Proffsig fastighetsjurist sökes
Jag har för avsikt att stämma min mäklare som vi köpt hus av.
Objektsbeskrivningen var saltad rejält gällande arean på huset. Hur som helst behöver jag en bra fastighetsjurist som har erfarenhet av att stämma just fastighetsmäklare.
Någon därute som kan rekommendera mig någon riktigt bra???
Antingen byrå eller specifik person?
Tack på förhand, Leolina
Objektsbeskrivningen var saltad rejält gällande arean på huset. Hur som helst behöver jag en bra fastighetsjurist som har erfarenhet av att stämma just fastighetsmäklare.
Någon därute som kan rekommendera mig någon riktigt bra???
Antingen byrå eller specifik person?
Tack på förhand, Leolina
Mäklare som säljer dyra objekt i Stockholm brukar nuförtiden vara mycket skickliga på att helt skriva bort både sitt och säljarens ansvar, så jag skulle börja med att skärskåda kontraktet.
1. Om det står en formulering i stil med "Areauppgift från säljaren - om arean är av betydelse för köparen uppmanas denna kontrollera ytan innan köpet" så är ni väsentligen chanslösa.
2. Om det står "ca XXX m2" så är praxis att avvikelsen får vara upp til 10% utan att ni har rätt till någon ersättning.
3. I vilket fall som helst har jag svårt att tro att kontraktet anger att _mäklaren_ är ansvarig för areauppgiften. Möjligen kan ni hävda dolt fel, men i så fall är det bara köparen ni kan gå på (och då är det bra att hålla sig vänlig med mäklaren).
1. Om det står en formulering i stil med "Areauppgift från säljaren - om arean är av betydelse för köparen uppmanas denna kontrollera ytan innan köpet" så är ni väsentligen chanslösa.
2. Om det står "ca XXX m2" så är praxis att avvikelsen får vara upp til 10% utan att ni har rätt till någon ersättning.
3. I vilket fall som helst har jag svårt att tro att kontraktet anger att _mäklaren_ är ansvarig för areauppgiften. Möjligen kan ni hävda dolt fel, men i så fall är det bara köparen ni kan gå på (och då är det bra att hålla sig vänlig med mäklaren).
Mäklaren ansvarar för vad som skrivs i objektsbeskrivningen.
Det har inte nämnts något om att arean skulle vara baserad på säljarens uppgifter eller och att uppgiften därmed borde kontrolleras av köparen. Jag ska kunna förutsätta att arean stämmer. Lite plus eller minus.
Men visst finns det många kryphål för mäklare. I vårt fall rör det sig om lite mer än några kvadratmeter hit och dit.
Differensen rör sig om 20kvm per plan alltså 40 kvm på ett suteränghus.
Mäklare är ju ett släkte för sig och det är ju i och för sig advokater också!? bägge har mycket att göra, därför behöver jer er hjälp därute med fler alternativ!
Tacksam för fler tips om namn.
Leolina
Det har inte nämnts något om att arean skulle vara baserad på säljarens uppgifter eller och att uppgiften därmed borde kontrolleras av köparen. Jag ska kunna förutsätta att arean stämmer. Lite plus eller minus.
Men visst finns det många kryphål för mäklare. I vårt fall rör det sig om lite mer än några kvadratmeter hit och dit.
Differensen rör sig om 20kvm per plan alltså 40 kvm på ett suteränghus.
Mäklare är ju ett släkte för sig och det är ju i och för sig advokater också!? bägge har mycket att göra, därför behöver jer er hjälp därute med fler alternativ!
Tacksam för fler tips om namn.
Leolina
Det fanns ett fall om detta i tingsrätten där köparen hade fått rätt mot säljarna angånde bostadsytan. Säljarna hade helt enkelt uppgett för stor yta i beskrivningen och köparna som kom från en lite lägenhet hade inga som helst anledningar att misstänka/känna/fundera/leta/fixa/dona/tro något att ytan inte skulle stämma. Tingsrätten beslutade att en viss summa skulle betalas tillbaka till köparna för den felaktiga arean.
