Kostnad för totalrenovering av industrifastighet som ska bli bostäder
Tittar på en industrifastighet som jag planerar att konvertera till lägenheter. Det handlar om ett större hus som byggdes kring sekelskiftet. Fastigheten har stått tom en längre tid, vid något tillfälle har taket varit trasigt så det regnat in, men det är åtgärdat numera. Huset står ouppvärmt, vilket har gjort att huset tagit lite skada (det är tegelfasad).
Fastigheten är mer eller mindre ett tomt skal, så det är väldigt rivning som måste till, däremot gissar jag att det måste värmeisoleras och ljuddämpas.
Tak och fasad är i hyfsat god vigör, så det är inte prio även om det måste ordnas med på sikt.
Tanken är att det ska bli totalt 6 lägenheter, fördelat på 3 våningsplan där varje plan är uppskattningsvis 150-200kvm. Alltså totalt ca 450-600kvm
Värme måste ordnas, borras och dras ledningar för element/golvvärme.
6st kök (IKEA som vi monterar själva)
6st badrum med dusch och golvvärme (med tvätt och torkmaskin)
6st vardagsrum
6-8 sovrum
Dra ny el
Dra avlopp
Renovera/ordna nya fönster (ca 50st)
Förmodligen lägga nytt golv (furutiljor)
Iom husets karaktär så ska så mycket av husets egenheter bevaras snarare än att allt ska gömmas bakom gipsskivor.
Förstår att det verkligen är en hur långt är ett snöre-fråga. Men jag letar efter en mellan tummen och pekfingret-gissning. Om möjligt vore det grymt att uppskatta de olika posterna.
Bonusfrågor är hur det ser ut med bygglov för det hela, iom att det inte bostäder idag, måste man tänka på något speciellt där? Måste en ny detaljplan till? Krävs det att bostäderna ska vara tillgängliga för rullstolsbundna?
Tusen tack i förhand!
Fastigheten är mer eller mindre ett tomt skal, så det är väldigt rivning som måste till, däremot gissar jag att det måste värmeisoleras och ljuddämpas.
Tak och fasad är i hyfsat god vigör, så det är inte prio även om det måste ordnas med på sikt.
Tanken är att det ska bli totalt 6 lägenheter, fördelat på 3 våningsplan där varje plan är uppskattningsvis 150-200kvm. Alltså totalt ca 450-600kvm
Värme måste ordnas, borras och dras ledningar för element/golvvärme.
6st kök (IKEA som vi monterar själva)
6st badrum med dusch och golvvärme (med tvätt och torkmaskin)
6st vardagsrum
6-8 sovrum
Dra ny el
Dra avlopp
Renovera/ordna nya fönster (ca 50st)
Förmodligen lägga nytt golv (furutiljor)
Iom husets karaktär så ska så mycket av husets egenheter bevaras snarare än att allt ska gömmas bakom gipsskivor.
Förstår att det verkligen är en hur långt är ett snöre-fråga. Men jag letar efter en mellan tummen och pekfingret-gissning. Om möjligt vore det grymt att uppskatta de olika posterna.
Bonusfrågor är hur det ser ut med bygglov för det hela, iom att det inte bostäder idag, måste man tänka på något speciellt där? Måste en ny detaljplan till? Krävs det att bostäderna ska vara tillgängliga för rullstolsbundna?
Tusen tack i förhand!
Till att börja med - vilken typ av industri? Det kan finnas alla möjliga föroreningar och/eller miljöfarliga byggmaterial om du har otur. Finns ingen ansvarig verksamhetsutövare kvar riskerar du dessutom att få saneringsansvar om du köper den. Gå väldigt försiktigt fram här! Tro mig, jag jobbar med sånt och har sett konkurser pga "bra idéer".
Sedan kommer det att krävas ny detaljplan och beroende på hur nitisk kommunen är kan det krävas omfattande undersökningar av mark och grundvatten innan de går med på en detaljplaneändring.
Sedan kommer det att krävas ny detaljplan och beroende på hur nitisk kommunen är kan det krävas omfattande undersökningar av mark och grundvatten innan de går med på en detaljplaneändring.
Hej BiFuel!BiFuel skrev:
Tack för ditt svar. Bra att du lyfter problematiken du nämner. Vad gäller föroreningar och/eller miljöfarliga byggmaterial så är det något jag är medveten om. Vad som verkar mest sunt där är att tillsammans med säljaren komma fram till hur ansvaret ser ut om detta skulle bli ett problem. Mäklaren påtalade detta när han visade fastigheten och menade på att fastigheten inte kommer förmedlas via dem om inte ett avtal kring detta finns på plats.
Vad behöver kommunen för att se över och godkänna en ny detaljplan (förutom det du nämner).
Krävs det bygglov för att ändra i den befintliga fastigheten eller räknas det som en enkel renovering?
Ser fram och hoppas mot att du eller någon annan skulle kunna upplysa lite mer kring kostnader för att totalrenovera fastigheten.
Det låter som ett spännande projekt!
Eftersom det rör sig om ändrad användning (från industri till bostadsändamål) krävs bygglov kort och gott. Det pågår just nu en diskussion om vilken nytta PBL gör och i ett sånt här fall finns absolut poänger att gå igenom en bygglovsprövning med bättre bostäder som resultat vilket borde ge en högre vinst vid försäljning.
Det kan vara så att gällande detaljplan tillåter bostäder utöver industrin. Det är dock ganska ovanligt och i så fall finns det restriktioner kring vilken verksamhet som är tillåtlig. Hör av dig till byggnadsnämnden för att få svar på vad gällande dp tillåter. Miljönämnden kan svara på vilka verksamheter som funnits på platsen tidigare och vad de misstänker kan finnas i marken eller i byggnaden. Hur ser det ut med anslutningar till VA e tc? Det kan ju vara kostnadsdrivande faktorer.
Att göra en ny detaljplan kan ju innebära fördelar som att den totala byggrätten kan ökas och att du kan sälja delar av fastigheten till någon annan fastighetsutvecklare eller att själv bygga i etapper.
Visar det sig finnas föroreningar kan det bli en ganska segdragen process med utredningar kring saneringsansvar även om det finns avtal skrivna mellan köpare och säljare. Numera finns statliga anslag att söka även för sanering vid bostadsprojekt som kan vara värt att kolla upp.
Eftersom det rör sig om ändrad användning (från industri till bostadsändamål) krävs bygglov kort och gott. Det pågår just nu en diskussion om vilken nytta PBL gör och i ett sånt här fall finns absolut poänger att gå igenom en bygglovsprövning med bättre bostäder som resultat vilket borde ge en högre vinst vid försäljning.
Det kan vara så att gällande detaljplan tillåter bostäder utöver industrin. Det är dock ganska ovanligt och i så fall finns det restriktioner kring vilken verksamhet som är tillåtlig. Hör av dig till byggnadsnämnden för att få svar på vad gällande dp tillåter. Miljönämnden kan svara på vilka verksamheter som funnits på platsen tidigare och vad de misstänker kan finnas i marken eller i byggnaden. Hur ser det ut med anslutningar till VA e tc? Det kan ju vara kostnadsdrivande faktorer.
Att göra en ny detaljplan kan ju innebära fördelar som att den totala byggrätten kan ökas och att du kan sälja delar av fastigheten till någon annan fastighetsutvecklare eller att själv bygga i etapper.
Visar det sig finnas föroreningar kan det bli en ganska segdragen process med utredningar kring saneringsansvar även om det finns avtal skrivna mellan köpare och säljare. Numera finns statliga anslag att söka även för sanering vid bostadsprojekt som kan vara värt att kolla upp.
Hur ser omgivningarna ut? Finns det företag runt omkring som kan störa bostäder/få inskränkningar i sin verksamhet om bostäder byggs?
Kul att du tycker det låter spännande! Det gör jag ocksåboibeckasinen skrev:
Tvivlar att det finns detaljplan som tillåter bostäder, men det ska jag absolut kolla upp!
Det borde rimligtvis finnas någon typ av VA-anslutning in på tomten eftersom det finns verksamheter i kringliggande hus just nu, men mer än så vet jag inte tyvärr. Den huvudsakliga byggnaden har inte varit i drift på många, många år, så hur skicket ser ut på det har jag ingen aning om, men förmodligt dåligt dessvärre. Kan gissa att dränering kan bli aktuellt också.
Tusen tack för att du delar med dig av din kunskap, väldigt hjälpsamt
Nix, det är numera vanliga bostäder i omgivningarna.Fotografen skrev:
Det enda som skulle kunna vara problem är buller iom att det finns en större väg i närheten, men mäklaren menade på att det inte ska vara något problem, förutom om man har uteplats/balkong. Då är en bullerutredning på sin plats.
Det finns bullerbestämmelser om hur hög ljudnivån får vara, det gäller inte bara för balkonger etc.
http://www.stockholm.se/ByggBo/dinbostad/Inomhusmiljo/Buller/
http://www.stockholm.se/ByggBo/dinbostad/Inomhusmiljo/Buller/
Jag tror inte balkonger spelar roll här. Mäklaren vet nog inte vad den talar om i den här frågan. Buller på balkong är mig veterligen inte reglerat, men jag kan kolla med min fru senare idag. Hon jobbar med bl.a. bullerutredningar. Snarare kan man utnyttja inglasade balkonger för att klara bullernivåer inomhus.intelligence skrev:
Om bullret mot fasaden överstiger en viss gräns så ställs olika krav på bygget. T.ex tror jag att minst hälften av rummen måste ligga mot en tystare sida.
Prata med kommunen redan nu. De borde veta vilka handlingar de behöver från dig. En bullerutredning är inte helt osannolikt, beroende på hur området ser ut.
Om det i nuläget bara finns bostäder i omgivningen, så ökar ju chansen dramatikst för att det skall gå att få bygga om till bostäder i den byggnaden.
På beskrivningen låter det som det finns chans/risk att kommunen vill lägga på kulturskyddsaspekter. Det kan påverka vad du får göra med byggnaden, men det kan också motivera dispens från vissa regler.
Om vi antar att det behövs en detaljplaneändring, så får du räkna med en rätt lång tidplan. I de enklaste fallen gör man om planen för just den fastigheten, kallas ibland för "frimärksplan". Brukar kosta ca 100 000, och tar vanligen ca ett år. Det förutsätter att ingen överklagar.
Det finns risk att kommunen vill göra en större översyn av detaljplanen för området, då kan det ta allt från 2 - 20 år eller mer.
På beskrivningen låter det som det finns chans/risk att kommunen vill lägga på kulturskyddsaspekter. Det kan påverka vad du får göra med byggnaden, men det kan också motivera dispens från vissa regler.
Om vi antar att det behövs en detaljplaneändring, så får du räkna med en rätt lång tidplan. I de enklaste fallen gör man om planen för just den fastigheten, kallas ibland för "frimärksplan". Brukar kosta ca 100 000, och tar vanligen ca ett år. Det förutsätter att ingen överklagar.
Det finns risk att kommunen vill göra en större översyn av detaljplanen för området, då kan det ta allt från 2 - 20 år eller mer.
Fick svar från kommunen nu på morgonen att de är positiva till att omvandla fastigheten till bostäder i framtiden, men det krävs detaljplan samt "program" (vad det nu innebär?). Så det tordes ju vara bra förutsättningar. Det är en mindre ort med bostadsbrist så jag tror att man kan få medvind.
Buller, detaljplaner och liknande problem åsido. Vad tror ni om kostnader för själva renoveringen? Om en totalrenovering av en villa på 150-200kvm lutar åt 2-3 miljoner (enligt trådar här på forumet). Var landar vi på i detta fall?
Buller, detaljplaner och liknande problem åsido. Vad tror ni om kostnader för själva renoveringen? Om en totalrenovering av en villa på 150-200kvm lutar åt 2-3 miljoner (enligt trådar här på forumet). Var landar vi på i detta fall?
Priser för nybyggen kanske kan ge en fingervisning:
http://www.scb.se/sv_/Hitta-statist...r-for-nyproducerade-bostader/7329/7336/29543/
Ser ut att ligga på 30-40000kr/m2. Jag vet inte hur en sådan här ombyggnation förhåller sig kostnadsmässigt till en nyproduktion, men det kanske ger en övre gräns iaf.
http://www.scb.se/sv_/Hitta-statist...r-for-nyproducerade-bostader/7329/7336/29543/
Ser ut att ligga på 30-40000kr/m2. Jag vet inte hur en sådan här ombyggnation förhåller sig kostnadsmässigt till en nyproduktion, men det kanske ger en övre gräns iaf.
Den där statistiken tror jag inkluderar även tomtkostnader. Så fullt så dyrt behöver det nog inte bli. Men jag misstänker att det blir minst lika dyrt att bygga om den bef. byggnaden till bostäder som att bygga ett helt nytt hus. Ett nybygge skulle dessutom troligen kunna nyttja marken bättre, så att man kan få in avsevärt fler lägenheter på tomtytan.
Hur mycket jobb ska ni göra själva?
Idealt hade varit att leja bort det mesta, montera kök och måla/lägga golv är väl något vi skulle göra själva, men det övriga i listan blir nog att leja.
30-40000kr/kvm låter dyrt, brukar man inte säga 15-20000kr/kvm när det gäller nyproduktion?
Om man då räknar på 600kvm á 15000:- så landar man på 9 miljoner, vilket jag också tycker låter saftigt, men jag är ju oerfaren så jag har ingen aning. Tänker att kostnad för bergvärme osv inte blir sexdubblat mot en vanlig villainstallation, men det kanske är naivt?
Möjligt att det kan bli billigare att riva och bygga helt nytt, men det är inte aktuellt då vi vill värna om byggnaden. Dessutom tror jag det är ofantligt dyrt att riva och frakta bort ett såpass stort hus?
30-40000kr/kvm låter dyrt, brukar man inte säga 15-20000kr/kvm när det gäller nyproduktion?
Om man då räknar på 600kvm á 15000:- så landar man på 9 miljoner, vilket jag också tycker låter saftigt, men jag är ju oerfaren så jag har ingen aning. Tänker att kostnad för bergvärme osv inte blir sexdubblat mot en vanlig villainstallation, men det kanske är naivt?
Möjligt att det kan bli billigare att riva och bygga helt nytt, men det är inte aktuellt då vi vill värna om byggnaden. Dessutom tror jag det är ofantligt dyrt att riva och frakta bort ett såpass stort hus?