Kostnad för ändrad detaljplan
Hej hej,
Glad Nationaldag! Som rubriken svkallrar om så gäller min fråga ändring av detaljplan och inte bygglov men detta såg ändå ut som det bästa stället att posta den här frågan. Om detta inte är fallet ber jag om ursäkt på förhand.
Jag äger en fastighet som idag är klassad som naturmark enligt nuvarande detaljplan. Det jag försöker göra är att omvandla en del av fastigheten (4000 kvadratmeter) för att skapa två tomter. Förändringen skulle i så fall gälla att dela upp det på två tomter a 2000 kvadratmeter vardera och ca 250 kvadratmeter byggnader (enplan) inom ramen för gällande detaljplan. Så ungefär 500 BTA totalt. Se en bild över området nedan:
Jag har redan ansökt om planbesked och få detta godkänt. Till saken hör eventuellt att plan och byggavdelningen var mycket negativa till planbeskedet och hade ett antal invändningar som var mer eller mindre rimliga. Däremot så såg kommunstyrelsen ärendet annorlunda och planbeskedet godkändes med mer eller mindre fullständig majoritet.
I dagarna fick jag ett utkast till detaljplaneavtal från plan och bygg och de angav ett budgetpris på 800 000 SEK för att göra ändringen av detaljplanen fördelat enligt följande:
Spontant känns kostnaden relativt hög givet en ganska liten ändring så jag har hört av mig till några andra kommuner för att få något att jämföra med. Kostnaden för utredningarna är ju svåra att jämföra men kollar jag bara på kostnaden för kommunen (400 000) så tycker jag det borde gå att jämföra. Jag fick följande svar:
Min andra fråga är kring vilka utredningar som kan anses rimliga i ett ärende som mitt. Fastighetsförteckning och dagvattenutredning antar jag är standard. Geoteknisk makrkundersökning skulle jag kunna förstå men har svårt att få ihop Naturvärdesinventering och Arkeologisk utredning.
Det blev en väldigt lång fråga detta och tack för att du tagit dig tid att läsa allt. Jag tänkte att det är bäst att ge så mycket detaljer som möjligt ifall det kan vara till nytta för någon annan.
Får önska ett trevligt nationaldagsfirande!
MVH
Albin
Glad Nationaldag! Som rubriken svkallrar om så gäller min fråga ändring av detaljplan och inte bygglov men detta såg ändå ut som det bästa stället att posta den här frågan. Om detta inte är fallet ber jag om ursäkt på förhand.
Jag äger en fastighet som idag är klassad som naturmark enligt nuvarande detaljplan. Det jag försöker göra är att omvandla en del av fastigheten (4000 kvadratmeter) för att skapa två tomter. Förändringen skulle i så fall gälla att dela upp det på två tomter a 2000 kvadratmeter vardera och ca 250 kvadratmeter byggnader (enplan) inom ramen för gällande detaljplan. Så ungefär 500 BTA totalt. Se en bild över området nedan:
Jag har redan ansökt om planbesked och få detta godkänt. Till saken hör eventuellt att plan och byggavdelningen var mycket negativa till planbeskedet och hade ett antal invändningar som var mer eller mindre rimliga. Däremot så såg kommunstyrelsen ärendet annorlunda och planbeskedet godkändes med mer eller mindre fullständig majoritet.
I dagarna fick jag ett utkast till detaljplaneavtal från plan och bygg och de angav ett budgetpris på 800 000 SEK för att göra ändringen av detaljplanen fördelat enligt följande:
- 290 000 - Personal/projektkostnader
- 110 000 - Myndighetsutövning
- 370 000 - Utredningar
- 30 000 - Utlägg
- Fastighetsförteckning
- Dagvattenutredning
- Geoteknisk markundersökning
- Naturvärdesinventering
- Arkeologisk utredning
Spontant känns kostnaden relativt hög givet en ganska liten ändring så jag har hört av mig till några andra kommuner för att få något att jämföra med. Kostnaden för utredningarna är ju svåra att jämföra men kollar jag bara på kostnaden för kommunen (400 000) så tycker jag det borde gå att jämföra. Jag fick följande svar:
- 195 000 - Västerås
- 164 000 - Uppsala
- 50 000 till 300 000 - Enköping
Min andra fråga är kring vilka utredningar som kan anses rimliga i ett ärende som mitt. Fastighetsförteckning och dagvattenutredning antar jag är standard. Geoteknisk makrkundersökning skulle jag kunna förstå men har svårt att få ihop Naturvärdesinventering och Arkeologisk utredning.
Det blev en väldigt lång fråga detta och tack för att du tagit dig tid att läsa allt. Jag tänkte att det är bäst att ge så mycket detaljer som möjligt ifall det kan vara till nytta för någon annan.
Får önska ett trevligt nationaldagsfirande!
