Köpa innan tvåårsbesiktning - vad tänka på?
Funderar på att lägga bud på ett relativt nytt hus, byggt -08, och har nu en del frågor rörande de olika besiktningarna...
1. Undrar bl.a. över vad som gäller i fråga om den slutbesiktning som gjordes i samband med färdigställandet respektive garantibesiktningen, den s.k. tvåårsbesiktningen, som ännu inte är gjord... Har läst en del om detta här på Byggahus.se, se utdraget ur svaret från advokat Filip Rydin nedan. Blev dock inte klar över om jag i egenskap av ägare nr 2 verkligen kan träda i ägare 1:s ställe och åberopa ev. fel gentemot entreprenörsbolaget? Kan entreprenören vägra godta mig som ny part? Känner till ett fel som bör åberopas vid garantibesiktningen - bör jag se till att säljaren (som också är införstådd med felet) åberopar felet och får det åtgärdat...?
Jfr utdrag ur svar från adv. Rydin:
"...Precis som byggföretaget betonar är huvudregeln att garantibesiktningen är en fråga mellan beställaren av entreprenaden (dvs era säljare) och entreprenören. Eftersom du inte har ett avtalsförhållande med entreprenören kan du som utgångspunkt -inte göra gällande garantin i förhållande till denne. Detta gäller såvida det i avtalet mellan er och säljaren inte har överenskommits något annat, som att säljaren överlåter sina rättigheter i förhållande till entreprenören till er. Du bör undersöka vad som står i ert avtal. Om så inte har avtalats kan däremot säljaren alltjämt kan göra sin rätt gällande i förhållande till entreprenören, varför ni kanske kan verka för att få denne att påtala felen till entreprenören istället. ..."
2. En annan fråga jag undrar över är överlåtelsebesiktning/jordabalksbesiktning... Eftersom huset är så pass nytt - räcker en överlåtelsebesiktning? Behöver man komplettera med något? (Har t.ex. funderingar kring fasaden av träpanel/puts, braskaminen, grunden "platta på mark"...)
3. Eftersom kontraktskrivning troligen kommer att ske före besiktningen äger rum bör ett besiktningsförbehåll ingå i avtalet - men hur bör ett sådant förbehåll utformas?
Tacksam för all input!
1. Undrar bl.a. över vad som gäller i fråga om den slutbesiktning som gjordes i samband med färdigställandet respektive garantibesiktningen, den s.k. tvåårsbesiktningen, som ännu inte är gjord... Har läst en del om detta här på Byggahus.se, se utdraget ur svaret från advokat Filip Rydin nedan. Blev dock inte klar över om jag i egenskap av ägare nr 2 verkligen kan träda i ägare 1:s ställe och åberopa ev. fel gentemot entreprenörsbolaget? Kan entreprenören vägra godta mig som ny part? Känner till ett fel som bör åberopas vid garantibesiktningen - bör jag se till att säljaren (som också är införstådd med felet) åberopar felet och får det åtgärdat...?
Jfr utdrag ur svar från adv. Rydin:
"...Precis som byggföretaget betonar är huvudregeln att garantibesiktningen är en fråga mellan beställaren av entreprenaden (dvs era säljare) och entreprenören. Eftersom du inte har ett avtalsförhållande med entreprenören kan du som utgångspunkt -inte göra gällande garantin i förhållande till denne. Detta gäller såvida det i avtalet mellan er och säljaren inte har överenskommits något annat, som att säljaren överlåter sina rättigheter i förhållande till entreprenören till er. Du bör undersöka vad som står i ert avtal. Om så inte har avtalats kan däremot säljaren alltjämt kan göra sin rätt gällande i förhållande till entreprenören, varför ni kanske kan verka för att få denne att påtala felen till entreprenören istället. ..."
2. En annan fråga jag undrar över är överlåtelsebesiktning/jordabalksbesiktning... Eftersom huset är så pass nytt - räcker en överlåtelsebesiktning? Behöver man komplettera med något? (Har t.ex. funderingar kring fasaden av träpanel/puts, braskaminen, grunden "platta på mark"...)
3. Eftersom kontraktskrivning troligen kommer att ske före besiktningen äger rum bör ett besiktningsförbehåll ingå i avtalet - men hur bör ett sådant förbehåll utformas?
Tacksam för all input!