Här var det dock säljarna som man stämde och inte mäklaren, så det kanske är annorlunda, men det kan gå att få rätt.
- M
Här var det dock säljarna som man stämde och inte mäklaren, så det kanske är annorlunda, men det kan gå att få rätt.
- M
Hej igen
Jag har nu fått napp. Har talat med en jurist som ev. ska hjälpa oss. Tack för tipsen av er på forumet!
Någon som vet mer om ärendet som Gladh skrivit om. Hur kan man hitta just det "caset"?
Hur söker man, kontaktar jag Tingsrätten eller söker jag någon annanstans?
Leolina
Jag har nu fått napp. Har talat med en jurist som ev. ska hjälpa oss. Tack för tipsen av er på forumet!
Någon som vet mer om ärendet som Gladh skrivit om. Hur kan man hitta just det "caset"?
Hur söker man, kontaktar jag Tingsrätten eller söker jag någon annanstans?
Leolina
Hur stor sa objektsbeskrivningen att huset var?
Hur stort är det egentligen?
Hur stort är det enligt fastighetsutdraget?
Varifrån fick mäklaren storleken ifrån?
/skuggjuryn
Hur stort är det egentligen?
Hur stort är det enligt fastighetsutdraget?
Varifrån fick mäklaren storleken ifrån?
/skuggjuryn
Vi har legat i en rättsprocess för precis samma sak.
I objektsbeskrivningen stod det att vårt hus var 72kvm, och när jag började mäta för att få underlag till en tillbyggnad, upptäckte jag att det endast var 61. Skillnaden rörde sig om att säljaren mätt hela vägen in till väggen på övervåningen där det är snedtak.
Även vi kom från en lägenhet och kunde därför inte anses ha referenser nog att förstå att det var fel.
I vår beskrivning stod "Säljarens uppgift".
Det var oxå viktigt att det stog Boarea, och inte "boyta". Detta p.g.a. att area är det uppmätta måttet på en yta, och därför innefattas i standard för mätning av boarea, medans yta är en geometrisk egenskap, som inte innefattas i standarden.
I vårt fall slutade det med förlikning under en förhandling in tingsrätten (ej huvudförhandling), där vi erhöll halva det belopp som, av en oberoende värderingsman, ansetts vara värdeförändringen som följd av felet.
Om det hade gått till huvudförhandling hade nyckelfaktorerna för vår eventuella framgång varit följande.
* Att vi kunnat påvisa att felet var av, för oss, betydande art. Man kan annars mena att en area bara är en siffra på ett papper, och att man värderat det man sett vid köpet.
* Att säljaren gjort en utfästelse betraktande boarean. Om Objektsbeskrivningen inte är en bilaga i kontraktet, kan man anse att det heller inte är en grund för avtalet.
Jag rekommenderar er att betänka detta noga.
För oss var det 1,5års processande, vilket inte var särskilt trevligt. Dina nya grannar är oxå säljarens gamla grannar, och risken finns att de ställer sig på dennes sida, med direkt grannosämja som följd.
Mvh
David Berglund
I objektsbeskrivningen stod det att vårt hus var 72kvm, och när jag började mäta för att få underlag till en tillbyggnad, upptäckte jag att det endast var 61. Skillnaden rörde sig om att säljaren mätt hela vägen in till väggen på övervåningen där det är snedtak.
Även vi kom från en lägenhet och kunde därför inte anses ha referenser nog att förstå att det var fel.
I vår beskrivning stod "Säljarens uppgift".
Det var oxå viktigt att det stog Boarea, och inte "boyta". Detta p.g.a. att area är det uppmätta måttet på en yta, och därför innefattas i standard för mätning av boarea, medans yta är en geometrisk egenskap, som inte innefattas i standarden.
