Köpa mors stuga
Vill gärna ha lite tips och råd.
Jag har tänkt att ta över min mors sommarstuga eftersom hon inte tycker sig ha ork att sköta den längre. En mäklare har kontaktats och gett ett riktvärde vid försäljning till ca 1,9 Mkr Detta var inte en regelrätt värdering utan en hint om var utgångspriset borde sättas vid en försäljning. Vi har kollat Hemnet och tycker att detta pris verkar högst rimligt med tanke på övriga husförsäljningar i området.
Jag har ett syskon. Min mor har för avsikt att lösa befintligt lån, lägga undan en slant till sig själv, och skänka resten av överskottet till mig och mitt syskon.
Vi hade inte varit intresserade av att köpa en sommarstuga om inte den här situationen uppstått. Vi har tillbringat någon vecka i stugan de senaste åren och trivs i området. Hela familjen är entusiastisk inför att få ha stugan som vår egen istället för att vara där som gäster. Vår ekonomi kommer att bli något ansträngd, men budgeten går ändå ihop med råge.
Fördelen för min mor att sälja till mig är att hon kan fortsätta att tillbringa tid i stugan när vi inte är där, samt att det även fortsättningsvis finns en naturlig samlingsplats för min och mitt syskons familjer när vi kommer och hälsar på. Min mor bor i en lägenhet i stan ett par mil bort, som inte är särskilt anpassad för att ta emot besökare, och både jag och mitt syskon bor minst sex timmars resa bort.
Den lilla osäkerheten i ekonomin, plus att det uppstår fördelar för min mor gör att vi kommit överens om en köpesumma en bit under det förmodade marknadsvärdet, 1,7 Mkr. För att undvika en situation där vi, mot förmodan, skulle sälja huset och göra en kortsiktig reavinst, tänker vi lägga till en klausul i kontraktet att om försäljning görs inom tre år delas eventuell vinst mellan mig och min mor.
Mitt syskon är inte intresserad av att ta över stugan och tycker att det överenskomna priset tillsammans med klausulen är ok.
Har jag tänkt på allt, eller kan det finnas någon risk med detta förfarande?
När det gäller besiktning, så har vi tänkt hoppa över den biten, och istället ta dit en snickare som hjälpt min mor med diverse ombyggnader, bl.a. att åtgärda ett dolt fel i en av byggnaderna. Vi tycker att vi känner till huset så pass väl att vi kan spara in på kostnaden för en besiktningsman, och istället förlita oss på vår egen kunskap om huset tillsammans med genomgången med snickaren. Tänker vi snålt och fel?
Alla synpunkter uppskattas.
Jag har tänkt att ta över min mors sommarstuga eftersom hon inte tycker sig ha ork att sköta den längre. En mäklare har kontaktats och gett ett riktvärde vid försäljning till ca 1,9 Mkr Detta var inte en regelrätt värdering utan en hint om var utgångspriset borde sättas vid en försäljning. Vi har kollat Hemnet och tycker att detta pris verkar högst rimligt med tanke på övriga husförsäljningar i området.
Jag har ett syskon. Min mor har för avsikt att lösa befintligt lån, lägga undan en slant till sig själv, och skänka resten av överskottet till mig och mitt syskon.
Vi hade inte varit intresserade av att köpa en sommarstuga om inte den här situationen uppstått. Vi har tillbringat någon vecka i stugan de senaste åren och trivs i området. Hela familjen är entusiastisk inför att få ha stugan som vår egen istället för att vara där som gäster. Vår ekonomi kommer att bli något ansträngd, men budgeten går ändå ihop med råge.
Fördelen för min mor att sälja till mig är att hon kan fortsätta att tillbringa tid i stugan när vi inte är där, samt att det även fortsättningsvis finns en naturlig samlingsplats för min och mitt syskons familjer när vi kommer och hälsar på. Min mor bor i en lägenhet i stan ett par mil bort, som inte är särskilt anpassad för att ta emot besökare, och både jag och mitt syskon bor minst sex timmars resa bort.