Undersökningsplikten är egentligen alltid lika djupgående, men man kan tycka att man kan skippa el och vvs biten, men det är inte helt säkert känner jag..... Men detta är en gissning från min sida!
Tack för input...
Om jag väljer att se till att skriva in ett besiktningsförbehåll i köpekontraktet (t.ex. rätt att häva vid "allvarliga fel" motsvarande sammanlagt ett halvt basbelopp?) och därefter genomför en jordabalksbesiktning... Om besiktningsmannen konstaterar att det finns ett par allvarliga fel - uppskattar besiktningsmannen vad resp. fel kostar att åtgärda? Vem avgör vad som bör gå på garantin resp. vad som utgör ett så pass allvarligt fel att jag har rätt att häva? I det aktuella fallet känner jag ju redan till ett fel som bör åtgärdas med stöd av garantin. Om säljare o köpare utgår ifrån att ett fel ska kunna åtgärdas med stöd av garantin och det senare visar sig att detta inte går, t.ex. p.g.a. att felet inte omfattas alt. köparen inte godtas som avtalspart av entreprenören - kan man häva köpet först flera månader senare...? Hur bör jag agera i detta fall...?
Förresten, ytterligare en fråga: Verkar inte finnas någon energideklaration - bör jag se till att säljaren utför en sådan (alt. jag på säljarens bekostnad inom sex månader efter köpet)? Hur "krävande" bör jag som köpare vara...? Risken finns ju att säljaren väljer någon annan, inte lika krävande/omsorgsfull budgivare...? :S
Många tankar nu... Tacksam för ytterligare input!!
Om jag väljer att se till att skriva in ett besiktningsförbehåll i köpekontraktet (t.ex. rätt att häva vid "allvarliga fel" motsvarande sammanlagt ett halvt basbelopp?) och därefter genomför en jordabalksbesiktning... Om besiktningsmannen konstaterar att det finns ett par allvarliga fel - uppskattar besiktningsmannen vad resp. fel kostar att åtgärda? Vem avgör vad som bör gå på garantin resp. vad som utgör ett så pass allvarligt fel att jag har rätt att häva? I det aktuella fallet känner jag ju redan till ett fel som bör åtgärdas med stöd av garantin. Om säljare o köpare utgår ifrån att ett fel ska kunna åtgärdas med stöd av garantin och det senare visar sig att detta inte går, t.ex. p.g.a. att felet inte omfattas alt. köparen inte godtas som avtalspart av entreprenören - kan man häva köpet först flera månader senare...? Hur bör jag agera i detta fall...?
Förresten, ytterligare en fråga: Verkar inte finnas någon energideklaration - bör jag se till att säljaren utför en sådan (alt. jag på säljarens bekostnad inom sex månader efter köpet)? Hur "krävande" bör jag som köpare vara...? Risken finns ju att säljaren väljer någon annan, inte lika krävande/omsorgsfull budgivare...? :S
Många tankar nu... Tacksam för ytterligare input!!
Jag sålde ett hus vi byggde som var klart jan 2008. Jag trodde att 2 - års besiktningen följde med huset men det gjorde det såklart inte. Vet inte om det går att skriva över till nästa ägare, vi försökte men det gick inte.
Ja, det är just det... Hur säkerställer jag att den kända skadan åtgärdas av entreprenören/säljaren??cem77 skrev: Om du köper huset så reklamerar du ju eventuella fel till tidigare ägaren som i sin tur då kan reklamera felet till entreprenören som gjorde jobbet på tidigare ägarens uppdrag. Så borde det väl fungera?
Det låter ju rimligt. Frågan är hur ivrig den förra ägaren är att driva hetsjakt mot en lat byggare.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 592 inlägg
Vi köpte nyligen ett hus som är byggt i år.cem77 skrev:
I vårt kontrakt står att vi övertar alla förpliktelser och rättigheter gentemot entrepenören.
Jag har även ett kontrakt från entrepenören på detta...
Besiktningsklausuler bruakr man väl normalt utforma UTAN summa nuförtiden eftersom det kan orska mkt stirdigheter om man värderar skador olika
/K
Precis, ni får överta förpliktelser/rättigheter och direkt gå mot entreprenören. Ett sätt för säljaren att slippa sitta som mellanhand. Men rent juridiskt så måste ju gången vara som jag skrev tidigare om denna "överlåtelse" inte står med i köpekontraktet.klaskarlsson skrev: