överlåtelsebesiktning, allvarliga fel?
Jag och min sambo är på gång att skaffa vårat första hus, har varit på ett tiotal visningar (endel helt enkelt för att skaffa oss kunskap)
Jag har en förmåga att bli lätt pedantisk och överanalyserande med saker och ting, vilket i det här fallet känns som en klart positiv egenskap och det är därför jag tänkte ställa lite frågor.
lite bakgrundsinfo:
Besiktningen är beställd av säljaren och vid eventuellt köp kommer vi givetvis att ta dit en egen besiktningsman.
Jag har ej kontaktat besiktningsmannen än men kommer att göra detta, vill ändå fråga här för att få ytterliggare lite input på vad som kommit fram hitills.
Fakta om huset:
Byggt 1929
friliggande villa
2plan med källare
stomme: trä
bjälklag: trä
fasad: tegel
takbeklänad: plåt
ventilation: självdrag
murstock: ja
uppvärming: bergvärme
dränerat: 2009 med platonsystem(hela huset)
i besiktningen togs det upp endel småsaker som jag inte kommer att skriva med här då det är mer estetisk.
Däremot är det några punkter jag är mer intresserad av, dessa är:
Vind: mikrobiell tillväxt förekommer på underlagstakets undersida
detta har jag förstått är väldigt vanligt men till saken hör att det är fungicidbehandlat mot detta år 2016, är detta ett tecken på ett ganska utbrett "angrepp" eller helt enkelt bara förebyggande åtgärd?
badrum: renoverad år 2005, inget kvalitetsdokument.
anslutningen av tätskiktet till golvbrunnen är ej bedömingsbart
varför kommer jag fråga när jag ringer
bakfall, hela golvet lutar inte mot golvbrunnen
detta kontrollerade jag så gott det gick vid visningen och min bedömning var att eventuellt bakfall var litet.
klinkers förekommer på träbjälklag, vilket medför risk för sprickbildning
här är jag helt nollställd, gissar att trä är "levande" och därför också rör på sig i någon omfattning.
urlakade fogar mellan klinkers
såg några fogar som i bästa fall kan anses som fula, urlakade vet jag inte riktigt vad det innebär.
fuktindikation har utförts stickprovsmässigt i våtutrymmena utan någon onormal indikering
Källare:
källare har jag förstått är fuktiga, på visningen såg jag ingen avfuktare vilket skulle vara mitt första inköp.
vid stickprovsmässig fuktindikation noterades i klk 2 i källare förhöjd fuktindikation i ytterhörn, förövrigt noterades normala fuktvärden.
i klk2 hade dom ganska mycket bröte som vi säger här, innebär förhöjd helt enkelt högre än lågt, eller så pass högt att mögel och annat har en bra grogrund? finns inga värden uppskrivna i protokollet
förhöjd fuktindikation i yttervägg, detta gäller förråd 2.
min oro är att dräneringen är felaktigt gjord och därför otillfredställande, känns som att det är lite för dåligt med info för att dra några stora slutsatser just nu.
utvändig:
marklutning mot husgrunden
enstaka plåtar/täcklist till dräneringsmatta är otäta
yttertak: äldre taktäckning
år 2012 är taket tvättat, målat och rostskyddsbehandlat
kursiv stil är mina kommentarer
det allmänna intrycket av huset är att det är i gott skick, det känns omhändertaget och det är mycket renoveringar gjorda.
badrummet kommer att bytas, min förhoppning är bara att det inte ska komma oanmält pga allvarliga brister utan om kanske 2-3 år.
ligger ute för en hyfsad peng över snittet för området, men ganska normalt för staden.
hoppas att någon orkar ta sig tid att svara, jag försöker verkligen att göra så mycket det går för att känna mig säker inför en så pass stor affär som hus är.
Jag har en förmåga att bli lätt pedantisk och överanalyserande med saker och ting, vilket i det här fallet känns som en klart positiv egenskap och det är därför jag tänkte ställa lite frågor.
lite bakgrundsinfo:
Besiktningen är beställd av säljaren och vid eventuellt köp kommer vi givetvis att ta dit en egen besiktningsman.
Jag har ej kontaktat besiktningsmannen än men kommer att göra detta, vill ändå fråga här för att få ytterliggare lite input på vad som kommit fram hitills.