MVH
Albin
Bästa svaret
Jag tycker spontant att det låter i överkant, men samtidigt tycker jag att de prisuppgifter du fick från övriga kommuner är orimligt billiga. Om kommunen tar betalt per timme nedlagd tid har jag väldigt svårt att se hur man ska få ihop det på med de budgetar som de tre andra kommunerna angav. Men en del kommuner tar inte betalt per timme utan har taxa baserat på BTA. En taxa baserat på BTA gör det ofta mycket billigare för tex frimärksplaner. Men då får kommunen inte heller täckning för sina kostnader för det projektet. Det är också ofta därför plankontor är negativa till väldigt små detaljplaner, man får ut väldigt lite i byggrätter i förhållande till nedlagd tid och utgifter.
Utredningar för 370 000:- är absolut rimligt för alla de listar. Att handla upp utredningarna och genomföra dem har stora initiala kostnader. När man väl är på plats och när man väl skriver rapporten spelar det inte jättestor skillnad för kostnaderna om området man utreder är fyra gånger så stort, vilket såklart gör små detaljplaner dyrare per byggrätt.
Om det idag är detaljplanelagt naturmark som ska planläggas för bostadsändamål är naturvärdesinventering rätt självklar. Av hur det ser ut på flygfotot verkar naturområdet vara en del av ett större naturområde/korridor? Då brukar man även titta på hur åtgärden skulle påverka spridningssamband för växter och djur. En naturvärdesinventering görs enligt nationell sis-standard och är vad jag tror inte stor del av kostnaden.
Om Länsstyrelsen beslutar att en arkeologisk utredning ska göras är det inget kommunen kan påverka. Finns det skäl att tro att det finns fornlämningar på platsen brukar Länsstyrelsen besluta om det, Om det inte är sannolikt med fornlämningar hade jag försökt argumentera med kommunen om att avvakta med utredning till efter samråd (för att se vad Länsstyrelsen säger i frågan först).
Nu blev det långt svar till lång fråga
Utredningar för 370 000:- är absolut rimligt för alla de listar. Att handla upp utredningarna och genomföra dem har stora initiala kostnader. När man väl är på plats och när man väl skriver rapporten spelar det inte jättestor skillnad för kostnaderna om området man utreder är fyra gånger så stort, vilket såklart gör små detaljplaner dyrare per byggrätt.
Om det idag är detaljplanelagt naturmark som ska planläggas för bostadsändamål är naturvärdesinventering rätt självklar. Av hur det ser ut på flygfotot verkar naturområdet vara en del av ett större naturområde/korridor? Då brukar man även titta på hur åtgärden skulle påverka spridningssamband för växter och djur. En naturvärdesinventering görs enligt nationell sis-standard och är vad jag tror inte stor del av kostnaden.
Om Länsstyrelsen beslutar att en arkeologisk utredning ska göras är det inget kommunen kan påverka. Finns det skäl att tro att det finns fornlämningar på platsen brukar Länsstyrelsen besluta om det, Om det inte är sannolikt med fornlämningar hade jag försökt argumentera med kommunen om att avvakta med utredning till efter samråd (för att se vad Länsstyrelsen säger i frågan först).
Nu blev det långt svar till lång fråga
Hej Noell,
Stort tack för bra input!
Det stämmer att de andra kommunerna har en taxa som är baserad på BTA och vad jag har lyckats googla mig fram till så verkar denna beräkningsmodell vara vanligare än att ta betalt timme för timme. Jag kan förstå att det kan leda till att kommunerna inte får fullständig täckning för alla kostnader vid mindre förändringar men det bör vägas mot att det blir svårt/dyrt att genomföra mindre förbättringar. I och med planmonopolet så har man ju som privatperson inga alternativ och det blir en skev maktbalans mellan individen och plan och bygg även om det finns ett politiskt beslut i grunden.
Kostnaden för utredningarna håller jag med om inte verkar vara orimlig. Jag försökte mer förstå vilka undersökningar som är rimliga och på vilka premisser de rekommenderas. Där fick jag en väldigt bra förklaring från dig!
Det stämmer att naturområdet/korridoren sträcker sig en bit till. Den går ner mot vattnet ungefär 100 m till och sträcker sig längs stranden kanske 80m till. Den delen av fastigheten valde jag att inte ta med i ansökan om planbesked just pga strandskydd men även att den typen av förändring skulle få en större inverkan på området som helhet.
Sen blir det även en fråga om i vilken ordning man bör göra utredningarna för att kunna hitta de största utmaningarna först. Så ifall man hittar nått som helt blockerar ändringen att man gör det så tidigt i processen som möjligt. I mitt fall skulle jag gissa att naturinventeringen är den som potentiellt skulle vara den utredning som innebär störst "risk".
Men jättetack för att du tog dig tid att ge en bra och tydlig förklaring! Ha en fortsatt trevlig helg.
Stort tack för bra input!
Det stämmer att de andra kommunerna har en taxa som är baserad på BTA och vad jag har lyckats googla mig fram till så verkar denna beräkningsmodell vara vanligare än att ta betalt timme för timme. Jag kan förstå att det kan leda till att kommunerna inte får fullständig täckning för alla kostnader vid mindre förändringar men det bör vägas mot att det blir svårt/dyrt att genomföra mindre förbättringar. I och med planmonopolet så har man ju som privatperson inga alternativ och det blir en skev maktbalans mellan individen och plan och bygg även om det finns ett politiskt beslut i grunden.
Kostnaden för utredningarna håller jag med om inte verkar vara orimlig. Jag försökte mer förstå vilka undersökningar som är rimliga och på vilka premisser de rekommenderas. Där fick jag en väldigt bra förklaring från dig!
Det stämmer att naturområdet/korridoren sträcker sig en bit till. Den går ner mot vattnet ungefär 100 m till och sträcker sig längs stranden kanske 80m till. Den delen av fastigheten valde jag att inte ta med i ansökan om planbesked just pga strandskydd men även att den typen av förändring skulle få en större inverkan på området som helhet.
Sen blir det även en fråga om i vilken ordning man bör göra utredningarna för att kunna hitta de största utmaningarna först. Så ifall man hittar nått som helt blockerar ändringen att man gör det så tidigt i processen som möjligt. I mitt fall skulle jag gissa att naturinventeringen är den som potentiellt skulle vara den utredning som innebär störst "risk".
Men jättetack för att du tog dig tid att ge en bra och tydlig förklaring! Ha en fortsatt trevlig helg.
Jag skulle säga att för 10 år sen tog samtliga kommuner betalt baserat på BTA, Men de senaste åren har fler och fler gått över till att betalt per timme. Anledningen är just att kommunen ska få betalt för sina kostnader. Min uppfattning (även om jag inte har någon vetenskaplig källa direkt...) är att ju större tryck det är på nya detaljplaner i en kommun, desto större sannolikhet är det att de tar betalt per nedlagd timme. På samma sätt gäller att ju högre tryck på detaljplaner desto mindre sannolikhet att kommunen öht inte ens gör frimärksplaner och andra mindre detaljplaner. Flertalet kommuner i Stockholmsområdet nekar alltid sådana planbeskedsansökningar (om det inte är något alldeles särskilt).
Självklart blir det så att det blir väldigt svårt och oproportionerligt dyrt att för privatpersoner genomföra mindre detaljplaneändringar. Men jag tycker att det är helt orimligt att övriga skattebetalare i kommunen ska bekosta värdehöjning på en privatägd fastighet där det saknas allmänna intressen. (Här brukar folk argumentera för fler invånare = mer skatteintäkter = positivt för kommunen, men detta är också en av anledningarna till att kommuner inte alltid är positiva till frimärksplaner. Ska man planlägga i syfte att öka invånarantalet och skatteintäkterna ska man definitivt inte satsa på frimärksplaner med privatpersoner som byggherrar).
Vad gäller vilken ordning man ska göra utredningarna håller jag med dig om naturvärdesinventering. Det är väl den och arkeologisk undersökning som helt skulle kunna stoppa planerna (men arkeologin bör man som sagt kunna få en hint om innan). Dagvatten och geologin är mer en fråga om hur saker och ting ska lösas. Det kan innebära begränsningar till byggande i området men har svårt att se att de skulle komma fram till att området var totalt olämpligt. Ska du handla upp utredningarna själv eller ska kommunen göra det? Gör kommunen det så finns det en poäng i att handla upp allt samtidigt, offentlig upphandling är både mer tidskrävande och dyrare...
Självklart blir det så att det blir väldigt svårt och oproportionerligt dyrt att för privatpersoner genomföra mindre detaljplaneändringar. Men jag tycker att det är helt orimligt att övriga skattebetalare i kommunen ska bekosta värdehöjning på en privatägd fastighet där det saknas allmänna intressen. (Här brukar folk argumentera för fler invånare = mer skatteintäkter = positivt för kommunen, men detta är också en av anledningarna till att kommuner inte alltid är positiva till frimärksplaner. Ska man planlägga i syfte att öka invånarantalet och skatteintäkterna ska man definitivt inte satsa på frimärksplaner med privatpersoner som byggherrar).
Vad gäller vilken ordning man ska göra utredningarna håller jag med dig om naturvärdesinventering. Det är väl den och arkeologisk undersökning som helt skulle kunna stoppa planerna (men arkeologin bör man som sagt kunna få en hint om innan). Dagvatten och geologin är mer en fråga om hur saker och ting ska lösas. Det kan innebära begränsningar till byggande i området men har svårt att se att de skulle komma fram till att området var totalt olämpligt. Ska du handla upp utredningarna själv eller ska kommunen göra det? Gör kommunen det så finns det en poäng i att handla upp allt samtidigt, offentlig upphandling är både mer tidskrävande och dyrare...
Som vanligt väldigt bra input och jag är mycket tacksam att du tar dig tid.
Vi börjar nästan hamna på ett filosofiskt plan här
Ber om ursäkt att jag dröjt med återkoppling.
Jag håller helt med om att ändringar av detaljplaner inte ska finansieras helt av skattemedel. Det blir väldigt konstigt i de fall där någon bosatt i en annan kommun vill göra en ändring. I ett sånt har den personen inte varit med och finansierat någonting via skattesedeln. Får jag spekulera fritt så tror jag att grundproblematiken kan vara att det blir oproportionellt mycket administration kring mindre förändringar. Om jag tar mitt fall som exempel så estimeras personalkostnader till 400 000 baserat på en timkostnad på 1300 så är det nästan 8 veckors heltidsjobb för en planarkitekt. Utan att ha någon som helst insikt i vilka arbetsmoment som faktiskt behöver utföras låter det mycket.
Jag bad även kommunen dela med sig av några tidigare detaljplaneavtal så att man har några referenspunkter.
Jag köper ditt argument kring skatteintäkter till stor del. Självfallet så skulle ger det mer "bang for the buck" för en kommun att prioritera större projekt vad det gäller framtida skatteintäkter. Men det skulle ju ge ännu mer skatteintäkter ifall man gjorde båda. Men samtidigt jag förstår ifall man gör ett större projekt först. Sen kan det ju bli lite skevt ifall man bara optimerar på potentiella skatteintäkter, i förlängningen skulle det kunna innebära att personer med högre personlig inkomst prioriteras. Jag kan tycka att det blir lite av ett demokratiskt problem att helt stänga privatpersoner ute eller medvetet försvåra detaljplaneprocessen. En potentiell utmaning ifall man håller för hårt på detaljplaner både vad det gäller privatpersoner och företag att det uppstår någon typ av generell bostadsbrist.
Vad det gäller upphandling av utredningarna så skulle jag behöva läsa på lite mer om saken. Initialt får jag intrycket av att man dels har lite mer kontroll över saker och ting om man driver det själv dels att man förhoppningsvis kan spara in på några timmar av kommunens arbete för administration kring upphandlingen. Ifall kommunen behöver göra en offentlig upphandling så är väl bara det 300 timmar. Men kan det behövas en offentlig upphandling om det rör sig om mindre än 500K. Trodde den gränsen låg någonstans runt 1 M men jag har bara kommit i kontakt med offentliga upphandlingar när det gäller myndigheter och inte kommuner och det är möjligt att det är en annan gräns där.
Igen stort tack för all hjälp! Jag hoppas även att denna diskussion också kan vara värdefull för andra på forumet.
Vi börjar nästan hamna på ett filosofiskt plan här
Ber om ursäkt att jag dröjt med återkoppling.
Jag håller helt med om att ändringar av detaljplaner inte ska finansieras helt av skattemedel. Det blir väldigt konstigt i de fall där någon bosatt i en annan kommun vill göra en ändring. I ett sånt har den personen inte varit med och finansierat någonting via skattesedeln. Får jag spekulera fritt så tror jag att grundproblematiken kan vara att det blir oproportionellt mycket administration kring mindre förändringar. Om jag tar mitt fall som exempel så estimeras personalkostnader till 400 000 baserat på en timkostnad på 1300 så är det nästan 8 veckors heltidsjobb för en planarkitekt. Utan att ha någon som helst insikt i vilka arbetsmoment som faktiskt behöver utföras låter det mycket.
Jag bad även kommunen dela med sig av några tidigare detaljplaneavtal så att man har några referenspunkter.
Jag köper ditt argument kring skatteintäkter till stor del. Självfallet så skulle ger det mer "bang for the buck" för en kommun att prioritera större projekt vad det gäller framtida skatteintäkter. Men det skulle ju ge ännu mer skatteintäkter ifall man gjorde båda. Men samtidigt jag förstår ifall man gör ett större projekt först. Sen kan det ju bli lite skevt ifall man bara optimerar på potentiella skatteintäkter, i förlängningen skulle det kunna innebära att personer med högre personlig inkomst prioriteras. Jag kan tycka att det blir lite av ett demokratiskt problem att helt stänga privatpersoner ute eller medvetet försvåra detaljplaneprocessen. En potentiell utmaning ifall man håller för hårt på detaljplaner både vad det gäller privatpersoner och företag att det uppstår någon typ av generell bostadsbrist.
Vad det gäller upphandling av utredningarna så skulle jag behöva läsa på lite mer om saken. Initialt får jag intrycket av att man dels har lite mer kontroll över saker och ting om man driver det själv dels att man förhoppningsvis kan spara in på några timmar av kommunens arbete för administration kring upphandlingen. Ifall kommunen behöver göra en offentlig upphandling så är väl bara det 300 timmar. Men kan det behövas en offentlig upphandling om det rör sig om mindre än 500K. Trodde den gränsen låg någonstans runt 1 M men jag har bara kommit i kontakt med offentliga upphandlingar när det gäller myndigheter och inte kommuner och det är möjligt att det är en annan gräns där.
Igen stort tack för all hjälp! Jag hoppas även att denna diskussion också kan vara värdefull för andra på forumet.
Jag håller med dig om att det blir oproportionerligt mycket handläggning och myndighetsutövning (det du kallar administration) vid små detaljplaneändringar. Men tycker väl kanske att det är mer ett argument emot små detaljplaneändringar än att övriga skattebetalare ska stå för notan. En detaljplaneprocess ÄR en lång och dyr process. Jag håller inte heller helt med dig om att det du beskriver är en "mindre ändring" när det innefattar att planlägga detaljplanelagd naturmark som bostadsmark utifrån vad PBL säger. Det demokratiska problemet som du beskriver uppstår redan i att kommunen har planmonopol. Alla privata aktörer är i den meningen utestängda. Taxan för planarbetet dvs vad var och en ska betala är beslutad av ett demokratiskt tillsatt kommunfullmäktige.albinkjellin skrev:
Som vanligt väldigt bra input och jag är mycket tacksam att du tar dig tid.
