Friskrivningsklausul utesluter inte helt möjligheten att bli ansvarig för dolda fel (läste jag på byggahus), så det kan vara bra att berätta för köparen vilka fel ni känner till. T ex.
Badrum med gamla tätskikt
Skorsten med eldningsförbud
Dränering äldre än 20 år
Tak i behov av översyn
Elinstallation behöver kontrolleras
Osv.
Då har du i princip varnat köparen för hela huset, och då blir det svårt för hen att komma med dolda fel
Badrum med gamla tätskikt
Skorsten med eldningsförbud
Dränering äldre än 20 år
Tak i behov av översyn
Elinstallation behöver kontrolleras
Osv.
Då har du i princip varnat köparen för hela huset, och då blir det svårt för hen att komma med dolda fel
Mmm, okej.harry73 skrev:
Ja huset är ju inte nytt och det är ett renoveringsobjekt, detta vet köparna om men det är viktigt att det hamnar på papper likväl.
Jag ska passa på att gå en rond till på lördag när vi ska träffas vid huset så ska jag notera allt jag kan komma på.
Men allt som du tog upp som exempel finns med på listan
Men, nog borde man väl kunna utforma en friskrivningsklausul i kontraktet där det står att säljarna inte på något sätt blir ersättningsskyldiga oavsett fel. Och får man det med underskrift så borde väl det fungera rent juridiskt?
Köparen har sagt att vi kan skriva in i kontraktet att om det dyker upp något så kommer de inte att yrka på någon ersättning från oss, utan han kommer vända sig till sitt försäkringsbolag.
Är det någon här som kan bistå med något fel som skulle kunna anses vara dolt och ersättningsskyldigt och som man inte tänker på att ta med i kontraktet eller någon form av checklista som man kan läsa igenom?
Jag och exet har haft funderingar på en sk. "dolda fel-försäkring" men läser man villkoren och undantagen så tycker inte jag att en sådan verkar vara värd pengarna.
För det den täcker verkar vara sådant man bör konstatera vid en vanlig undersökning, och det den inte täcker är sådant som man inte lika lätt kan kontrollera utan att ta till hjälp.
Visst är en friskrivningsklausul giltig så länge säljaren inte haft kännedom eller misstanke om ett fel (dolt eller ej).
Exempel på dolt fel kan vara skadedjur (ex termiter), mögel (som inte syns eller luktar), konstruktionsfel (som inte finns med på ritningar eller dyl och som du som säljare inte haft anledning att förstå), etc
Exempel på dolt fel kan vara skadedjur (ex termiter), mögel (som inte syns eller luktar), konstruktionsfel (som inte finns med på ritningar eller dyl och som du som säljare inte haft anledning att förstå), etc
Nej, det går att komma väldigt långt med tydliga friskrivningar men aldrig, vågar jag påstå, till 100 %. Allt kokar ner till om fastigheten, trots friskrivningen, är sämre än vad köparen haft anledning att förvänta sig och som rör en omständighet som inte omfattas av köparens undersökningsplikt. Ett exempel skulle kunna vara att parterna är överens om att anspråk inte ska framställas pga fel men så visar det sig fastigheten är allvarligt giftförorenad. Då är det troligtvis oskäligt att köparen ska behöva stå fast vid att betala överenskommet pris, vare sig säljaren kände till föroreningen eller inte.
Redigerat:
Du har upplysningplikt och säljaren har undersökningsplikt. Det är inget ni kan friskriva er från, friskrivningsklausul eller inte. Det bästa är om du skriver ner alla defekter du känner till och sedan skriver ut listan i två ex som du och köparen skriver under och tar var sitt. Det är också bra om du, till exempel i kontraktet, tydliggör att köparen har undersökningsplikt. Om sedan köparen väljer att inte nyttja sin undersökningsplikt kan det aldrig drabba dig.Texas skrev:
Minsta risken för otrevliga överraskningar får ni om alla eventuella fel dyker upp före överlåtelsen. Att sedan hävda dolt fel är i stort sett omöjligt eftersom dolda fel är sådana fel som man inte hade kunnat förutse vid en vanlig besiktning och med hänsyn till husets skick och ålder.