Fakta om huset:
Byggt 1929
friliggande villa
2plan med källare
stomme: trä
bjälklag: trä
fasad: tegel
takbeklänad: plåt
ventilation: självdrag
murstock: ja
uppvärming: bergvärme
dränerat: 2009 med platonsystem(hela huset)
i besiktningen togs det upp endel småsaker som jag inte kommer att skriva med här då det är mer estetisk.
Däremot är det några punkter jag är mer intresserad av, dessa är:
Vind: mikrobiell tillväxt förekommer på underlagstakets undersida
detta har jag förstått är väldigt vanligt men till saken hör att det är fungicidbehandlat mot detta år 2016, är detta ett tecken på ett ganska utbrett "angrepp" eller helt enkelt bara förebyggande åtgärd?
badrum: renoverad år 2005, inget kvalitetsdokument.
anslutningen av tätskiktet till golvbrunnen är ej bedömingsbart
varför kommer jag fråga när jag ringer
bakfall, hela golvet lutar inte mot golvbrunnen
detta kontrollerade jag så gott det gick vid visningen och min bedömning var att eventuellt bakfall var litet.
klinkers förekommer på träbjälklag, vilket medför risk för sprickbildning
här är jag helt nollställd, gissar att trä är "levande" och därför också rör på sig i någon omfattning.
urlakade fogar mellan klinkers
såg några fogar som i bästa fall kan anses som fula, urlakade vet jag inte riktigt vad det innebär.
fuktindikation har utförts stickprovsmässigt i våtutrymmena utan någon onormal indikering
Källare:
källare har jag förstått är fuktiga, på visningen såg jag ingen avfuktare vilket skulle vara mitt första inköp.
vid stickprovsmässig fuktindikation noterades i klk 2 i källare förhöjd fuktindikation i ytterhörn, förövrigt noterades normala fuktvärden.
i klk2 hade dom ganska mycket bröte som vi säger här, innebär förhöjd helt enkelt högre än lågt, eller så pass högt att mögel och annat har en bra grogrund? finns inga värden uppskrivna i protokollet
förhöjd fuktindikation i yttervägg, detta gäller förråd 2.
min oro är att dräneringen är felaktigt gjord och därför otillfredställande, känns som att det är lite för dåligt med info för att dra några stora slutsatser just nu.
utvändig:
marklutning mot husgrunden
enstaka plåtar/täcklist till dräneringsmatta är otäta
yttertak: äldre taktäckning
år 2012 är taket tvättat, målat och rostskyddsbehandlat
kursiv stil är mina kommentarer
det allmänna intrycket av huset är att det är i gott skick, det känns omhändertaget och det är mycket renoveringar gjorda.
badrummet kommer att bytas, min förhoppning är bara att det inte ska komma oanmält pga allvarliga brister utan om kanske 2-3 år.
ligger ute för en hyfsad peng över snittet för området, men ganska normalt för staden.
hoppas att någon orkar ta sig tid att svara, jag försöker verkligen att göra så mycket det går för att känna mig säker inför en så pass stor affär som hus är.
En källare med fungerande dränering skall inte behöva en avfuktare. I en äldre källare kan det sugas upp fukt i golvet även om dräneringen är bra. Normalt så skall den fukten ventileras ut. Ev. kan man behöva en fläkt för att hålla ner luftfuktigheten, framförallt på sommaren. Då kanske en avfuktare kan göra viss nytta. Just inne i ett slutet utrymme, där det kanske också ligger saker som hindrar avdunstning, så kan det bli mätbar fukt i puts och betong. Den sugs då in från marken.
Dräneringen håller undan fritt vatten, det blir inget vattentryck mot grunden. Men om grunden står i material som inte är kapillärbrytande, vanligt för äldre källare. Då sugs vatten upp från "vattenytan" som ligger strax under dräneringsnivån. Även med kapillärbrytande material, så sker hela tiden en avdunstning från vattenytan, vattenånga kommer att tränga förbi makadam under golvet, och tränga upp i betongen, ventileras bort i rummet. Men skulle ångan träffa på en kallare yta, så kan den kondensera. Men mänderna vatten som kan komma via avdunstningen är mycket mindre än det som kan kapillärsugas, som är mycket mindre än det som kan tryckas igenom som rent vatten ifall du får en vattenytan ovanför grundplattan.
Dräneringen håller undan fritt vatten, det blir inget vattentryck mot grunden. Men om grunden står i material som inte är kapillärbrytande, vanligt för äldre källare. Då sugs vatten upp från "vattenytan" som ligger strax under dräneringsnivån. Även med kapillärbrytande material, så sker hela tiden en avdunstning från vattenytan, vattenånga kommer att tränga förbi makadam under golvet, och tränga upp i betongen, ventileras bort i rummet. Men skulle ångan träffa på en kallare yta, så kan den kondensera. Men mänderna vatten som kan komma via avdunstningen är mycket mindre än det som kan kapillärsugas, som är mycket mindre än det som kan tryckas igenom som rent vatten ifall du får en vattenytan ovanför grundplattan.
Helt normalt att man inte kan bedöma anslutningen av tätskiktet till brunnen då detta är täckt av fix.oordning skrev:
Viktigaste rent funktionellt är att det lutar mot brunnen i närheten av brunnen och att vatten aldrig rinner bort från brunnen vid normal användning (dusch).
Klinkers på träbjälklag: Görs det på korrekt sätt så är det inga som helst problem, det där är en gammal skröna bland besiktningsmän. Korrekt betyder tillräckligt stumt bjälklag, golvspån och sedan armerat flytspackel där det sedan tätskiktas och klinkras ovanpå. 2005 tror jag golvgips var tillåtet istället för flytspackel förutsatt att denna hellimmades med särskilt lim.
Att fuktmäta (utan att riva upp ytskikten) i ett badrum som används är mer eller mindre meningslöst.
Taket som är målat bör man kanske granska lite, hur ofta behöver det målas, ser det ut att ha varit rejält rostangripet före målningen osv.
Klinker på träbjälklag låter lite otydligt.
Att ha klinker på ett golv som vilar på träbjälkar är oerhört vanligt och brukar inte vara något problem om det är korrekt utfört. Däremot så skall klinker (och kakel) sättas på ett dött underlag, av rätt styvhet.
I moderna konstruktioner är det oftast träbjälkar med antingen cc30 eller cc60. På det 22mm golvspånskiva, och på det flytspackel. Genom att göra spackelkakan tjockare (ca 15mm) så blir golvet styvt nog även med cc60 mellan bjälkarna. Ovanpå flytspacklet ligger tätskikt, och sist klinker.
I lite äldre konstruktioner har man ofta en skiva golvgips istället för flytspackel, numera inte tillåtet.
I ännu äldre konstruktioner, kan det vara brädor istället för spånskiva, och typ 30 - 50mm betong eller liknade material.
Men fortfarande träbjälklag.
OM anmärkningen betyder att det ligger klinker direkt på trä på något sätt, då är det en mer än tveksam konstruktion. Det finns bes. män som till sin natur misstror träkonstruktioner i kombination med klinker och kakel.
Klinker på träbjälklag låter lite otydligt.
Att ha klinker på ett golv som vilar på träbjälkar är oerhört vanligt och brukar inte vara något problem om det är korrekt utfört. Däremot så skall klinker (och kakel) sättas på ett dött underlag, av rätt styvhet.
I moderna konstruktioner är det oftast träbjälkar med antingen cc30 eller cc60. På det 22mm golvspånskiva, och på det flytspackel. Genom att göra spackelkakan tjockare (ca 15mm) så blir golvet styvt nog även med cc60 mellan bjälkarna. Ovanpå flytspacklet ligger tätskikt, och sist klinker.
I lite äldre konstruktioner har man ofta en skiva golvgips istället för flytspackel, numera inte tillåtet.
I ännu äldre konstruktioner, kan det vara brädor istället för spånskiva, och typ 30 - 50mm betong eller liknade material.
Men fortfarande träbjälklag.
OM anmärkningen betyder att det ligger klinker direkt på trä på något sätt, då är det en mer än tveksam konstruktion. Det finns bes. män som till sin natur misstror träkonstruktioner i kombination med klinker och kakel.
Det kan finnas anledning att se över ventilationen. Med tanke på bergvärmen så är troligtvis självdragsventilationen delvis satt ur spel om inte mustocken hålls uppvärmd på annat sätt, t.ex. kamin.
Svag ventilation kommer att påverka klimatet i källaren.
Kall murstock kan även förvärra det mikrobiella klimatet på vinden.
Det finns också risk för vittringsskador på murstock om även regnskydd saknas.
Svag ventilation kommer att påverka klimatet i källaren.
Kall murstock kan även förvärra det mikrobiella klimatet på vinden.
Det finns också risk för vittringsskador på murstock om även regnskydd saknas.