Vi börjar nästan hamna på ett filosofiskt plan här
Ber om ursäkt att jag dröjt med återkoppling.
Jag håller helt med om att ändringar av detaljplaner inte ska finansieras helt av skattemedel. Det blir väldigt konstigt i de fall där någon bosatt i en annan kommun vill göra en ändring. I ett sånt har den personen inte varit med och finansierat någonting via skattesedeln. Får jag spekulera fritt så tror jag att grundproblematiken kan vara att det blir oproportionellt mycket administration kring mindre förändringar. Om jag tar mitt fall som exempel så estimeras personalkostnader till 400 000 baserat på en timkostnad på 1300 så är det nästan 8 veckors heltidsjobb för en planarkitekt. Utan att ha någon som helst insikt i vilka arbetsmoment som faktiskt behöver utföras låter det mycket.
Jag bad även kommunen dela med sig av några tidigare detaljplaneavtal så att man har några referenspunkter.
Jag köper ditt argument kring skatteintäkter till stor del. Självfallet så skulle ger det mer "bang for the buck" för en kommun att prioritera större projekt vad det gäller framtida skatteintäkter. Men det skulle ju ge ännu mer skatteintäkter ifall man gjorde båda. Men samtidigt jag förstår ifall man gör ett större projekt först. Sen kan det ju bli lite skevt ifall man bara optimerar på potentiella skatteintäkter, i förlängningen skulle det kunna innebära att personer med högre personlig inkomst prioriteras. Jag kan tycka att det blir lite av ett demokratiskt problem att helt stänga privatpersoner ute eller medvetet försvåra detaljplaneprocessen. En potentiell utmaning ifall man håller för hårt på detaljplaner både vad det gäller privatpersoner och företag att det uppstår någon typ av generell bostadsbrist.
Vad det gäller upphandling av utredningarna så skulle jag behöva läsa på lite mer om saken. Initialt får jag intrycket av att man dels har lite mer kontroll över saker och ting om man driver det själv dels att man förhoppningsvis kan spara in på några timmar av kommunens arbete för administration kring upphandlingen. Ifall kommunen behöver göra en offentlig upphandling så är väl bara det 300 timmar. Men kan det behövas en offentlig upphandling om det rör sig om mindre än 500K. Trodde den gränsen låg någonstans runt 1 M men jag har bara kommit i kontakt med offentliga upphandlingar när det gäller myndigheter och inte kommuner och det är möjligt att det är en annan gräns där.
Igen stort tack för all hjälp! Jag hoppas även att denna diskussion också kan vara värdefull för andra på forumet.
Jag som har väldigt mycket insikt i vilka arbetsmoment som behöver utföras (
) tycker inte att 300 timmar för en detaljplaneprocess med normalförfarande är orimligt. Enbart myndighetsutövningen tar massor med tid. Det ska beredas och beslutas politiskt i minst 3 omgångar (ofta 4), det ska samrådas med länsstyrelsen inför påbörjad process. Det ska samrådas med allmänheten i två omgångar. Och allt ska fortlöpande diarieföras och arkiveras. Och inget av det är är då egentligen produktionen av själva detaljplanen. I den produktionen är det ju heller inte bara planarkitekten som arbetar, utan flertalet kompetenser på kontoret. Obs att jag nu bara menar att jag inte tycker det är mycket i förhållande till vad lagen kräver av processen. Att man kan tycka att detaljplaneprocesser ibland är onödigt krångliga är en annan sak Jag tror att det är i väldigt få fall som det är kommuner med tryck på detaljplaneproduktion som prioriterar skatteintäkter högst. I såna kommuner brukar det lösa sig ändå. I kommunen jag arbetade i senast skulle jag gissa att om vi enbart hade gjort detaljplaner utifrån kommunens egen önskelista och projekt med statliga och regionala aktörer så hade ändå hela plankontoret haft mer än tillräckligt att göra i flera år framöver. Sen till det kommer alla större projekt som initieras av (vanligtvis) professionella exploatörer och byggföretag. Att i den kontexten lägga 300 arbetstimmar på något som kanske kan generera ytterligare två villatomter (kommunen kan ju inte styra om husen faktiskt byggs) finns det väldigt lite incitament till.Och att kommunen då skulle subventionera det blir ännu mer svårmotiverat. Att sökande är just privatperson har inte så mycket med saken att göra.
Sannolikheten att någon kommun skulle hålla för hårt i detaljplaner så att det resulterar i bostadsbrist tror jag är extremt låg, speciellt när kommunen inte själva finansierar planerna.
Jag uttryckte mig lite slarvigt om upphandlingarna. Nej det kommer nog inte göras någon upphandling utan det är avrop från ramavtal. Men även sådana kan ta mycket tid och resurser jämfört med när en privat aktör ringer till den man önskar och säger "hej kan du göra en utredning åt mig".
Glad Fredag!
Bra svar igen. Det är mycket intressant att få ta del av perspektiven från "insidan". I början av detta så ville jag bara bygga ett hus men jag tycker dessa frågeställningar är intressanta och spännande långt ut över det.