Notera också att det är köparen som ska göra besiktningen. Enda anledningen, som jag kan se det, att som säljare göra en besiktning är för att kunna teckna en dolda-fel-försäkring. Och den kan man ändå inte teckna om man säljer privat.
Jag var i kontakt med en f.d arbetskollegas fru som jobbar som mäklarassistent, hon frågade en av kollegorna som var mäklare och enligt de så hade de alldeles nyligen gjort ett kontrakt med friskrivningsklausul och det var i den meningen att köparna aldrig skulle kunna yrka på ersättning.LillaSandra skrev:
Det ska vara skottsäkert enligt mäklarna, jag fick formuleringen i kontraktet skickade till mig.
De har uttryckt sig såhär:
Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.
Det ställs väldigt höga krav på att en friskrivningsklausul skall vara väldigt tydligt skriven. Jag tror att formuleringen i Texas inlägg här ovanför återfinns i ett rättsfall där den godkänts som gällande. Men att den egentligen inte uppfyller lagens skrivna krav. Men HD har tydligen valt att godkänna den skrivningen, i just det speciella fallet.
Det kan vara vanskligt att förutsätta att en viss formulering är "skottsäker", eftersom det egentligen inte är meningen att man skall helt kunna avtala bort säljarens ansvar för fel. Det gör att OM det verkligen kommer till en domstol så kommer klausulen att "granskas med lupp".
Om man håller sig till lagens "bokstav" så kan man bara avtala bort ansvaret för specifika egenskaper. Så en friskrivnigsklausul skall egenligen vara en lista över vilka delar av huset som säljaren inte tar ansvar för. En sådan lista kan bli väldigt otydlig, om det ex. finns en friskrivning som gäller dräneringen, så kanske köparen kräver ersättning för en brist i fuktisoleringen av källarväggen, något som många nog tycker innefattas av "dräneringen".
Det kan vara vanskligt att förutsätta att en viss formulering är "skottsäker", eftersom det egentligen inte är meningen att man skall helt kunna avtala bort säljarens ansvar för fel. Det gör att OM det verkligen kommer till en domstol så kommer klausulen att "granskas med lupp".
Om man håller sig till lagens "bokstav" så kan man bara avtala bort ansvaret för specifika egenskaper. Så en friskrivnigsklausul skall egenligen vara en lista över vilka delar av huset som säljaren inte tar ansvar för. En sådan lista kan bli väldigt otydlig, om det ex. finns en friskrivning som gäller dräneringen, så kanske köparen kräver ersättning för en brist i fuktisoleringen av källarväggen, något som många nog tycker innefattas av "dräneringen".
Hur skulle det se ut om man skriver att huset säljs som rivningsobjekt och att om säljaren väljer att behålla eller renovera delar av huset att dessa ska undersökas noggrann innan försäljning pga husets allmänna skick
Det kan nog om man formulerar det på ett bra sätt. Men svårigheten med en sådan formulering ligger i att andemeningen i jordabalken är att det inte skall gå. Därmed krävs lite juridiskt trollande för att få till en giltig klausul.
Det kan funka, men är inte säkert. Det går inte att ta en standardformulering och slänga in den i ett sammanhang och tro att det alltid kommer att funka.Texas skrev:
Det enda som är 100 % säkert är att de som uttrycker sig i termer om "skottsäkert" ska man inte ta juridisk rådgivning från. Det är ett skottsäkert råd från min sida.
Om huset verkligen är ett rivningsobjekt har det nog stor tyngd. Om det inte är ett rivningsobjekt kommer klausulen att tolkas mot bakgrund av vad den är: d.v.s. ett försök att kringgå lagstiftaren grundintention. Klausulens största värde är dock troligtvis som moralisk påtryckning mot köparen från att dra igång ett kravärende.harry73 skrev:
Ja det är nog vanskligt precis likväl som det finns en anledning att man inte ska kunna friskriva sig helt, trots att vi och köparna är överens. De (köparna) kanske mot bättre vetande då det är deras första husaffär, precis som det var för oss när vi köpte denna fastighet.hempularen skrev:
Vi har ägt huset sedan 2003 och vi har inte stött på några överraskningar, jag kan inte tänka mig vad för sorts dolda fel det skulle kunna finnas i fastigheten, självklart finns det saker som måste fixas men dessa är uppenbara.
Men jag vill ju självklart inte att köparna ska drabbas av några utgifter de inte räknat med, precis som jag själv inte vill stå ersättningsskyldig för fel som jag själv inte vetat om och kunnat påtala.
Jag får fila på en lista med det som är i behov av renovering och översyn.
Jag är nöjd om jag kan gå vidare i livet utan lån och med glada köpare som kan ge huset det förtjänar, för såhär
i efterhand så var det helt fel av oss att köpa det och tro att vi skulle mäkta med det.
Men jag har åtminstone blivit visare.
Hmm, alltså huset är välbyggt, grannen som är pensionerad byggnadsmästare har påpekat det flera gånger, köparen som jobbar som snickare var fundersam i början av deras besök men nu när han varit till huset så pass mycket så säger han att hans uppfattning är densamma.harry73 skrev:
Men att det behövs en totalrenovering råder det inget tvivel om.
Skorsten (12 pipor!) som behöver fixas utvändigt, glidgjutas i rökkanalerna (det finns två jättefina vedspisar och en oljepanna i dagsläget).
Han kommer sätta in en luft/vatten värmepump och lägga in golvvärme i hela huset..
Panelas om och tilläggsisoleras.
Lyfta på teglet och antagligen byta ut pappen (det är fint uppe på vinden och det är inga konstiga lukter).
Elsystem med stor del textilkabel, inte gjort för dagens strömförbrukare.
Dränera om, kanske isolera grunden, fuktgenomslag i källaren finns, som syns tydligt i bl.a garaget, men det är liksom på vinden inga konstiga lukter.
Fixa avloppsstammar invändigt, de kommer göra om hela planlösningen så det blir ju gjort i och med det.
Kanske är det rivningsobjekt man ska kalla det, eller kanske renoveringsobjekt?
Haha, nja det kanske var jag som hittade på skottsäker, men jag förstår vad du menar. Eftersom denna formulering jag fick var billigt (gratis) så kanske formuleringen är värt lika mycket (lite) den dagen det behövs mest?Plåthuset skrev:Det kan funka, men är inte säkert. Det går inte att ta en standardformulering och slänga in den i ett sammanhang och tro att det alltid kommer att funka.
Det enda som är 100 % säkert är att de som uttrycker sig i termer om "skottsäkert" ska man inte ta juridisk rådgivning från. Det är ett skottsäkert råd från min sida.
Kanske det fungerar bra med Villaägarnas formulering:
En säljare kan också friskriva sig från ansvar i någon del och då ligger det i säljarens intresse att få med den friskrivningen i köpekontraktet.
Antingen helt och hållet för alla dolda fel eller för någon del i köpet.
Exempel på total friskrivning för dolda fel:
§ Köparen har upplysts om att säljaren, (som avser att köpa en annan villa, flytta utomlands etc. - ange gärna motiv) inte vill stå något som helst ansvar för fastighetens skick. Köparen som godtager fastigheten i det skick den befinner sig friskriver härmed säljaren från allt ansvar för fel eller brister i fastigheten.
§ Fastigheten överlåtes härmed av säljaren i befintligt skick och säljaren friskriver sig härmed från allt ansvar för fel eller brister i fastigheten.
Köparen har beretts tillfälle att före köpet låta besiktiga fastigheten genom sakkunnig person och avstår härmed från alla anspråk mot säljaren p g a fastighetens skick.
Slut citat.
Det är lite tråkigt att vi som säljare och de som köpare är överens om fastigheten och att vi inte ska stå ersättningsskyldiga men att vi i lagens mening inte ska få slippa vara det.