Privat fritids fastighet på samägd mark?
Dilemmat: Frun är delägare i ärvd sommarstuga, familjerna växer och vi inser att vi inte ryms att använda stället när vi vill.
Med nya reglarna funderar vi således på att dunka upp en 25kvm stuga med loft på befintlig mark för att använda som "vårt" - Självklart får resten av familjen använda stuga när vi inte är där.
På vilket sätt kan detta gå åt skogen?
En fördel må ju vara att arvet är dokumenterat på ett sådant sätt att fastigheten aldrig får säljas vilket innebär att det förhoppningsvis stannar i familjen. Man ska aldrig säga aldrig och man läser om att delägare kan tvinga fram försäljning och jag hoppas att få till papper som styrker vårt delägande och vår insats. Dvs, betalar jag för stugan och en eventuell försäljning tvingas fram så förväntar jag mig att få den del vi lagt på "vår" stuga, den höjer helt klart värdet på stället.
Är detta en risk värd att ta? Just nu känns det lite hopplöst när man inser att man knappt ryms att tillbringa midsommar på sin egen sommarstuga....
Skulle man inte haft huset och ännu mer pengar på banken så hade vi självklart köpt ett eget ställe, tyvärr finns inte ekonomin för en stuga dyrare än kåken man bor i....
Funderade även på grannens mark på ön men 1.2 miljoner för bara tomten gör att det svider helt klart.
Med nya reglarna funderar vi således på att dunka upp en 25kvm stuga med loft på befintlig mark för att använda som "vårt" - Självklart får resten av familjen använda stuga när vi inte är där.
På vilket sätt kan detta gå åt skogen?
En fördel må ju vara att arvet är dokumenterat på ett sådant sätt att fastigheten aldrig får säljas vilket innebär att det förhoppningsvis stannar i familjen. Man ska aldrig säga aldrig och man läser om att delägare kan tvinga fram försäljning och jag hoppas att få till papper som styrker vårt delägande och vår insats. Dvs, betalar jag för stugan och en eventuell försäljning tvingas fram så förväntar jag mig att få den del vi lagt på "vår" stuga, den höjer helt klart värdet på stället.
Är detta en risk värd att ta? Just nu känns det lite hopplöst när man inser att man knappt ryms att tillbringa midsommar på sin egen sommarstuga....
Skulle man inte haft huset och ännu mer pengar på banken så hade vi självklart köpt ett eget ställe, tyvärr finns inte ekonomin för en stuga dyrare än kåken man bor i....
Funderade även på grannens mark på ön men 1.2 miljoner för bara tomten gör att det svider helt klart.
Första funderingen, du skriver "ön", och även priset på tomten indikerar att detta ev. är inom strandskyddat område?
I så fall gäller inte friheten från bygglov.
Det finns en juridisk spestfundighet med ett bygge av den här typen. Om någon som INTE är delägare i fastigheten får bygga ett hus på fastigheten. Då blir det ett hus på ofri grund, och det blir INTE ett s.k fastighetstillbehör. Dvs huset blir i så fall inte en gemensam ägodel för delägarna i fastigheten. Huset byter heller inte ägare om fastigheten säljs.
Att det finns ett sådant hus på fastigheten sänker helt klart värdet på fastigheten avsevärt. Även om en ev. framtida köpare av fastigheten troligen kan tvinga bort huset så är det ett rejält strul.
Nu är ni ju deläagre i fastigheten, så huset borde bli ett fastighetstillbehör. Men jag är osäker (och jag misstänker att även domstolarna får klia sig i håret) om din fru är delägare men inte du, men du själv bygger huset. Vad som gäller då.
Det finns en lång tråd här där en dylik situation skapat ordentliga motsättningar i släkten. I det fallet hade husägaren byggt sitt hus medan föräldrarna ägde fastigheten. Den var alltså på ofri grund. Därefter hade husägaren och syskon ärvt fastigheten, och osämja uppstått. Då kommer den juridiska spetsfuncdigheten in att efterssom han inte ägde någon del av fastigheten när huset byggdes, så var huset inte fastighetstillbehör. Syskonen kan troligen heller inte avhysa huset, efterssom han som delägare i (numera) motsätter sig det. Det enda syskonen kan göra är att tvinga fram en försäljning, som då blir till lägre pris, pga huset med ofri grund. Den enda köpare som inte lider av det, är ägaren till huset, som därför troligen skulle kunna betala lite mer än någon annan.
I så fall gäller inte friheten från bygglov.