Jag utryckte mig förmodligen svepande kring antalet timmar. Jag klumpade ihop det som drivs av lagstiftning med det faktiska arbetet. Min mening var inte att indikera att arbetet inte utförs effektivt av planarkitekterna, även ifall det inte skulle göra det så tror jag inte skillnaden skulle bli signifikant. I ett läge det det finns en lagstiftning som kräver ett visst antal moment måste utföras så är det snarare antalet moment som är det grundläggande problemet. Det som talar emot det är väl i någon mån skillnaden i kostnad mellan kommuner. Det kan ju så klart vara att den skillnaden bara beror på ifall de tar betalt per timme eller beräknat på BTA.
En aspekt som vore mycket intressant att få din bild av är huruvida omfattningen av processen drivs direkt av PBL jämfört med generella (utanför plan och bygg) polices hos kommunen?
Vad det gäller min kommentar kring att det kan bli ett demokratiskt problem så menade jag mer det det du nämnde att en kommun kategoriskt kan säga nej till mindre ändringar av detaljplaner. Att helt utestänga privatpersoner och mindre aktörer att få sina ärenden prövade i kombination med planmonopolet tycker jag kan anses problematiskt från ett demokratiskt perspektiv. Sedan är det ju självfallet så att kommunen kan prioritera vilka ärenden de prioriterar. Planmonopolet i sig kan man också ha åsikter kring men ifall vi kommer in på det så finns det nog risk att forumet får slut på bokstäver
Vad det gäller bostadsbrist så är det nog inte så viktigt men det har säkert en effekt om man kollar på hela landet. Jag fick det från den här artikeln https://timbro.se/smedjan/kommunerna-bidrar-till-farre-och-dyrare-bostader.
Tack för tippsen om utredningarna och jag hoppas du får en trevlig helg!
Bra svar igen. Det är mycket intressant att få ta del av perspektiven från "insidan". I början av detta så ville jag bara bygga ett hus men jag tycker dessa frågeställningar är intressanta och spännande långt ut över det.
Jag utryckte mig förmodligen svepande kring antalet timmar. Jag klumpade ihop det som drivs av lagstiftning med det faktiska arbetet. Min mening var inte att indikera att arbetet inte utförs effektivt av planarkitekterna, även ifall det inte skulle göra det så tror jag inte skillnaden skulle bli signifikant. I ett läge det det finns en lagstiftning som kräver ett visst antal moment måste utföras så är det snarare antalet moment som är det grundläggande problemet. Det som talar emot det är väl i någon mån skillnaden i kostnad mellan kommuner. Det kan ju så klart vara att den skillnaden bara beror på ifall de tar betalt per timme eller beräknat på BTA.
En aspekt som vore mycket intressant att få din bild av är huruvida omfattningen av processen drivs direkt av PBL jämfört med generella (utanför plan och bygg) polices hos kommunen?
Vad det gäller min kommentar kring att det kan bli ett demokratiskt problem så menade jag mer det det du nämnde att en kommun kategoriskt kan säga nej till mindre ändringar av detaljplaner. Att helt utestänga privatpersoner och mindre aktörer att få sina ärenden prövade i kombination med planmonopolet tycker jag kan anses problematiskt från ett demokratiskt perspektiv. Sedan är det ju självfallet så att kommunen kan prioritera vilka ärenden de prioriterar. Planmonopolet i sig kan man också ha åsikter kring men ifall vi kommer in på det så finns det nog risk att forumet får slut på bokstäver
Vad det gäller bostadsbrist så är det nog inte så viktigt men det har säkert en effekt om man kollar på hela landet. Jag fick det från den här artikeln https://timbro.se/smedjan/kommunerna-bidrar-till-farre-och-dyrare-bostader.
Tack för tippsen om utredningarna och jag hoppas du får en trevlig helg!
Jag tycker den här tråden illustrerar hur snett ute Sverige har hamnat.
Det finns ca 100.000 detaljplaner idag i Sverige. Det tillkommer/ändras ca 1500-3000st per år - och den här tråden illustrerar till vilka kostnader ”friktion” de tillkommer.
Vad säger det?
Om säg hälften av de nya planerna är nya och hälften ersätter/ändrar gamla så har vi en genomsnittlig livslängd - optimistiskt räknat - på någonstans 60-70 år per detaljplan (100k/(3k/2)).
Vem kunde för 60 år sedan förutspå hur Sverige skulle se ut idag eller vilka behov som därför finns i ett område nu?
Vem kan idag förutsäga hur Sverige kommer se ut om 60-70 år och vilka behov som därför ett område ska möta?
En sak är klar: Kommunerna har inte resurser att förvalta detta planmonopol - och vi kan inte lägga fler resurser på kommunerna givet hur eftersatt så mycket annat är i det offentliga.
Sunt förnuft säger att det är helt orimligt att en privatperson ska behöva betala nästan en miljon för att få tillstånd om att ansöka att stycka av sin tomt till två för att få bygga stort.
Det är beklämmande.