Den lilla osäkerheten i ekonomin, plus att det uppstår fördelar för min mor gör att vi kommit överens om en köpesumma en bit under det förmodade marknadsvärdet, 1,7 Mkr. För att undvika en situation där vi, mot förmodan, skulle sälja huset och göra en kortsiktig reavinst, tänker vi lägga till en klausul i kontraktet att om försäljning görs inom tre år delas eventuell vinst mellan mig och min mor.
Mitt syskon är inte intresserad av att ta över stugan och tycker att det överenskomna priset tillsammans med klausulen är ok.
Har jag tänkt på allt, eller kan det finnas någon risk med detta förfarande?
När det gäller besiktning, så har vi tänkt hoppa över den biten, och istället ta dit en snickare som hjälpt min mor med diverse ombyggnader, bl.a. att åtgärda ett dolt fel i en av byggnaderna. Vi tycker att vi känner till huset så pass väl att vi kan spara in på kostnaden för en besiktningsman, och istället förlita oss på vår egen kunskap om huset tillsammans med genomgången med snickaren. Tänker vi snålt och fel?
Alla synpunkter uppskattas.
Detta att du får köpa till ett underpris kan vid ett framtida arvsskifte betraktas som ett förtida arv. Alla gåvor till någon som har arvsrätt räknas som förtida arv såvida inget annat sägs.
Man kan undvika detta genom att i köpekontraktet skriva in att försäljningen inte skall anses vara ett förtida arv (osäker på om det bör eller ens kan skrivas in även i köpebrevet).
En sådan inskrivning är bra att göra även i fall där man betalar fullt marknadspris, minskar risken för missförstånd och konflikter senare. Man vet aldrig hur situationen ser ut den dag det blir aktuellt med arvsskifte.
Man kan undvika detta genom att i köpekontraktet skriva in att försäljningen inte skall anses vara ett förtida arv (osäker på om det bör eller ens kan skrivas in även i köpebrevet).
En sådan inskrivning är bra att göra även i fall där man betalar fullt marknadspris, minskar risken för missförstånd och konflikter senare. Man vet aldrig hur situationen ser ut den dag det blir aktuellt med arvsskifte.
Klausulen om tidig försäljning, kan vara riskabel. Jag är inte jurist, så jag kan ha fel.
Men den kan innebära att köpet inte anses avslutat förrän när villkorstiden har gått ut. Även att ha en sådan klausul som sidoavtal kan innebära att lagfarten ogiltigförklaras, vilket i så fall kan ske även om väldigt många år.
Ev. kan lantmäteriet ge råd om hur man på ett korrekt sätt hanterar en sådan villkorsklausul, om det går. Men som sagt ifall lantmäteriet inte accepterar att ge lagfart, ifall den klausulen finns, så bör ni inte införa den som ett "hemligt" sidoavtal heller, för det kan innebära att någon om ex. 10 år kommer och säger att huset tillhör inte dig, din lagfart är ogiltig, utan din mor, eller dödsboet efter din mor. Och så får du köpa det igen till den dagen marknadspris.
Som sagt det kanske är helt OK, men var uppmärksam på den här typen av "orena" köp. Det kan ge oväntade konsekvenser.
Men den kan innebära att köpet inte anses avslutat förrän när villkorstiden har gått ut. Även att ha en sådan klausul som sidoavtal kan innebära att lagfarten ogiltigförklaras, vilket i så fall kan ske även om väldigt många år.
Ev. kan lantmäteriet ge råd om hur man på ett korrekt sätt hanterar en sådan villkorsklausul, om det går. Men som sagt ifall lantmäteriet inte accepterar att ge lagfart, ifall den klausulen finns, så bör ni inte införa den som ett "hemligt" sidoavtal heller, för det kan innebära att någon om ex. 10 år kommer och säger att huset tillhör inte dig, din lagfart är ogiltig, utan din mor, eller dödsboet efter din mor. Och så får du köpa det igen till den dagen marknadspris.
Som sagt det kanske är helt OK, men var uppmärksam på den här typen av "orena" köp. Det kan ge oväntade konsekvenser.
Har funderat mycket på det här, må du tro...
Även jag är juridisk lekman, men nog är det så att min mor har rätt att skänka bort vad hon vill till vem hon vill utan att det påverkar ett framtida arvsskifte? Såvida man inte avtalar att "gåvan" är ett förtida arv?
Att alla inblandade är överens nu behöver inte betyda att vi är det imorgon. Därför, menar jag, är det bra att alla överenskommelser, som teoretiskt kan leda till någon kontrovers, utformas som skriftliga avtal, även om det kan kännas onödigt formellt.
Vi har som sagt absolut inte för avsikt att sälja huset och göra en (eventuell) vinst, men både ekonomiska och sociala förhållanden kan förändras när man minst anar det, och tvinga fram en försäljning
Även jag är juridisk lekman, men nog är det så att min mor har rätt att skänka bort vad hon vill till vem hon vill utan att det påverkar ett framtida arvsskifte? Såvida man inte avtalar att "gåvan" är ett förtida arv?
Att alla inblandade är överens nu behöver inte betyda att vi är det imorgon. Därför, menar jag, är det bra att alla överenskommelser, som teoretiskt kan leda till någon kontrovers, utformas som skriftliga avtal, även om det kan kännas onödigt formellt.
Vi har som sagt absolut inte för avsikt att sälja huset och göra en (eventuell) vinst, men både ekonomiska och sociala förhållanden kan förändras när man minst anar det, och tvinga fram en försäljning
Angående klausulen så tänker jag också att sådana påhitt kan få oönskade sidoeffekter. Keep it simple. Antingen är det din fastighet att göra vad du vill med, eller inte.
Angående värderingen så sätter man ju idag utgångspriset en bra bit under förväntat försäljningspris. Jag skulle kosta på mig en riktig värdering för att undvika diskussion i framtiden. Hur långt du vill gå med besiktning osv. är förstås helt upp till dig, men de eventuella fel och brister man känner till bör ju tas med i värderingen.
Tänk också på att i en sådan här situation så öppnas möjligheten att undvika att utlösa reavinstbeskattning och att du istället tar över din mors anskaffningsvärde. Det är inte nödvändigtvis en fördel, men något att tänka igenom.
Angående "rabatten" instämmer jag som lekman med hempularen. Du kan inte enbart tänka på detta som en sak mellan dig och din mor, utan det bör även vara rättvist gentemot ditt syskon för att undvika problem.
Angående värderingen så sätter man ju idag utgångspriset en bra bit under förväntat försäljningspris. Jag skulle kosta på mig en riktig värdering för att undvika diskussion i framtiden. Hur långt du vill gå med besiktning osv. är förstås helt upp till dig, men de eventuella fel och brister man känner till bör ju tas med i värderingen.
Tänk också på att i en sådan här situation så öppnas möjligheten att undvika att utlösa reavinstbeskattning och att du istället tar över din mors anskaffningsvärde. Det är inte nödvändigtvis en fördel, men något att tänka igenom.
Angående "rabatten" instämmer jag som lekman med hempularen. Du kan inte enbart tänka på detta som en sak mellan dig och din mor, utan det bör även vara rättvist gentemot ditt syskon för att undvika problem.
Nej.Dino skrev:
Din mor har rätt att skänka bort vad hon vill, men OM det skänks till någon som har arvsrätt så anses det som normalfall vara ett förtida arv.
Så om man INTE vill att att det skall räknas som förtida arv, så måste man skriva det i gåvobrevet, eller köpekontraktet i fallet att det gäller köp som delvis kan ses som en gåva. Och som sagt köpebrevet är jag osäker på.
Och jag vet att det finns specialregler när en gåva inkräktar på en annan arvinges laglott. Jag är osäker på om det överhuvudtaget går att udvika att det räknas som förtida arv, ifall gåvan är så stor att en annan arvinge inte kan få ut sin laglott. På den punkten är jag ännu mer osäker.
