Överpris på detta ruckel?
Kollar på ett hus i ett bra område i stockholm. Förutom uppenbara renoveringsbehov i huset finns även massa andra fel enlig besiktningen. Radonmätning är inte gjord heller.
Köparen har begärd närmare 8 milj för huset. Andra hus i samma område i mycket bättre skick men mindre tomt kostar ungerfär lika mycket.
Känns som det är överpris eller vad tycker ni?
Undrar också vad det skulle kosta ungerfär om man ska åtgärda alla problem i besiktningen.
text ur besktningen:
Riskanalys
Låglutande tak, takpapp med invändiga takavlopp.
Platta och låglutande tak utgör alltid riskkonstruktioner för läckage med anledning av att vatten kan bli stående på taket. Låglutande tak är känsliga för såväl läckage som kondensbildning. Invändiga takavlopp är generellt känsliga konstruktioner för uppkomst av läckage. Det är viktigt att hålla rent i anslutning till takavloppen. Invändiga takavlopp innebär risk för läckage samt kondensutfällning mot rör om kondensisolering saknas. Utrymme under yttertaket har inte kunnat besiktigas eftersom ingen lucka finns till utrymmet. För att kunna konstatera om utrymmet har fuktskador erfordras att en lucka tas upp så att utrymmet blir besiktningsbart.
Dränering, fuktisolering. +20år
Normal livslängd på dränering och fuktisolering brukar anges till 20-30 år från utförandet vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador som mögel och röta invändigt i konstruktionen.
Krypgrund med betongbjälklag.
Krypgrunder som ventileras med hjälp av uteluft är en riskkonstruktion med avseende på mikrobiella skador. Detta beroende på att kondensbildning periodvis kan inträffa i grundbalkar och undersida betongbjälklag. Detta kan medföra risk för fukt-/mikrobiella skador och konstruktionsförsvagningar i golvbjälklag, syllar och ovanliggande golvkonstruktion mm. Hög fuktbelastning i grund kan även medföra att grundens mark drabbas av mikrobiell påväxt som kan avge en mögellukt inne.
Större träd invid husgrund.
Större träd invid husgrund kan orsaka skada på grundmurar och grundläggning samt dränering, dagvattenledningar.
Köparen har begärd närmare 8 milj för huset. Andra hus i samma område i mycket bättre skick men mindre tomt kostar ungerfär lika mycket.
Känns som det är överpris eller vad tycker ni?
Undrar också vad det skulle kosta ungerfär om man ska åtgärda alla problem i besiktningen.
text ur besktningen:
Riskanalys
Låglutande tak, takpapp med invändiga takavlopp.
Platta och låglutande tak utgör alltid riskkonstruktioner för läckage med anledning av att vatten kan bli stående på taket. Låglutande tak är känsliga för såväl läckage som kondensbildning. Invändiga takavlopp är generellt känsliga konstruktioner för uppkomst av läckage. Det är viktigt att hålla rent i anslutning till takavloppen. Invändiga takavlopp innebär risk för läckage samt kondensutfällning mot rör om kondensisolering saknas. Utrymme under yttertaket har inte kunnat besiktigas eftersom ingen lucka finns till utrymmet. För att kunna konstatera om utrymmet har fuktskador erfordras att en lucka tas upp så att utrymmet blir besiktningsbart.
Dränering, fuktisolering. +20år
Normal livslängd på dränering och fuktisolering brukar anges till 20-30 år från utförandet vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador som mögel och röta invändigt i konstruktionen.
Krypgrund med betongbjälklag.
Krypgrunder som ventileras med hjälp av uteluft är en riskkonstruktion med avseende på mikrobiella skador. Detta beroende på att kondensbildning periodvis kan inträffa i grundbalkar och undersida betongbjälklag. Detta kan medföra risk för fukt-/mikrobiella skador och konstruktionsförsvagningar i golvbjälklag, syllar och ovanliggande golvkonstruktion mm. Hög fuktbelastning i grund kan även medföra att grundens mark drabbas av mikrobiell påväxt som kan avge en mögellukt inne.
Större träd invid husgrund.
Större träd invid husgrund kan orsaka skada på grundmurar och grundläggning samt dränering, dagvattenledningar.
Utdraget från besiktningen visar ju faktiskt bara på risker för problem inte att några faktiska problem är konstaterade. Jag kan dock inte säga något om prissättningen. Det är nog svårt för andra också utan att veta exakt vilket område det är, storlek på huset osv. Men om det är ett populärt område i Stockholm och tomten är så pass stor att man kan tro att det kan vara eller i framtiden bli möjligt att stycka av en tomt till så bör ju värdet direkt gå upp några miljoner jämfört med annars. Även om det inte går att stycka av så kan en större tomt öka värdet en hel del om de flesta andra tomter i området är mindre.
Som jag upplever det så brukar besiktningsmännen göra en lista bara för att de i framtiden ska stå fria från skuld.benderama skrev:
Dräneringen kan ju vara hur bra som helst men den är gammal, då blir det ju en enkel utväg för besiktningsmannen att säga att den är gammal och därmed en risk, skulle nått hända så har han ju friskrivit sig.
De punkter du tagit upp är väl sånt som jag tycker mig sett på de flesta hus, dränering och krypgrund brukar vara sånt som alltid står med som risker.
Marknadsvärdet beror ju på vad andra gör för bedömningar av framtida möjligheter. Om du tittar t ex i enskede så är det inte alls ovanligt med tomtstorlekar på 550 kvm. Även om det nu kanske finns en detaljplan för ditt område som förbjuder så små tomter så kanske kommunen ändrar sig i framtiden. Men att lägga större summor på det är ju ren spekulation.
Ett besiktningsprotokoll kommer i princip alltid vara fullt av risker, det är ju besiktningsmannens jobb. Skulle man besikta grannhusen som enligt dig ser ut att vara i bättre skick så skulle man antagligen få ungefär samma typ av anmärkningar. Kanske färre i vissa fall och fler i andra. Min personliga åsikt är att man förstås ska ta riskerna i beaktning men så som det är formulerat i ditt utdrag så är det ingenting som jag skulle panikåtgärda. Jag skulle nog vilja se hur det låglutande taket ser ut under och efter regn (eller vattenslang) och så skulle jag nog titta på träden då de även skapar andra jobbigheter som löv i hängrännor och förmodligen obefogad oro för att de ska blåsa ner på huset, bilen eller grannen. Det bästa är väl om du pratar med besiktningsmannen. För att friskriva sig från ansvar så måste denne skriva om riskerna i protokollet men i ett samtal så kanske denne kan förklara lite tydligare huruvida det är stora akuta risker eller inte.
Ett besiktningsprotokoll kommer i princip alltid vara fullt av risker, det är ju besiktningsmannens jobb. Skulle man besikta grannhusen som enligt dig ser ut att vara i bättre skick så skulle man antagligen få ungefär samma typ av anmärkningar. Kanske färre i vissa fall och fler i andra. Min personliga åsikt är att man förstås ska ta riskerna i beaktning men så som det är formulerat i ditt utdrag så är det ingenting som jag skulle panikåtgärda. Jag skulle nog vilja se hur det låglutande taket ser ut under och efter regn (eller vattenslang) och så skulle jag nog titta på träden då de även skapar andra jobbigheter som löv i hängrännor och förmodligen obefogad oro för att de ska blåsa ner på huset, bilen eller grannen. Det bästa är väl om du pratar med besiktningsmannen. För att friskriva sig från ansvar så måste denne skriva om riskerna i protokollet men i ett samtal så kanske denne kan förklara lite tydligare huruvida det är stora akuta risker eller inte.