Det finns en juridisk spestfundighet med ett bygge av den här typen. Om någon som INTE är delägare i fastigheten får bygga ett hus på fastigheten. Då blir det ett hus på ofri grund, och det blir INTE ett s.k fastighetstillbehör. Dvs huset blir i så fall inte en gemensam ägodel för delägarna i fastigheten. Huset byter heller inte ägare om fastigheten säljs.
Att det finns ett sådant hus på fastigheten sänker helt klart värdet på fastigheten avsevärt. Även om en ev. framtida köpare av fastigheten troligen kan tvinga bort huset så är det ett rejält strul.
Nu är ni ju deläagre i fastigheten, så huset borde bli ett fastighetstillbehör. Men jag är osäker (och jag misstänker att även domstolarna får klia sig i håret) om din fru är delägare men inte du, men du själv bygger huset. Vad som gäller då.
Det finns en lång tråd här där en dylik situation skapat ordentliga motsättningar i släkten. I det fallet hade husägaren byggt sitt hus medan föräldrarna ägde fastigheten. Den var alltså på ofri grund. Därefter hade husägaren och syskon ärvt fastigheten, och osämja uppstått. Då kommer den juridiska spetsfuncdigheten in att efterssom han inte ägde någon del av fastigheten när huset byggdes, så var huset inte fastighetstillbehör. Syskonen kan troligen heller inte avhysa huset, efterssom han som delägare i (numera) motsätter sig det. Det enda syskonen kan göra är att tvinga fram en försäljning, som då blir till lägre pris, pga huset med ofri grund. Den enda köpare som inte lider av det, är ägaren till huset, som därför troligen skulle kunna betala lite mer än någon annan.
Tack för svar, vår mark och således grannes som är till salu hamnar mer än 450meter från stranden så det faller inte under strandskyddet.
Tanken är ju att jag bygger fruns hus - Vi är gifta men jag kan inte hävda att det är mitt om hon betalar och står som ägare, mark och byggnader var hennes innan vi gifte oss så det dilemmat är man helt på det klara med.
Vad vi vill få in är väl att OM fastigheten säljs - Med stugan som "vi" byggt, som ägs av hustrun, att detta kommer oss tillgodo och inte att resten av släkten bara rider på vågen som vi skapat.
Rider på vågen gör dom iaf då jag renoverar stället åt dem för det mesta, dom bara gnäller om kostnader..
Tanken är ju att jag bygger fruns hus - Vi är gifta men jag kan inte hävda att det är mitt om hon betalar och står som ägare, mark och byggnader var hennes innan vi gifte oss så det dilemmat är man helt på det klara med.
Vad vi vill få in är väl att OM fastigheten säljs - Med stugan som "vi" byggt, som ägs av hustrun, att detta kommer oss tillgodo och inte att resten av släkten bara rider på vågen som vi skapat.
Rider på vågen gör dom iaf då jag renoverar stället åt dem för det mesta, dom bara gnäller om kostnader..
Tack elmont, läst det tre gånger och det är ju mer frågan om hur man kan friskriva sig att vid en eventuell försäljning skall en del av vinsten tilldelas hustrun då hon uppfört en byggnad på en gemensam mark.
Dvs, om hela marken med samtliga fastigheter säljes, att enbart en av flera säljs kommer inte att komma på tal. Det är mest den juridiska biten att om hustrun kastar 200.000 i en stuga och sen hela rasket tvingas till försäljning för att andra delar av familjen får problem ekonomiskt.
Byggnaden kommer alltså att vara en del av befintlig fastighet, ägare är egentligen oväsentligt. Men, om det går åt skogen vill vi ha tillbaka vår insats vi lagt på det hus vi byggt. Kan ju gärna inte kasta in 200.000 som sen säljs för att någon annan felar och vi står med röven bar och ingen sommarstuga, X antal tusen fattigare.
Min åsikt är att det inte är ofri mark då frun äger en del av det hela, stället blir aldrig 100% vårt och det är jag införstådd med och kommer att nyttjas av familjen hur som. Men ingen annan verkar ha möjlighet att bygga - Förutom jag. Mitt intresse är bara att kunna njuta av stället för att sedan se att våra barn kan komma att använda stället.
Blir ni klokare? Mitt ordval av "Privat" är således felaktig. Ska snarare vara bygga hus på delad tomt och skriva in vinstfördelning vid eventuell försäljning.
Dvs, om hela marken med samtliga fastigheter säljes, att enbart en av flera säljs kommer inte att komma på tal. Det är mest den juridiska biten att om hustrun kastar 200.000 i en stuga och sen hela rasket tvingas till försäljning för att andra delar av familjen får problem ekonomiskt.
