Pågående försäljning av tomt. Struligt.
En mig närstående person befinner sig i följande situation:
Denne äger ett par stora tomter som ska säljas. Köpare är ett företag som ska/har styckat av till fler tomter för att bygga på. Företaget har lagt handpenning, samt ombesörjt avstyckningen, som så vitt jag förstår är klar. I kontraktet är ett datum angivet där hela köpeskillingen ska vara betald. Nu har detta datum passerat och inga pengar syns till.
Efter viss möda har det framkommit att företaget är sålt till en ny person, som visat sig svår att få tag på.
Efter kontakt med nya ägaren till företaget visar det sig att denne har svårt att få fram pengarna, men har erbjudit sig att betala delar av summan nu, och resten sedan.
Jag ställer mig spontant skeptisk till detta, då jag undrar vad som händer om företaget t.ex. går i konkurs. Äger min vän tomten fram till dess hela summan är betald, eller riskerar den återstående skulden bli del av ett konkursbo? Vad finns det för risker här?
Jag antar att mycket av detta beror på vad som står i kontraktet, men vad gäller i normalfallet? Jag tror inte kontraktet innehåller några ovanligheter.
Synpunkter och tankar mottages tacksamt.
Denne äger ett par stora tomter som ska säljas. Köpare är ett företag som ska/har styckat av till fler tomter för att bygga på. Företaget har lagt handpenning, samt ombesörjt avstyckningen, som så vitt jag förstår är klar. I kontraktet är ett datum angivet där hela köpeskillingen ska vara betald. Nu har detta datum passerat och inga pengar syns till.
Efter viss möda har det framkommit att företaget är sålt till en ny person, som visat sig svår att få tag på.
Efter kontakt med nya ägaren till företaget visar det sig att denne har svårt att få fram pengarna, men har erbjudit sig att betala delar av summan nu, och resten sedan.
Jag ställer mig spontant skeptisk till detta, då jag undrar vad som händer om företaget t.ex. går i konkurs. Äger min vän tomten fram till dess hela summan är betald, eller riskerar den återstående skulden bli del av ett konkursbo? Vad finns det för risker här?
Jag antar att mycket av detta beror på vad som står i kontraktet, men vad gäller i normalfallet? Jag tror inte kontraktet innehåller några ovanligheter.
Synpunkter och tankar mottages tacksamt.
Är ingen expert på fastighetsaffärer men i mina ögon låter det som att köpet förfaller och handpenningen tillfaller säljaren.
Största risken är väl att inte få alla pengar, eller att det drar ut lång tid innan han får pengarna. Tex vad händer om han får en delbetalning och sen går företaget i konkurs ?
Kan man inte skriva något annat avtal, tex att företaget får rätt att utnyttja tomterna men inte blir fulla ägare innan slutbetalning är gjord. Ha en avbetalningsplan kanske är bra, företaget för betala en viss summa varje månad. Betalar dom inte så bryts köpet och redan inbetalda pengar behålls av säljaren.
Kan man inte skriva något annat avtal, tex att företaget får rätt att utnyttja tomterna men inte blir fulla ägare innan slutbetalning är gjord. Ha en avbetalningsplan kanske är bra, företaget för betala en viss summa varje månad. Betalar dom inte så bryts köpet och redan inbetalda pengar behålls av säljaren.
Eftersom första köparen bara har betalat handpenning, så får vi förutsätta att de inte har fått lagfart, annars gäller det att omgående ta kontakt med lantmäteriet för att få den ogiltigförklarad.
OM man nu skall gå vidare och låta den nya köparen köpa. Då gäller ju för det första att få bort köpare 1 ur leken helt. Det företaget har ju brutit det avtal de skrivit. De kan inte sälja en fastighet de inte äger.
Sedan kan din bekante ev. fortsätta affären med köpare 2. Då gäller det att säkerställa köpesumman. Det finns flera metoder man kan ta till i så fall. Ex. kan köparen ställa fastigheten som säkerhet för fordran. Alltså ta ut inteckningar motsvarande den kvarvarande skulden, och registrera dessa som säkerhet för lånet. Då får din bekante prioritet vid en ev. konkurs. Detaljerna runt detta måste ni kolla med någon som kan det bättre än jag. Jag tror att man kan nå en liknande effekt med en bankgaranti.
OM man nu skall gå vidare och låta den nya köparen köpa. Då gäller ju för det första att få bort köpare 1 ur leken helt. Det företaget har ju brutit det avtal de skrivit. De kan inte sälja en fastighet de inte äger.
Sedan kan din bekante ev. fortsätta affären med köpare 2. Då gäller det att säkerställa köpesumman. Det finns flera metoder man kan ta till i så fall. Ex. kan köparen ställa fastigheten som säkerhet för fordran. Alltså ta ut inteckningar motsvarande den kvarvarande skulden, och registrera dessa som säkerhet för lånet. Då får din bekante prioritet vid en ev. konkurs. Detaljerna runt detta måste ni kolla med någon som kan det bättre än jag. Jag tror att man kan nå en liknande effekt med en bankgaranti.
Bara för att förtydliga: Jag tror att rent juridiskt är det fortfarande samma köpare (företaget). Det är företaget som bytt ägare, men jag tror inte att det egentligen påverkar affären, mer än att den nya ägaren inte verkar ha lika bra likviditet som den föregående.
Alltså: Säljaren är privatperson, köparen är ett företag (som under processen bytt ägare, men fortfarande är samma juridiska person). Så vitt jag förstår är alltså "köpare 1" helt ur leken vid det här laget.
Alltså: Säljaren är privatperson, köparen är ett företag (som under processen bytt ägare, men fortfarande är samma juridiska person). Så vitt jag förstår är alltså "köpare 1" helt ur leken vid det här laget.
Aha, då är det formellt samma köpare, men fortfarande ett avtalsbrott.
Om vi antar att denna affär hävs, då har din bekante rätt till skadestånd, i första hand handpenningen. men skadeståndet skall täcka alla kostnader, helt enkelt hålla säljaren skadeslös. Så OM det blir nödvändigt att istället sälja till ngn. annan till ett lägre pris, då kan bolaget vli skyldigt att ersätta mellanskillnaden. Om det är ett AB så kan man räkna med att de gör konkurs för att slippa betala ett skadestånd.
men en konstruktiv lösning här kan ju vara att låta köparen betala senare, men då hålla inteckningar som säkerhet för betalningen.
Det är då viktigt att fastigheten faktiskt har ett markandsvärde som går upp till minst det belopp som firman blir skyldigt.
OM firman inte kan betala, ev. går i konkurs. Då kan din bekante begära att fastigheten skall säljas exekutivt av kronofogden. Från den summa som man då får in, så får din bekante betalt upp till inteckningsvärdet, efter att fogden fått ut för sina försäljningsomkostnader. Det som ev. återstår av köpesumman då går till övriga fordringsägare.
Om vi antar att denna affär hävs, då har din bekante rätt till skadestånd, i första hand handpenningen. men skadeståndet skall täcka alla kostnader, helt enkelt hålla säljaren skadeslös. Så OM det blir nödvändigt att istället sälja till ngn. annan till ett lägre pris, då kan bolaget vli skyldigt att ersätta mellanskillnaden. Om det är ett AB så kan man räkna med att de gör konkurs för att slippa betala ett skadestånd.
men en konstruktiv lösning här kan ju vara att låta köparen betala senare, men då hålla inteckningar som säkerhet för betalningen.
Det är då viktigt att fastigheten faktiskt har ett markandsvärde som går upp till minst det belopp som firman blir skyldigt.
OM firman inte kan betala, ev. går i konkurs. Då kan din bekante begära att fastigheten skall säljas exekutivt av kronofogden. Från den summa som man då får in, så får din bekante betalt upp till inteckningsvärdet, efter att fogden fått ut för sina försäljningsomkostnader. Det som ev. återstår av köpesumman då går till övriga fordringsägare.
Men skall man ge sig in i en sådan affär, så bör man nog göra en egen rimlighetsanalys av firmans affärside. Är det realistiskt att få in summan.
Om en byggfirma inte ens kan betala sig är den inte ekonomisk stabil och är det en riskaffär.
Dra sig ur och behåll handpenning som säkerhet för dina omkostnader.
Ta hjälp av en kunnig jurist? hur allt ska gå till.
Dra sig ur och behåll handpenning som säkerhet för dina omkostnader.
Ta hjälp av en kunnig jurist? hur allt ska gå till.
Ja oavsett vilken väg din bekante går så bör han prata med en jurist.
Det ser ju ut i första inlägget som om marken redan har styckats i flera mindre tomter. Så han är ju i så fall inte ägare till en stor fastighet längre, utan till flera mindre. Det kan försvåra pantsättningen lite. Det gäller ju då att inteckningarna läggs på fastigheter som har ett värde, så att din bekante ex. inte slutligen står som ägare till vägmarken inom området, medan exploatören säljer allt av värde.
Det ser ju ut i första inlägget som om marken redan har styckats i flera mindre tomter. Så han är ju i så fall inte ägare till en stor fastighet längre, utan till flera mindre. Det kan försvåra pantsättningen lite. Det gäller ju då att inteckningarna läggs på fastigheter som har ett värde, så att din bekante ex. inte slutligen står som ägare till vägmarken inom området, medan exploatören säljer allt av värde.
Är inte säker på att jag fattat alla turer kring detta.
Men den förste köparen (AB1) måste ju ha fått lagfart på fastigheten och sedan styckat av till mindre fastigheter med lagfart. Om nu AB1 byter ägare så är det fortfarande AB1. Men om AB1 säljs till AB2 så är det en annan ägare som man noggrant bör kolla om de därmed bekostar och överför lagfarterna.
Men den förste köparen (AB1) måste ju ha fått lagfart på fastigheten och sedan styckat av till mindre fastigheter med lagfart. Om nu AB1 byter ägare så är det fortfarande AB1. Men om AB1 säljs till AB2 så är det en annan ägare som man noggrant bör kolla om de därmed bekostar och överför lagfarterna.
Förste köparen har förhoppningsvis inte fått lagfart, de har ju inte slutbetalat.
Jag har nu pratat mer med säljaren. Tydligen fanns en klausul i kontraktet som gav köparen rätt att sköta avstyckningen fram till det att köpet skulle slutföras. Avstyckningen har skett.
På lantmäteriets hemsida står fortfarande säljaren som lagfaren ägare. Dock står köparen som "ägare genom köp" eller liknande. Detta förstår inte jag vad det betyder. Någon?
Det lutar åt att säljaren tar kontakt med jurist.
På lantmäteriets hemsida står fortfarande säljaren som lagfaren ägare. Dock står köparen som "ägare genom köp" eller liknande. Detta förstår inte jag vad det betyder. Någon?
Det lutar åt att säljaren tar kontakt med jurist.