Köpa sommarstuga med AB bra eller dåligt
Har en fundering på att köpa en sommarstuga med mitt aktiebolag.
Tänkte hyra ut huset men även nyttja det själv.
vad gäller vid köp?
Det är 30% kontant som gäller vad jag hört vid köp mer AB.
Kan ju på så vis köpa ett dyrare sommarhus!
något annat att tänka på?
Man kring går ju på så vis Max belåningsgrad som annars gäller vid privat köp.
Finns säker massor att ta hänsyn till
mvh
Tänkte hyra ut huset men även nyttja det själv.
vad gäller vid köp?
Det är 30% kontant som gäller vad jag hört vid köp mer AB.
Kan ju på så vis köpa ett dyrare sommarhus!
något annat att tänka på?
Man kring går ju på så vis Max belåningsgrad som annars gäller vid privat köp.
Finns säker massor att ta hänsyn till
mvh
Normalt sett en jättedålig idé.
1. Visst "kringgår" man de formella reglerna om kontantinsats och amorteringskrav, men sedan är ju frågan vad långivaren är beredd att erbjuda för villkor när det gäller belåningsgrad och ränta.
2. Juridisk person betalar 4,25 % stämpelskatt jämfört med 1,5 % för privatpersoner.
3. Om du skall (/kan) utnyttja den privat får du betala skatt på förmånsvärdet, vilket förmodligen blir oproportioneligt högt för ett hus som nyttjas på det sättet.
4. Uthyrning av bostad är ej momspliktigt och därmed får du generellt sett inte heller dra av ingående moms.
5. Blir inte mycket pengar kvar i fickan av vinsten från uthyrningen jämfört med att hyra ut privat.
1. Visst "kringgår" man de formella reglerna om kontantinsats och amorteringskrav, men sedan är ju frågan vad långivaren är beredd att erbjuda för villkor när det gäller belåningsgrad och ränta.
2. Juridisk person betalar 4,25 % stämpelskatt jämfört med 1,5 % för privatpersoner.
3. Om du skall (/kan) utnyttja den privat får du betala skatt på förmånsvärdet, vilket förmodligen blir oproportioneligt högt för ett hus som nyttjas på det sättet.
4. Uthyrning av bostad är ej momspliktigt och därmed får du generellt sett inte heller dra av ingående moms.
5. Blir inte mycket pengar kvar i fickan av vinsten från uthyrningen jämfört med att hyra ut privat.
Ok.Tack för svar.
Ett exempel:
Om man har ett hus idag med ett värde på 8 miljoner med belåning under 50% och känner att man vill köpa en sommarstuga som kostar kring 4 miljoner tycker kanske banken att det totala lånet blir väl högt om räntan går upp till7-8%.
Dom räknar ju högt.
Kan ju binda räntan på 10 år till ok ränta så är det problemet borta.
Har man en miljon liggande i bolaget kan man ju med lätthet köpa ett hur för kring 4 miljoner och få en låg kostnad.
Hyr ut det halva året så täcker det räntekostnaderna.
7000kr/veckan är tanken..Ligger vid havet.
Andra där omkring tar liknande betalt.
På så vis kan man köpa sommarstugan o kunna nyttja den själv oxå.
Det han kan ju inte vara en värdelös idé.
Eller
Ett exempel:
Om man har ett hus idag med ett värde på 8 miljoner med belåning under 50% och känner att man vill köpa en sommarstuga som kostar kring 4 miljoner tycker kanske banken att det totala lånet blir väl högt om räntan går upp till7-8%.
Dom räknar ju högt.
Kan ju binda räntan på 10 år till ok ränta så är det problemet borta.
Har man en miljon liggande i bolaget kan man ju med lätthet köpa ett hur för kring 4 miljoner och få en låg kostnad.
Hyr ut det halva året så täcker det räntekostnaderna.
7000kr/veckan är tanken..Ligger vid havet.
Andra där omkring tar liknande betalt.
På så vis kan man köpa sommarstugan o kunna nyttja den själv oxå.
Det han kan ju inte vara en värdelös idé.
Eller
Jo, tyvärr. Du snöar in för mycket på belåningsgraden och ignorerar övriga faktorer.S stefan.stor skrev:
Dela ut miljonen från bolaget och köp huset privat. Det blir en mycket bättre affär.
Ok, antar att jag var fel ute.
Tänkte att det kunde vara en idé då väldigt många köper sommarhus för uthyrning i bolagsform.
Undrar varför dom gör på det viset om det bara finns nackdelar.
Tänkte att det kunde vara en idé då väldigt många köper sommarhus för uthyrning i bolagsform.
Undrar varför dom gör på det viset om det bara finns nackdelar.
Är det verkligen så?S stefan.stor skrev:
Men självklart kan det vara en bra affär att bedriva uthyrning i bolagsform. Största kruxet med din idé är att du tänker använda huset själv. Det är inte förmånligt i Sverige. Nummer två är omfattningen på uthyrningsverksamheten. Privatuthyrning är förmånligt i Sverige, men om uthyrningen är på en näringsmässig nivå är det en annan sak.
