Byggahus.se

Kostnad för ändrad detaljplan

  1. albinkjellin
    Medlem · 4 inlägg

    albinkjellin

    Medlem
    Hej hej,

    Glad Nationaldag! Som rubriken svkallrar om så gäller min fråga ändring av detaljplan och inte bygglov men detta såg ändå ut som det bästa stället att posta den här frågan. Om detta inte är fallet ber jag om ursäkt på förhand.

    Jag äger en fastighet som idag är klassad som naturmark enligt nuvarande detaljplan. Det jag försöker göra är att omvandla en del av fastigheten (4000 kvadratmeter) för att skapa två tomter. Förändringen skulle i så fall gälla att dela upp det på två tomter a 2000 kvadratmeter vardera och ca 250 kvadratmeter byggnader (enplan) inom ramen för gällande detaljplan. Så ungefär 500 BTA totalt. Se en bild över området nedan:

    Inloggade ser högupplösta bilder Logga in
    områdesbild.png


    Jag har redan ansökt om planbesked och få detta godkänt. Till saken hör eventuellt att plan och byggavdelningen var mycket negativa till planbeskedet och hade ett antal invändningar som var mer eller mindre rimliga. Däremot så såg kommunstyrelsen ärendet annorlunda och planbeskedet godkändes med mer eller mindre fullständig majoritet.

    I dagarna fick jag ett utkast till detaljplaneavtal från plan och bygg och de angav ett budgetpris på 800 000 SEK för att göra ändringen av detaljplanen fördelat enligt följande:
    • 290 000 - Personal/projektkostnader
    • 110 000 - Myndighetsutövning
    • 370 000 - Utredningar
    • 30 000 - Utlägg
    De utredningar de bedömer vara aktuella är följande:
    • Fastighetsförteckning
    • Dagvattenutredning
    • Geoteknisk markundersökning
    • Naturvärdesinventering
    • Arkeologisk utredning
    De nämner även VA utredning och trafikutredning men dessa kostnader var inte med i kalkylen för detaljplaneavtalet.

    Spontant känns kostnaden relativt hög givet en ganska liten ändring så jag har hört av mig till några andra kommuner för att få något att jämföra med. Kostnaden för utredningarna är ju svåra att jämföra men kollar jag bara på kostnaden för kommunen (400 000) så tycker jag det borde gå att jämföra. Jag fick följande svar:
    • 195 000 - Västerås
    • 164 000 - Uppsala
    • 50 000 till 300 000 - Enköping
    Vissa kommuner har även prisexempel på deras websidor och hur jag än ser det så är det jag fått budgetpris för minst 2 x kostnaden för närliggande kommuner. Det jag skulle vilja fråga är ifall detta kan vara rimligt och ifall någon här har liknande erfarenheter?

    Min andra fråga är kring vilka utredningar som kan anses rimliga i ett ärende som mitt. Fastighetsförteckning och dagvattenutredning antar jag är standard. Geoteknisk makrkundersökning skulle jag kunna förstå men har svårt att få ihop Naturvärdesinventering och Arkeologisk utredning.

    Det blev en väldigt lång fråga detta och tack för att du tagit dig tid att läsa allt. Jag tänkte att det är bäst att ge så mycket detaljer som möjligt ifall det kan vara till nytta för någon annan.

    Får önska ett trevligt nationaldagsfirande!

    MVH

    Albin
     
  2. Bästa svaret

    N
    Medlem · Skåne · 296 inlägg

    Noell

    Medlem
    Jag tycker spontant att det låter i överkant, men samtidigt tycker jag att de prisuppgifter du fick från övriga kommuner är orimligt billiga. Om kommunen tar betalt per timme nedlagd tid har jag väldigt svårt att se hur man ska få ihop det på med de budgetar som de tre andra kommunerna angav. Men en del kommuner tar inte betalt per timme utan har taxa baserat på BTA. En taxa baserat på BTA gör det ofta mycket billigare för tex frimärksplaner. Men då får kommunen inte heller täckning för sina kostnader för det projektet. Det är också ofta därför plankontor är negativa till väldigt små detaljplaner, man får ut väldigt lite i byggrätter i förhållande till nedlagd tid och utgifter.

    Utredningar för 370 000:- är absolut rimligt för alla de listar. Att handla upp utredningarna och genomföra dem har stora initiala kostnader. När man väl är på plats och när man väl skriver rapporten spelar det inte jättestor skillnad för kostnaderna om området man utreder är fyra gånger så stort, vilket såklart gör små detaljplaner dyrare per byggrätt.

    Om det idag är detaljplanelagt naturmark som ska planläggas för bostadsändamål är naturvärdesinventering rätt självklar. Av hur det ser ut på flygfotot verkar naturområdet vara en del av ett större naturområde/korridor? Då brukar man även titta på hur åtgärden skulle påverka spridningssamband för växter och djur. En naturvärdesinventering görs enligt nationell sis-standard och är vad jag tror inte stor del av kostnaden.

    Om Länsstyrelsen beslutar att en arkeologisk utredning ska göras är det inget kommunen kan påverka. Finns det skäl att tro att det finns fornlämningar på platsen brukar Länsstyrelsen besluta om det, Om det inte är sannolikt med fornlämningar hade jag försökt argumentera med kommunen om att avvakta med utredning till efter samråd (för att se vad Länsstyrelsen säger i frågan först).

    Nu blev det långt svar till lång fråga ;)
     
    • Laddar…
  3. albinkjellin
    Medlem · 4 inlägg

    albinkjellin

    Medlem
    Hej Noell,

    Stort tack för bra input!

    Det stämmer att de andra kommunerna har en taxa som är baserad på BTA och vad jag har lyckats googla mig fram till så verkar denna beräkningsmodell vara vanligare än att ta betalt timme för timme. Jag kan förstå att det kan leda till att kommunerna inte får fullständig täckning för alla kostnader vid mindre förändringar men det bör vägas mot att det blir svårt/dyrt att genomföra mindre förbättringar. I och med planmonopolet så har man ju som privatperson inga alternativ och det blir en skev maktbalans mellan individen och plan och bygg även om det finns ett politiskt beslut i grunden.

    Kostnaden för utredningarna håller jag med om inte verkar vara orimlig. Jag försökte mer förstå vilka undersökningar som är rimliga och på vilka premisser de rekommenderas. Där fick jag en väldigt bra förklaring från dig!

    Det stämmer att naturområdet/korridoren sträcker sig en bit till. Den går ner mot vattnet ungefär 100 m till och sträcker sig längs stranden kanske 80m till. Den delen av fastigheten valde jag att inte ta med i ansökan om planbesked just pga strandskydd men även att den typen av förändring skulle få en större inverkan på området som helhet.

    Sen blir det även en fråga om i vilken ordning man bör göra utredningarna för att kunna hitta de största utmaningarna först. Så ifall man hittar nått som helt blockerar ändringen att man gör det så tidigt i processen som möjligt. I mitt fall skulle jag gissa att naturinventeringen är den som potentiellt skulle vara den utredning som innebär störst "risk".

    Men jättetack för att du tog dig tid att ge en bra och tydlig förklaring! Ha en fortsatt trevlig helg.
     
  4. N
    Medlem · Skåne · 296 inlägg

    Noell

    Medlem
    Jag skulle säga att för 10 år sen tog samtliga kommuner betalt baserat på BTA, Men de senaste åren har fler och fler gått över till att betalt per timme. Anledningen är just att kommunen ska få betalt för sina kostnader. Min uppfattning (även om jag inte har någon vetenskaplig källa direkt...) är att ju större tryck det är på nya detaljplaner i en kommun, desto större sannolikhet är det att de tar betalt per nedlagd timme. På samma sätt gäller att ju högre tryck på detaljplaner desto mindre sannolikhet att kommunen öht inte ens gör frimärksplaner och andra mindre detaljplaner. Flertalet kommuner i Stockholmsområdet nekar alltid sådana planbeskedsansökningar (om det inte är något alldeles särskilt).