I vårt fall slutade det med förlikning under en förhandling in tingsrätten (ej huvudförhandling), där vi erhöll halva det belopp som, av en oberoende värderingsman, ansetts vara värdeförändringen som följd av felet.
Om det hade gått till huvudförhandling hade nyckelfaktorerna för vår eventuella framgång varit följande.
* Att vi kunnat påvisa att felet var av, för oss, betydande art. Man kan annars mena att en area bara är en siffra på ett papper, och att man värderat det man sett vid köpet.
* Att säljaren gjort en utfästelse betraktande boarean. Om Objektsbeskrivningen inte är en bilaga i kontraktet, kan man anse att det heller inte är en grund för avtalet.
Jag rekommenderar er att betänka detta noga.
För oss var det 1,5års processande, vilket inte var särskilt trevligt. Dina nya grannar är oxå säljarens gamla grannar, och risken finns att de ställer sig på dennes sida, med direkt grannosämja som följd.
Mvh
David Berglund
För att svara på Imported_ax så stod det i objektsbeskrivningen att boarean var 78+78 samt en biarea på 40.
Egentligen är det ca 60 +60 ett souteränghus och biarea 40kvm.
Enl. fastighetsutdragen är det 58+58kvm.
Vem som mäklaren fått uppgiften ifrån vet man ju inte än.
För att kommentera Davids inlägg, så stod det just boarea och biarea och inte yta.
Ved var det för värderingsman ni hade som räknade ut värdet per kvm? Hur kom det sig att ni nöjde er med 50%? Ville ni få ett avslut? Vad kostade det er i advokatkostnader? Gick det på hemförsäkringen?
Vi är inte rädda för en huvudförhandling och de två förutsättningarna du nämnde kan man motivera. Att gå ut med ett hus för försäljning med stor yta drar ju penningrika spekulanter. Huset har ju ett värde och då vi nu sålt huset har vi fått gå ut med en betydligt mindre boarea vilket kanske dragit minder spekulanter åt oss?...
Kan man komma på andra argument?
Objektsbeskrivningen är med som bilaga i kontraktet vill jag minnas.
Som sagt vi har sålt huset nu. Så vi behöver inte oroa oss för grannarna
. Men jag fattar vad du menar.
Ja hörrni forstsättning följer.. kanske ett par år enl. er ? huh.
mvh Leolina
Egentligen är det ca 60 +60 ett souteränghus och biarea 40kvm.
Enl. fastighetsutdragen är det 58+58kvm.
Vem som mäklaren fått uppgiften ifrån vet man ju inte än.
För att kommentera Davids inlägg, så stod det just boarea och biarea och inte yta.
Ved var det för värderingsman ni hade som räknade ut värdet per kvm? Hur kom det sig att ni nöjde er med 50%? Ville ni få ett avslut? Vad kostade det er i advokatkostnader? Gick det på hemförsäkringen?
Vi är inte rädda för en huvudförhandling och de två förutsättningarna du nämnde kan man motivera. Att gå ut med ett hus för försäljning med stor yta drar ju penningrika spekulanter. Huset har ju ett värde och då vi nu sålt huset har vi fått gå ut med en betydligt mindre boarea vilket kanske dragit minder spekulanter åt oss?...
Kan man komma på andra argument?
Objektsbeskrivningen är med som bilaga i kontraktet vill jag minnas.
Som sagt vi har sålt huset nu. Så vi behöver inte oroa oss för grannarna
. Men jag fattar vad du menar.Ja hörrni forstsättning följer.. kanske ett par år enl. er ? huh.
mvh Leolina
Jag fick också en lite kalldusch när vi köpte vårt hus där stod boarea: ca 190 kvm. Och när jag sedan ringde försäkringsbolaget för att försäkra huset så sa de att det bara var på 166 kvm + plus att de byggt in en balkong så huset är kanske på 170-173 kvm. Jag funderade först på hur mycket extra jag betalade för dess 20 kvm, men när jag kollade med banken och de sa att mitt hus var värt mer än vad jag betalde för det (utgår ifrån att de ha 166 kvm i sina papper, eftersom de går på samma uppgifter som försäkringsbolaget) så orkade jag helt enkelt inte....