Sen är det också skillnad på om pengarna finns i bolaget eller om bolaget skall låna till en sådan investering.
Medlem
· Stockholms
· 1 555 inlägg
Om du hyr ut det för 7000kr per vecka 20 veckor om året (vilket är ganska mycket) så skulle jag bedöma att du kan använda det själv 10 veckor. Du får då ett förmånsvärde på 70’kr på ett år. Bolaget måste då betala arbetsgivaravgift på typ 30%. Det blir 21’kr. Med tanke på att den skatten är avdragsgill blir nettoeffekten ungefär 16’kr. Sedan måste du betala skatt på förmånen. Säg att din marginalskatt är normal på 53%. Det blir 37’kr som du får som restskatt.
Skatten blir alltså drygt 50’kr per år.
Om du inte får den uthyrd en vecka ökar såklart ditt förmånsvärde med 7000kr eftersom du då har möjlighet att använda den. Det spelar ingen roll om du faktiskt använder sommarstugan; det räcker att du teoretiskt skulle kunna använda den.
Administrationen för att bokföra ordentligt, lämna arbetsgivardeklarationer, årsredovisning till Bolagsverket och den väldigt krångliga inkomstdeklarationen för den som äger ett aktiebolag bör man också ta hänsyn till, om du Inte är bra på sånt förstås.
Notera också att det finns ett avdragsförbud för moms för bostäder. Du kan inte dra av momsen på elräkningen eller renoveringar.
Om vi gör ett grovt räkneexempel så tar hyresförmedlaren en tusenlapp i provision för varje uthyrd vecka. Då har du 120’kr i intäkter. Om du vill göra utdelning för att kompensera din personliga ekonomi för förmånsvärdet så blir det en kostnad på ca 50’kr. Arbetsgivaravgifter på förmånsvärdet var ju 21’kr.
Då har du 50’kr per år till driftskostnader, reparationer, räntor och amorteringar för att gå plus minus noll.
Skatten blir alltså drygt 50’kr per år.
Om du inte får den uthyrd en vecka ökar såklart ditt förmånsvärde med 7000kr eftersom du då har möjlighet att använda den. Det spelar ingen roll om du faktiskt använder sommarstugan; det räcker att du teoretiskt skulle kunna använda den.
Administrationen för att bokföra ordentligt, lämna arbetsgivardeklarationer, årsredovisning till Bolagsverket och den väldigt krångliga inkomstdeklarationen för den som äger ett aktiebolag bör man också ta hänsyn till, om du Inte är bra på sånt förstås.
Notera också att det finns ett avdragsförbud för moms för bostäder. Du kan inte dra av momsen på elräkningen eller renoveringar.
Om vi gör ett grovt räkneexempel så tar hyresförmedlaren en tusenlapp i provision för varje uthyrd vecka. Då har du 120’kr i intäkter. Om du vill göra utdelning för att kompensera din personliga ekonomi för förmånsvärdet så blir det en kostnad på ca 50’kr. Arbetsgivaravgifter på förmånsvärdet var ju 21’kr.
Då har du 50’kr per år till driftskostnader, reparationer, räntor och amorteringar för att gå plus minus noll.
Precis som Fred skriver kommer du att förmånsbeskattas när du inte hyr ut, men det kommer att gälla alla outhyrda veckor, vare sig du egentligen tänkt hyra ut eller inte. Det är dispositionsrätten som är avgörande, även om du inte har haft för avsikt att vara där just då eller inte fått uthyrt enligt plan.F Fred vom Jupiter skrev:
En snabb beräkning med uthyrt halva året blir då: Intäkt i bolaget 26*7 000 = 182 000. Förmånsvärdet blir samma belopp, eftersom det också gäller 26 veckor. Bolaget ska betala arbetsgivaravgifter på hela förmånsbeloppet, det blir 182 000*31,42% = 57 184, som är en avdragsgill kostnad i bolaget. Du förmånsbeskattas med 182 000 som läggs på toppen av din lön, din skatt ökar med cirka 60 000-96 000 beroende på marginalskatt. Förmåner är pensionsgrundande så länge man inte kommit upp i max PGI, men är inte grund för lågbeskattad utdelning.
Äger du däremot huset privat, och du eller närstående använder (eller har tänkt att använda) det privat mer än 50%, har du möjlighet att använda de mycket förmånliga reglerna om uthyrning av privatbostad. Då har du rätt till 40 000 i schablonavdrag på hyresintäkten plus 20% avdrag på hyresintäkten, vinsten skattas sedan som intäkt av kapital med 30% skatt. Uthyrning 25 veckor à 7 000 blir totalt 175 000 i intäkt. Avdraget blir 40 000 + 35 000 = 75 000. Beskattningsbart resultat blir 100 000 med en skatt på 30 000.
Anledningen till att en del kör det i bolagsform är om man gör det i större skala. Som privatperson är det mycket förmånligt med uthyrning, men det finns restriktioner för hur mkt du får göra det, sen blir det väldigt oförmångligt. Om du håller på med korttidsuthyrning har jag för mig att du max får göra det 16v annars räknas din samtliga inkomst som hotellverksamhet.