    Självklart blir det så att det blir väldigt svårt och oproportionerligt dyrt att för privatpersoner genomföra mindre detaljplaneändringar. Men jag tycker att det är helt orimligt att övriga skattebetalare i kommunen ska bekosta värdehöjning på en privatägd fastighet där det saknas allmänna intressen. (Här brukar folk argumentera för fler invånare = mer skatteintäkter = positivt för kommunen, men detta är också en av anledningarna till att kommuner inte alltid är positiva till frimärksplaner. Ska man planlägga i syfte att öka invånarantalet och skatteintäkterna ska man definitivt inte satsa på frimärksplaner med privatpersoner som byggherrar).

    Vad gäller vilken ordning man ska göra utredningarna håller jag med dig om naturvärdesinventering. Det är väl den och arkeologisk undersökning som helt skulle kunna stoppa planerna (men arkeologin bör man som sagt kunna få en hint om innan). Dagvatten och geologin är mer en fråga om hur saker och ting ska lösas. Det kan innebära begränsningar till byggande i området men har svårt att se att de skulle komma fram till att området var totalt olämpligt. Ska du handla upp utredningarna själv eller ska kommunen göra det? Gör kommunen det så finns det en poäng i att handla upp allt samtidigt, offentlig upphandling är både mer tidskrävande och dyrare...
     
  5. albinkjellin
    Medlem · 4 inlägg

    albinkjellin

    Medlem
    Som vanligt väldigt bra input och jag är mycket tacksam att du tar dig tid.

    Vi börjar nästan hamna på ett filosofiskt plan här :)

    Ber om ursäkt att jag dröjt med återkoppling.

    Jag håller helt med om att ändringar av detaljplaner inte ska finansieras helt av skattemedel. Det blir väldigt konstigt i de fall där någon bosatt i en annan kommun vill göra en ändring. I ett sånt har den personen inte varit med och finansierat någonting via skattesedeln. Får jag spekulera fritt så tror jag att grundproblematiken kan vara att det blir oproportionellt mycket administration kring mindre förändringar. Om jag tar mitt fall som exempel så estimeras personalkostnader till 400 000 baserat på en timkostnad på 1300 så är det nästan 8 veckors heltidsjobb för en planarkitekt. Utan att ha någon som helst insikt i vilka arbetsmoment som faktiskt behöver utföras låter det mycket.

    Jag bad även kommunen dela med sig av några tidigare detaljplaneavtal så att man har några referenspunkter.

    Jag köper ditt argument kring skatteintäkter till stor del. Självfallet så skulle ger det mer "bang for the buck" för en kommun att prioritera större projekt vad det gäller framtida skatteintäkter. Men det skulle ju ge ännu mer skatteintäkter ifall man gjorde båda. Men samtidigt jag förstår ifall man gör ett större projekt först. Sen kan det ju bli lite skevt ifall man bara optimerar på potentiella skatteintäkter, i förlängningen skulle det kunna innebära att personer med högre personlig inkomst prioriteras. Jag kan tycka att det blir lite av ett demokratiskt problem att helt stänga privatpersoner ute eller medvetet försvåra detaljplaneprocessen. En potentiell utmaning ifall man håller för hårt på detaljplaner både vad det gäller privatpersoner och företag att det uppstår någon typ av generell bostadsbrist.

