Överta & renovera äldre hus eller inte?
En tråd som berör flera områden, men ska försöka beskriva situationen vi står inför...
Vi är ett "yngre medelålders" par, bor idag i bostadsrätt, men känner oss trångbodda och börjar snegla på hus istället. För att få ett hus i den storlek och läge vi önskar så hamnar prislappen kring 3 miljoner.
En av oss har dock en äldre förälder i ett stort hus, som har börjat känna att det kanske är dags att flytta och har erbjudit sig att lämna över huset till barnet. (ensambarn, så det blir inget konstigt med syskontjafs och förtida arv e. dyl)
Huset ligger centralt i en "prime location" i mellanstor stad (drygt 100' innevånare), består av tre lägenheter; två större på varsitt våningsplan (ca 120 kvm vardera) och en mindre "etta med vc och kokplatta" på vinden, plus källare med dubbelgarage, förråd i massor samt tvättstuga.
Den ena av de större lägenheterna är uthyrd privat, den lilla skrubben är uthyrd till barnets företag (dvs allt bråte från barn- och ungdom finns där
), den tredje lägenheten bor föräldern själv i. Uppskattat marknadsvärde "as is" ligger förmodligen kring 3½-4 miljoner.
Men, för att vi ska kunna tänka oss att bo i huset krävs en omfattande renovering (huset är byggt på den tiden (början 1900-talet) när man hade pigor som skötte allt "det tråkiga" så fokus är lagt på stora sällskapsutrymmen medans wc, badrum och kök är små trånga kyffen och i princip 40/50-talsstandard) och att båda våningsplanen utnyttjas, dvs huset görs om till enfamiljshus. Renovering i det här fallet innebär alltså inte bara blaska färg i taket och smäcka upp nya tapeter, utan det krävs en invändig granat och börja om från början, typ...
- Är det över huvud taget en bra idé att ta över huset och investera de tänkta lånemiljonerna i renovering istället för att köpa ett annat - modernare - hus som går att bo i direkt?
- Vad finns det för juridiska snårskogar gällande uppsägning av den privata hyresgästen? Besittningsrätt som hyresgäst är ju om vi förstår det hela rätt ganska stark.
- Finns det någon här som har gett sig på att i princip kasta in en granat i ett äldre hus och börjat om från början inuti som kan ge input på vad investeringkostnaden rimligen skulle kunna landa på, och hur lång tid det kan tänkas ta?
- Att vi måste ta hjälp av byggnadsarkitekt känns ganska självklart; en del idéer har vi ju, men att visualisera dem på ett vettigt sätt är ju en annan sak, och dessutom se till att vi inte tafsar på bärande väggar; det vore ju lite penibelt om huset säckade ihop! :blushing:
Ungefär mellan tummen och pekfingret, hur många arkitekttimmar kan vara rimligt att räkna med om vi har hyfsat detaljerade önskemål på vad vi vill ha (eller ställer kanske våra önskemål, tankar och idéer mer till besvär och det är bättre att låta arkitekten tänka fritt?)
- Hur brukar banker ställa sig till renoveringslån ? Belåningen idag på huset är mindre än för en risig etta i ett ytterområde, så det borde finnas utrymme att sätta huset i pant.
Vi är ett "yngre medelålders" par, bor idag i bostadsrätt, men känner oss trångbodda och börjar snegla på hus istället. För att få ett hus i den storlek och läge vi önskar så hamnar prislappen kring 3 miljoner.
En av oss har dock en äldre förälder i ett stort hus, som har börjat känna att det kanske är dags att flytta och har erbjudit sig att lämna över huset till barnet. (ensambarn, så det blir inget konstigt med syskontjafs och förtida arv e. dyl)
Huset ligger centralt i en "prime location" i mellanstor stad (drygt 100' innevånare), består av tre lägenheter; två större på varsitt våningsplan (ca 120 kvm vardera) och en mindre "etta med vc och kokplatta" på vinden, plus källare med dubbelgarage, förråd i massor samt tvättstuga.
