#1huggan skrev:
VD? För en hyresfastighet?
Läs du inlägget igen. Står inget om engagemang någonstans i inlägg ett.cpalm skrev:
Att man inte ska göra något arbete gällande förvaltning/skötsel ja. Däremot andra jobb måste göras.
Startar man ett AB så måste det tillsättas en VD, och givetvis blir det den som sköter kontakten med förvaltningsbolag och hantverkare eftersom det är han som är behörig att ingå avtal.
En investering i en hyresfastighet i ett upplägg som ovan ser jag som ett högrisk projekt. av den enkla anledning att jag inte känner dig. Att jämför med att investera i aktier eller i fonder känns som sagt väldigt olika.
Fonder då handlar det om ett förtroende för den som har hand om fonderna. Aktier beror på hur mycket man investerar i.
Köper du aktier för 100000:- i Ericsson så är det inte mycket du har å säga till om... Köper du aktier för samma belopp i ett mycket mindre företag då kan du komma mycket längre... Då är det också viktigare att man kollar upp vad det är man investerar i.
Nu kanske du är en seriös och ärlig prick! Men det vet jag tyvärr inte.
Fonder då handlar det om ett förtroende för den som har hand om fonderna. Aktier beror på hur mycket man investerar i.
Köper du aktier för 100000:- i Ericsson så är det inte mycket du har å säga till om... Köper du aktier för samma belopp i ett mycket mindre företag då kan du komma mycket längre... Då är det också viktigare att man kollar upp vad det är man investerar i.
Nu kanske du är en seriös och ärlig prick! Men det vet jag tyvärr inte.
Jag har läst det, det som står där om engagemang är det jag fetade och utifrån det kan jag inte dra någon annan slutsats än att tanken är att arbetsinsatsen skall vara minimal. Men jag har uppenbarligen fel. Vad är det för andra jobb som delägarna måste göra då?huggan skrev:
Nej, endast publika aktiebolag måste ha en VD. Antar att VD skall avlönas med en VD-mässig lön också?
Nä, jag får inte ihop detta någonstans, tyvärr, men det vore kul att se din kalkyl.
Ja att få alla att förstå en text på det sättet man menar är inte så lätt. Och som sagt detta är bara en grund man ska bygga vidare på och alla som kommer vara delaktiga får ju vara med och bestämma. Hur det kommer se ut kan jag omöjligt veta nu.cpalm skrev:
Men det är ju ingen mening med att vi pratar om ett fiktivt bolag som du inte är intresserad av att starta.
Det med VD visste jag inte och naturligtvis ska han ha en VD lön för han är ju en VD. Men det har ju ingen koppling till vad lönen faktiskt är.
Jag kan vissa min grova kalkyl baserat på uppgifterna jag kunde få tag i lite lätt och utan att lägga en värdering på risken med objektet.
Jag tar på detta objekt:
https://objektvision.se/Beskriv/150003737
Här stod ingen hyresinkomstuppgift men tog bostadsarean i annonsen, kollade det kommunala bostadsbolagets kvm pris i området och drog av för värmen eftersom det är kallhyra.
Detta gav (920-117)*2.300=1.846.900:-
Avdraget för värmen är från SCB:s statistik för driftkostnader för hyreshus.
Det fanns heller inga uppgifter om drift/underhåll så återigen tog jag siffror från SCB. Jag justerade även upp ytan till 2500 eftersom inga biytor är redovisade.
Detta gav 2.500*252=630.000:-
Då är driftnettot 1.846.900-630.000=1.216.900:-
Detta är en direktavkastning på 8,7% om man köper det för köpesumman som anges.
Jag räknar med att man går in med 25% handpenning och lånar resten. Jag räknar med en ränta på 6,5% för att ha marginaler när räntan ökar.
14.000.000:-*0,75%*6,5%=682.500:-
Det som är kvar efter räntan är då: 1.216.900-682.500=534.400:-
Delar man detta belopp med det egna kapitalet som var 25% av köpesumman är avkastningen på eget kapital 15,3%.
Dock är driftkostnaderna från 2012 men med tanke på att konsumentprisindex inte rört sig något under 2013 och 14 så är dom ändå aktuella men på enskilda hus kan det skilja mycket. Så för att vara säker på denna kalkyl bör man fråga säljaren om hyresnivåer och driftkostnader.
Jag tar på detta objekt:
https://objektvision.se/Beskriv/150003737
Här stod ingen hyresinkomstuppgift men tog bostadsarean i annonsen, kollade det kommunala bostadsbolagets kvm pris i området och drog av för värmen eftersom det är kallhyra.
Detta gav (920-117)*2.300=1.846.900:-
Avdraget för värmen är från SCB:s statistik för driftkostnader för hyreshus.
Det fanns heller inga uppgifter om drift/underhåll så återigen tog jag siffror från SCB. Jag justerade även upp ytan till 2500 eftersom inga biytor är redovisade.
Detta gav 2.500*252=630.000:-
Då är driftnettot 1.846.900-630.000=1.216.900:-
Detta är en direktavkastning på 8,7% om man köper det för köpesumman som anges.
Jag räknar med att man går in med 25% handpenning och lånar resten. Jag räknar med en ränta på 6,5% för att ha marginaler när räntan ökar.
14.000.000:-*0,75%*6,5%=682.500:-
Det som är kvar efter räntan är då: 1.216.900-682.500=534.400:-
Delar man detta belopp med det egna kapitalet som var 25% av köpesumman är avkastningen på eget kapital 15,3%.
Dock är driftkostnaderna från 2012 men med tanke på att konsumentprisindex inte rört sig något under 2013 och 14 så är dom ändå aktuella men på enskilda hus kan det skilja mycket. Så för att vara säker på denna kalkyl bör man fråga säljaren om hyresnivåer och driftkostnader.
Jag tycker du ska kolla med några banker om dom överhuvudtaget är beredda att ge lån på 75% på köpesumman innan du flyter ut rent för mycket i dina drömmar.huggan skrev:
Kan tänka mig att dom flesta banker ger dig ett bud på mellan 55-65 % belåning.
Jag har redan 4 hyreshus och har fått låna 85% så det är redan avklarat.roland53 skrev:Jag tycker du ska kolla med några banker om dom överhuvudtaget är beredda att ge lån på 75% på köpesumman innan du flyter ut rent för mycket i dina drömmar.
Kan tänka mig att dom flesta banker ger dig ett bud på mellan 55-65 % belåning.
Ja, jag vet inte h ur du äger dessa hyreshus, privat eller genom bolag, men om du räknar med att starta ett nytt AB, så är det ett nytt "ballgame".huggan skrev:
Om fastigheterna ligger i fastighets kod 320 så är det ytterst få banker som ger 85% belåning och då till förhöjd ränta.
Den jag köpte senast hade typgodkända 425 och 325 och där lånade jag 81% av banken. Vi diskuterade då ett AB och det skulle inte påverka villkoren på lånet. Antar att det är mycket vilken bankman man har som avgör.
Jag själv studerar på heltid så det är inte min inkomst som påverkat lånebeslutet.
Jag själv studerar på heltid så det är inte min inkomst som påverkat lånebeslutet.
Var får du siffran 252 ifrån? Kollar SCB-statistiken och där har du underhåll 253 + drift 415 - uppvärmning 114 = 554 kr / kvm. Sen har du fastighetsavgift 21 = 575 kr / kvm och sen skatt på resultatet.huggan skrev:
2 500 * 575 = 1 437 500 = driftnetto: 409 400 - kapitalkostnad 682 500 = 273 100 back redan där.
Men som du säger måste du ha mer konkreta siffror för variationen gissningsvis väldigt stor mellan olika objekt.
P.s. får väl tillägga att jag tog siffrorna från statistiken för allmännyttiga fastighetsbolag.
Motsvarande för privatägda fastigheter är 142 + 347 - 117 + 25 = 397 kr / kvm vilket ger 1 846 900 - 2500 * 397 = 854 400 - 682 500 = 171 900 plus
Redigerat:
Ja använder man siffror från allmännyttiga bolag som ofta inte drivs av vinstsyfte så är det klart inte kalkylen går ihop. Dessutom tar du betalt för värmen trots att det är kallhyra. Jag hade inte hyrt av dig iallafallcpalm skrev:
.Och för er andra så kommer uppgifterna härifrån:
http://www.scb.se/sv_/Hitta-statist...kning-for-flerbostadshus-IKU/7355/7362/29333/
http://www.scb.se/sv_/Hitta-statist...kning-for-flerbostadshus-IKU/7355/7362/29333/
Även om allmännyttan drivs utan vinstsyfte, vilket i många kommuner är felaktigt. De drivs med vinstsyfte och därtill så får dom fördelaktig finansiering som ingen privat aktör kan drömma om.
Hur som, det är allmännyttan som är r hyresledande, m.a.o om det skulle bli en hyrestvist i hyresnämnden så kommer riktvärdet på hyran jämföras och sättas med allmännyttan som riktlinje.
Man kan inte hugga till med godtycklig hyra utan att få det i nacken hos hyresnämnden om en hyresgäst/hyresgästföreningen skulle driva ärendet.
Därför är inkomstsidan starkt reglerad men på utgiftsidan finns inget tak - ett ruckel och din ekonomiska vinst har flugit sin kos.
Ovan avser hyresfastigheter - lägenheter. Du tycks hitills ha köpt andra typer av fastigheter enl som du angivit och där finns andra förhandlingsregler.
Hur som, det är allmännyttan som är r hyresledande, m.a.o om det skulle bli en hyrestvist i hyresnämnden så kommer riktvärdet på hyran jämföras och sättas med allmännyttan som riktlinje.
Man kan inte hugga till med godtycklig hyra utan att få det i nacken hos hyresnämnden om en hyresgäst/hyresgästföreningen skulle driva ärendet.
Därför är inkomstsidan starkt reglerad men på utgiftsidan finns inget tak - ett ruckel och din ekonomiska vinst har flugit sin kos.
Ovan avser hyresfastigheter - lägenheter. Du tycks hitills ha köpt andra typer av fastigheter enl som du angivit och där finns andra förhandlingsregler.