Byggnaden kommer alltså att vara en del av befintlig fastighet, ägare är egentligen oväsentligt. Men, om det går åt skogen vill vi ha tillbaka vår insats vi lagt på det hus vi byggt. Kan ju gärna inte kasta in 200.000 som sen säljs för att någon annan felar och vi står med röven bar och ingen sommarstuga, X antal tusen fattigare.
Min åsikt är att det inte är ofri mark då frun äger en del av det hela, stället blir aldrig 100% vårt och det är jag införstådd med och kommer att nyttjas av familjen hur som. Men ingen annan verkar ha möjlighet att bygga - Förutom jag. Mitt intresse är bara att kunna njuta av stället för att sedan se att våra barn kan komma att använda stället.
Blir ni klokare? Mitt ordval av "Privat" är således felaktig. Ska snarare vara bygga hus på delad tomt och skriva in vinstfördelning vid eventuell försäljning.
Redigerat:
Förslag i ordning efter hur bra dessa är:
1. Om nu grannfastigheten är till salu, köp den och bygg vad du vill där.
2. Ska ni bygga ut på befintlig fastighet som flera är delägare i så krävs det 100% gemensamma beslut mellan delägarna. Lämpligen delas även kostnaderna på delägarna efter hur mycket man äger av fastigheten. Sen om du lägger lite arbete på själva bygget kan väl vara en sak som du aldrig får någon kompensation för men se till att dela på materialkostnaden iallafall. Alla delägare i fastigheten kommer att vara delägare i det nya huset.
1. Om nu grannfastigheten är till salu, köp den och bygg vad du vill där.
2. Ska ni bygga ut på befintlig fastighet som flera är delägare i så krävs det 100% gemensamma beslut mellan delägarna. Lämpligen delas även kostnaderna på delägarna efter hur mycket man äger av fastigheten. Sen om du lägger lite arbete på själva bygget kan väl vara en sak som du aldrig får någon kompensation för men se till att dela på materialkostnaden iallafall. Alla delägare i fastigheten kommer att vara delägare i det nya huset.
"Marken" = fastigheten. Befintliga byggnader idag = fastighetstillbehör. För det handlar väl bara om en fastighet?slacker skrev:
Ni kan ju teckna ett avtal med andra delägare som ger er rätt att bygga huset där, men frågan är ju om de går med på det. Det låter ju som om du kan se ett scenario där "någon annan felar" och stället måste säljas. Om de andra delägarna då är bundna av ett avtal till er gör det fastigheten mycket mer svårsåld. Kanske blir så att ni är de enda logiska köparna, till ett underpris, och det vill de nog inte.
Finns det verkligen inte någon möjlighet att bygga huset inom fastigheten? Det låter ju som om det finns ett visst tryck på brukande, så det hade kanske gynnat samtliga om ni bygger ett hus till, deras tillgång till befintligt hus borde ju öka? Det borde ju även höja värdet på fastigheten. Kan man inte tänka sig att de andra delägarna avstår från en viss andel av ägarskapet till din fru mot att ni investerar i ett hus till? Det är kanske svårt för er att få ut allt till 100%, men det går kanske att få till en säker lösning.
Säg att fastigheten är värderad till 2.000.000 idag och att det är 4 delägare, som alltså äger 25% (500.000) var.
Om ni investerar 200.000 i ny stuga, vilket kan anses öka värdet lika mycket skulle alltså din fru nu äga 700000/2200000, dvs ca 32%, övriga delägare ca 23% var. För att förenkla det, övriga delägare skänker 2% var till din fru för att kompensera värdehöjningen.
Eller finns det något annat juridiskt hinder kring detta?
Redigerat:
Ja som sagt huset blir inte på ofri grund om din fru bygger huset, och kanske inte heller även om huset helt skulle vara ditt.
Men jag tror att det blir besvärligt att ordna någon form av vattentätt avtal som ger dig/er större rätt till värdet av denna stuga i en ev. framtida försäljning. Det kan tom. vara svårt att ordna ett hållbart avtal som ger er exklusiv nyttjanderätt till stugan.
Om vi tänker oss att ngn. av delägarna skulle få för sig att ockupera stugan, när ni kommer dit så är den upptagen, sorry. Då har ni rent formellt inte större rätt att bo i stugan än någon av de andra delägarna.
Men jag tror att det blir besvärligt att ordna någon form av vattentätt avtal som ger dig/er större rätt till värdet av denna stuga i en ev. framtida försäljning. Det kan tom. vara svårt att ordna ett hållbart avtal som ger er exklusiv nyttjanderätt till stugan.