Jag har inte svaret men lösningen kan inte vara ett hårt hållet centraliserat planmonopol. Lösningen borde finnas i större frihetsgrader för lokala grupperingar av ägare att bestämma mer - särskilt om de också/istället är beredda att kosta på allmän infrastruktur.
Det finns ca 100.000 detaljplaner idag i Sverige. Det tillkommer/ändras ca 1500-3000st per år - och den här tråden illustrerar till vilka kostnader ”friktion” de tillkommer.
Vad säger det?
Om säg hälften av de nya planerna är nya och hälften ersätter/ändrar gamla så har vi en genomsnittlig livslängd - optimistiskt räknat - på någonstans 60-70 år per detaljplan (100k/(3k/2)).
Vem kunde för 60 år sedan förutspå hur Sverige skulle se ut idag eller vilka behov som därför finns i ett område nu?
Vem kan idag förutsäga hur Sverige kommer se ut om 60-70 år och vilka behov som därför ett område ska möta?
En sak är klar: Kommunerna har inte resurser att förvalta detta planmonopol - och vi kan inte lägga fler resurser på kommunerna givet hur eftersatt så mycket annat är i det offentliga.
Sunt förnuft säger att det är helt orimligt att en privatperson ska behöva betala nästan en miljon för att få tillstånd om att ansöka att stycka av sin tomt till två för att få bygga stort.
Det är beklämmande.
Jag har inte svaret men lösningen kan inte vara ett hårt hållet centraliserat planmonopol. Lösningen borde finnas i större frihetsgrader för lokala grupperingar av ägare att bestämma mer - särskilt om de också/istället är beredda att kosta på allmän infrastruktur.
Hej!Glad Fredag!
Bra svar igen. Det är mycket intressant att få ta del av perspektiven från "insidan". I början av detta så ville jag bara bygga ett hus men jag tycker dessa frågeställningar är intressanta och spännande långt ut över det.
Jag utryckte mig förmodligen svepande kring antalet timmar. Jag klumpade ihop det som drivs av lagstiftning med det faktiska arbetet. Min mening var inte att indikera att arbetet inte utförs effektivt av planarkitekterna, även ifall det inte skulle göra det så tror jag inte skillnaden skulle bli signifikant. I ett läge det det finns en lagstiftning som kräver ett visst antal moment måste utföras så är det snarare antalet moment som är det grundläggande problemet. Det som talar emot det är väl i någon mån skillnaden i kostnad mellan kommuner. Det kan ju så klart vara att den skillnaden bara beror på ifall de tar betalt per timme eller beräknat på BTA.
En aspekt som vore mycket intressant att få din bild av är huruvida omfattningen av processen drivs direkt av PBL jämfört med generella (utanför plan och bygg) polices hos kommunen?
Vad det gäller min kommentar kring att det kan bli ett demokratiskt problem så menade jag mer det det du nämnde att en kommun kategoriskt kan säga nej till mindre ändringar av detaljplaner. Att helt utestänga privatpersoner och mindre aktörer att få sina ärenden prövade i kombination med planmonopolet tycker jag kan anses problematiskt från ett demokratiskt perspektiv. Sedan är det ju självfallet så att kommunen kan prioritera vilka ärenden de prioriterar. Planmonopolet i sig kan man också ha åsikter kring men ifall vi kommer in på det så finns det nog risk att forumet får slut på bokstäver
Vad det gäller bostadsbrist så är det nog inte så viktigt men det har säkert en effekt om man kollar på hela landet. Jag fick det från den här artikeln [länk].
Tack för tippsen om utredningarna och jag hoppas du får en trevlig helg!
Hur gick det till slut? Det får ju vara ett område med riktigt höga tomtpriser för att motivera såna kostnader,skäliga eller ej. Står själv och måste låta göra en naturvärdesinventering,på väldigt lösa grunder.
Hej,
Jag jobbar som planarkitekt (som egen konsult och på kommun) Hoppas allt gått bra med framtagandet av detaljplanen för enbostadshusen.
Jag tycker att kostnaden är orimligt hög. Att handläggandet skulle kosta 400 000 kr är orimligt för en så liten detaljplan. Det skulle innebära att det skulle ta handläggaren 300-400 arbetstimmar att upprätta en detaljplan för två villor. Inte rimligt enligt mig.
Jag gjorde en detaljplan för 50 radhus och parhus härom året och det tog runt 450 arbetstimmar. Vilket motsvarade en kostnad för fastighetsägaren på 405 000.
Ställer mig också frågande till varför en dagvattenutredning, geoteknisk utredning och trafikutredning skulle behövas för två villor. Eventuellt skulle man behöva titta på skyfallsituationen så inte villorna uppförs i en lågpunkt där det samlas vatten vid kraftigare regn. De flesta kommuner har redan tillgång till en sådan karta/karttjänst, vilket innebär att det hade räckt att dubbelkolla på den.
Hoppas allt har löst sig och att du slapp göra alla listade utredningar.
/ DBSP
Jag jobbar som planarkitekt (som egen konsult och på kommun) Hoppas allt gått bra med framtagandet av detaljplanen för enbostadshusen.
