Överklaga bristfallig detaljplan
Hej,
Vår BRF överväger att överklaga en ny detaljplan i vårt område. Detaljplanen kommer till Kommunfullmäktige när som helst efter tillstyrkning i Byggnadsnämnd.
Vi har några frågor i samband med detta:
- Om en BRF överklagar en detaljplan får den stå för vissa juridiska kostnader (till skillnad från en individ)?
- Har ni tips för jurister som är duktiga på just det här?
- Någon tips för hur kan man bäst angripa detta?
Våra främsta invändningar gäller detaljplanens omfattning som innebär att den kommer att bara belasta området utan positiva aspekter för befintliga grannar ("tillkommande behov kan inte tillgodoses inom DPs området" = inget görs, bolla vidare), trafiksituationen som är redan bristfällig och kommer att förvärras (med en förskola i närheten), och de föreslagna byggnadernas utformning som är för hög och för stor. Kanske också jäv då exploatörerna betalar för förfarandet och det är tydligt att kommunen agerar utifrån denna intäktskälla (och inte skatterna vi betalar oavsett).
Vi har skickat svar vid både samråd och granskning men SBK har främst iakttagit andra förvaltningars och myndigheters åsikter och i stort sätt åsidosatt grannarnas iakttagelse.
Tack för hjälpen!
Vår BRF överväger att överklaga en ny detaljplan i vårt område. Detaljplanen kommer till Kommunfullmäktige när som helst efter tillstyrkning i Byggnadsnämnd.
Vi har några frågor i samband med detta:
- Om en BRF överklagar en detaljplan får den stå för vissa juridiska kostnader (till skillnad från en individ)?
- Har ni tips för jurister som är duktiga på just det här?
- Någon tips för hur kan man bäst angripa detta?
Våra främsta invändningar gäller detaljplanens omfattning som innebär att den kommer att bara belasta området utan positiva aspekter för befintliga grannar ("tillkommande behov kan inte tillgodoses inom DPs området" = inget görs, bolla vidare), trafiksituationen som är redan bristfällig och kommer att förvärras (med en förskola i närheten), och de föreslagna byggnadernas utformning som är för hög och för stor. Kanske också jäv då exploatörerna betalar för förfarandet och det är tydligt att kommunen agerar utifrån denna intäktskälla (och inte skatterna vi betalar oavsett).
Vi har skickat svar vid både samråd och granskning men SBK har främst iakttagit andra förvaltningars och myndigheters åsikter och i stort sätt åsidosatt grannarnas iakttagelse.
Tack för hjälpen!
Det finns ingen kostnad kopplad till att överklaga.
Det tas ut en planavgift som markägare/exploatör står för när en dp ska upprättas, det är så det ska vara. Det är inte jäv.
Beskriv i överklagandet hur planen drabbar er förening och vilka negativa konsekvenser det får just för er förening. Tex ökad trafik innebär högre buller för de boende i "Föreningen 1". Det påverkar nattsömnen och möjlighet till avkoppling och rekreation på vår bostadsgård/gemensamma uteplats. Eller vad det nu är som är negativt.
Hög bebyggelse är svårare men om ni tex får påtagligt ökad beskuggning eller om det är riktigt höga hus så att risken för vind ökar kan det vara en anledning. Att utsikten påverkas är i regel inte ett skäl att häva en dp.
Min erfarenhet är att det är bättre att skriva ett överklagande själv och tydligt beskriva vilka negativa konsekvenser detaljplanen för den/de som överklagar än att blanda in jurister.
Det tas ut en planavgift som markägare/exploatör står för när en dp ska upprättas, det är så det ska vara. Det är inte jäv.
Beskriv i överklagandet hur planen drabbar er förening och vilka negativa konsekvenser det får just för er förening. Tex ökad trafik innebär högre buller för de boende i "Föreningen 1". Det påverkar nattsömnen och möjlighet till avkoppling och rekreation på vår bostadsgård/gemensamma uteplats. Eller vad det nu är som är negativt.
Hög bebyggelse är svårare men om ni tex får påtagligt ökad beskuggning eller om det är riktigt höga hus så att risken för vind ökar kan det vara en anledning. Att utsikten påverkas är i regel inte ett skäl att häva en dp.
Min erfarenhet är att det är bättre att skriva ett överklagande själv och tydligt beskriva vilka negativa konsekvenser detaljplanen för den/de som överklagar än att blanda in jurister.
Går det verkligen att vinna en överklagan av en detaljplan med grund i att man inte gillar den?
PBL ger ju kommunen planmonopol och det är kommunen som är satta att avväga de enskilda mot de allmänna intressena. Att köra över en och annan fastighetsägares vilja är en del av den processen.
Hur ser en dom ut vid ett överklagande där kommunen förlorar för att befintligt grannskap inte gillar den nya möjliga bebyggelsen?
PBL ger ju kommunen planmonopol och det är kommunen som är satta att avväga de enskilda mot de allmänna intressena. Att köra över en och annan fastighetsägares vilja är en del av den processen.
Hur ser en dom ut vid ett överklagande där kommunen förlorar för att befintligt grannskap inte gillar den nya möjliga bebyggelsen?
Det är väl frågan, det finns stöd i lagen för att det ska finnas en balans mellan olika intresse och det finns skillnader mellan att ogilla (sin grannes lekstuga 50m bort från tomtgränsen) och ogilla (en maximalist bebyggelse som främjar exploatörernas kapitalistiska ambitioner till bekostnad av ett områdets livskvalitet och barnens bästa). Att kommunen gör en avvägning som är annorlunda än grannskapets eller Mark och miljö domstolens vore inte särskilt överraskande.Claes Sörmland skrev:
Om det finns prejudikat eller praxis om detta vet jag inte, det är lite vad vi är efter.
Tack för ditt svar. Att skriva med egna ord är det vi ha gjort hittills, det finns flera hundratal sidor med kommentarer från grannskapet från Samråd- och Granskningskede. Så detta kan vi bifoga ett överklagande utan att skriva mycket mer då kommunen har inte ändrat mycket i den riktning och våra påpekande kvarstår.Jiji skrev:
Däremot att förankra våra önskemål i lagen med hjälp av en jurist känns inte som den värsta idén i det här läget för den delen saknar vi idag. I synnerhet då kommunen besvarar de flesta kommentarer med kommunala riktlinjer och olika slag lagar.
Jag är mycket nyfiken på frågan. Min förståelse är att kommunen via PBL är den som är satt att bedöma t ex exploateringsgrad i planen och att en hög exploateringsgrad i sig inte gör planen olaglig. Att kommunens intresse av hög exploateringsgrad sammanfaller med ett företags vinstambitioner är heller inget problem, vi har inte lagstiftad antikapitalism s a s, tvärt om i denna sektor.J jhvl skrev:
Jag tror det behövs något mycket mer konkret än så för att vinna en överklagan. Är dagvattenfrågan utredd? Finns naturvärden? Finns värdefull historisk bebyggelse som åsidosätts? Är bullerfrågan utredd? Är dagsljusfrågan utredd? O s v. Finns formfel i planen?
Problemet med att vinna på någon av de grunderna är naturligtvis att kommunen bara svarar med att justera den detaljen och sen klubbar nästan samma plan igen. D v s man fördröjer men stoppar inget.
Annars känner jag igen samrådsprocessen som du skriver från min kommun. Ibland blir grannskapet fly förbannat för att det ska byggas nytt. En lokal negativ opinion tycks ha uppstått för handlingarna som jag läser är fulla av kritik där man framför att man inte vill ha den nya bebyggelsen på olika sätt. Tjänstemannasvaren är precis som du skrivet: Vi har läst och förstått men inget har ändrats i planen. D v s tjänstemännen har inte funnit något olagligt i sitt (i praktiken företagets) planförslag som behöver justeras för att uppfylla PBLs krav. Vad sen folk tycker om det hela bryr man sig inte om. Vill kommunens politiker bygga så blir det byggt även om en lokal opinion är emot.
Intressant inspel, tror inte att det finns någon extra utredning att göra, men kanske kan vissa göras mer omfattande.
Några reflektioner:
- Att kommunen får betald av exploatören är inget jäv, men att den spenderar mycket tid i samråd med dem medan sin aktiv interaktion med grannskapet är väldigt begränsad är problematisk. Att lyfta sedan fram samrådsmötet på 1,5 timme som ett viktigt demokratiskt bit medan att i alla avseende är grannarnas påverkan nästintill obefintlig är en parodi av demokrati.
- Det finns en tydlig skillnad mellan hur kommunen hanterar inspel från publika aktörer och grannskapet, oavsett hur relevanta de nog här. I det här fallet har en stackar block (utanför planområdet) behövts säkras då den hade en extrem lite sannolikhet att ramla på ett grusdike där ingen vistas. Samtidigt kör folk fort och olovlig varje dag där barn korsar vägen och det finns en hög risk av allvarlig olycka (något som en högre exploateringsgrad i området kommer att förvärra), men detta tycker inte kommunen ha möjlighet att hantera. Den grundläggande principen är dock densamma: om områdets säkerhet är bristfällig idag kan inget byggas förrän den åtgärdas.
Det är problemet mer storstäder, direkt demokrati blir nästintill obefintlig, stora företag påverkar politikerna medan individer och även föreningar som representerar uppemot 1000 invånare ignoreras.
Det som händer egentligen är att stora företag får tjäna pengar genom att lägga bördan av deras externa effekter (byggtrafik, ökad trafik och belastning på området, minskad värde på närliggande fastigheter mm) på främst grannskapet och den blivande föreningen och ta in vinsten, medan den kommunala organisationen muttras med framtidens skatteintäkter. Det finns andra sätt att åtgärda bostadsbristen.
Vi får se vad händer...
Några reflektioner:
- Att kommunen får betald av exploatören är inget jäv, men att den spenderar mycket tid i samråd med dem medan sin aktiv interaktion med grannskapet är väldigt begränsad är problematisk. Att lyfta sedan fram samrådsmötet på 1,5 timme som ett viktigt demokratiskt bit medan att i alla avseende är grannarnas påverkan nästintill obefintlig är en parodi av demokrati.
- Det finns en tydlig skillnad mellan hur kommunen hanterar inspel från publika aktörer och grannskapet, oavsett hur relevanta de nog här. I det här fallet har en stackar block (utanför planområdet) behövts säkras då den hade en extrem lite sannolikhet att ramla på ett grusdike där ingen vistas. Samtidigt kör folk fort och olovlig varje dag där barn korsar vägen och det finns en hög risk av allvarlig olycka (något som en högre exploateringsgrad i området kommer att förvärra), men detta tycker inte kommunen ha möjlighet att hantera. Den grundläggande principen är dock densamma: om områdets säkerhet är bristfällig idag kan inget byggas förrän den åtgärdas.
Det är problemet mer storstäder, direkt demokrati blir nästintill obefintlig, stora företag påverkar politikerna medan individer och även föreningar som representerar uppemot 1000 invånare ignoreras.
Det som händer egentligen är att stora företag får tjäna pengar genom att lägga bördan av deras externa effekter (byggtrafik, ökad trafik och belastning på området, minskad värde på närliggande fastigheter mm) på främst grannskapet och den blivande föreningen och ta in vinsten, medan den kommunala organisationen muttras med framtidens skatteintäkter. Det finns andra sätt att åtgärda bostadsbristen.
Vi får se vad händer...
Du har inte möjlighet att skicka länk till planhandlingarna? Även om det finns olägenheter som kan uppstå är de sällan av den grad att de är betydande och leder till att planen upphävs, även om det så klart händer.
Ett tips är att läsa lite domar för att få en bild över hur instanserna resonerar.
Ett tips är att läsa lite domar för att få en bild över hur instanserna resonerar.
Se här för planbeskrivningen.
Kommunen skyller precis på "ej betydande olägenheter" för att köra vidare. Det bör dock finnas ett koncept för sådana olägenheter som på f.e PM10 partiklar, dvs en absolut gräns och en kumulativ gräns (mycket lägre).
Att skriva ett par gånger att det är små olägenheter är OK.
Att skruva det 10 gånger är det inte... Där kan olika avvägningar göras, såklart håller vi inte med kommunen, och kanske kan en domstol hålla med.
Sedan det finns väl en grundläggande tänk i planlagen (art. 2 om jag minns rätt) att det ska finnas en balans mellan den enskilda och allmänna intresse. I det är fallet är det väldigt tydligt att grannskapets intresse ej tillgodoses då de gynnas inte en bit av förslaget utan få bära olägenheterna.
Titta f.e. på sida 79 i planbeskrivningen, där kollar man på de ekonomiska konsekvenserna för kommunen och exploatören, men inte för grannskapet som ska dock påverkas i störa grad. Sedan kan man tycka att deras redovisning är förenklad, spekulativ och vill inte leda till några svara frågor, men men...
Vilka domar tycker du är av intresse i det här fallet?
Kommunen skyller precis på "ej betydande olägenheter" för att köra vidare. Det bör dock finnas ett koncept för sådana olägenheter som på f.e PM10 partiklar, dvs en absolut gräns och en kumulativ gräns (mycket lägre).
Att skriva ett par gånger att det är små olägenheter är OK.
Att skruva det 10 gånger är det inte... Där kan olika avvägningar göras, såklart håller vi inte med kommunen, och kanske kan en domstol hålla med.
Sedan det finns väl en grundläggande tänk i planlagen (art. 2 om jag minns rätt) att det ska finnas en balans mellan den enskilda och allmänna intresse. I det är fallet är det väldigt tydligt att grannskapets intresse ej tillgodoses då de gynnas inte en bit av förslaget utan få bära olägenheterna.
Titta f.e. på sida 79 i planbeskrivningen, där kollar man på de ekonomiska konsekvenserna för kommunen och exploatören, men inte för grannskapet som ska dock påverkas i störa grad. Sedan kan man tycka att deras redovisning är förenklad, spekulativ och vill inte leda till några svara frågor, men men...
Vilka domar tycker du är av intresse i det här fallet?
I balansen ligger då ett starkt intresse att få bygga någonting. Markägarens intresse att få bygga ses som väldigt starkt.
Det man kan börja dra in i balansen är inte jämförelse för omgivningen hur det såg ut innan bygget, utan om bygget påverkar er mer än det skulle behöva göra.
Det man kan börja dra in i balansen är inte jämförelse för omgivningen hur det såg ut innan bygget, utan om bygget påverkar er mer än det skulle behöva göra.
Ja, vi ifrågasätter inte markägarens (eller sin villkorad köpares) rättighet att bygga någonting, utan lämplighet av exploateringsgraden som föreslås. Sedan, kan man undra om en markägares intresse att bygga i spekulativt syfte (dem ska sälja lägenheterna, inte bo i dem) är inte av sekundär betydelse jämfört med områdets säkerhet och välmående.H hempularen skrev:
Och vi jämför inte eller med hur fastigheterna ser ut idag, utan med hur en lämplig exploatering skulle kunna se ut från vårt perspektiv. Det hela handlar om avvägningar och en bedömning att kommunen går alldeles för mycket exploatörerna till väga och iakttar inte i rimligt mån grannskapets bidrag.
Sedan att titta på nollalternativet (som standard i planprocessen) innebär ju att jämföra med hur det ser ut innan bygget. I det här fallet är det tydligt att tjänstemannen säljer sitt planförslag på ett ej opartiskt sätt från det avseende (s69).
Jag tror inte att det handlar om att kommunen går enligt byggföretagets önskan i första hand utan att kommunen vill ge så många människor som möjligt en bostad. De har sånt tryck på sig uppifrån.
När det gäller balans mellan enskilda och allmänna intressen så är även de personer som får en bostad enskilda intressen.
Min erfarenhet är att det mesta väger lätt i förhållande till att många till får en bostad när det är så många som behöver en bostad.
När det gäller balans mellan enskilda och allmänna intressen så är även de personer som får en bostad enskilda intressen.
Min erfarenhet är att det mesta väger lätt i förhållande till att många till får en bostad när det är så många som behöver en bostad.
Hmm, ja, om de kommande bostadsrättsinnehavare räknas då kanske är det bäst att, i stället för att fördubbla antalet invånare i området (från ca 250 på 60 fastigheter till 470 bostäder på 62 fastigheter), bygga 10 gånger så många lägenheter, då finns det ingen tvivel att det enskilda intresset upprätthålls på byggarens sidan...
Härligt talat tycker jag att stadens angreppssätt mot bostadsbristen är felaktig och påminner mer om miljonprogrammet än om ett samhälle i behov av omställning som lärt sig några läxor... Staden har också (främst?) ett ansvar gentemot sina befintliga invånare.
Härligt talat tycker jag att stadens angreppssätt mot bostadsbristen är felaktig och påminner mer om miljonprogrammet än om ett samhälle i behov av omställning som lärt sig några läxor... Staden har också (främst?) ett ansvar gentemot sina befintliga invånare.
Det utövas genom kommunalvalen där just de befintliga invånarna har rösträtt.J jhvl skrev:
Tyvärr är det väl så att konkurrensen är rätt svag vad gäller förtroendeposterna i många kommuner och att dessutom en liten klick starka politiker och tjänstemän styr de flesta kommuner. Det är lätt att bli en nyttig idiot i den miljön.