Om vi tänker oss att ngn. av delägarna skulle få för sig att ockupera stugan, när ni kommer dit så är den upptagen, sorry. Då har ni rent formellt inte större rätt att bo i stugan än någon av de andra delägarna.
Samtidigt som de andra vinner på att de kan få låna er stuga när ni inte är där, så förlorar de tomtyta att röra sig på och möjligheten att själva bygga upp en attefallstuga som de skulle haft första tjing på att bo i. Så det är inte säkert att de bara ser fördelar med att låta er bygga den och dessutom skriva in att ni vill ha 200 000 kr extra vid en framtida försäljning.
Hur stor är din frus ägarandel, är summan hon skulle fått tillbaka vid en eventuell försäljning väldigt obetydlig?
Hur stor är din frus ägarandel, är summan hon skulle fått tillbaka vid en eventuell försäljning väldigt obetydlig?
Tack för alla givande svar, utan att gå in på en massa detaljer så är upplägget enligt följande:
Fastigheten består idag av 2 stugor.
Ägarandelarna är på 6 personer varav 3 är bosatta utomlands. Utländsk förälder och besöker stället väldigt sporadiskt.
3 familjer bor i landet och brukar stället med jämna mellanrum.
Jag förstår att det bästa vore att alla drog sitt strå och att det låg i allas intresse att bygga en stuga till men så är nog inte fallet. En familj håller till i en stuga och vi två andra växlar i den andra. Baserat på djur och allergier, inget uttalat utan det har bara blivit så helt enkelt. Alla familjer kan inte besöka landet samtidigt.
2 av familjerna har tyvärr nog inte ekonomisk möjlighet att ta sin del av ett bygge och dom kanske även anser att det fungerar som det är.
Vi å andra sidan anser att det inte fungerar och känner oss lite snuvade på konfekten trots att vi bidrar väldigt mycket till att bevars det som är samt se till att i jämn takt förnya och förbättra. Personligen äger jag inget i fastigheten men drar ändå ett stort lass både arbetsmässigt och ekonomisk för jag vill att detta skall finnas kvar för våra kvarlevande.
Jag har svårt att se att stället försvinner ur familjen då det inte finns några lån eller skulder på fastigheten idag, men vad vet ju inte hur ens privatekonomi påverkas av att man äger en del i ett lantställe för x miljoner när det går i stöpet för för den individen.
Det blir helt sonika till att ta upp det för debatt - Det blir ju inte bättre, ytterligare en generation så är det plötsligt ännu fler som vill använda stället och visst drömmer jag om att ha något eget.
Helt skulle jag vilja göra som cem77 skriver - Köpa tomten intill och göra vad vi vill där, men 1.2 millar för en tomt och då stannar det inte vid 25kvm stugbygge utan blir ju genast anledning att bygga "lagom" med en gång och mellan 50-75kvm. Så kanske 2 miljoner innan det är klart. För att inte tala om arbetstiden som skall läggas ned på det hela.
alternativet vore ju att köpa ut befintliga ägare men att ta över hela det där stället då skulle jag nog trots allt, vilja slå ned rasket och bygga nytt... Så tillbaka till ruta ett. En stuga däremot där vi kan få det som vi vill och allt verkligen fungerar utan hotten-tott lösningar anno 1970 så skulle livet vara mer drägligt. Där jag kan sova bredvid min fru och slippa sova på en soffa för att det inte finns plats osv... osv...
Ja ni fattar vinken kanske? Vi får fortsätta drömma helt enkelt.
Fastigheten består idag av 2 stugor.
Ägarandelarna är på 6 personer varav 3 är bosatta utomlands. Utländsk förälder och besöker stället väldigt sporadiskt.
3 familjer bor i landet och brukar stället med jämna mellanrum.
Jag förstår att det bästa vore att alla drog sitt strå och att det låg i allas intresse att bygga en stuga till men så är nog inte fallet. En familj håller till i en stuga och vi två andra växlar i den andra. Baserat på djur och allergier, inget uttalat utan det har bara blivit så helt enkelt. Alla familjer kan inte besöka landet samtidigt.
2 av familjerna har tyvärr nog inte ekonomisk möjlighet att ta sin del av ett bygge och dom kanske även anser att det fungerar som det är.
Vi å andra sidan anser att det inte fungerar och känner oss lite snuvade på konfekten trots att vi bidrar väldigt mycket till att bevars det som är samt se till att i jämn takt förnya och förbättra. Personligen äger jag inget i fastigheten men drar ändå ett stort lass både arbetsmässigt och ekonomisk för jag vill att detta skall finnas kvar för våra kvarlevande.