Den ena av de större lägenheterna är uthyrd privat, den lilla skrubben är uthyrd till barnets företag (dvs allt bråte från barn- och ungdom finns där
), den tredje lägenheten bor föräldern själv i. Uppskattat marknadsvärde "as is" ligger förmodligen kring 3½-4 miljoner. Men, för att vi ska kunna tänka oss att bo i huset krävs en omfattande renovering (huset är byggt på den tiden (början 1900-talet) när man hade pigor som skötte allt "det tråkiga" så fokus är lagt på stora sällskapsutrymmen medans wc, badrum och kök är små trånga kyffen och i princip 40/50-talsstandard) och att båda våningsplanen utnyttjas, dvs huset görs om till enfamiljshus. Renovering i det här fallet innebär alltså inte bara blaska färg i taket och smäcka upp nya tapeter, utan det krävs en invändig granat och börja om från början, typ...
- Är det över huvud taget en bra idé att ta över huset och investera de tänkta lånemiljonerna i renovering istället för att köpa ett annat - modernare - hus som går att bo i direkt?
- Vad finns det för juridiska snårskogar gällande uppsägning av den privata hyresgästen? Besittningsrätt som hyresgäst är ju om vi förstår det hela rätt ganska stark.
- Finns det någon här som har gett sig på att i princip kasta in en granat i ett äldre hus och börjat om från början inuti som kan ge input på vad investeringkostnaden rimligen skulle kunna landa på, och hur lång tid det kan tänkas ta?
- Att vi måste ta hjälp av byggnadsarkitekt känns ganska självklart; en del idéer har vi ju, men att visualisera dem på ett vettigt sätt är ju en annan sak, och dessutom se till att vi inte tafsar på bärande väggar; det vore ju lite penibelt om huset säckade ihop! :blushing:
Ungefär mellan tummen och pekfingret, hur många arkitekttimmar kan vara rimligt att räkna med om vi har hyfsat detaljerade önskemål på vad vi vill ha (eller ställer kanske våra önskemål, tankar och idéer mer till besvär och det är bättre att låta arkitekten tänka fritt?)
- Hur brukar banker ställa sig till renoveringslån ? Belåningen idag på huset är mindre än för en risig etta i ett ytterområde, så det borde finnas utrymme att sätta huset i pant.
Hur mycket ska lejas bort/göras själv? Om ni vill ha ett pris på renoveringen får ni nog berätta lite mer. Vilket sorts kök ska ni ha, hur stort, kaklat badrum?, golvvärme. Behöver ni ny värmekälla? Har ni vattenburet?
Tror inte att det är svårt att säga upp hyresgästerna när det blir ägarbyte men kolla med hyresgästföreningen för säkerhets skull.
Angående arkitekt skulle jag nog prata med snickaren innan. Blir billigare och ska ni inte ha nåt särskilt funkar det ju bra.
Tror inte att det är svårt att säga upp hyresgästerna när det blir ägarbyte men kolla med hyresgästföreningen för säkerhets skull.
Angående arkitekt skulle jag nog prata med snickaren innan. Blir billigare och ska ni inte ha nåt särskilt funkar det ju bra.
Har läst många kommentarer om att en total renovering, dvs att i princip bara behålla stommen av huset och bygga/inreda som ett nytt hus kostar i slutänden ungefär lika mycket som att bygga nytt. Då får jag antar att det är om man lejer bort det mesta.
Om ni gillar husets disposition, läget, kanske har nostalgiskt värde mm så varför inte? Det tar lite längre tid, men som du skriver får ni ett stort hus med toppläge i stan. Försök att hitta en tomt att bygga på med samma läge och jämför pengarna! Om det ens finns byggbar mark kvar. Örebro är ju ganska smockat om man bortser från parkerna.
Sen får ngn annan bedömma om det går att få igen pengarna ni stoppar in i huset. Även marknaden har ju en smärtgräns.
Välkomna till forumet förresten!
Om ni gillar husets disposition, läget, kanske har nostalgiskt värde mm så varför inte? Det tar lite längre tid, men som du skriver får ni ett stort hus med toppläge i stan. Försök att hitta en tomt att bygga på med samma läge och jämför pengarna! Om det ens finns byggbar mark kvar. Örebro är ju ganska smockat om man bortser från parkerna.
Sen får ngn annan bedömma om det går att få igen pengarna ni stoppar in i huset. Även marknaden har ju en smärtgräns.
Välkomna till forumet förresten!
Tack för svaret!huggan skrev:
Väggar ska rivas, väggar ska byggas. Ej fuktspärrade ytor ska fuktsäkras till nytt större badrum. Ett kök ska flyttas, ett kök ska "utplånas".
Vindsvåningens lägenhet får förmodligen vänta på renovering (annars har jag en liten dröm om den ytan som en schysst relaxavdelning med bastu!), likaså källaren med undantag av tvättstugan som är i behov av uppfräschning.
Förmodligen lejs det mesta av arbetet bort, förutom enklare saker som målning/tapeter. Eftersom huset är äldre och därmed lite snett och vindt tror jag inte vi vågar ge oss på golvläggning själva, så även den lejs bort.
Huset har fjärrvärme, så där är i alla fall ett plus!
Köket.... Ja... Tanken är att riva väggen mellan ett av de befintliga köken till det angränsade rummet för att få till en större yta med fler arbetsbänkar och yta för matplats. Köket i sig kommer väl vara ett "normalkök" men med gott om arbetsyta ; med tanke på husets ålder så blir det ju inte något supermodernistiskt, utan det kommer att hållas i gammal stil.
Badrum, samma sak, på ena våningsplanet knocka ner väggar till angränsade skrubbar och göra ett större, helkaklat/klinkrat badrum med badkar (idag är badrummen ca 2.8*1.2m, utan toa med enbart badkar & handfat, toa finns i andra änden av huset i en 0.8*1.2 skrubb) med badkar, och på det andra planet ha kvar dagens utrymme men fräscha upp med kakel & klinker och en schysst duschhörna, plus ha in en wc (avlopp ska dock redan finnas för toa).
Skissen förnärvarande (kan defintivt komma att ändras) är att göra ett "upp-o-ner"-hus, det vill säga kök, hemmakontor och umgängesdel på det övre planet, och det mer privata på nederplanet, men som sagt, det är bara lösa tankar än så länge.
En fråga som surrar i mitt huvud är hur man gör med trapphusen ; det finns ju ett främre större trapphus till neder- och övervåningens lägenhet, och ett bakre, mindre trapphus till lägenheterna (går idag in i köken) plus ytterdörr till baksida, och trapp till källare och vind, dom är ju ganska kyliga och inte direkt så att man tassar barfota i bara underkläderna mellan planen (det främre trapphuset har ytterdörrar med ganska mycket fönster mot gatan två meter utanför, *harkel*) hur som helst. Rent praktiskt tror jag att det kommer bli det bakre trapphuset som får tjäna som "förflytta sig mellan våningarna"-trapp, men går det att göra nåt åt ett kyligt stentrapphus?
Det finns en del detaljer som i alla fall jag om möjligt önskar ha kvar i form av inbyggda skåp i en serveringsgång, allt gammalt är ju inte uselt utan en del har ju väldigt mycket charm!
Tack för välkomnandet!cederbusch skrev:Har läst många kommentarer om att en total renovering, dvs att i princip bara behålla stommen av huset och bygga/inreda som ett nytt hus kostar i slutänden ungefär lika mycket som att bygga nytt. Då får jag antar att det är om man lejer bort det mesta.
Om ni gillar husets disposition, läget, kanske har nostalgiskt värde mm så varför inte? Det tar lite längre tid, men som du skriver får ni ett stort hus med toppläge i stan. Försök att hitta en tomt att bygga på med samma läge och jämför pengarna! Om det ens finns byggbar mark kvar. Örebro är ju ganska smockat om man bortser från parkerna.
Sen får ngn annan bedömma om det går att få igen pengarna ni stoppar in i huset. Även marknaden har ju en smärtgräns.
Välkomna till forumet förresten!
Att hitta motsvarande läge är nog i princip omöjligt, men man kan nog räkna med att en sån tomt skulle gå på en hyfsad god bit över miljonen (med tanke på vad (de mindre) tomterna i utkanterna av stan kostar), och sedan plus kostnaden att ställa upp ett 250 kvm hus på det, så jag tror att man kan räkna hem det hela om renoveringen håller sig under 3 miljoner (vilket jag väl hoppas borde gå, även om vi inte gör nåt själva att tala om)
Kostnaden är förmodligen minst vad det kostar att bygga nytt, sannolikt högre med tanke på alla ändringar av väggar och planlösning. Det är lättare att bygga rätt från början.
Om läget är rätt kan det ju löna sej ändå om nu det är en avgörande fråga? själva har vi aldrig sett det så utan vi har byggt och renoverat till ett resultat som vi vill bo i. Sen har vi iofs alltid tjänat rejält på affären men vi har gjort det mesta själva.
Det är väldigt svårt att i förväg uppskatta andras kostnader, ett nytt kök kan kosta vad som helst mellan 30 och 300 000 beroende på standard, utrustning, tillverkare och sen påverkas kostnaden av hur många timmar rörmokaren och elektrikern behöver osv osv.
Det Du beskriver är ett rejält projekt som kommer att kosta så mycket som Du har råd med skulle jag säga Innan Ni gör något åt insidan skulle jag rekommendera att lägga nytt tak inkl tilläggsisolering och ny dränering, grundisolering, dagvatten, V/A-anslutningar om inte det är gjort.
Det gamla trapphuset skulle jag bygga igen dörren på om den inte ska användas och stänga mellan planen så ytan integreras i respektive våningsplan.
Ska Ni ha den kvar så värmer man den på samma sätt som resten av huset genom att dels tillföra värme dels (genom att isolera, byta fönster och dörrar) behålla den värme som tillförs.
Det krävs nytt bygglov för "Ändrad användning" från fler- till enbostadshus och när det är beviljat kan man säga upp hyresgästerna med hänvisning till det.
Om läget är rätt kan det ju löna sej ändå om nu det är en avgörande fråga? själva har vi aldrig sett det så utan vi har byggt och renoverat till ett resultat som vi vill bo i. Sen har vi iofs alltid tjänat rejält på affären men vi har gjort det mesta själva.
Det är väldigt svårt att i förväg uppskatta andras kostnader, ett nytt kök kan kosta vad som helst mellan 30 och 300 000 beroende på standard, utrustning, tillverkare och sen påverkas kostnaden av hur många timmar rörmokaren och elektrikern behöver osv osv.
Det Du beskriver är ett rejält projekt som kommer att kosta så mycket som Du har råd med skulle jag säga
Innan Ni gör något åt insidan skulle jag rekommendera att lägga nytt tak inkl tilläggsisolering och ny dränering, grundisolering, dagvatten, V/A-anslutningar om inte det är gjort. Det gamla trapphuset skulle jag bygga igen dörren på om den inte ska användas och stänga mellan planen så ytan integreras i respektive våningsplan.
Ska Ni ha den kvar så värmer man den på samma sätt som resten av huset genom att dels tillföra värme dels (genom att isolera, byta fönster och dörrar) behålla den värme som tillförs.
Det krävs nytt bygglov för "Ändrad användning" från fler- till enbostadshus och när det är beviljat kan man säga upp hyresgästerna med hänvisning till det.
Slutsumman kanske blir samma vid nybygge som renoveringen men bygger nytt har ni 150 kvm och renoverar ni så får ni 250 kvm plus vindsvåning med spa. Bara att du inte kan använda rot vid nybygge gör 100000 om året så börjar ni i år sparar ni 200000 på det.
Riv skiten, jag tror de flesta som håller på med äldre kåkar, tycker som jag, annars ljuger dom. Visst går det att tapetsera om, nytt tak och nytt golv och ett nytt fönster i ett rum, så ser det modernt och trevligt ut, men trots allt är detta en liten del av huset som helhet. Man får även kolla tak och utsidan på huset, vad som behöver åtgärdas, men ändå finns den gamla stommen kvar med sina brister. Normalt brukar dessa hus ligga på en större tomt, som vid en rivning ger möjlightet till att avstyckas, och på så vis kan ge grundplåten till ett nybygge.
Tanken på att knocka ner huset och bygga flång nytt har farit även genom mitt huvud, men vad skulle kostnaden att riva en stor stenkåk landa på? Kostar det en miljon att riva huset, forsla bort resterna och återställa marken så att man kan bygga ett nytt hus blir ju pengautrymmet att bygga det nya begränsat, och vi är ju inte ute efter en liten gullig 100 kvm kåk utan har behov av en yta på ~200 kvm.saturnus skrev:
Tomten är inte stor nog för avstyckning (annars hade det ju varit en intressant tanke!)
Nja, inte ännu... Det får bli när vi har bestämt oss om bu eller bä. Men vi har i alla fall tillgång till originalritningarna från 1929, lite kul att ha dem och jämföra med hur huset sen är byggt, för det verkar som om ritningarna då mer var en "principskiss" och sedan blev verkligheten lite som den blev!Dalbotös skrev:
