Husägare
· Småländska höglandet
· 5 655 inlägg
Är det upp till dig att avgöra om ett projekt är för stort eller lagom för okända personer, du bara känner i skrift, att ta sig an?A Andreas Mur skrev:
Om du läser besiktningsprotokollet skriver besiktningsteknikern att det syns fuktfläckar vid en trumma samt i ett innertak. Dock indikerar inte hans mätinstrument att fläckarna faktiskt är fuktiga. Han rekommenderar att den nya ägaren håller fläckarna under uppsikt. Det är troligen en enkel uppgift att öppna upp trumman och kolla läget.
Enligt protokollet syns inga tecken på fukt på undersidan av sticketaket på vinden, vilket betyder att det inte finns något pågående läckage från yttertaket. Det hade iofs varit ganska illa om betongpannorna inte hållit tätt mer än 35 år!
Ett badrum från 50-talet går att använda utan renovering under förutsättning att vatten- och avloppsrör är täta. Det går inte att blaska ut absurda mängder vatten på golvet vid dusch i badkaret, för det är inte badrummet byggt för. Men skulle TS och sambon vara duschblaskare, går det att ställa dit en duschkabin istället för badkaret. Om de nu inte vill renovera badrummet.
Lika lite som jag kan bedöma om det är lagom projelt för TS eller inte så kan du det.
Fukt fläckarna har jag aldrig kommenterat.
HejJ Jenskan skrev:
Av egen erfarenhet så ska du ALDRIG köpa ett orenoverat 30-tals hus om du inte är beredd att göra något av nedan alternativ;
1. Lägga motsvarande minst en halvtidstjänst per år för renovering
2. Lägga enorma summor, miljoner, på hantverkarkostnader över en 5-10 års period
Du ska räkna med kostnader runt minst 30K per kvm för att renovera ett gammalt hus med hantverkare. Mao 100 kvm 3 msek.
Folk tänker inte på hur otroligt mycket problem dessa hus kommer med. De är ändå 100 år gamla.
1. Avloppen är ofta original, åtminstone från gatan till huset. Du kan vakna vilken dag som helst i veckan och behöva riva upp ALLT för att kunna spola i muggen. Då pratar vi STORA kostnader
2. Taken är nästan alltid i kasst skick och behöver bytas samt att du behöver en avfuktare som står där och brummar året om trots att du lagt om allt.
3. Elen är ofta 50-100 år gammal och behöver bytas av elektriker asap.
4. Våtrummen ofta felbyggda och behöver ses över
5. Ventilationen med självdrag är obefintlig och behöver ses över
6 Det STÖRSTA problemet med dessa hus är att folk ofta har gjort om källaren till en bostadsvåning. Dvs lagt golv och reglat upp väggar direkt på betongen. Vissa lägger en sk platonmatta mellan plattan och golvet och det är bättre än inget men ändå en sniklösning. För att ha ett fuktfritt boende måste du;
* Se till att all dränering är nygjord
* Helst inte ha någon lutning mot huset/tomten ÖHT
* bygga upp mekaniskt ventilerade väggar/golv
Ovan är svindyrt men det som krävs för att det ska bli en vettig boendemiljö där man kan ha sovrum.
Om du bara använder källaren som en källare med betong och kanske någon tvättmaskin och värmepump är det bättre.
Detta är bara ett axplock. Har 2-3 bekanta som själva köpt 30-tals hus i Sthlm som nu desperat vill sälja skiten för att de insett vilka enorma summor de måste lägga över 10 år. Dock får de inte sålt för det de gav.
Håller med, det tar mkt tid och kostar mkt pengar att renovera, men än man tänkt om man inte har tidigare erfarenhet...Kentvirulent skrev:
Vilket gör att det på orter med lågt värderade hus aldrig kommer vara lönsamt om man inte har tillgång till väldigt billigt material och har kunskap att göra jobbet själv. Den som är snicklare och kan komma över spillmaterial i jobbet kan säkert få en helt annan kalkyl...Kentvirulent skrev:
Tyvärr tror jag många gånger renoveringsobjekten säljs för dyrt. Låter väl iofs rimligt att det är svårsålt, för renoveringsjobbet ska avspeglas i priset. Problemet är väl att många hus är bobara som de är men stockholmare förväntar sig top-notch-instagramnivå på boendet.Kentvirulent skrev:
Bobara vete fan i det här fallet. Fuktnivåer inne som inte anses tjänliga och även så radonvärden långt över 200bq.J JohanLun skrev:
Skulle snarare säga att folk underskattar hur ofta man faktiskt måste renovera och framförallt vad det kostar i Sthlm. Den som har målarfirma eller VVS här kör betydligt bättre bilar än överläkaren på Karolinska
Att köpa ett nytt hus kostar ju också någonstans runt 30k per kvm åtminstone. Det gör att det inte går att få tillbaka det man gav på den absoluta merparten av Sveriges yta. Tror fan att byggandet av småhus är lågt.
Ändå är det sjukt att marinaden inte värderar renoverade hus högre. Där jag bor i Stockholm kan två i övrigt identiska hus som är 40-100 år gamla diffa kanske 1-2 msek mellan totalt blåst topprenoverat och 50 år gammalt med läckande tak och fuktskadad grund. Även fast det skulle kosta minst det dubbla att få upp det andra huset till samma standard
Redigerat av moderator:
Nu har vi varit och tittat på huset och fått veta lite mer av mäklaren. Kommer inte att köpa det då vi har för lite kunskap i att renovera det känner vi och det är för mkt att fixa med det.
Elen var från byggåret förmodligen och huset var inte dränerat sen vad mäklaren visste. Taket var ”bara” ca 30 år gammalt men det var trasigt på ett ställe där det var fuktfläckar invändigt i huset. Det såg dessutom ut att svikta(?), så det lutade neråt runt skorstenen? Sedan var det fuktfläckar i taket i källaren (spånplattor eller ngt sånt i taket) och rören var urgamla, ett av dem var fuktigt så det verkade läcka… vi blev rädda att rören kan vara trasiga på fler ställen inne i väggarna, så det kunde finnas mögel och fukt?
Ingen direkt lukt i huset eller källaren iaf. Nästan alla andra bostäder vi har kollat på har det känts svårt att andas i, flera har luktat och en del har haft anmärkningar på ventilationen.
Varmvattnet var avstängt i huset, ingen har bott där på 1 år men anhörig har kollat till det ofta och värmen har varit på.
Är det vanligt att stänga av varmvattnet när det är obebott? Eller kan det varit ngt fel och man därför stängt av det?
Själva huset kändes väldigt trevligt annars, jättebra planlösning osv (däremot fula renoveringar i flera rum som 70 tals plastmattor som var dåligt ditsatta, ett kök i halvdåligt skick från 80 talet och en hemmasnickrad toalett. Men det hade ju gått att renovera om det inte varit för allt annat.. )
Tack för alla svar i tråden! Har lärt mig massa, får fortsätta att gå på visningar nu tills vi hittar ngt som passar oss bättre
Elen var från byggåret förmodligen och huset var inte dränerat sen vad mäklaren visste. Taket var ”bara” ca 30 år gammalt men det var trasigt på ett ställe där det var fuktfläckar invändigt i huset. Det såg dessutom ut att svikta(?), så det lutade neråt runt skorstenen? Sedan var det fuktfläckar i taket i källaren (spånplattor eller ngt sånt i taket) och rören var urgamla, ett av dem var fuktigt så det verkade läcka… vi blev rädda att rören kan vara trasiga på fler ställen inne i väggarna, så det kunde finnas mögel och fukt?
Ingen direkt lukt i huset eller källaren iaf. Nästan alla andra bostäder vi har kollat på har det känts svårt att andas i, flera har luktat och en del har haft anmärkningar på ventilationen.
Varmvattnet var avstängt i huset, ingen har bott där på 1 år men anhörig har kollat till det ofta och värmen har varit på.
Är det vanligt att stänga av varmvattnet när det är obebott? Eller kan det varit ngt fel och man därför stängt av det?
Själva huset kändes väldigt trevligt annars, jättebra planlösning osv (däremot fula renoveringar i flera rum som 70 tals plastmattor som var dåligt ditsatta, ett kök i halvdåligt skick från 80 talet och en hemmasnickrad toalett. Men det hade ju gått att renovera om det inte varit för allt annat.. )
Tack för alla svar i tråden! Har lärt mig massa, får fortsätta att gå på visningar nu tills vi hittar ngt som passar oss bättre
Många hus är så dåligt renoverade (fult, felaktigt osv) att man hellre vill ha ett orört hus än ett klåparrenoverat...Kentvirulent skrev:
Efter vad du beskriver så borde man bara riva dettaJ Jenskan skrev:Nu har vi varit och tittat på huset och fått veta lite mer av mäklaren. Kommer inte att köpa det då vi har för lite kunskap i att renovera det känner vi och det är för mkt att fixa med det.
Elen var från byggåret förmodligen och huset var inte dränerat sen vad mäklaren visste. Taket var ”bara” ca 30 år gammalt men det var trasigt på ett ställe där det var fuktfläckar invändigt i huset. Det såg dessutom ut att svikta(?), så det lutade neråt runt skorstenen? Sedan var det fuktfläckar i taket i källaren (spånplattor eller ngt sånt i taket) och rören var urgamla, ett av dem var fuktigt så det verkade läcka… vi blev rädda att rören kan vara trasiga på fler ställen inne i väggarna, så det kunde finnas mögel och fukt?
Ingen direkt lukt i huset eller källaren iaf. Nästan alla andra bostäder vi har kollat på har det känts svårt att andas i, flera har luktat och en del har haft anmärkningar på ventilationen.
Varmvattnet var avstängt i huset, ingen har bott där på 1 år men anhörig har kollat till det ofta och värmen har varit på.
Är det vanligt att stänga av varmvattnet när det är obebott? Eller kan det varit ngt fel och man därför stängt av det?
Själva huset kändes väldigt trevligt annars, jättebra planlösning osv (däremot fula renoveringar i flera rum som 70 tals plastmattor som var dåligt ditsatta, ett kök i halvdåligt skick från 80 talet och en hemmasnickrad toalett. Men det hade ju gått att renovera om det inte varit för allt annat.. )
Tack för alla svar i tråden! Har lärt mig massa, får fortsätta att gå på visningar nu tills vi hittar ngt som passar oss bättre
Ett 30-talshus är ofta rejält byggt. Har det inte större skador av missskötsel, sättningar eller dåligt gjorda ombyggnationer så bör det inte vara omöjligt att renovera på enkelt sätt och få bobart med tex luft-vatten. Men det blir inget hus som platsar i inredningstidningarna.
Men, ny el, VVS, värmepump, kanske nytt tak och enklare renovering av ytskikt så kommer ekvationen aldrig gå ihop på en ort där husen kostar betydligt mindre att köpa än vad det kostar att bygga ett nytt hus.
I stockholm ligger ofta 30-talshus på så attraktiva tomter att huset bara är en bråkdel av värdet på "fastigheten".
Just detta hus verkar ju ligga på en plats med låga priser och ha rejält renoveringsbehov, så jag kan hålla med om att det sannolikt inte är lönsamt att renovera det. Om det bästa är att riva det tycker jag är lite för hastigt dragen slutsats. För någon med andra förutsättningar och mål kan det kanske fortfarande vara görbart. Men där det går att få ett fint renoverat hus för 1.5MSEK är det nog trots allt det bästa alternativet. Inte ens ett hus från 1990 är nog värt att renovera när ett helrenoverat hus kostar 1.5MSEK, bara nytt tak, kök och badrum kommer göra att man med inköp och renovering är långt över 1.5. Men att säga att även 90-talshuset ska rivas bara för att det är mindre lönsamt än ett renoverat hus är nog felaktig slutsats.
Men, ny el, VVS, värmepump, kanske nytt tak och enklare renovering av ytskikt så kommer ekvationen aldrig gå ihop på en ort där husen kostar betydligt mindre att köpa än vad det kostar att bygga ett nytt hus.
I stockholm ligger ofta 30-talshus på så attraktiva tomter att huset bara är en bråkdel av värdet på "fastigheten".
Just detta hus verkar ju ligga på en plats med låga priser och ha rejält renoveringsbehov, så jag kan hålla med om att det sannolikt inte är lönsamt att renovera det. Om det bästa är att riva det tycker jag är lite för hastigt dragen slutsats. För någon med andra förutsättningar och mål kan det kanske fortfarande vara görbart. Men där det går att få ett fint renoverat hus för 1.5MSEK är det nog trots allt det bästa alternativet. Inte ens ett hus från 1990 är nog värt att renovera när ett helrenoverat hus kostar 1.5MSEK, bara nytt tak, kök och badrum kommer göra att man med inköp och renovering är långt över 1.5. Men att säga att även 90-talshuset ska rivas bara för att det är mindre lönsamt än ett renoverat hus är nog felaktig slutsats.
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 655 inlägg
Tack för uppdateringen!J Jenskan skrev:
Lycka till med husjakten, ställ gärna fler frågor om det dyker upp något!J Jenskan skrev:Tack för alla svar i tråden! Har lärt mig massa, får fortsätta att gå på visningar nu tills vi hittar ngt som passar oss bättre
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 655 inlägg
TS har inte skrivit exakt var det aktuella huset ligger, men med avseende på det begärda priset är det en tämligen säker slutsats att det inte ligger i Stockholm.Kentvirulent skrev:
Så med andra ord, det "lönar sig" inte att renovera ens i Stockholm.Kentvirulent skrev:
Alltså får en byta det läckande taket för att en vill ha ett tätt tak, inte för att få upp ett teoretiskt försäljningsvärde på sitt hus. Rätt många av oss, kanske i synnerhet vi som tillhör den stora majoriteten svenskar utanför Stockholm, renoverar för att bo, inte för att sälja.
Jo jag förstår det. Men livet är inte alltid förutsägbart. Din fru/barn/jobb etc kan redan imorgon göra något som innebär att det blir dags för en flytt.
På detta forum talar alla som om det är hugget i sten att de ska bo sina hus tills det är dags att checka ut.
Personligen lägger jag gärna på 250-300k på ett hus med nylagt tak istället för att köpa ett 50 år gammalt och behöva lägga pengarna själv OCH genomlida en renovering. Men så verkar inte gemene man resonera.
I de flesta fallen verkar folk vara beredd att chansa att bo i ett hus med enormt underhållsbehov utan att renovera det för att få det läge de vill ha
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 655 inlägg
Nej, det är det inte. Men för dem av oss som tillhör den landsbygds/småstads/bruksorts-boende kategorin är det inte så dyrt att köpa hus. Och om jag köper ett hus till ett betydligt rimligare pris än i storstaden, har jag råd att både lägga kontantinsats och renovera lite för mina sparade medel. Skulle en oförutsedd händelse göra att jag måste sälja mitt hus, kan jag gå skuldfri ur affären även om renoveringar och värdeökning inte går jämnt upp.Kentvirulent skrev:
Jag definierar mig inte som gemene man, men skulle aldrig komma på tanken att betala 300 000 extra för att ett hus har nytt tak. Skulle jag däremot sälja mitt hus nu, skulle köparen gärna få slanta upp 300 000 till för att taket är nytt, och så skulle jag skratta hela vägen till banken, eftersom jag vet vad takbytet kostat. 100% hemmapul, förutom plåtslagaren som fixat beslaget runt skorstenen.Kentvirulent skrev:
Storstadsfenomen. Eller på landsbygden, strandtomtsfenomen.Kentvirulent skrev:
Visst om man har massor av tid. Men de som köper bostäder i bra delar av Sthlm har 2 karriärer och småbarn. Att ta tjänstledigt några veckor för att lägga om taket är otänkbart för de flesta. Man måste också lyckas tajma väder