Jag har svårt att se att stället försvinner ur familjen då det inte finns några lån eller skulder på fastigheten idag, men vad vet ju inte hur ens privatekonomi påverkas av att man äger en del i ett lantställe för x miljoner när det går i stöpet för för den individen.
Det blir helt sonika till att ta upp det för debatt - Det blir ju inte bättre, ytterligare en generation så är det plötsligt ännu fler som vill använda stället och visst drömmer jag om att ha något eget.
Helt skulle jag vilja göra som cem77 skriver - Köpa tomten intill och göra vad vi vill där, men 1.2 millar för en tomt och då stannar det inte vid 25kvm stugbygge utan blir ju genast anledning att bygga "lagom" med en gång och mellan 50-75kvm. Så kanske 2 miljoner innan det är klart. För att inte tala om arbetstiden som skall läggas ned på det hela.
alternativet vore ju att köpa ut befintliga ägare men att ta över hela det där stället då skulle jag nog trots allt, vilja slå ned rasket och bygga nytt... Så tillbaka till ruta ett. En stuga däremot där vi kan få det som vi vill och allt verkligen fungerar utan hotten-tott lösningar anno 1970 så skulle livet vara mer drägligt. Där jag kan sova bredvid min fru och slippa sova på en soffa för att det inte finns plats osv... osv...
Ja ni fattar vinken kanske? Vi får fortsätta drömma helt enkelt.
Det handlar alltså om risken att förlora 5/6 av 200 000 kr, dvs 167 000 kr.
Detta förutsatt att den nya stugan ökar fastighetens värde med nominella 200 000. Om den nya stugan ökar värdet med 400 000 så blir förlusten bara 167 000 - 1/6*200 000 = 133 000 kr.
Därefter får man fråga sig vad tillgången till en extra stuga är värd för er. Om ni kan disponera stugan i 10 år och sedan förlorar 133 000 vid en försäljning så blir årskostnaden 13 300 kr. Handlar det om 20 år så blir förlusten 6650 kr per år. Det kanske är en ok summa att riskera, speciellt som sannolikheten för en försäljning troligen är ganska liten?
Det troligaste försäljningssenariot är väl dessutom att en delägare vill sälja och att de andra köper denna andel. Då blir förlusten verkligen minimal.
Bygg. Det skulle jag gjort.
Detta förutsatt att den nya stugan ökar fastighetens värde med nominella 200 000. Om den nya stugan ökar värdet med 400 000 så blir förlusten bara 167 000 - 1/6*200 000 = 133 000 kr.
Därefter får man fråga sig vad tillgången till en extra stuga är värd för er. Om ni kan disponera stugan i 10 år och sedan förlorar 133 000 vid en försäljning så blir årskostnaden 13 300 kr. Handlar det om 20 år så blir förlusten 6650 kr per år. Det kanske är en ok summa att riskera, speciellt som sannolikheten för en försäljning troligen är ganska liten?
Det troligaste försäljningssenariot är väl dessutom att en delägare vill sälja och att de andra köper denna andel. Då blir förlusten verkligen minimal.
Bygg. Det skulle jag gjort.
Även om "delägarna" i dag kan komma bra överens kommer det en dag när deras barn ska komma in som delägare. Är det då så att vissa inte har nått intresse av stället vill dom säkert ha pengar i stället för delaktighet. OCH när det gäller pengar så har det en tendens att locka fram det absolut sämsta hos folk, det är väl därför som delägarskap nästan alltid slutar med infekterade fejder.
mycke_nu - Tack för en bra poäng, jag håller helt klart med, vi måste bara få alla på tåget att vi vill bygga och att dem godkänner det hela. Vill någon sälja sin del så är vi ju självklart på tå för att få köpa av dem deras %.
elmont - Jag vet precis vad du pratar om, de 6 som är idag var en gång 8...
elmont - Jag vet precis vad du pratar om, de 6 som är idag var en gång 8...
Glöm inte mitt förslag om att justera ägarandelar, om ni kan få övriga med på att det blir en värdeökning. En möjlighet vid framtida eventuella ekonomiska problem skulle ju kunna vara att stycka av ett hus med tomt för att sälja, som alternativ till att behöva sälja allt. Kan ju vara läge att tänka till med placering av tredje huset.
Gör upp ett avtal om att byggnaden är din hustrus (eller er) enskilda egendom och få autograf av samtliga delägare i fastigheten så borde det väl vara OK? Eller söker du garanti för att ni får bo kvar vid eventuell försäljning då är det en annan sak, avtalet räddar er bara ekonomiskt.