    Vad det gäller upphandling av utredningarna så skulle jag behöva läsa på lite mer om saken. Initialt får jag intrycket av att man dels har lite mer kontroll över saker och ting om man driver det själv dels att man förhoppningsvis kan spara in på några timmar av kommunens arbete för administration kring upphandlingen. Ifall kommunen behöver göra en offentlig upphandling så är väl bara det 300 timmar. Men kan det behövas en offentlig upphandling om det rör sig om mindre än 500K. Trodde den gränsen låg någonstans runt 1 M men jag har bara kommit i kontakt med offentliga upphandlingar när det gäller myndigheter och inte kommuner och det är möjligt att det är en annan gräns där.

    Igen stort tack för all hjälp! Jag hoppas även att denna diskussion också kan vara värdefull för andra på forumet.
     
  6. N
    Medlem · Skåne · 296 inlägg

    Noell

    Medlem
    Jag håller med dig om att det blir oproportionerligt mycket handläggning och myndighetsutövning (det du kallar administration) vid små detaljplaneändringar. Men tycker väl kanske att det är mer ett argument emot små detaljplaneändringar än att övriga skattebetalare ska stå för notan. En detaljplaneprocess ÄR en lång och dyr process. Jag håller inte heller helt med dig om att det du beskriver är en "mindre ändring" när det innefattar att planlägga detaljplanelagd naturmark som bostadsmark utifrån vad PBL säger. Det demokratiska problemet som du beskriver uppstår redan i att kommunen har planmonopol. Alla privata aktörer är i den meningen utestängda. Taxan för planarbetet dvs vad var och en ska betala är beslutad av ett demokratiskt tillsatt kommunfullmäktige.

    Jag som har väldigt mycket insikt i vilka arbetsmoment som behöver utföras ( ;) ) tycker inte att 300 timmar för en detaljplaneprocess med normalförfarande är orimligt. Enbart myndighetsutövningen tar massor med tid. Det ska beredas och beslutas politiskt i minst 3 omgångar (ofta 4), det ska samrådas med länsstyrelsen inför påbörjad process. Det ska samrådas med allmänheten i två omgångar. Och allt ska fortlöpande diarieföras och arkiveras. Och inget av det är är då egentligen produktionen av själva detaljplanen. I den produktionen är det ju heller inte bara planarkitekten som arbetar, utan flertalet kompetenser på kontoret. Obs att jag nu bara menar att jag inte tycker det är mycket i förhållande till vad lagen kräver av processen. Att man kan tycka att detaljplaneprocesser ibland är onödigt krångliga är en annan sak ;)

    Jag tror att det är i väldigt få fall som det är kommuner med tryck på detaljplaneproduktion som prioriterar skatteintäkter högst. I såna kommuner brukar det lösa sig ändå. I kommunen jag arbetade i senast skulle jag gissa att om vi enbart hade gjort detaljplaner utifrån kommunens egen önskelista och projekt med statliga och regionala aktörer så hade ändå hela plankontoret haft mer än tillräckligt att göra i flera år framöver. Sen till det kommer alla större projekt som initieras av (vanligtvis) professionella exploatörer och byggföretag. Att i den kontexten lägga 300 arbetstimmar på något som kanske kan generera ytterligare två villatomter (kommunen kan ju inte styra om husen faktiskt byggs) finns det väldigt lite incitament till.Och att kommunen då skulle subventionera det blir ännu mer svårmotiverat. Att sökande är just privatperson har inte så mycket med saken att göra.

    Sannolikheten att någon kommun skulle hålla för hårt i detaljplaner så att det resulterar i bostadsbrist tror jag är extremt låg, speciellt när kommunen inte själva finansierar planerna.

    Jag uttryckte mig lite slarvigt om upphandlingarna. Nej det kommer nog inte göras någon upphandling utan det är avrop från ramavtal. Men även sådana kan ta mycket tid och resurser jämfört med när en privat aktör ringer till den man önskar och säger "hej kan du göra en utredning åt mig".
     
  7. albinkjellin
    Medlem · 4 inlägg

    albinkjellin

    Medlem
    Glad Fredag!