Antingen så betalade vi mycket mindre än vad huset var värt för 190 kvm, eller så betalad vi mindre än vad huset var värt för 166 kvm... i vilket fall som helst så har huset stigit med 1.4 miljoner i värde sedan vi köpte det för 3 år sedan (enl banken)
Så innan du drar på stora kavaleriet så kanske man skall kontrollera hur mycket dessa 20 kvm hade gjort i priset och sedan se om det är värt tiden och besvärtet för att dra igång en process (som ni mycket väl kan förlora). Nu är ju huset sålt så det är kanske lite svårt, men annars så kunde man tagit dit en annan mäklare och uppgett de felaktiga värden och se om de skiljer sig nämnvärt från en mäklares värdering med de riktiga värdena....
- M
Antingen så betalade vi mycket mindre än vad huset var värt för 190 kvm, eller så betalad vi mindre än vad huset var värt för 166 kvm... i vilket fall som helst så har huset stigit med 1.4 miljoner i värde sedan vi köpte det för 3 år sedan (enl banken)
Så innan du drar på stora kavaleriet så kanske man skall kontrollera hur mycket dessa 20 kvm hade gjort i priset och sedan se om det är värt tiden och besvärtet för att dra igång en process (som ni mycket väl kan förlora). Nu är ju huset sålt så det är kanske lite svårt, men annars så kunde man tagit dit en annan mäklare och uppgett de felaktiga värden och se om de skiljer sig nämnvärt från en mäklares värdering med de riktiga värdena....
- M
Jag förstår att ni känner er lurade. Men jag skulle tro att en process om detta vore mycket riskabel, Antag att processen drar ut i 2-3 år (mer om någon börjar överklaga). Advokatkostnaderna för er i form av självrisk på hemförsäkringen landar på 50 - 100 000. Och sedan förlorar ni målet, åker på att betala motsidans advokatkostnader på typ 3 - 400 000 (det täcker inte er hemföraäkring tror jag). Då tror jag att man känner sig som en totalförlorare.
Samtidigt skall man komma ihåg att samma gnagande oro för adovkatkostnader etc, finns hos säljaren. Så det finns ofta en stor marginal för förhandling.
Men rent formellt så tror jag att ett så stort fel som det är fråga om i ert fall faller på er undersökningsplikt, det är en så stor andel av den uppgivna ytan som inte finns att ni eller er besiktningsman borde upptäckt det.
Det belopp ni kan få ersättning med är inte et rent kvadratmeterpeis, hus säljs inte per kvadratmeter, när man köper ett hus så köper man många egenskaper. Man köper ETT kök, ETT eller flera badrum, ett antal kvadratmeter. Boende i en speciell del av staden osv. Ytan är en abv många faktorer som bygger upp värdet.
Och det är ni som har att bevisa att huset skulle varit värt X kronor mindre om den rätta ytan varit känd. Visserligen har ni en viss vägledning i bevisningen av det pris ni fick nu när ni sjäva sålde, men det är ändå ett ganska svagt bevis för avd det rätta värdet var när ni köpte.
Jag tycker att ni skall prata med en advokat som kan ge er lite mer kompetent rådgivning än vad ni kan få här på forumet. Men jag tror att det är nyttigt att vara lite mindre inställd på att detta givetvis är värt att slåss för.
Samtidigt skall man komma ihåg att samma gnagande oro för adovkatkostnader etc, finns hos säljaren. Så det finns ofta en stor marginal för förhandling.
Men rent formellt så tror jag att ett så stort fel som det är fråga om i ert fall faller på er undersökningsplikt, det är en så stor andel av den uppgivna ytan som inte finns att ni eller er besiktningsman borde upptäckt det.