Tack för er input. Jag håller med om det mesta.
Den troliga/eventuella rabatten menar jag helt/delvis kompenseras av:
- möjligheten för min mor att fortsatt utnyttja stugan och inte sitta fast i sin lägenhet
- möjligheten för mitt syskons familj att fortsatt komma och semestra i stugan om somrarna
- insparat mäklararvode
- insparat övrigt strul vid försäljning (rensa, städa, förhandla, etc)
Min egen högst personliga rabattmotivering är att jag inte vill ge mig in i det här husköpet som äter av vår ekonomiska marginal utan att känna mig trygg i att jag med hygglig sannolikhet kan ta mig ur affären (dvs sälja huset igen) utan att lida ekonomisk skada.
Jag är helt införstådd, och mycket noga med att hela dealen måste vara fullt ut accepterad av mitt syskon för att undvika framtida diskussion.
Leker jag lite med siffror skulle det kunna se ut så här:
Huset värde är 1,9 Mkr, mäklararvodet är 50 kkr
Om vi säljer på marknaden blir intäkten 1,85 Mkr
Om jag istället köper privat blir intäkten 1,7 Mkr
Min kostnad blir ytterligare 50 kkr (stämpelavgift och pantbrev)
150 kkr skulle då motsvara värdet av punkterna ovan
Skulle jag nu av någon anledning råka i ekonomiskt trångmål och tvingas sälja blir min intäkt 1,85 Mkr
Min reavinst blir 100 kkr (e skatt 78 kkr)
Skulle detta ske inom "kort tid" (3 år?) tycker jag det är rimligt att vinsten delas lika mellan mig och min mor (så kan min mor skänka vidare till mitt syskon). Denna "hembudsklausul" menar jag underlättar för alla parter att acceptera den eventuella rabatten.
Den "eventuella" rabatten skriver jag, för det äkta marknadspriset kan vi inte få reda på. Värdet blir bara en uppskattning.
Tilläggas bör att jag och mitt syskon har ett gott förhållande och har aldrig varit kinkiga överhuvudtaget när det gäller orättvisor mellan syskon (som ju alltid finns). Vi har alltid värderat att vara oberoende av våra föräldrar. Vi har båda ordnad ekonomi och är inte beroende av ett eventuellt arv. Jag tror att mitt syskon har fått lite mer prylar och sånt av våra föräldrar, men jag bryr mig inte. Jag har väldigt svårt att se att någon osämja skulle kunna uppstå, särskilt om vi spelar med öppna kort i situationer som denna. Detsamma gäller våra respektive.
Den troliga/eventuella rabatten menar jag helt/delvis kompenseras av:
- möjligheten för min mor att fortsatt utnyttja stugan och inte sitta fast i sin lägenhet
- möjligheten för mitt syskons familj att fortsatt komma och semestra i stugan om somrarna
- insparat mäklararvode
- insparat övrigt strul vid försäljning (rensa, städa, förhandla, etc)
Min egen högst personliga rabattmotivering är att jag inte vill ge mig in i det här husköpet som äter av vår ekonomiska marginal utan att känna mig trygg i att jag med hygglig sannolikhet kan ta mig ur affären (dvs sälja huset igen) utan att lida ekonomisk skada.
Jag är helt införstådd, och mycket noga med att hela dealen måste vara fullt ut accepterad av mitt syskon för att undvika framtida diskussion.
Leker jag lite med siffror skulle det kunna se ut så här:
Huset värde är 1,9 Mkr, mäklararvodet är 50 kkr
Om vi säljer på marknaden blir intäkten 1,85 Mkr
Om jag istället köper privat blir intäkten 1,7 Mkr
Min kostnad blir ytterligare 50 kkr (stämpelavgift och pantbrev)
150 kkr skulle då motsvara värdet av punkterna ovan
Skulle jag nu av någon anledning råka i ekonomiskt trångmål och tvingas sälja blir min intäkt 1,85 Mkr
Min reavinst blir 100 kkr (e skatt 78 kkr)
Skulle detta ske inom "kort tid" (3 år?) tycker jag det är rimligt att vinsten delas lika mellan mig och min mor (så kan min mor skänka vidare till mitt syskon). Denna "hembudsklausul" menar jag underlättar för alla parter att acceptera den eventuella rabatten.
Den "eventuella" rabatten skriver jag, för det äkta marknadspriset kan vi inte få reda på. Värdet blir bara en uppskattning.
Tilläggas bör att jag och mitt syskon har ett gott förhållande och har aldrig varit kinkiga överhuvudtaget när det gäller orättvisor mellan syskon (som ju alltid finns). Vi har alltid värderat att vara oberoende av våra föräldrar. Vi har båda ordnad ekonomi och är inte beroende av ett eventuellt arv. Jag tror att mitt syskon har fått lite mer prylar och sånt av våra föräldrar, men jag bryr mig inte. Jag har väldigt svårt att se att någon osämja skulle kunna uppstå, särskilt om vi spelar med öppna kort i situationer som denna. Detsamma gäller våra respektive.
Redigerat:
Det rätta eller rimliga i en rabatt i ett sådant här fall kan bara avgöras av er som är inblandade. Och där låter det ju som allt är grönt.
Det är sunt att säkerställa att det som är överenskommet i så stor utsträckning som möjligt blir formaliserat i avtal osv. Ingen kan veta hur familje/släktsituationen ser ut om några år (jag har stor erfarenhet av det...). Då kanske syskonet har hunnit både skilja sig och gifta om sig med någon som har en helt annan syn på läget, har sett det hända.
Det är sunt att säkerställa att det som är överenskommet i så stor utsträckning som möjligt blir formaliserat i avtal osv. Ingen kan veta hur familje/släktsituationen ser ut om några år (jag har stor erfarenhet av det...). Då kanske syskonet har hunnit både skilja sig och gifta om sig med någon som har en helt annan syn på läget, har sett det hända.
Googlade runt lite och kom fram till att bröstarvinges köp av fastighet till underpris kan komma att räknas som förskott på arv. (Vilket ju är exakt vad hempularen skriver, ser jag nu...)
Därför tror jag nu: För att undanröja problem bör det någonstans skriftligen framgå att det eventuella underpriset inte ska betraktas som förskott på arv. Det är ju inte fråga om en gåva, så något gåvobrev kommer inte att finnas. Bör det skrivas in i kontraktet? Eller annat avtal?
Och "hembudsklausulen" som jag nämner ovan, kanske krånglar till kontraktet i onödan. Det kanske räcker med en muntlig överenskommelse och ett hedersord. (Även om jag egentligen tycker att skriftligt är bäst...)
Angående utgångsprs vs slutpris: I det aktuella området är det oftare så att utgångspriset på Hemnet har fått sänkas med några procent än tvärtom. Inga vilda budgivningar alltså.
Därför tror jag nu: För att undanröja problem bör det någonstans skriftligen framgå att det eventuella underpriset inte ska betraktas som förskott på arv. Det är ju inte fråga om en gåva, så något gåvobrev kommer inte att finnas. Bör det skrivas in i kontraktet? Eller annat avtal?
Och "hembudsklausulen" som jag nämner ovan, kanske krånglar till kontraktet i onödan. Det kanske räcker med en muntlig överenskommelse och ett hedersord. (Även om jag egentligen tycker att skriftligt är bäst...)
Angående utgångsprs vs slutpris: I det aktuella området är det oftare så att utgångspriset på Hemnet har fått sänkas med några procent än tvärtom. Inga vilda budgivningar alltså.
Jag har uppfattat att man kan skriva något i stil med att detta köp skall inte utgöra förtida arv. Utan att blanda in något om ev. underpris. Men detaljer om formulering och i vilket dokument bör du ta med någon som VET.
Och att en sådan klausul kan vara bra att alltid ha med när bröstarvinge köper, även om priset är normalt. Det kan komma lägen där något syskon eller respektive får för sig att det "var ju ett underpris" långt senare.
För övrigt så tror jag att det där med förtida arv gäller även andra arvingar. Ex. om den avlidne är ogift och saknar barn, så ärver syskonen. Jag har fått för mig att där gäller samma regler, om ett syskon fått ett hus, så är det förtida arv.
Ex. så vet jag flera fall där syskon senare tycker att värdeökningen fram till dödsdagen tillhör dödsboet, även när någon köpte sommarstugan av den avlidne för typ 20 år sedan. Tycka kan man ju alltid...
Och att en sådan klausul kan vara bra att alltid ha med när bröstarvinge köper, även om priset är normalt. Det kan komma lägen där något syskon eller respektive får för sig att det "var ju ett underpris" långt senare.
För övrigt så tror jag att det där med förtida arv gäller även andra arvingar. Ex. om den avlidne är ogift och saknar barn, så ärver syskonen. Jag har fått för mig att där gäller samma regler, om ett syskon fått ett hus, så är det förtida arv.
Ex. så vet jag flera fall där syskon senare tycker att värdeökningen fram till dödsdagen tillhör dödsboet, även när någon köpte sommarstugan av den avlidne för typ 20 år sedan. Tycka kan man ju alltid...
Underpriset i det här fallet är inte särskilt stort, så om ditt syskon i en framtid skulle vilja börja göra rättssak av det hela är det inte särskilt mycket pengar det handlar om. Det brukar minska risken för att man blir osams när den eventuella vinsten med att bråka äts upp av bara några timmars advokatarvode.
Vad som gäller i övrigt har du säkert koll på, men har man äktenskapsförord, särkullsbarn, skrivna testamenten etc bör man gå igenom också dem och dess konsekvenser när man gör en sådan här affär.
Vad som gäller i övrigt har du säkert koll på, men har man äktenskapsförord, särkullsbarn, skrivna testamenten etc bör man gå igenom också dem och dess konsekvenser när man gör en sådan här affär.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 594 inlägg
Jag tycker upplägget verkar rimligt, som sagt få ned arvsdelen på papper dock för även om man är sams nu kan saker inträffa när respektive och ev framtida respektive helt plötsligt vill vara med och påverka...
När det gäller "förtidssäljklausulen" så förstår jag inte varför den skulle vara kontroversiell?
Iallafall inte om man skriver ett papper vid sidan om att ev vinst på försäljningen skall delas lika om fastigheten säljs inom x år så påverkar ju det inte denna föräljning eller framtida köpare !?
Förstår inte alls hur man skulle kunna använda detta till att bestrida ev köpebrev.
Det är ju bara en reglering av hur pengar i så fall skall fördelas, dvs skulle din mamma inte få pengar efter att du sålt huset inom x år så får honstämma dig på pengarna enligt avtalet - så länge det inte står att det är ett villkor för köpet eller att köpet skall återgå eller liknande så påverkar det eller binder det ju inte fastigheten i sig !
/K
När det gäller "förtidssäljklausulen" så förstår jag inte varför den skulle vara kontroversiell?
Iallafall inte om man skriver ett papper vid sidan om att ev vinst på försäljningen skall delas lika om fastigheten säljs inom x år så påverkar ju det inte denna föräljning eller framtida köpare !?
Förstår inte alls hur man skulle kunna använda detta till att bestrida ev köpebrev.
Det är ju bara en reglering av hur pengar i så fall skall fördelas, dvs skulle din mamma inte få pengar efter att du sålt huset inom x år så får honstämma dig på pengarna enligt avtalet - så länge det inte står att det är ett villkor för köpet eller att köpet skall återgå eller liknande så påverkar det eller binder det ju inte fastigheten i sig !
/K
Redigerat:
Det här är en spekulation från min sida, men kan man inte göra ett avräknande från köpeskillingen för förskottsbetalning av hyra för att din mor och syskon ska få vistas i stugan och därigenom komma undan samtalet om att det ska påverka framtida arv?