    Bra svar igen. Det är mycket intressant att få ta del av perspektiven från "insidan". I början av detta så ville jag bara bygga ett hus men jag tycker dessa frågeställningar är intressanta och spännande långt ut över det.

    Jag utryckte mig förmodligen svepande kring antalet timmar. Jag klumpade ihop det som drivs av lagstiftning med det faktiska arbetet. Min mening var inte att indikera att arbetet inte utförs effektivt av planarkitekterna, även ifall det inte skulle göra det så tror jag inte skillnaden skulle bli signifikant. I ett läge det det finns en lagstiftning som kräver ett visst antal moment måste utföras så är det snarare antalet moment som är det grundläggande problemet. Det som talar emot det är väl i någon mån skillnaden i kostnad mellan kommuner. Det kan ju så klart vara att den skillnaden bara beror på ifall de tar betalt per timme eller beräknat på BTA.

    En aspekt som vore mycket intressant att få din bild av är huruvida omfattningen av processen drivs direkt av PBL jämfört med generella (utanför plan och bygg) polices hos kommunen?

    Vad det gäller min kommentar kring att det kan bli ett demokratiskt problem så menade jag mer det det du nämnde att en kommun kategoriskt kan säga nej till mindre ändringar av detaljplaner. Att helt utestänga privatpersoner och mindre aktörer att få sina ärenden prövade i kombination med planmonopolet tycker jag kan anses problematiskt från ett demokratiskt perspektiv. Sedan är det ju självfallet så att kommunen kan prioritera vilka ärenden de prioriterar. Planmonopolet i sig kan man också ha åsikter kring men ifall vi kommer in på det så finns det nog risk att forumet får slut på bokstäver :)

    Vad det gäller bostadsbrist så är det nog inte så viktigt men det har säkert en effekt om man kollar på hela landet. Jag fick det från den här artikeln https://timbro.se/smedjan/kommunerna-bidrar-till-farre-och-dyrare-bostader.

    Tack för tippsen om utredningarna och jag hoppas du får en trevlig helg!
     
  8. P
    Medlem · Stockholm · 77 inlägg

    petersthlm

    Medlem
    Jag tycker den här tråden illustrerar hur snett ute Sverige har hamnat.

    Det finns ca 100.000 detaljplaner idag i Sverige. Det tillkommer/ändras ca 1500-3000st per år - och den här tråden illustrerar till vilka kostnader ”friktion” de tillkommer.

    Vad säger det?

    Om säg hälften av de nya planerna är nya och hälften ersätter/ändrar gamla så har vi en genomsnittlig livslängd - optimistiskt räknat - på någonstans 60-70 år per detaljplan (100k/(3k/2)).

    Vem kunde för 60 år sedan förutspå hur Sverige skulle se ut idag eller vilka behov som därför finns i ett område nu?

    Vem kan idag förutsäga hur Sverige kommer se ut om 60-70 år och vilka behov som därför ett område ska möta?

    En sak är klar: Kommunerna har inte resurser att förvalta detta planmonopol - och vi kan inte lägga fler resurser på kommunerna givet hur eftersatt så mycket annat är i det offentliga.

    Sunt förnuft säger att det är helt orimligt att en privatperson ska behöva betala nästan en miljon för att få tillstånd om att ansöka att stycka av sin tomt till två för att få bygga stort.

    Det är beklämmande.

    Jag har inte svaret men lösningen kan inte vara ett hårt hållet centraliserat planmonopol. Lösningen borde finnas i större frihetsgrader för lokala grupperingar av ägare att bestämma mer - särskilt om de också/istället är beredda att kosta på allmän infrastruktur.
     
  9. B
    Allvetare · Stockholm · 7 119 inlägg

    b8q

    Allvetare
    Ja, verkligen helt orimligt - styckar man av tomten blir den ju mindre, då får man inte plats att bygga stort längre. ;)
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.