Det belopp ni kan få ersättning med är inte et rent kvadratmeterpeis, hus säljs inte per kvadratmeter, när man köper ett hus så köper man många egenskaper. Man köper ETT kök, ETT eller flera badrum, ett antal kvadratmeter. Boende i en speciell del av staden osv. Ytan är en abv många faktorer som bygger upp värdet.
Och det är ni som har att bevisa att huset skulle varit värt X kronor mindre om den rätta ytan varit känd. Visserligen har ni en viss vägledning i bevisningen av det pris ni fick nu när ni sjäva sålde, men det är ändå ett ganska svagt bevis för avd det rätta värdet var när ni köpte.
Jag tycker att ni skall prata med en advokat som kan ge er lite mer kompetent rådgivning än vad ni kan få här på forumet. Men jag tror att det är nyttigt att vara lite mindre inställd på att detta givetvis är värt att slåss för.
Historien om rättsprocessen, samt våra resonemang följer...
Efter att vi diskuterat prisavdrag fram och tillbaka ett par månader gick förlikningsförhandlingarna i stå, då säljaren, via ombud, backade på sitt anbud. Denne krävde då en värdering av oberoende värderingsman för att fortsätta förhandlingarna. Jag köpte en sådan värdering från en man utsedd av Göteborgs handelskammare. Denna skulle enligt uppgift kosta 5-6000 men slutade på 10'500.
Värderingen gick sammanfattat ut på att han först gjorde en allmän bedömning av huset, och konstaterade hur köpeskillingen stod i förhållande till hans värdering, samt hur K/T-värdet stod i relation till andra liknande hus i området.
Sedan användes fastighetsdeklarationen, där byggnadsvärdet har en viss andel av fastighetens värde. Denna procent multiplicerat med den procent som arean avvek satte han som den minsta värdeförändring som kunde bedömas som följd av felet. Felets värde bedömdes då till 80'000.
Trots denna värdering gick förhandlingen inte vidare, varpå vi formelt stämde säljaren. Detta ledde till en första förhandling i tingsrätten. Förhandlingen i tingsrätten gick fram och tillbaka i ett par timmar och stannade vid att motparten hade för avsikt att göra en egen värdering, inför huvudförhandling. En möjlig bluff från deras sida? Vid detta tillfälle lyfte vi efter samråd med vårt ombud frågan om att förlika, och det slutade efter ytterligare några vändor med 40'000.
Lite ekonomiskt resonemang som låg bakom beslutet....
Försäkringsbolaget täckte 80% upp till 3 basbelopp (ca: 120'000). Vid tiden för förhandlingen var mina kostnader uppe i ca: 16'000 efter försäkringens inblandning vilket innebär ca: 80'000 före. D.v.s. vi hade utnyttjat 67% av försäkringens stöd. Generellt kan man konstatera att försäkringen täcker en normal kostnad med ombud hela vägen till slutförhandling, som avslutas med att man får stå för sina egna kostnader.
OM deras oberoende värdering skulle visa på ett annat belopp än mitt, och dessutom ett som avviker betydligt, är det vanligt att rätten dömer en jämkning mellan beloppen som ersättning, samt att eftersom "båda får delvis rätt" så får man dela på rättegångskostnaderna alt. betala sina egna.
Det bud vi hade just då, var som sagt halva beloppet som värderingen pekat på; 40'000, samt utgifter på 16'000 = 34´000.
Skulle en huvudförhandling leda 100% till vår fördel skulle vi få 80'000. Om det hade blivit någon form av jämkning skulle det troligen slutat med att vi maxat vår försäkring, och i värsta fall t.o.m. övertrasserat det försäkringsbolaget bidrar med. Samt att ersättningen kanske skulle landat på 50-60'000? Det skulle alltså riskera att resultera i inga pengar alls, eller ännu värre, restskuld för oss.
Självklart är vi inte nöjda med hur det blev, då vi anser att vi har 110% rätt i frågan och att det var ett "solklart case". Men då inga sådana finns, och alla rättegångar är en bedömning, så var det inte värt risken. Det finns tyvärr sällan en solklar vinnare i en sådan här tvist.
Hoppas kunna ge er lite mer stöd i ert beslut.
Efter att vi diskuterat prisavdrag fram och tillbaka ett par månader gick förlikningsförhandlingarna i stå, då säljaren, via ombud, backade på sitt anbud. Denne krävde då en värdering av oberoende värderingsman för att fortsätta förhandlingarna. Jag köpte en sådan värdering från en man utsedd av Göteborgs handelskammare. Denna skulle enligt uppgift kosta 5-6000 men slutade på 10'500.
Värderingen gick sammanfattat ut på att han först gjorde en allmän bedömning av huset, och konstaterade hur köpeskillingen stod i förhållande till hans värdering, samt hur K/T-värdet stod i relation till andra liknande hus i området.
Sedan användes fastighetsdeklarationen, där byggnadsvärdet har en viss andel av fastighetens värde. Denna procent multiplicerat med den procent som arean avvek satte han som den minsta värdeförändring som kunde bedömas som följd av felet. Felets värde bedömdes då till 80'000.
Trots denna värdering gick förhandlingen inte vidare, varpå vi formelt stämde säljaren. Detta ledde till en första förhandling i tingsrätten. Förhandlingen i tingsrätten gick fram och tillbaka i ett par timmar och stannade vid att motparten hade för avsikt att göra en egen värdering, inför huvudförhandling. En möjlig bluff från deras sida? Vid detta tillfälle lyfte vi efter samråd med vårt ombud frågan om att förlika, och det slutade efter ytterligare några vändor med 40'000.
Lite ekonomiskt resonemang som låg bakom beslutet....
Försäkringsbolaget täckte 80% upp till 3 basbelopp (ca: 120'000). Vid tiden för förhandlingen var mina kostnader uppe i ca: 16'000 efter försäkringens inblandning vilket innebär ca: 80'000 före. D.v.s. vi hade utnyttjat 67% av försäkringens stöd. Generellt kan man konstatera att försäkringen täcker en normal kostnad med ombud hela vägen till slutförhandling, som avslutas med att man får stå för sina egna kostnader.
OM deras oberoende värdering skulle visa på ett annat belopp än mitt, och dessutom ett som avviker betydligt, är det vanligt att rätten dömer en jämkning mellan beloppen som ersättning, samt att eftersom "båda får delvis rätt" så får man dela på rättegångskostnaderna alt. betala sina egna.
Det bud vi hade just då, var som sagt halva beloppet som värderingen pekat på; 40'000, samt utgifter på 16'000 = 34´000.
Skulle en huvudförhandling leda 100% till vår fördel skulle vi få 80'000. Om det hade blivit någon form av jämkning skulle det troligen slutat med att vi maxat vår försäkring, och i värsta fall t.o.m. övertrasserat det försäkringsbolaget bidrar med. Samt att ersättningen kanske skulle landat på 50-60'000? Det skulle alltså riskera att resultera i inga pengar alls, eller ännu värre, restskuld för oss.
Självklart är vi inte nöjda med hur det blev, då vi anser att vi har 110% rätt i frågan och att det var ett "solklart case". Men då inga sådana finns, och alla rättegångar är en bedömning, så var det inte värt risken. Det finns tyvärr sällan en solklar vinnare i en sådan här tvist.
Hoppas kunna ge er lite mer stöd i ert beslut.
Tips att läsa är fastighetsmäklarnämndens infoblad om hur objektsbeskrivningen ska se ut.
http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/pdf/fmn_god_fastighetsmaklarsed_objektsbeskrivningen.pdf
Hur många mäklare är det som bryter mot reglerna?
Leolina
http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/pdf/fmn_god_fastighetsmaklarsed_objektsbeskrivningen.pdf
Hur många mäklare är det som bryter mot reglerna?
Leolina
Gör bara inte misstaget att tro att en rättsprocess är svart på vitt, bara för att lagen är det.