Jag tycker att kostnaden är orimligt hög. Att handläggandet skulle kosta 400 000 kr är orimligt för en så liten detaljplan. Det skulle innebära att det skulle ta handläggaren 300-400 arbetstimmar att upprätta en detaljplan för två villor. Inte rimligt enligt mig.
Jag gjorde en detaljplan för 50 radhus och parhus härom året och det tog runt 450 arbetstimmar. Vilket motsvarade en kostnad för fastighetsägaren på 405 000.
Ställer mig också frågande till varför en dagvattenutredning, geoteknisk utredning och trafikutredning skulle behövas för två villor. Eventuellt skulle man behöva titta på skyfallsituationen så inte villorna uppförs i en lågpunkt där det samlas vatten vid kraftigare regn. De flesta kommuner har redan tillgång till en sådan karta/karttjänst, vilket innebär att det hade räckt att dubbelkolla på den.
Hoppas allt har löst sig och att du slapp göra alla listade utredningar.
/ DBSP
Lite bisarrt att se Gert Wingård i STV "Sverige möts" säga att kostnaden ( och risken) för detaljplaner inte påverkar slutpriser på bostäder.D DBSP skrev:
Så naivt att klockorna stannar...
Pergoteborg skrev:
Det beror på detaljplanens omfattning. En detaljplan är aldrig tänkt att göras för enstaka villor (fastän det görs ganska ofta), utan större områden med tiotals villor/radhus eller hundratals lägenheter.
jag arbetar just nu med en detaljplan för 400 lägenheter. Kostnaden för detaljplanen med alla utredningar kommer landa på 1-1.5 miljoner. Slår man ut den kostnaden per lägenhet blir det cirka 4 000 kr per lägenhet vilket är en försumbar del när lägenheterna kommer säljas för 2-3 miljoner stycket.
Ovanstående är ett skräckexempel på hög plankostnad och onödigt många utredningar. I de flesta fall, för en detaljplan i den hör storleksordning bör kostnaden vara cirka hälften, inklusive alla utredningar.
Kul att att tråden vaknade till liv igen. Jag har tänkt länge att jag ska ge en uppdatering. Jag har lärt mig mycket på vägen som jag tror att andra kan ha nytta av. Tyvärr har det inte blivit någon förändring av detaljplanen än. Men vi har kommit en bit på väg även om det är i mål än. Jag har fått beslut hos kommunstyrelsen att detaljplanearbetet ska påbörjas men de har inte fått fram underlaget för samråd än, vilket nu har tagit över ett år. Tanken var att allt skulle vara klart i slutet av 2021 men det har dragit ut på tiden. Min son var precis född när jag drog igång den här processen och i förra veckan började han i skolan. Under den här perioden har 3 handläggare som hanterat ärendet slutat hos kommunen.
Jag tänkte börja med att komma med några saker som jag har lärt mig:
- Anlita externa konsulter så fort som möjligt och försök få över så mycket arbete som möjligt på dem och så lite som möjligt på kommunen. Jag har jobbat med en firma som har varit jättebra och hjälpt mig ofantligt mycket. Jag är inte helt säker på exakt vad en extern firma tillåts göra vad det gäller arbetet men än så länge så skulle jag säga en klar majoritet av arbetet kan utföras av en extern firma. Vad det gäller kostnad så är det ungefär samma timpris men det blir betydligt färre timmar än när kommunen ska göra någonting.
- Dubbel och trippelkolla allt som plan och byggavdelning säger. Jag tror det är tre eller fyra gånger som de sagt att de ska stoppa arbetet. En gång var det för att det fanns för lite vatten, men när jag ringde till VA avdelningen så säger de att ett eller två hus inte påverkar nämnvärt. En annan gång sa de att de skulle stoppa min detaljplan för att ta fler förändringar på samma gång vilket skulle ha försenat mitt ärende ytterligare. Jag mejlade några i kommunstyrelsen och förklarade min situation och så var mitt ärende på bordet igen. En annan sak är just kostnaderna för utredningar och själva arbetet, nu är ju inte allt klart för min del än men än så länge är det bara fastighetsförteckning som behövts. Även antalet timmar bara en liten del av vad de först estimerade. Till exempel vad det gällde arkeologisk utredning så mejlade jag till länsstyrelsen som bekräftade att det inte behövs.
- Försök att få en bra relation med kommunpolitikerna. Förklara ditt ärende och var personlig förklara vad du vill göra och varför. Jag har fått jättemycket hjälp från dem oavsett partitillhörighet.
- Försök hålla humöret uppe! Det blir bättre för alla när man försöker hitta praktiska lösningar istället för att klaga.
Intressanta lärdomar, som tyvärr inte är helt unika. Har du diskuterat med kommunen om att lägga ut själva detaljplanen på konsult? Det vill säga att en konsult tar fram planhandlingarna som sedan kommunens handläggare granskar och godkänner? Detta för att avlasta kommunens handläggare och vinna tid.
Det är fortfarande relativt ovanligt att kommuner går med på detta, men börjar bli allt mer vanligt. En sådan process kallas för en byggaktörsdriven planprocess (finns även liknande namn) om du vill undersöka saken vidare. Hör av dig om du har några frågor kring detta!
Redigerat:
