Köpa lägenhet. Läge eller inte läge?

[fluffe97]

Inlägg #2 av @daVinci är utmärkt för många övergripande frågeställningar.

Med det sagt så kommer det ibland vara lite bättre tid att köpa och ibland lite sämre tid att köpa och jag ska ge min syn på detta.

Först en massa teoretisk bakgrund som jag av olika anledningar vill få ur mig, jag ber om ursäkt.

Om reala priserna på bostäder är lägre än genomsnittet närmaste åren är det ett bra tillfälle att köpa eller byta till en "finare" (dyrare) bostad.

Om de reala priserna å andra sidan är högre än genomsnittet närmaste åren är tillfället dåligt.

Vad betyder reala priser?

Priset korrigerat för "inflation" eller allmänna pris- och lönestegringar.

Om något kostar 10 kr i dag och 11 kr om ett år och inflationen är 10% per år så är det reala priset på saken samma.

Om de nominella priserna (priset i antal kronor) på bostäder ökar i samma takt som inflationen så är de reala priserna konstanta.

Vad styr de reala priserna på bostäder?

För bostäder för medelklassen i någorlunda attraktiva områden styrs priset av kostnaden att låna och lönerna. Folk verkar villiga att lägga ungefär en fjärdedel av inkomsten efter skatt på att bo. Ökar inkomsterna i ditt område ökar också priserna. Ökar räntan eller införs regler om tvingande amortering minskar priserna.

Vad styr priset på pengar.

Räntan och räntan styrs av inflationen. Räntan kommer långsiktigt vara knappt två procent över den långsiktiga inflationen.

Har de nominella priserna på bostäder sjunkit ia allmänhet i landet?

Ja, omkring 10% på 1,5 år.

Har de reala priserna sjunkit?

Den nominella prissänkningen tillsammans med inflationen har sänkt de reala priserna med ungefär en fjärdedel senaste 1,5 åren.

Men priserna har utvecklats annorlunda i just mitt område!

Ja, vissa områden är populära och där hålls priserna upp, andra impopulära och där sjunker priserna mer.

Så till saken.

Räntan är lägre än inflationen, antingen kommer räntan gå upp eller inflationen ned.

Inflationen är mycket snabbt på väg ned. Senaste månaden rapporterades att den var konstant, men, det är 12-månaders inflationen och den månad som "föll bort" (juli 2022) hade faktiskt negativ inflation och ersattes av en månad (juli 2023) med noll-inflation. Nästa månad att falla bort (augusti 2022) hade över två procent inflation på en enda månad. Sannolikt kommer 12-månaders inflationstakten enligt KPIF måttet (det som riksbanken använder för att sätta räntan) minska med över en procentenhet när mästa siffra kommer om två veckor.

Räntan kan få en eller två höjningar till, främst för att stärka upp valutakursen, och sedan kommer den enligt min bedömning långsamt sänkas.

Kommer den återgå till "nollränta"?

Sannolikt nej. Riksbanken kommer försöka få till 2% inflation och därmed knappt 4% boräntor. Nu är boräntorna i genomsnitt uppemot 5% så mellan en halv till en procentenhet över där JAG PERSONLIGEN BEDÖMER att de långsiktigt kommer ligga.

Priserna kommer då gå upp men måttligt.

Så jag ska vänta lite till?

Kanske, men det är OERHÖRT svårt att träffa perfekt på en "botten" eller en "topp" om man vill köpa eller sälja något. Nöj er med att träffa nära. Mycket få kommer köpa på den månad priserna var lägst.

Just nu bedömer jag det som ganska bra läge att köpa eller byta till ett "finare" (dyrare) boende. Kanske var det bäst för några månader sedan, kanske blir det lite bättre till senhösten eller tidig vår.

Ursäkta det långa inlägget.

Vilket jädre inlägg och svar. Det lärde jag mig mycket utav tack för de! Med andra ord är de "läge" nu om man har möjlighet och klara av räntorna att komma in på bostadsmarknaden. Finns ju bra läge till att pruta på en del nu

 

[Markarbetaren]

Med andra ord är de "läge" nu om man har möjlighet och klara av räntorna att komma in på bostadsmarknaden. Finns ju bra läge till att pruta på en del nu

Det är bättre idag än för 2 år sedan iaf....😀

 

[JohanLun]

För 2 miljoner får du 50 m2 i Fålhagen eller Luthagen. Tror inte styrelsen kommer vara positivt inställd till att hyra ut i 5 år tills ägarens barn kanske ska flytta dit.

Njae, det kan nog vara något kortare än 5 år kvar och jag lär inte köpa riktigt än, det känns ju som tidigare spekulerats här att det sannolikt inte kommer dra iväg kraftigt uppåt än på 1-2 år. kanske till och med går ned nåt år till, sen ligger stabilt. Men om det börjar gå uppåt när äldsta fyller 17 om 3 år så känns det inte orimligt att hyra ut ett år till det är dags för universitet? Sen är ju fålhagen och luthagen väl de dyraste kvarteren i uppsala (har själv växt upp och pluggat där, men just där har jag aldrig bott, dock nära).

När jag själv skulle plugga tyckte mina föräldrar att jag borde låna och köpa en lägenhet, men då var jag noll intresserad av det vilket ju var superdumt. Om bostäderna går ner nu och man kan ha chans att köpa så är det ju dumt att sumpa läget, om man nu har råd till de räntor som är att köpa en lägenhet. Men kan man hyra ut och gå +-0 så bör det vara rätt ok. Givet att man tror att bostäderna börjat gå upp om 4-5 år.

 

[JohanLun]

Nedan talar väl inte för att vändningen uppåt är supernära?

https://www.byggahus.se/forum/threads/raeknar-med-1400-byggkonkurser.498071/

 

[Markarbetaren]

Jag som jobbar inom bygg märker att det är färre jobb som kommer ut på räkning och det är riktiga skambud på många jobb. Vi inom bygg brukar ju ligga först i både låg och högkonjunktur. Så när övrig industri drabbas med varsel och elände så kommer den riktiga smällen när folk inte har råd att bo kvar.

 

[daVinci]

Nedan talar väl inte för att vändningen uppåt är supernära?

[länk]

Bostadspriserna har blivit för låga för att det skall vara lönsamt med bostadsbyggande. Har nog talats om det här i nästan ett år nu. Men orderböckerna fylls ju långt i förväg så det är inte förrän ungefär nu det börjar märkas på allvar.

Bostadsbyggande lär gå ned till ganska låga siffror för en tid. Borde nog gälla kommersiella byggnader också. Fastighetsbolagen har det ju ganska svårt nu. Och nyproduktion lär ju inte komma på tal på länge.

I ett mer dynamiskt samhälle sänks bara priserna (dvs lönerna i det här fallet). Och så jobbar man på.
Men här väljer facket arbetslöshet i stället.

Men att bostadsbyggande stannar av kommer leda till stigande priser på platser där mer bostäder efterfrågas. Just i centrala Stockholm så har återhämtat sig redan en del. Men där finns inte mycket mark att bygga på så prisåterhämtningen kommer sprida sig utåt. Och så kommer byggandet igång där det finns mark att bygga på.

Riktigt hur snabbt priserna kommer återhämta sig vågar jag inte ha så mycket uppfattning om. Det lär bero på händelser i världen framöver också.

 

[Claes Sörmland]

Är det Stockholms innerstad har nog tåget gått för bottennotering denna gång. Man pratar visserligen om köparens marknad fortfarande. Det hänger väl också på om man måste sälja något till underpris om det blir en bra affär. Men bo måste man ju göra.

Förutom lite konstigheter vad gäller (stora) lägenheter under pandemin och prisrusch så har väl Stockholms innerstad ännu inte sett någon dipp att tala om. Förvisso har marknaden varit mindre galet het sen förra året men priserna har ju inte sjunkit de senaste åren (om man inte räknar inflationen...). Svensk mäklarstatistik:



Annat är det ute på landet, i min lilla håla finns det osäljbar hus. Produktionskostnaden har varit högre än vad folk vill betala. Gamla hus säljer.

 

[JohanLun]

Också lite fundersam att den ökade räntan inte gett en knuff nedåt än. Troligen är det få procentuellt som köpt på den absoluta toppen, många med bundna räntor. Avgifter har inte höjts än (men prisläget på el och annat kommer nog tvinga fram det), räntan för bostadsrättsföreningarnas lån har heller inte slagit igenom. Jag skulle bli förvånad om det gick upp nu. Men, jag har blivit förvånad förut hur marknaden kan gå upp så mycket. Det blir en spännande vinter. För våra ungdomars skull hoppas jag att priserna stagnerar reellt och kanske också i kronor, eller iallafall inte går upp.Men inte för snabbt, då drabbas ju många som köpt lite för dyrt.

 

[daVinci]

Också lite fundersam att den ökade räntan inte gett en knuff nedåt än.

Jag har inget minne av någon korrelation mellan ränta och bostadspriser.
Finns den så verkar den vara väldigt svag. Vi har t ex haft perioder med både stigande ränta och stigande bostadspriser.

Med det sagt så förstår jag resonemanget som en del för om att boendeutgifterna stiger och efterfrågan skulle minska på boyta.
Men jag tror det är tunt med empiri. Verkar vara andra saker som har större korrelation med bostadspriser. Börsen t ex. Där finns en tydlig korrelation.

Troligen är det få procentuellt som köpt på den absoluta toppen, många med bundna räntor.

Ja, dessutom är det många som köper som avser att bo länge i bostaden. Så prisvariationer den närmaste tiden efter köp är inget dom intresserar sig för.

Men, jag har blivit förvånad förut hur marknaden kan gå upp så mycket.

Jag hade inte väntat mig att bostadspriserna skulle stiga i samband med corona. Men jag förstår ju efteråt hur folk tänkte. Dock förstår jag inte hur man tar ett beslut om ny bostad bara på att man ska jobba hemifrån kanske några månader. (Det blev dock längre. Men det lät inte så från början).

För våra ungdomars skull hoppas jag att priserna stagnerar reellt och kanske också i kronor, eller iallafall inte går upp.

Du önskar hög arbetslöshet för alla i bygg och ROT branschen?
Det är i alla fall konsekvensen av det du skriver.

(Jag får backa på det om det är så att du samtidigt vill få bort alla arbetsmarknadslagar, kollektivavtal och bidrag till arbetslösa, så vi får en fri arbetsmarknad. Då slipper vi arbetslösheten).

 

[Markarbetaren]

I ett mer dynamiskt samhälle sänks bara priserna (dvs lönerna i det här fallet). Och så jobbar man på.
Men här väljer facket arbetslöshet i stället.

Beror höga bostadspriser på byggarnas löner? Du har inte upplevt att vi har inflation i landet? Du tror att när dina tomater på ica blir 30% dyrare så är felet att tomatodlarens anställda tjänar för bra? Dom ska alltså sänka sina löner för att DU ska ha samma pris på tomaterna?

 

[Markarbetaren]

Jag har inget minne av någon korrelation mellan ränta och bostadspriser.

Du får nog kolla upp din minnesfunktion🫣
"Bolåneräntorna är en av de största faktorerna som påverkar bostadspriserna. När räntorna går upp så är det färre som har råd att köpa bostad, vilket minskar efterfrågan och priserna sjunker. Om det motsatta händer, det vill säga att räntorna sjunker, så är det fler som har råd att köpa bostad och bostadspriserna stiger till följd av en ökad efterfrågan"

https://www.maklarofferter.se/artiklar/bostadsmarknaden/bostadspriser

 

[JohanLun]

Jag önskar inte hög arbetslöshet, jag är för sänkta bidrag kombinerat med sänkt skatt.

Byggsvängen och bostadsägare är inte de det varit synd om rent ekonomiskt senaste tiden. Däremot ungdomar som ska köpa bostad. Så ja, om det blir en sundare bostadsmarknad kan de två grupperna få stå tillbaka litegrann.

 

[daVinci]

Beror höga bostadspriser på byggarnas löner?

Priset på byggnaden, markarbeten mm beror i allra högsta grad på lönekostnad.

Priset på byggmaterial beror också på lönekostnader.

Tar man det till sin spets så beror alla priser på nyproducerade varor på lönekostnader, energikostnad och råvarupriser. Ja, och skatter naturligtvis.

Faller betalviljan under kostnaden för att producera så kommer produktionen att upphöra om inte någon backar på sina priser.

Du har inte upplevt att vi har inflation i landet? Du tror att när dina tomater på ica blir 30% dyrare så är felet att tomatodlarens anställda tjänar för bra? Dom ska alltså sänka sina löner för att DU ska ha samma pris på tomaterna?

Fast nu kommer du mest med halmgubbar.

Jag gör bara observationen att i en fri marknad kommer leverantören (dvs anställda) att anpassa priset (dvs lönen) så att dom har inkomst.

 

[daVinci]

Du får nog kolla upp din minnesfunktion🫣

Hade varit bättre att du kommit med fakta. Nu blev det bara personangrepp.

"Bolåneräntorna är en av de största faktorerna som påverkar bostadspriserna. När räntorna går upp så är det färre som har råd att köpa bostad, vilket minskar efterfrågan och priserna sjunker. Om det motsatta händer, det vill säga att räntorna sjunker, så är det fler som har råd att köpa bostad och bostadspriserna stiger till följd av en ökad efterfrågan"

Varför kommer du med det där? Det har inget värde.

Visa mig en korrelation istället. Det är ju den jag säger att jag saknar.

Jag skrev väl ingenstans att jag saknade grundlösa påståenden.

 

[Markarbetaren]

Hade varit bättre att du kommit med fakta. Nu blev det bara personangrepp.

Varför kommer du med det där? Det har inget värde.

Visa mig en korrelation istället. Det är ju den jag säger att jag saknar.

Jag skrev väl ingenstans att jag saknade grundlösa påståenden.

Jag motbevisade dig i allra högsta grad! Vad du inte förstår eller minns är inte upp till mig att bevisa, jag är ingen läkare. Men jag kan källhänvisa till att höjda räntor och bostadspriser korrelerar, det är ganska vedertaget.

Du får gärna motbevisa mig med lite källfakta till att inte höjda räntor har nån påverkan på bostadspriser.
Jag vet inte din profession men så här skriver SBAB's chefsekonom Robert Boije.
Precis på samma sätt som bostadspriserna under flera år har gått upp kraftigt när bostadsräntorna har gått ned kan de förväntas sjunka tillbaka när räntorna vänder upp. De senaste två månaderna har vi också sett en viss tillbakagång i bostadspriserna. Mycket talar för att priserna kommer att fortsätta sjunka framöver.

https://www.sbab.se/1/privat/tips_o...bostadsrantor_och_fallande_bostadspriser.html