Läckande tak - dolt fel?
Jag och min sambo köpte i höstas ett radhus som vi besiktigade innan tillträde. Inga kända fel eller upptäckta brister på taket konstaterades.
Problem?
Det läcker via stosen på taket, mellan plåten på "skorstenen" och takpappen som är lagd mot densamma (Bild 1-2). Vattnet tränger sedan ner till vinden längs med genomföringen (bild 3, 4).
Lösning?
Vi har gjort en tillfällig lösning för att avhjälpa den direkta problematiken med läckaget genom att täta med asfaltslim och tejp kring genomföringen. Planen är att detta åtgärdas ytterligare under sommaren genom att genomföring samt tätning görs om från grunden och att fuktpåverkad råspånt byts ut d.v.s även lägga om takpappen som angränsar till skrotstenen (pris okänt).
Vems ansvar?
Vi har gått tillbaka till besiktningsprotokollet, se utdrag nedan:
Nuvarande ägares muntliga upplysningar (sida 5):
"Det har inte förekommit takläckage."
"Inga fläckar, till följd av fukt eller annat, har noterats på golv, väggar eller innertak i bostaden."
"Inga kända brand-/vatten-/försäkringsskador har förekommit i byggnaden."
Tak (sida 6):
"Låglutande tak med taktäckning av papp på råspont. Från år 2010 enligt tidigare ägare."
"Normal teknisk livslängd på en takpapp bedöms, med normalt underhåll, vara ca 20 år beroende på taklutning och nedskräpning mm."
"Inget särskilt att notera som avviker från vad som bedöms vara normalt för takkonstruktionen och/eller som utgör normalt åldersslitage."
Vind (sida 5)
"Endast avsynat från och vid lucka på grund av att bryggor saknas och trånga utrymmen."
"Avsynat från och vid takluckan: Inga skadesignaler noterades vid besiktningstillfället. Inga tecken på att det förekommer eller har förekommit allvarliga problem med kondensbildningar och/eller spår som tyder på pågående läckage."
Vår bild av situationen är att detta måste ha pågått innan vi tillträdde, för redan i höstas så fanns det indikation på att det läckte. MEN då trodde vi dock att det trängde in under "skorstenshatten" (se bild 5) och vidare ner i ventilationsröret, detta p.g.a. att det endast var en liten pöl på spisen under köksfläkten vid ett fåtal tillfällen när det regnat häftigt kombinerat med blåst. I.o.m. att vi nu har kunnat konstatera att det läcker på utsidan och rinner ned längs med ventilationen så förefaller det osannolikt att detta inte varit ett problem redan innan tillträdet.
Säljaren var över och kikade på felet och i samband med detta så pekade denne på en annan genomföring (bild 8) när vi var uppe på taket. "men här då...här är det likadant?" och denne menade på att man skulle anmärkt på detta under besiktningen och att detta var fritt att upptäcka vid densamma.
Fråga - är det värt att driva fråga kring dolt fel? Om ja, är det värt det?
Obs. säljaren tecknade inte dolt fel försäkring.
Problem?
Det läcker via stosen på taket, mellan plåten på "skorstenen" och takpappen som är lagd mot densamma (Bild 1-2). Vattnet tränger sedan ner till vinden längs med genomföringen (bild 3, 4).
Lösning?
Vi har gjort en tillfällig lösning för att avhjälpa den direkta problematiken med läckaget genom att täta med asfaltslim och tejp kring genomföringen. Planen är att detta åtgärdas ytterligare under sommaren genom att genomföring samt tätning görs om från grunden och att fuktpåverkad råspånt byts ut d.v.s även lägga om takpappen som angränsar till skrotstenen (pris okänt).
Vems ansvar?
Vi har gått tillbaka till besiktningsprotokollet, se utdrag nedan:
Nuvarande ägares muntliga upplysningar (sida 5):
"Det har inte förekommit takläckage."
"Inga fläckar, till följd av fukt eller annat, har noterats på golv, väggar eller innertak i bostaden."
"Inga kända brand-/vatten-/försäkringsskador har förekommit i byggnaden."
Tak (sida 6):
"Låglutande tak med taktäckning av papp på råspont. Från år 2010 enligt tidigare ägare."
"Normal teknisk livslängd på en takpapp bedöms, med normalt underhåll, vara ca 20 år beroende på taklutning och nedskräpning mm."
"Inget särskilt att notera som avviker från vad som bedöms vara normalt för takkonstruktionen och/eller som utgör normalt åldersslitage."
Vind (sida 5)
"Endast avsynat från och vid lucka på grund av att bryggor saknas och trånga utrymmen."
"Avsynat från och vid takluckan: Inga skadesignaler noterades vid besiktningstillfället. Inga tecken på att det förekommer eller har förekommit allvarliga problem med kondensbildningar och/eller spår som tyder på pågående läckage."
Vår bild av situationen är att detta måste ha pågått innan vi tillträdde, för redan i höstas så fanns det indikation på att det läckte. MEN då trodde vi dock att det trängde in under "skorstenshatten" (se bild 5) och vidare ner i ventilationsröret, detta p.g.a. att det endast var en liten pöl på spisen under köksfläkten vid ett fåtal tillfällen när det regnat häftigt kombinerat med blåst. I.o.m. att vi nu har kunnat konstatera att det läcker på utsidan och rinner ned längs med ventilationen så förefaller det osannolikt att detta inte varit ett problem redan innan tillträdet.
