

[Nötegårdsgubben]

Det här med att ”fråga en snickare” istället för att ta in en besiktningsman. Hur resonerar man där? Nu senast var det @Kirre2 som skrev det, men han är inte ensam.

Om vi ponerar att det är någon som gör det mot betalning och inte bara en kompis som följer med, vilken snickare vågar uttala sig på ett annat sätt än en besiktningsman gör? Har de ingen självbevarelsedrift i att deras råd ses som professionella tjänster för vilka de har ett ansvar? Är de bättre än besiktningsmän? Billigare?

Många besiktningsmän är f.d. snickare som sadlat om och numera bara granskar hus. De gör det kanske slentrianmässigt och mycket genom stickprov, men jag skulle vara förvånad om stickproven är helt slumpmässiga snarare än av slaget här brukar det finnas problem om det finns något.

Och de jobbar efter ett protokoll inte olikt det TS försöker ta fram åt sig själv, men ett som är framtaget och testat över tid snarare än hoprafsat ur huvudet.

Jag tror att de tre viktigaste skälen till att besiktningsmän är misstrodda är att de inte granskar allt (vilket framgår av avtalet), att de skriver på ett stolpigt sätt som många har svårt att förstå samt att man inte vill ta in att det är en massa fel på huset man verkligen vill ha.

Att besiktiga ett ruckel är närmast meningslöst, där får man förvänta sig stt mycket är kasst. Likaså att besiktiga nyproduktion, för där gäller motsatsen. Men om man själv är relativt okunnig och mest går och ”sparkar däck”, då tycker jag att det är en rimlig sak att göra. Jag skulle vilja säga att man inte ska lita på säljarbesiktningar, men ärligt talat skulle jag nog ha svårt att slanta upp 15–20 tkr för ett hus som redan var besiktigat.

 

[Vrana]

Jordabalken reglerar undersökningplikten. Det finns flertalet rättsfall där köpare har gått på säljarens besiktning vilket senare har visat sig vara helt obrukbart juridiskt då hen inte uppfyllt sin "plikt". Vilket i sig resulterat i förlorade mål vid exempelvus dolda fel..

Men det är det jag menar. Här är köparen uppenbarligen angelägen och huset är äldre utan några nyliga renoveringar (fattar jag det rätt att senast var 82?) vad finns det att hämta? Man kan ju vänta sig att det mesta är ”avskrivet”? Tänker att det hade varit annorlunda med ett tre år gammalt badrum som man vill kolla klämringen med hjälp av ett proffs på.

 

[Kirre2]

Det här med att ”fråga en snickare” istället för att ta in en besiktningsman. Hur resonerar man där? Nu senast var det @Kirre2 som skrev det, men han är inte ensam.

Om vi ponerar att det är någon som gör det mot betalning och inte bara en kompis som följer med, vilken snickare vågar uttala sig på ett annat sätt än en besiktningsman gör? Har de ingen självbevarelsedrift i att deras råd ses som professionella tjänster för vilka de har ett ansvar? Är de bättre än besiktningsmän? Billigare?

Många besiktningsmän är f.d. snickare som sadlat om och numera bara granskar hus. De gör det kanske slentrianmässigt och mycket genom stickprov, men jag skulle vara förvånad om stickproven är helt slumpmässiga snarare än av slaget här brukar det finnas problem om det finns något.

Och de jobbar efter ett protokoll inte olikt det TS försöker ta fram åt sig själv, men ett som är framtaget och testat över tid snarare än hoprafsat ur huvudet.

Jag tror att de tre viktigaste skälen till att besiktningsmän är misstrodda är att de inte granskar allt (vilket framgår av avtalet), att de skriver på ett stolpigt sätt som många har svårt att förstå samt att man inte vill ta in att det är en massa fel på huset man verkligen vill ha.

Att besiktiga ett ruckel är närmast meningslöst, där får man förvänta sig stt mycket är kasst. Likaså att besiktiga nyproduktion, för där gäller motsatsen. Men om man själv är relativt okunnig och mest går och ”sparkar däck”, då tycker jag att det är en rimlig sak att göra. Jag skulle vilja säga att man inte ska lita på säljarbesiktningar, men ärligt talat skulle jag nog ha svårt att slanta upp 15–20 tkr för ett hus som redan var besiktigat.

Vi beställde en besiktning från Ocab eller Anticimex, kommer inte ihåg vilket. Känner att det inte gav nånting. Våra snickare som sen fixade till huset hade betydligt bättre koll på allting. Därför känner jag att det vore bättre att betala dem några tusenlappar från början, än en kille som kollade in genom kattluckorna och sen rev sönder tapeterna vi ville ha kvar.

 

[Nötegårdsgubben]

Ja, jag är med på vad du säger. Jag förstår bara inte vilken snickare som skulle ta på sig att uttala sig på motsvarande vis som en besiktningsman utan försäkring.