Säljaren var över och kikade på felet och i samband med detta så pekade denne på en annan genomföring (bild 8) när vi var uppe på taket. "men här då...här är det likadant?" och denne menade på att man skulle anmärkt på detta under besiktningen och att detta var fritt att upptäcka vid densamma.
Fråga - är det värt att driva fråga kring dolt fel? Om ja, är det värt det?
Obs. säljaren tecknade inte dolt fel försäkring.
Enl. uppgift är takpappen omlagd 2010 enligt tidigare ägare. Låglutande tak med taktäckning av papp på råspont. Vad jag förstår så är normal teknisk livslängd på takpapp lagd på detta vis 20 år beroende på taklutning och nedskräpning m.m.
Detta går dock att driva mot de som bytt taket om de inte informerat om detta, men då bör du upprätta en fullmakt från säljaren att du får driva ärendet i deras ställe. Om inte 10 år passerat.
Alternativ gå på besiktningsmannen.
Alternativ gå på besiktningsmannen.
Medlem
· västragötaland
· 1 555 inlägg
Är ju ganska uppenbart fel gjort mot skorsten så de ända man kan fråga sej är varför besiktnings manen inte såg de.
Är undertaket ok hade jag tagit 2 timmar + restid för att åtgärda skorstenen. Materialkostnaden blir låg då det i stort sett är spillmaterial och lite plåt. Knappast värt att driva mot besikniningsföretaget men att kontakta dom och hör om dom vill göra det rätta skadar inte.
Elektroniktokig
· Västra Götaland
· 671 inlägg
Som jag ser det så kommer det inte gå att hävda dolt fel då ni har undersökningsplikt som sträcker sig långt djupare än vad besiktningsmannens ansvar sträcker sig enligt jordabalken. Tråkigt men sant så kan besiktningsman missa saker som är uppenbara saker en fackman ska se men komma undan med det och du som köpare skulle undersöka och veta detta.
Vad jag förstår så har ni kunnat besiktiga vind och tak och då är detta ett fel som ni ska ha upptäckt då det inte är dolt på något sätt.
var ni uppe och kollade på vinden runt genomföringarna innan eller vid köp? var ni uppe på taket och besiktigade detta?
Vad jag förstår så har ni kunnat besiktiga vind och tak och då är detta ett fel som ni ska ha upptäckt då det inte är dolt på något sätt.
var ni uppe och kollade på vinden runt genomföringarna innan eller vid köp? var ni uppe på taket och besiktigade detta?
1. Vi hade möjlighet att ta oss in på vinden men besiktningsman ville ej gå in mer än till luckan dels p.g.a. trånga utrymmen, glasfiber isolering (utan andningsmask/bryggor). I.o.m. att denne inte tyckte att det var lämpligt så tänkte vi att det även räckte (dumt).
2. Vi var alla uppe på taket och gick igenom genomföringarna, jag har inget minne av att besiktningsmannen nämnde att det var felaktigt konstruerat. Besiktningsmannen säger däremot "Taket ser helt okej ut, och man ser att det är någon som vet hur man lägger ett tak som har gjort det. Så läckage utifrån, nej det tror jag inte.".
Hur som, när jag tolkar era svar så verkar det som att det bara är att ta "tjuren vid hornen" och lösa detta på eget bevåg.
Tyvärr verkar besikningsmannen inte ha så bra koll. Huven är en ren fusklösning och gavellösningen som man ser i bakrunden var utdömd innan 2010 så dom seriösa firmorna hade redan då bytt till säkrare lösningar.
Elektroniktokig
· Västra Götaland
· 671 inlägg
Ja tyvärr skulle ni tvingat upp besiktningsmannen på vinden alt inspekterat själva, vet hur surt det är!Radhusjoppe skrev:
Prata med några seriösa takläggare som kan hjälpa er med hur ni löser det på bästa sätt
För att ett fel ens ska kunna anses som dolt fel så måste det vara just dolt, att man inte kollade och upptäckte det pga vad som helst , inte orkade hämta stege, inte ville krypa i isolering inte ville skruva bort en lucka osv tar inte bort att det kunde ha upptäckts om det nu ens fanns där vid ägar bytet. så att få det som dolt fel skulle jag vilja säga är omöjligt just pga att det hade upptäckts om man hade kollat där. så även om det funnits en dolda fel försäkring så hade den inte hjälpt då felet inte är ett dolt fel. Bara ett missat fel
Nej ert tak är en känd riskkonstruktion och besiktningsmannen har inte gjort sitt jobb!
Papptak är så så förrädiskt!
Det är så stor kvallitetsskillnad både på pappen och arbetet!
När det dessutom är låglutande så måste man verkligen inte göra enkla misstag som att limma mot plåt som ju utvidgar och rör sig så att fogen släpper!
Kapillärkraften och vind kan få de mest konstnärligt uttänkta fogarna att spruta vatten!
Ta reda på fabrikat och klass på pappen för om det inte är rätt sort måste hela taket läggas om!!!
Om det är rätt så behövs skadan lagas och beläggningen fräschas upp med ny takmassa och nytt uvskydd tex hagmans metod!!!
Sedan måste den fuktiga råsponten och isoleringen bytas torkas ... fuktig glasull bytes
Ska ni göra om taket lägg då ett epdm skikt och ev tillägsisolering med extra lutning